香港楼价酝酿有变

来源: [观点地产网]      时间: 2014-12-03 17:59

买家先买入楼花,待楼花入伙后才在二手市场上放盘,导致放盘的时间相对集中。在竞相脱手的情况下,楼价有机会掉头回落。

买家先买入楼花,待楼花入伙后才在二手市场上放盘,导致放盘的时间相对集中。在竞相脱手的情况下,楼价有机会掉头回落。

  施永青 占中行动对各行各业都造成了一定的影响,原先市场预期楼市亦难幸免。但现实却是楼价不但未见明显回落,而且还屡创新高。是甚么原因导致这样的情况呢?

  我认为最重要的因素是供不应求的情况一时间无法改善。过去五年,平均每年的私人住宅落成量只有9,684个单位。但单是每年的内地新移民,以每日150人计,就达54,750个。香港现时一个家庭平均只有2.9人,单是要容纳这批新移民,就要18,879个单位。加上本地的人口增长与改善居住环境的需求,之前的供应明显不足。在供不应求的情况下,租金无可避免会持续上升。租金上升令楼宇的业主不愿意随便减价卖楼,卖不出可以收一段时间租再算。

  此之所以,香港的政治与经济因素都在转坏,但楼价依然高踞不下。不过,我认为这样的形势不一定可以长期持续,因为政府已着手增加供应,2014年有机会增至18,000个,之后会逐步增加至20,000个。连同公屋与居屋,有机会达35,000个,应可满足新生家庭的需要,对楼价应有舒缓作用。

  此外,种种迹象都显示,香港楼价已渐与市民的购买力脱节。03至05年期间,楼市刚复苏,市区的楼价尚很便宜,所以用家都选择买市区楼,因此市区楼价升得比新界地区的楼价快。现在市区楼已经很多人买不起,唯有转向新界。但最近新界楼的价格亦开始急升,如果升到普通用家都买不起,那即使很多人对楼宇有需求,也不可能把这些需求全都变成有效需求。届时,楼价就必须回调,去适应买家的购买力。

  再者,近期二手市场的小业主心态依然强硬,只有发展商较愿意减价,交投较集中在一手市场。一手市场卖的多是楼花,买了仍未能住,结果,换楼客只能买入,暂时不能卖出原来尚在居住的单位;以至需求提早显现,供应却被延后至新楼入伙后才有机会展现。

  因此,我担心,现时他们买入的楼花,一旦入伙,就会有很多人需要在二手市场放盘。由于这种放盘是集中在某一个时段一起出现,对市场会有一定的压力。楼价可能因而掉头回落。

  这种情况以前不会发生,因为以前二手的交投远比一手多,在二手市场换楼,可以随买随卖,对市场的冲击不大。但现在却变了,买家先买入楼花,待楼花入伙后才在二手市场上放盘,导致放盘的时间相对集中。在竞相脱手的情况下,楼价有机会掉头回落。

  施永青 中原集团创办人

发稿:施永青审校:刘满桃

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