观点时评:2015年房地产市场六个预判

来源: [观点地产网]      时间: 2015-02-03 11:31

用一个字看2014年的楼市就是“变”:政策变、市场变、预期变、流动性变、行业变等。

用一个字看2014年的楼市就是“变”:政策变、市场变、预期变、流动性变、行业变等。

  2014年12月份中国房地产市场以全年最高交投量收官,合富辉煌的监测数据显示,18个重点城市12月前4周新建住宅总成交环比11月份前4周增长5%,同比去年增长21%,达到全年的最高点。下半年以来,楼市逐渐由冷转暖,特别是四季度市场明显回暖,交投呈前低后高特点。

  2014年房地产市场波动较大,而国家房地产政策大转向是关键看点。

  首先是限购政策大范围退出。全国46个限购城市到9月末有41个城市调整或取消限购,地方政府在剧烈的经济和房地产市场的调整中被迫调整持续4年的限购政策,而背后的逻辑却是房地产政策去行政化,重回市场手段调节为主。这正是十八届三中全会全决定面深化经济体制改革在房地产领域的展现。限购这一广遭诟病的行政干预政策终于在经济新常态下终结。

  其次是限贷政策实质性取消。930新政最引人关注的是央行对购买首套房、第二套、第三套贷款进行重新规范。其中,第二套房只要还清贷款当作首套(理论上三成首付最低七折利率),第三套房贷款根据各地政策与银行风控管理来决定。这些规定等于是宣告过去的限贷政策终止,大大提振购房信心,不论对首次购房、改善购房还是对投资购房都是利好。

  接着,11月央行宣布降息,释放流动性以解决“融资难、融资贵”问题,货币信贷环境与年初相比得到很大改善,购房贷款、房企贷款以及房企回款都明显好转。

  政策转向、货币信贷环境改善带来四季度房地产市场交易迅速回升。用一个字看2014年的楼市就是“变”:政策变、市场变、预期变、流动性变、行业变,等等。这些变化是我们判断2015年房地产市场的关键因素之一。

  对于2015年的房地产市场,我们有以下六大方面的判断:

  预判一:房地产政策趋松,行政干预不可能重来

  2014年限购、限贷两大房地产政策调整、取消是判断2015年房地产政策的基础。虽然官方用“分类调控”来概括,实质上应是行政干预逐渐退出,市场化手段重新归位。逝去的难以再回来,而没有归位的仍需行动,如四个一线城市的限购措施很可能上半年作相应调整,以证明自己的政策取向。

  2015年的房地产政策重点应是保持市场稳健运行,特别是三四线城市,地方政府应该会继续积极推动市场走稳,以保持合理的土地出让、投资、税收和房地产经济适度增长。

  整个宏观经济环境依然决定着整体的房地产政策走向。2014年新常态下经济下行压力加大,决策层果断调整政策防止楼市下滑进一步拖累经济;2015年经济形势不确定性依旧,可能还会不时逼近底线,稳增长已经被确定为年度首要任务,房地产政策重新收紧、压制需求的经济环境几乎不存在,反而需要进一步鼓励和支持需求。而开发投资处于低位时,更不可能收紧政策。

  通胀往往导致政策收紧,2015年暂无通胀之忧,倒有通缩风险,所以货币信贷不会收紧,而是偏松。2014年年底央行重新定义同业存款(387号文),预示着2015年银行流动性会持续改善。资金成本高应该是新常态下头痛的问题,盘活存量效果有限的时候,增加增量就是选择,故2015年降准、继续降息的机会存在,取决于经济形势和资金状况。

  2015年的房地产政策环境大致类似于2009年的情形,只是不再动用猛药刺激,而是用新常态思维来治理,对楼市很好地恢复十分有利。

  2015年也是房地产基本制度建设年,如住房保障、登记制度、房地产税立法等为将来制度层面变革作准备,会按部就班推进,任重道远,现在就谈对市场的影响太早了。

  预判二:库存有望减少,去化周期从高位回落

  这几年楼市波动加大,干预限制政策与宽松流动性对冲,形成供应有所加大、需求被抑制而交投减少的供求失衡格局,库存总量创新高。

  国家统计局公布的商品房待售面积到2014年11月底近6亿平方米,为历史新高;合富辉煌监测的全国24个重点城市的库存可售面积比年初增长超过20%,远超过2008年底的水平,总的去化周期为16-17个月,有较大的库存压力,尽管年底已从第三季度20个月的去化周期最高位回落。

  以不同城市的库存和去化周期看,有两个特点。一是目前各城市基本上都处于库存最高峰期;二是三四线城市库存压力更大。有的三四线城市存量惊人,需要消化3年4年,而一线城市和部分二线核心城市总的库存压力相对较小,去化周期在12-15个月左右,主要表现为外围、新区供应过剩的局部区域去化周期长。

