巴曙松:金融视角下的地产趋势与预测

来源: [观点地产网]      时间: 2015-03-27 22:39

实际上这个行业确实也是这样,并购、整合非常的活跃,从2013到2014年,整个的数量在陡峭地上升。

实际上这个行业确实也是这样,并购、整合非常的活跃,从2013到2014年,整个的数量在陡峭地上升。

  巴曙松:每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲,因为对我来说是个非常难得的学习机会,以前经常看他的书,难得当面听他讲。

  今天我有一个很重要的体会,就是现在的房地产市场和陈淮教授讲的内容一样,很纠结。我刚才认真地想记笔记,便于将来向其他人传达,但是我听下来,觉得一方面他猛烈地抨击了政策,另一方面他又非常谦卑地替领导解读政策。所以对待政策都很纠结,所以我想还是报点数,给大家参考一下,看看大概的数据图表是什么样的,供大家自己做参考。因为我看到前面朱会长也做了很宏观的判断,陈淮教授也做了政策的解读,我就把数字给大家梳理一下。

  从2014年的情况看,从这个大的图形走势来看,陈淮教授说房地产市场没有什么改革措施,但是我觉得房地产市场的成长本身就是改革的产物,从这么多年快速的成长,有起伏,但是确实是中国经济里面非常重要的一个力量。在2013年到了一个阶段性的高点之后,确实开始在回落。而且目前还在这个回落的趋势中,所以这个大的判断,我觉得是很难抗拒的。就像股市的周期一样,尽管刚才陈淮教授习惯性地总是要对金融进行抨击,说直接融资没有发展,他肯定好长时间没有看股市了,最近涨得这么凶,融资增长这么快,并购这么活跃,三板上市得这么快,到2000家了,到他嘴里说直接融资没有寸进。我想陈淮教授对我们金融体系的要求太高了,我觉得还是发展得很快的。

  不管怎么讲,2014年商品房的待售面积在上升,背后压着的就是银行的贷款、开发商的利润、现金流的问题,你必须要处理,这很现实,这就是我们这个行业洗牌的一个现实的挑战。其它的数字我们不敢说有多可靠,上市公司总不敢乱来,所以用上市公司的数来看,经过审计师审计的,做假是要起诉他的。我们算了一下,A股上市的房地产开发商,他的去化周期的估算已经处于高位,接近于2008年和2011年的峰值,2008年开发商说自己很困难的时候,这个峰值的数字。左边这个图是A股的上市开发商的存货和预售款的情况,我们也看到去化的压力比较大。一讲到去化压力大的时候,陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候,我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。

  2014年的情况,不同城市的房价的环比降幅在收窄,12月份,一线城市的房价的环比在直接回升,这是实际的数据。从这三条线我们看出,二三线城市在分化。我记得去年观点地产也在广州开会,大家都认可的一个趋势——分化,这个判断还是成立的。从房价的波动趋势,我们也能看到这一点。

  我们从开发商的行为来观察,开发商是最敏感的,他们在第一线能感受春江水暖,我从世联要的数,从它监控的40个城市房价走势来看,去年4月以后成交在逐步的好转,新增的降价楼盘的个数、降幅都在收窄,心理预期在趋稳。这是我们看到从4月份、5月份一直能逐月看到降价幅度在收窄的趋势。

  土地市场降温非常明显。也是不同城市分化。土地财政在2015年肯定是个压力,从隐性到显性暴露的一年。我们看到一些研究,有些沿海城市几年前开发、销售已经慢了,土地销售得很好,后来再往深去查,它是让自己的平台公司买了,自己控制的企业买了之后,钱拿去自己维持这个土地财政,使得这个调整的压力在滞后,但是现在来看,2015年从40个大中城市成交的土地规划、建筑面积增长的情况看,以及不同城市土地成交的溢价率来看,土地财政在2015年肯定是一个风险从隐性向显性暴露的一年。土地的溢价率在下行,而且在一些城市还存在着地方政府的自买自卖的情况,使得土地财政的压力在延后。

  刚才陈淮老师解读了克强总理的报告,说要强调自住和改善需求,还不如说是市场本身就有这样的需求,从人口结构来看,我们从2015年到2020年这几年时间,中国25到34岁的人口还是在2.4亿这个水平,占总人口的比例在17%,而34到49岁的人口在2015到2035年会到3.1亿,占总人口的比例为23%,这是首置和改善需求的主力军,人口结构决定了。

  李总理的讲话说要鼓励自住和改善性住房,与此对应的,实际上投资需求已经降到了历史的最低点。从2014年的统计,降到10%,这是历史最低的。现在很少有人能想到把房地产作为优先的做投资的配置,市场这个扰动因素基本上应该说稳定下来了。

  整个调控的行政色彩在淡化,更加尊重市场本身的规律。在答记者问里,李总理用的词是“因地制宜、分城施策”,分城施策的意思就是“你自己看着办”,政府主要做住房保障。这也是前期调控的经验和教训的总结,而且从实际执行来看,调控更加倾向于差异化、因地制宜。不同城市政策差异很大,这也是各显神通,本身也是跟这一轮房地产回落、市场分化的市场格局相一致的。

