二手房经纪行业:空间有多大?

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-20 10:03

未来十年,中国的房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

未来十年,中国的房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

  ——房地产在线服务系列报告之二

  杨现领 引言:寻找完美的“赛道”

  二手房经纪行业是一个完美的投资“赛道”,互联网则是这个行业正在爆发的“火山口”。我们已经看到在美国、澳大利亚、英国的二手房经纪领域,已经产生了Zillow、REA、RMV这样的在线媒体巨头。

  未来十年,中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡,二手房将取代新房占据交易市场的主导地位;同时,房屋经纪是一个信息属性非常强的行业,具备可以被互联网深度影响的特征。基于此,房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

  那么中国的二手房市场将如何启动?二手房经纪行业的市场空间到底有多大?互联网可以给这个行业带来哪些改变?哪些企业将在这一进程中收益,最终占据市场主导地位?会是搜房、安居客、乐居这些领先者吗?潜在进入者还有机会吗?

  带着这些问题,我们花费数月时间系统梳理了美国、澳大利亚、英国的经纪行业演变历史,挖掘出经纪行业兴衰更替以及产业链重塑的历史规律,并把它推演到中国。我们相信,规律不会改变,只是换一种方式,在不同的时间和空间重新演绎。同时,我们也花费了一个多月时间进行深入的产业链调研,非常高兴我们的观点得到企业家的验证,同时对这些公司也有所裨益。

  我们将以系列专题报告的形式将我们的研究成果呈现给投资者。上一篇的主题是:“中国的二手房市场:如何崛起?”,本篇的主题将是:“二手房经纪行业:空间有多大?”

  人们对经纪服务的需求衍生于房屋需求,因此,房地产经纪行业是一个衍生性行业,考察它的潜在发展空间需要放置到房地产市场这个大环境之下。纵观美国、日本、英国和澳大利亚房地产经纪行业的发展历史,可以发现,二手房市场的崛起是推动这个行业发展壮大的内在驱动力。这是因为二手房市场的信息匹配更复杂、信息传递的链条更长、信息内容更专业,因此,交易双方更需要经纪人的帮助。相反,在新房市场,开发商的广告、营销宣传比较有效,即使没有经纪人的帮助,也更容易被买方找到,所以对经纪行业的需求并非那么迫切。

  相应地,我们将经纪行业的市场空间分为三层:佣金市场、广告市场和配套服务。目前来看,互联网公司的主要阵地是广告市场,传统经纪公司的主要阵地是佣金市场,产权保险公司、金融服务公司则主要集中在配套服务市场。

  一、经纪行业的三层市场

  如果说新房市场催生的是房地产开发行业,那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此,这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。

  第一层为佣金市场。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量。以美国为例,2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元,经纪人参与完成的比例为91%,佣金率为5.2%,三者相乘得出佣金额为600亿美元。

  第二层为广告市场,包括几类:首先是经纪人广告支出,通常占佣金收入的10-20%,2013年美国佣金总量为600亿美元,经纪人广告支出为90亿美元,占比为15%;其次是抵押贷款经纪人广告,2013年美国为111亿美元;最后是出租物业经纪人以及产业链家居装修类广告支出。2013年,美国广告市场合计规模为380亿美元,其中超过50%为在线广告。

  第三层为配套服务,二手房市场产业链相当复杂,涉及的配套服务众多,包括房屋产权、房屋检查、合同签约、资金交割、物业交割、信用评估、房屋评估、按揭贷款、税单服务等,每一种服务都会产生相关的交易费用,在美国这些费用合计为200亿美元左右。

  二、中国经纪行业的市场空间测算三层市场

  1.中国的空间测算:基本假设

  假设1.均衡状态下,中国城市化达到65%,户均人口数为2.5人/户,那么城市家庭总数达3.6亿户。

  假设2.均衡状态下,中国城市家庭的住房解决方式为6:2:2,即60%的家庭为业主自有住房;20%的家庭为市场租赁住房;20%的低收入家庭为保障性住房。

  假设3.二手房市场的房屋流通率为3-5%,二手房租住市场的房屋换手率为30%。(说明:从国际经验看,3%几乎是最低水平,与日本相当;目前中国租赁市场的换手率可能远远高于30%,因为平均的租期很少高于三年)

  假设4.二手房交易佣金率为2%,二手房租赁佣金为半个月租金。

  2.测算结果:考虑全产业链,总空间将达2000~3000亿

  第一,二手房交易佣金规模将达850~1500亿。基于上述假设,均衡状态下,自有房屋存量可达2.18亿套,如果流通率为3%、均衡状态房价中值为80万/套,且80%的二手房交易由经纪人参与,佣金率为2%,且未来的潜在佣金规模下限为850亿人民币。

  第二,租赁市场佣金为250~500亿。基于上述假设,均衡状态下,出租房屋存量可达7300万套,如果换手率为30%,租金回报率为4%,佣金为半个月租金,那么佣金规模下限为250亿。

  第三,如果进一步考虑二手房配套服务相关的金融服务、产权保险、房屋检查、结算、搬迁等,那么全产业链的市场空间将超过2000亿。

  三、在线经纪的爆发空间将更大

  与美国不同,中国的二手房市场正处于全面爆发的过程之中,甚至是起点之上,未来的增长速度将极为可观,这也将带动经纪行业的快速扩张。更加鲜明的对比是,美国的互联网巨头诞生与崛起之初,就不得不面对十分顽固与强大的线下传统,因此,互联网对线下传统的改变相对缓慢且十分艰难。相反,当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时,线下传统的力量十分脆弱,因此,互联网不仅可以用更快的速度介入这个市场,而且对产业链的介入程度也将比美国更深。

  我们可以用几组数据来表明这一问题。

  2013年中国二手房市场交易佣金不到300亿人民币,按照我们的测算,佣金市场的未来增长空间为3.5—7倍,在线经纪必将争取一部分市场蛋糕。

  2013年中国二手房在线广告支出占佣金的比例约为5%,如果未来这一比重提高到10%,那么,在线广告的未来增长空间为7—13倍。

  考虑到中国目前与二手房市场相关的配套服务几乎为0,未来,甚至产权保险、融资、资金托管结算等服务的潜在空间则更大。

  杨现领 华创证券新产业趋势部总经理

  二手房经纪行业:空间有多大?

发稿:杨现领审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场