  去库存是2015年全年重要的市场主题。很多城市因供应充足、人口流入有限、需求不足引发较为激烈的市场竞争。即便是一线城市,大型房企在业绩压力下,也会选择在供应充足区域积极促销。2015年的总体供应上下半年或许会有分别,上半年供应较足,而下半年供应或许会减少,主要是2014年多数城市受低迷市场环境影响大幅减少新开工面积,房企减少土地购置,后续供应增量将减少。

  预计2015年下半年总的库存有可能从历史高位下降,去化周期进一步缩短。

  预判三:改善型需求有望增加,刚需仍占据主力位置,短期内楼市资产配置资金或被股市挤压

  这几年限购、限贷明显抑制了多次购房,购房需求构成被改变,市场以自住型购房主导,首次置业者占大多数,首次换房占一定比例,多次购房和投资者减少。

  预计2015年市场需求的总体格局不会改变,但是改善购房和投资购房会明显增多,原因在于限购政策解除,限贷取消。930对部分第二套房改善购置型买家支持力度相当大,一旦市场回暖得到确认,改善型购房人入市信心将大大增强,包括部分投资购房者都会较积极介入。

  从2014年四季度的情况看,不论是新建商品房还是存量房,改善型和长期持有型的购房比例有增加趋势。

  这几年一二线城市的购房主力人群有所变化,年龄趋于年轻化,家庭结构小型化,经济实力有所下降,房价上升较快,因而对房屋总价的承受力、对房型面积要求、对区域都有新的特点,往往郊区小户型、低总价、配套完善更受市场青睐,消化较快,大户型库存增加。2015年随着改善型购房者入市增多,预计大户型消化会有所加快。

  不过,市场需求结构变化也提出需要全面了解各种需求的购买力和特点的新课题。

  客观而言,在经济调整环境下,房地产作为资产大幅上涨的预期会弱化,配置资产型的购房需求减少,2015年这种情形会不会得到改善,总体还是持谨慎态度。

  另一个影响资产配置的因素是近期股市大涨,预计2015年股市与楼市存在着更为明显的相互影响:股市成为不少风险偏好型资金希望迅速增值的通道,而楼市成为资金寻求更安全、低风险、长期受益的主渠道。股市上涨虽然短期有分流资金效应,但总的还是有利于楼市的繁荣,因为股市赢利意味着购买力增强,股市高风险特征最终还是逼迫投资人找新的出路。楼市几乎是国内资产配置最佳选择。

  预判四:房价有望回稳并重归上升通道

  2014年全国房地产的价格不同程度调整,有机构预测2015年房价仍会继续下行,原因在于库存量大以及经济环境堪忧。我们认为,这个判断极有可能成为市场的反向指标。

  这几年中国房地产市场价格波动剧烈。2008年房价下行,2009年房价大幅上涨,直至2011年底房价止涨下探,但是从2012年下半年开始,房价又出现新一轮上升,直到2014年房价重新下行调整。

  从近年房价涨跌看,有两大特征:一是房价涨幅大,跌幅小,一个波浪高过一浪,说明整个市场没有改变上升趋势;二是城市间开始分化,一线城市、二线核心城市上升动力和幅度更大,三四线城市2012年之后涨跌趋于平缓。从根本上说,这种现象与中国经济调整、城市化进程的区域分化加剧、城市价值差距拉大有直接关系。

  我们对2015年房价的判断比较乐观,总体上2015年中国房地产市场价格止跌回稳。一线城市房价率先重回上升通道,二线核心城市会紧紧相随,但房价上涨以和缓、正常上升为主,大涨机会微弱;三四线城市经过半年左右时间消化库存,也会随着整体流动性好转而止跌回稳,个别城市房价可能也会有所上升。

  流动性状况、库存和去化周期是判断房价走向的重要指标。

  首先,2015年资金状况如房贷、开发贷、利率等会明显好于2014年,2015年首套房利率有望回到八五折或更低。实际上2014年第四季度以来的情况就开始好转,而2014年楼市调整与货币信贷、资金面收紧直接相关。水涨船高,尽管流动性环境不可能像2009年那样全面放松,但流动性改善后,影响不容忽视,市场难有下行。

  其次,预计2015年市场交投活跃度会明显好于2014年,全年交投量较2014年或增长10%左右,有望与2013年的历史高位持平甚至超出,特别是一线城市、二三线城市,市场复苏很快。

  量在价先,随着去化周期下降、库存减少,预计最迟下半年一线城市、部分二线城市的房价率先小幅上行,三四线城市房价受制高库存影响,购买力相对不足,房价跟随上涨动力不足。

  经济调整确实对房地产市场产生影响,这是制约房价大涨的核心因素。尽管如此,不同城市的核心区域的优质物业、稀缺型标杆物业在新的一年里有望成为城市、区域的价值标杆。单个物业价格上行不受大势影响。

