去库存仍将是2015年的主旋律

来源: [观点地产网]      时间: 2015-02-10 17:17

虽然宽松货币政策有望为今年的楼市带来利好,但不容忽略的是,房地产调整本身有一个周期,不会那么快触底反弹,楼市也将会和宏观经济一同延续下行趋势。

虽然宽松货币政策有望为今年的楼市带来利好,但不容忽略的是,房地产调整本身有一个周期,不会那么快触底反弹,楼市也将会和宏观经济一同延续下行趋势。

  陈志翔 日前,国家统计局公布了2014年宏观经济数据,全年实现国内生产总值636463亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%,未达到7.5%的增长目标,为24年以来的最低水平。

  显而易见,当前我国宏观经济下行压力已经很大,未来经济发展面临稳增长和促改革的双重压力。展望2015年,中国经济增长究竟会呈现什么走势?楼市又将会何去何从?一时间成为业界关注的焦点。

  市场有着属于它自己的运行规律,这种市场规律看似复杂多变,但可以认识和掌握。对于楼市走势,不能仅仅从市场本身的量价变动、供求关系出发作出分析,这样非但不能做出正确判断,更难以揭开其真实面纱。要研判楼市走势,需要首先认识房地产行业的本质。房地产问题本质上是一个金融问题,无论是行业的供给端,还是行业的需求端,都离不开金融的支持。

  金融,即资金融通和货币流通,受货币政策影响最大;而货币政策走向又受宏观经济形势左右。因此,认清宏观经济形势对于研判楼市走势具有重要意义。

  2014年,我国GDP增速已滑落至1990年以来的新低,经济增长放缓已经成为事实,并将作为新常态向未来延续,而国家层面也开始接受更低、更具有可持续性的经济增长速度,要求做到“调速不减势,量增质更优”。不难预见,2015年,改革依然是重头戏,面临人口老龄化、制造业产能高企、基建遇资金瓶颈以及出口稳而不强的复杂局面,经济再下台阶几成定局。2015年很可能会成为中国本轮经济下行的阶段性低点或谷底,官方需要警惕经济大幅放缓,从而可能引发失业和债务违约。

  在底线思维之下,预计2015年稳增长力度将增大,宽松货币政策是大势所趋。2月4日,央行已决定自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,并对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点,对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。如果今年一、二季度经济增长不及预期,降息、降准还可能会连续出现。作为与金融密切相关的行业,楼市将从宽松货币政策中迎来利好。

  2014年,中国楼市步入深度调整期,市场下行趋势凸显,悲观情绪蔓延,除三亚外,二三线城市全部松绑限购,并频频出台救市措施,信贷环境也逐步宽松。在系列利好政策的刺激下,加上房企为冲刺年度销售业绩指标大力促销,楼市在年底呈现出翘尾行情,成交量大幅走高,这无疑会提振人们对2015年的楼市预期。

  虽然宽松货币政策有望为今年的楼市带来利好,但不容忽略的是,房地产调整本身有一个周期,不会那么快触底反弹,楼市也将会和宏观经济一同延续下行趋势。从库存量上来看,国家统计局数显示,国家统计局数据显示,2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长26%,创历史新高。目前行业供过于求的基本面并未改变,去库存仍将是2015年的主旋律。

  就全国而言,现有库存量估计需要10-15个月才能消化完毕,但在不同城市之间去库存压力表现分化,少数二线城市库存高企,短期及中长期去化压力显著。截至2014年12月,合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下,去化速度较快,尤其是合肥,出清周期不足6个月;厦门、杭州、海口等城市出清周期则在15个月以下,这些城市短期库存去化压力不大;而呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期较长,超过20个月,短期库存去化压力较大。

  受制于限购政策对购房需求的抑制,一线城市整体市场平稳。目前北上广三市的出清周期均在过去五年的均值之上,但仍在15个月的临界值上下。截止2014年12月,上海商品住宅库存量为1327.47万平米,以月均成交93.59万平米计算,出清周期为14.18个月。如果限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大,一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存,成交回升将会带动价格上行。

  综合来看,当前国内房地产行业并出现危机,房价适当波动、成交量涨跌互现属于正常的市场表现。2015年,国家将继续稳定住房消费,鼓励刚需与改善型买家入市,楼市行情即使不好也应该不会比2014年更差,我们有理由持谨慎乐观看法。

  2014年,楼市总体表现不尽如人意,全国商品房销售额全年同比降幅近8%,销售均价同比跌幅近5%。然而,不少房企却在这样不好的市场行情中实现了业绩的逆势增长,原因何在?其中最关键的一点就在于这些企业能够把握行业趋势、清楚自己实力,且有着灵活的适应能力和抗风险能力。

  2015年,在去库存的主旋律下,不同规模房企的竞争策略应有所不同,同一企业在不同城市的竞争策略也应该有所差异。

  就百亿甚至上千亿级别的品牌房企而言,经过多年深耕和积淀,它们都拥有庞大的客户基础。随着这部分现有业主消费结构的调整与转变,如何更深入的挖掘其潜在的需求空间、进一步开拓更多元、更持续的盈利来源应成为其未来发展的重要关注点;在产品销售方面,价格随行就市、确保资金安全即可。对于广大中小房企而言,应该未雨绸缪,继续坚持跑量的高周转策略,通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力。

  针对不同城市,房企应谨慎制定进入或拿地推盘策略。对合肥、南昌、厦门等短期及中长期库存压力不大,土地存量消化较快的城市,未来预期乐观,有机会可考虑布局,但应注意防范部分热点城市“面粉”贵过“面包”为企业带来经营风险;对于天津、福州等短期库存压力大,中长期压力较小的城市,房企应调节施工进度,适当调整营销策略加快去库存;对中长期存在显著库存压力,且短期库存去化压力同样较大的城市,企业应减少拿地,或将拿地目标向热点区域聚集,随时关注市场形势,适时调整拿地策略;对中长期存在库存压力,但去化良好的城市,适当控制拿地节奏,减少企业长期库存压力。

  陈志翔 市场高级分析师

发稿:陈志翔审校:劳蓉蓉

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