新常态对房地产未来发展影响何在?

来源: [观点地产网]      时间: 2015-02-12 11:07

新常态下,房地产更需要平稳健康发展,不可能走向某些舆论所说的“崩盘”或“泡沫破裂”。

新常态下,房地产更需要平稳健康发展,不可能走向某些舆论所说的“崩盘”或“泡沫破裂”。

  龙斌 近期广泛争论中国房地产市场运行的趋势,有说是白金时代的,有说是白银时代的,也有一些观点持比较悲观的看法,认为房地产随着人口红利消失,随着城市告别了房屋短缺期市场,逐渐转变为过剩市场,房地产调整乃至下行都不可避免。不论是悲观还是乐观的观点,经济“新常态”都是最重要的依据。

  新常态是什么?对房地产未来的发展影响何在?

  新常态是房地产发展新的宏观背景,意味着高速增长的黄金时代结束

  所谓新常态,主要指经济从高速增长转变为中高速增长,经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长,转向靠改革创新、技术进步的集约式发展,即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张,它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。

  2014年中国经济增长为7.4%,与前几年保八相比减速明显,与过往30年平均10%的增长率相比更是大幅回落,经济减速对房地产市场形成压力。

  在新常态下,确实房地产发展的经济环境出现变化,信贷环境也发生变化。过去为了维持高增长,不断用巨量投资拉动经济,用宽松的货币信贷来刺激经济,房地产最直接受益这种,资产泡沫与宽裕的流动性相伴而生,流动性过于泛滥也带来房价不断上升的货币现象,膨胀的经济成就了通常都说的房地产的“黄金时代”;而新常态则审慎对待流动性与经济刺激的关系,我们看到,2014年上半年银根趋紧,资金成本普遍上升,不仅房贷利率走高,银行回款周期也拉长,缺乏金融支持的房地产市场成交萎缩,不少房企资金面紧张,而大型房企则降价促销争夺有限的市场。

  决策层主动降低增长目标,明确不再采用宽松货币政策对经济强刺激,而是兼顾经济增长、改革、经济结构调整、民生、就业乃至社会正义等多种目标。从这种意义上看,新常态中的房地产的发展与过往应该是有所不同的。

  新常态并不意味着政府任由经济下落,房地产业的作用无法替代

  新常态就意味着经济一直下行吗?显然不是,当经济形势逼近增长底线时,政府坚决地采取各种措施稳增长。

  2014年第三季度中国GDP减速到7.3%,我们看到,决策层果断地扩大基建投资、不对称降息(前期还两次定向降准)、释放流动性应对“融资贵、融资难”问题、加大财政支持力度、央行解除限贷、地方政府纷纷放宽房地产限制政策等,多管齐下防止经济继续下滑。

  进入到2015年1月份,央行时刻三年出乎预料降准,市场绝大多数因此判断中国重新进入降息、降准的通道。

  新常态并不是信贷一直都紧,不会松。当关键的经济数据和指标出现不良信号时,如1月份中国制造业PIM指数为49.8%,破了荣枯线,进出口、消费、投资这三驾马车都乏力,资金成本和利率居高不下,决策层对于流动性放松的力度往往超出我们的预料。这不叫强刺激,这叫松紧适度。

  所以,我们认为,新常态不是用新的经济发展方式来牺牲增长,增长是有底线的,决策层会千方百计保底,中国经济进入衰退期的概率非常小,宏观政策无论如何都会死保让经济不失速。

  中国经济进入新的发展阶段,既要解决深层次的问题,需要锐意改革,同时要保持发展轨道,不能偏离——新常态需要强大的平衡能力。

  我们认为,要保持经济在中高速轨道上发展,房地产还需要发挥其特有的作用。过去在正式文件中说它是支柱产业,但现在不再提这个词,尽管如此,房地产的先导作用、对产业链的拉动作用、对内需的重要性以及对地方财税经济的影响都是无法替代的。新常态下,房地产更需要平稳健康发展,不可能走向某些舆论所说的“崩盘”或“泡沫破裂”。

  新常态与房地产总体处于增长周期并不矛盾

  新常态下,中国经济告别过往高速增长时代,不时面临经济减速换挡期、转型期、前期强刺激消化期的“三期叠加”阵痛,需要寻找新的发展动力,房地产行业同样面临诸多挑战和不确定性。

  不过,新常态仍属中国经济增长期,是快速城市化过程的新阶段,新常态下的房地产的发展,一定受惠于经济增长,而人口向城市迁移带动的房地产需求也是持续的,也就是说,房地产总体仍处于增长的大周期的基本面没有改变,不能看空房地产。假如看不到这一层关系,我们就难以把握房地产与新常态的本质关系。

  新常态下房地产也面临众多机遇。如政策直接干预市场减少、改革红利、创新、启动内需机遇等。

  站在新常态的高度看,中国房地产从量价齐升的2013年高涨走势转入缩量价格有所下行的2014年调整市不是偶然的,与中国经济降速、去杠杆、调整结构等有直接关联。

  当经济下行压力过大,快触及底线时,决策层果断调整策略,简政放权,加大改革力度,加大投资,适度放松流动性,主动松绑不合理的房地产限制政策,力图保持房地产平稳健康发展,所以,2014年下半年特别是第四季度,房地产市场企稳,核心城市率先回暖,呈现交投前低后高的特点。

  总的来看,对于2015年及以后的房地产,不能悲观看待,房地产市场很可能会受惠新常态强大的平衡力量——当经济下行压力过大的时候,货币信贷放松就是必须的选择。对于房地产而言,这意味着最坏的时候已经过去,但很多新的问题如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高以及互联网新技术冲击等等接踵而来,挑战是全方位的,需要行业认真研究和对待。

  龙斌 合富房地产经济研究院院长

发稿:龙斌审校:劳蓉蓉

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