  预判五:土地市场会温和回暖,购置量难上升,地价分化持续

  土地市场滞后反映房屋市场,同时受预期影响显著。2014年受房屋市场调整影响,土地市场总体比较淡静,前十一个月土地购置面积下降近一成五,特别是三四线城市土地市场大幅度缩量,反映了投资资金的谨慎预期以及存量土地和房屋的供应压力,这是正常的市场调整。

  2014年一线城市土地市场一枝独秀,土地出让金收入将超4800亿元,高于2013年水平,平均地价水平同样超过2013年。一线城市除了个别月份有所调整,其他时间土地交投活跃,几乎看不到房屋市场冷淡调整的反馈,原因在于大型房企的布局重点继续向一线城市和核心二线城市倾斜,很看好一线城市的价值和房地产市场未来发展;相反,不少大型房企有意识地收缩三四线城市战线,说明国民经济在调整过程中房企发展战略也出现变化。

  2015年土地市场冷暖不均的现象会继续,房企总的土地购置量难有规模性增长,因为三四线城市存量巨大。一二线城市楼市率先反弹将强化房企土地市场布局转移的战略。不过,随着整个房地产市场成交回升,三四线土地市场冷淡的局面有望在2015年下半年改观。土地市场也是观察地方政府房地产政策的窗口,如果土地市场迟迟未有起色,地方政府稳定楼市的力度,只会加强不会减弱,原因大家都懂的。

  这两年地王不断在一二线城市出现,预计2015年一二线城市的地王现象不会中断。不过,由于房屋市场调整,过往地王带动周边房价的效应逐渐弱化,反而形成地王项目入市而成本过高竞争力相对不足的尴尬。这个现象会提醒房企举牌拿地时适可而止。土地市场的理性程度会大大提高。

  预判六:房地产业大型企业主导格局更加明朗,需要小心转型陷阱

  当大家都在说中国房地产市场告别住房短缺时代,告别黄金时代,走向相对过剩的“白银时代”时候;当中国住房需求是否随着经济调整、人口红利即将结束、房价增速快于收入增速、及存量供应户均1套房等见顶而争议不断的时候,2014年有两家企业万科、绿地销售额突破2000亿大关,尽管整体市场缩量调整,这是具有标志性的事件。

  四年前中国第一家千亿房企才诞生,时隔四年,房企规模已经翻番,至少七家房企销售额过千亿。大型企业增长的速度和市场占有率,远高于整体市场蛋糕的膨胀速度。2010年万科的市场占有率大约1.9%,到2014年它的市场占有率近3%;2014年前15名房企的市场占有率接近22%,而2013年前20名企业的市场占有率才20%。企业规模不断扩大,市场竞争地位、品牌影响力、综合实力分化越发明显,行业格局越来越由大型企业主导,强者恒强,也这就是快速城市化、工业化(或后工业化)过程的中国房地产发展的基本逻辑。

  2015年市场趋于乐观,但房地产行业分化、大型房企主导市场的格局不会改变。

  “转型”是当下另一个流行词。我们认为,转型不是简单的住宅转商业、办公、或旅游养老地产,也不是国内转国外,它其实真实的内涵是要找到变迁中的经济、城市、社会发展以及房地产需求变化与企业自身的契合点。转型是个漫长的生长完善过程,转得成不成功,不应单单以产品类型而论,最终还是看企业的核心竞争力、市场综合实力与创新能力。

  2015年行业转型在路上,而大家热衷议论的“互联网思维”也只是2015年创新的一个部分而已。新的一年房企在确定战略、拿地布局规划、产品开发、完善管理和流程、精耕细作乃至产业拓展时,需要警惕进入“转型”误区。

  房地产的推动力和价值最终还是中国经济与城市快速发展带来的,这是判断房地产长期趋势的基石。人们喜欢把房价地价上升的原因简单地归结到“投资”,认为投资少了,房价地价上升动力就没有了,这是很大的误解。

  我们反复强调一个观点,综合力量推动房价地价和不动产价值上升。经济快速成长、货币流动性、需求、城市交通基础设施不断完善、人口流入、社会制度安排(如户籍、教育等)、社会保障水平、财富增长、通胀、投资渠道匮乏等等,这些因素综合起来,成为中国房地产市场过去、现在和未来的推动影响力量。只要这些因素没有改变,那么房地产的价值增长趋势就不会改变,纯粹投资性的因素影响房地产价格价值的占比微乎其微。

  2015年是稳增长之年,同时也是改革之年,房地产一定会从2014年阶段性下行、调整恢复到符合增长、改革的主题的正常轨道。房地产政策维稳已经先行,流动性得到改善而且会继续改善。在房地产市场回升过程中,行业应该更多思考把握经济、城市、需求新形态的机遇,不断地练好内功,迎接挑战。

  龙斌 合富房地产经济研究院院长

发稿:龙斌审校:徐耀辉

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