股市大跌对楼市影响的两大判断

来源: [观点地产网]      时间: 2015-07-10 14:44

从中长期看,楼市的需求遵循自身规律,不会因为股市波动有实质性的变化。这是第一个判断。

从中长期看,楼市的需求遵循自身规律,不会因为股市波动有实质性的变化。这是第一个判断。

龙斌 自6月中旬以来,中国股市暴跌。上证综合指数从6月中旬5100点的高位,在短短三周的时间里最低跌到3400点以下,累计跌幅超过30%;中小板和创业板指数跌幅更大,接近40%;A股市值蒸发超过30万亿元。短时间如此巨大的跌幅在中国证券历史上前所未有,一时间社会公众对“股灾”的担忧与恐慌情绪蔓延,也引发决策层动用一切力量来救市。

最近深圳等地传来一些个案,因为股市大跌,不少投资人股票被套,财富缩水,先前定购的房子无法交齐首付款,提出缓交房款或退房。尽管这些是个案,但提出了一个很现实的问题:近期股市大跌对楼市有什么影响?会不会对购房需求产生较大的负面影响?股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐?

我们知道,从投资的角度看,楼市和股市是居民资金进入的最主要的两个主渠道。

从过往这么多年的历史看,中国股市熊市长牛市短,而且基本都是大涨大跌的走势。以长周期的统计数据看,股票市场每一轮大幅度的波动,投资者基本是“一赢两平七亏”,几乎成为定律。反观房地产市场,从2000年开始,房价除了个别年份如2003年非典、2008年金融海啸、2011年下半年、2014年等出现小幅度回调之外,几乎都是稳步向上运行的。

数据显示,2001年的时候,中国平均房价是2170元/平方米,而到2014年中国平均房价为6323元/平方米,涨幅为191%;而以一线城市广州计算,2001年广州(十区)平均房价为4220元/平方米,到2014年平均房价为17596元/平方米,涨幅为317%,中心城区的房价涨幅更大。过往买房没有亏的。

虽然现在房价的涨幅较过往明显放缓,但在快速城市化的环境下,超大城市、中心城市的房价不仅不会掉头向下,很长时间都还会运行在上升通道。所以从楼市资产价值的稳定性来看,股市无法与楼市匹敌。不仅如此,房产作为不动产,它首先具有居住属性,每个居民家庭不可缺少,其需求产生和变化规律受城市化进程、经济发展、人口红利影响,与股市波动无直接关系。从不动产其他资产功能看,它可出租获取稳定收益,可以抵押物等,对于想稳健配置资产的居民而言,楼市这些优势独一无二。

所以,从中长期看,楼市的需求遵循自身规律,不会因为股市波动有实质性的变化。这是第一个判断。

短期内,由于股市大跌导致股民财富缩水,会不会带来楼市购买力的减弱?这个可能性是存在的。当前有些楼盘出现退房个案,尽管不多,也不能直接判断是否与炒股有关,但是股票被深套,应该会影响一些投资性购房、带有投资目的的大宗资金购买需求。而通常来说,自住性购房需求(包括换房)受股市下跌影响不大。一般自住购房反而会因为股市波动太大,风险太高而彻底离开股市,除非他的购房资金直接在股市被套,这部分购房者比例极小。

由于这轮股市的上涨从去年就已经开始,涨幅相当大,如有的个股涨了几倍甚至十多倍,分析一般认为,去年就进入股市的投资者获利较为丰厚,今年第二季度之后进入市场的投资者本轮下跌损失较大。股市大跌对于前一部分投资者的影响可能只是之前盈利被吃掉,只有新进入的投资者损失惨重。理论上看,这部分投资者如果有购房计划会因此受到较大影响。

判断股市大跌对楼市的短期影响,重点需要分析这轮股市波动对于整体经济影响大不大。假如股票市场彻底走熊,甚至威胁到区域性或系统性金融安全的底线,那么股市可能成妨碍稳增长的雷区,会拖累宏观经济(有机构分析假如最坏的情况发生,或许拖累经济0.7个百分点,银行等金融机构坏账率上升),进而影响楼市。

由于这轮股市大跌并不是中国经济基本面出现大的状况,主要是股市资金杠杆过大、监管失误造成的,且中国股市相对封闭,国际化程度不高,可控性较强。目前国家组织合力全力化解股市走向“崩盘”,采取的一系列组合措施,相信经过调整可以避免出现金融危机。所以,只要股市没有彻底危及金融安全,对宏观经济影响就不会太大。

假如股市危及面扩大,那么楼市或许会成为经济更为重要的稳定器。中国的事情其实很多时候要从两面性、辩证思维去看。祸兮福兮,福兮祸兮。

有权威机构的数据显示,股票在居民金融财富中所占比重近来虽然有所上升,但仍仅占到20%,最大头的是存款,占54%。也就是说,股市这部分资产是小头。研究认为,历年来股市波动与消费之间的关联性弱,如此前股市大涨,中国消费并没有大的起色。所以股市大跌对居民消费的影响估计较为有限。三驾马车之一的消费看来无需担忧。

总体而言,股市大跌对楼市有短期影响,但影响有多大,还取决于国家止跌措施、治理股市存在的问题、激活投资信心是否见效。只要不发生大的金融危机,本轮股市大跌的影响可能很快就会过去。如果股市陷入低迷,或许楼市作为宏观经济的稳定器的作用会更为突出。这是我们第二个判断。

股市大跌,对于股票市场投资者的最好启示还是:见好就收。切不可将身家或者财富希望全寄托于此。房产无疑是股票投资收益最好的固化所在。

对于房地产市场,因为股市大幅波动的不确定性,所以整个下半年的房地产市场可能需要降低预期:该去库存的,坚决去掉;该促销的应该尽快套现,防止因为整体金融形势发生转变带来不利影响,陷于被动。对于购房者来说,这或许又是一次非常好的抄底机会。

龙斌 合富房地产经济研究院院长

发稿:龙斌审校:刘满桃

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