  与此对应的金融政策,不仅股市活跃了,对房地产其实是相应的在跟进。不像陈淮教授说的这样,金融政策无动于衷,金融政策在积极跟进,利率、信贷政策都在积极跟进,所以这也是一个稳定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么说,大家开始越来越接受的一个现实就是,咱们这个行业高利润时代,挣钱比较爽的时代过去了。我们看一下上市的房企的ROE的波动情况,持续在回落,挣钱不是那么容易了,上市公司其实也是这样。

  整个上市的房企从它的趋势来看,毛利率和净利润率是在回落的趋势,我觉得这也是刚才朱会长讲的软着陆的一个很重要的内容。与此对应的就是费用率的大幅的上升,销售费用、管理费用和财务费用都在上升。在这个过程中,正好就是刚才陈淮教授讲的,怎么通过市场机制来进行整合,识别那么多房地产企业,并购、整合、融合是一个非常好的时机。实际上这个行业确实也是这样,并购、整合非常的活跃,从2013到2014年,整个的数量在陡峭地上升。

  在这个并购整合的过程中,房地产的新格局在隐隐闪现。我们似乎看到这个行业的格局在经过初期百马奔腾之后,基本上在逐步固化。我曾经也逐步地对照了一下不同阶段香港市场上房地产商的数据,最开始的时候,六七十年代,小小的港岛五六千家开发企业,后来慢慢整合到前5大、前10大开发商恨不得占到80%的开发量,而目前这种整合,我的理解,也是中国的房地产行业走向新常态的一个必经的阶段。所以我们可以看到,行业的格局大致在形成,市场格局在逐步固化,第一梯队、第二梯队、第三梯队在形成,你再向凭空创造一个行业奇迹已经很难了,这个行业格局大致上基本成形。所以以后再让观点评这个行业的前几名很好评,数据差异很大。原来大家差不多,观点愿意给谁就给到谁了,现在你们的回旋余地就大幅的缩减,除非你让陈淮教授出来说,他才有权威、代表性,其他的一般的数据基本上显示差距越来越清晰,梯队越来越清晰。

  前三大开发商的份额,逐年在稳步上升。上市开发商的份额也是稳中趋升,这是在扩大中的力量。

  还有点时间,我再讲一点对中长期的看法。第一个判断,市场结构在大致平衡,我们有很多统计数据,家庭套数比已经过1了,供求大致平衡,房地产行业在洗牌,这个时候房地产行业的产业链在重构。以前是谁离开发商最近,谁获益最多,从趋势上看,谁离消费者最近,谁的获益最多。这也是经济学的一个基本的原理,在供给不足的时候,供给为王。靠近开发端的产业链条,土地、代理销售、传统的纸媒等等获益很大。我的一些朋友在香港做开发商的,或者在海外做开发商的,和在中国做开发商的,他们说中国做开发商不像开发商,老百姓买个房子还要托人,唯一感觉到像开发商的就是2008年房子不好卖的时候,房子有什么问题,客户一投诉,马上带人去处理,那时候像开发商。供求平衡之后,房地产行业的价值链条在重构。

  渠道的竞争在激烈,房屋的销售模式正在发生变化,会出现很多新型的渠道的整合者,所以围绕买方的竞争会加剧。所以我们观点以后也要相应的转型,从原来仅仅只是围绕开发商转,下一步也要围绕消费者转,引导消费者的判断,这样开发商自动会跟着你跑。首当其冲的就是传统的房地产媒体,它的广告投放数量变化非常的显著。新房地产电商在快速崛起。

  第二个判断,二手房正在成为市场的主导性的供给力量,围绕二手房的房地产行业的价值链条会迅速提升,房屋的交易、出租、管理、房地产融资,证券化这些服务会迅速崛起。我这一年半在哥大待着,在郊区租了一个小房,我散步散了一年半,这么大一个小镇,就那么两三栋新楼在盖,基本上都是二手房,所以你要说二手房和一手房的交易量,那就是9比1,甚至还不止。这个在一线城市在迅速的到来。

  我们大胆地预测一下,待会儿讨论的时候,我相信陈淮教授会批判,我给他多提供一点靶子来批判。预期到2020年,中国住房市场的构成是什么样的呢?存量3亿套,住房1.8亿自有,使用结构、年均销售、库存结构,总体来看就是这个表上列的这个状况。所以存量房的黄金时代正在到来。我在去年的观点博鳌论坛上就专门讲了这个,因为我观察,这在香港、美国是一个非常庞大的市场,租房、买房中间衍生的服务真的是不计其数。我自己亲身经历的,租房要办的手续,查你的名称,包括后期的保险、融资等等都非常多。而且消费的基础非常庞大,这个会催生新的专业的服务市场,庞大的交易佣金,而且目前看,二手房的增长,正在成为房地产未来发展的非常重要的动力。从发达国家来看,美国的二手房比新房是9比1,英国是8.1比1,这是一个非常大的数字。目前二手房交易只是在前面的这5个城市有所体现,未来会更多地体现它的市场活力。

  我的演讲已经超了一分钟了,谢谢主持人的宽容,谢谢大家。

  本文系国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松于2015观点年度论坛演讲,未经本人审阅。

发稿:巴曙松审校:刘满桃

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