观点意见:如何理解房地产健康发展的长效机制

来源: [观点地产网]      时间: 2015-05-05 23:06

房地产健康发展的长效机制是什么,还要从完善市场环境,盘活存量资产这12个字中去找答案。

房地产健康发展的长效机制是什么,还要从完善市场环境,盘活存量资产这12个字中去找答案。

陈聪 付瑜 4月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。这一会议提出,要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。

政治局会议并不涉及具体问题,但对未来产业方向进行了原则性的规划。如何理解“房地产健康发展的长效机制”呢?

在展开解读前,我们必须把整一段新闻稿原文呈现。

会议认为,积极的财政政策要增加公共支出,加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度,注意疏通货币政策向实体经济传导渠道。要注重发挥投资关键作用,认真选择好投资项目,做到有市场,有长期回报。要整体推进财税、金融、投融资体制改革,解决好重大基础设施项目、市政项目、实体产业部分资金循环不畅问题。要注重扩大消费需求,有针对性地挖掘消费潜力,努力提高消费品质量和服务水平,培育新的消费增长点。要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制。要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键,推进企业技术改造,稳步有序推进化解过剩产能工作。要注意防范和化解各类风险。中央坚持国有企业改革方向没有变,依法保护民营企业产权方针没有变,坚持对外开放和利用外资政策也没有变。

这段话总共有9句话组成,除了提到房地产的一句之外,其他每一句话明确都是围绕一个问题,提出努力的方向和解决的方案。我们因此认为,不能孤立理解“房地产健康发展的长效机制”。房地产健康发展的长效机制是什么,还要从完善市场环境,盘活存量资产这12个字中去找答案。

中国的房地产市场,是一个市场环境亟待完善,存量资产亟待盘活的市场。

第一、中国房地产市场存在大量无效供应。我国并没有出现房屋保有规模总量规模上严重过剩,人均居住面积和城市化率都尚有提升空间。但我国存在土地出让结构性过剩,出让土地的规划用途不合理,大量建设用地闲置的问题。这既不利于节约用地,也不利于房地产开发投资稳定增长。另外,一方面大量居民的住房问题并没有得到解决,甚至还要投资兴建保障性住房,另一方面房屋又白白空置。

第二、我国住房按揭贷款的资产证券化率非常低,过低的基础资产收益率导致按揭贷款资产证券化无法有效开展,大量宝贵的信贷资源沉淀下来。之前每一次货币宽松周期,都是增量推动的地产销售增长,而没有过盘活存量的做法。

第三、我国商办物业的资产证券化程度很低,REITS试验并未顺利开展。我国的物业持有人,经常沉淀大量宝贵金融资源去自持物业。对于很多商办物业而言,一旦卖散之后又很容易伤及物业的质素。而居民缺乏投资渠道,商办类不动产投资门槛高,流动性差,一般居民又很难去选择投资这个市场。

第四、土地、金融、建设、财税等领域的政策碎片化,住房公积金管理条例很长时间没有得到及时修订,行业的监管主体多龙治水,周期性调控多而制度性梳理少。

在我们看来,完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制,可能包含以下几个方面。

用制度创新破解存量供给带来的资源闲置问题。主要做法包括:推进住房保障货币化,包括收购存量的闲置商品房用于住房保障;允许改变土地用途,允许将一些建设用地改为产业用地,在符合相应法规要求的情况之下允许灵活调整规划条件;严格控制一些土地过剩区域新增土地的供给,鼓励因地制宜刺激当地需求。

用制度创新的办法推进MBS,释放存量信贷额度,既避免大水漫灌,又保证支持个人合理的住房需求。尽管银行的基础信贷资产收益率偏低,但如果公积金或其他的制度创新能够推动MBS展开,则可以预见按揭贷款额度将更加充裕。我们相信,这种住房金融支持措施,是具备现实基础的。

积极推动REITS,盘活存量物业。投资性需求并不是洪水猛兽,股票市场有投资者,房地产市场也有投资者。如果能够通过积极发展REITs的方式,将投资者引导向商办物业为主的市场,则这既是对住宅市场的减负,也是有效盘活沉淀在商办不动产的大量资金,有利于稳增长。具备再投资能力的企业就不用沉淀大量资金于持有物业,试图分享中国经济成长的普通居民,就可以购买到更加丰富的金融产品。

改变监管碎片化,调控周期化的特点,因地制宜寻求行业治本之策。

总之,我们认为盘活存量和制度改革,是未来建设房地产健康长期发展的精神核心。这一轮房地产政策的变化,不再是以前那种周期性调整信贷和行政管制政策放松。以前总是以增量的需求试图解决供给过大的问题,其结果经常是进一步刺激了供给;现在则侧重在供给端解决问题,辅之以适当的需求释放,从而求得行业的长期健康发展。

我们坚信,未来的政策比2009年的政策影响更加持久,最终可以证明,“中国实现现代化必然会伴随着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。”(李克强语),房地产行业的健康稳定发展也是长期的。这种长期的,超越资本市场普遍预期的地产市场,并不来自于当前制度环境下的均衡,而来自于新的制度(住房保障货币化,用地规划调整,MBS,REITS等改革)之下的均衡。

陈聪 付瑜 中信证券分析师,本文节选自其研究报告

发稿:陈聪 付瑜审校:刘满桃

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