观点意见:限外放松效果难显 未来仍有空间

来源: [观点地产网]      时间: 2015-08-31 20:44

尽管这一政策的效果并不会很明显,但未来仍有进一步放开需求管制,鼓励合理住房需求的空间。

住建部等部门,为促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,8月27日发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(以下简称《通知》)。而对比最初颁发的“限外令”和如今的放松,政策究竟发生了什么变化呢?

2006年,当时的建设部明确规定境外机构和个人不得购买非自用、非自住的商品房。2010年,住建部和外管局又进一步强调,境外个人在境内只能买一套用于自住的房屋;符合要求的境外机构,只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。此次《通知》,允许境外机构和个人购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应符合当地政策规定。

2006年,政策规定外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得国土证,或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的,不得办理境内外贷款,不能进行外汇借款结汇。此次《通知》,取消了关于办理境内外贷款和结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

2006年,政策规定外商设立房地产企业,投资总额超过1000万美元的(现在很少有房地产项目投资总额会低于1000万美元),注册资本不得低于投资总额的50%。此次《通知》要求,注册资本和投资总额比例,按照(工商企字1987第38号)执行。该文件规定,投资总额在3000万美元以上,注册资本至少应占投资总额的三分之一。

2006年,政策要求严格审核资金汇入、结汇等。此次政策要求简化程序,提高办事效率,优化和改进外商投资房地产管理。

我们认为,《通知》基本上实现了房地产领域和一般领域相比,对外商投资的待遇一致。而且一举两得,适时修订管理措施,间接意义大于直接影响。

2006年出台政策的背景,是担心人民币升值,热钱通过不动产为媒介流入中国。此后这一政策不断加码,也是总供给不足,房价存在上涨预期,试图限制新的需求。2015年之后,人民币升值压力已经不大,房价全面上涨预期也不再明显,放开对外资准入地产行业的管制,一举两得,情理之中。

我们认为,这一政策的直接影响是不大的。在注册资本、投资额方面的一些规定,外资往往通过在境内进行股权收购,用存续境内平台公司去开展业务等方式避免麻烦。而且中国房地产市场的外资,有不少是红筹企业,鉴于境外资金成本较低而出海。跨国公司、海外财团在中国房地产市场投资有限。一旦人民币汇率单边升值趋势结束,外资进入房地产开发领域的动力并不大,企业再搭建红筹架构的必要性也大大降低。海外个人和机构占中国房地产市场需求的比例极低,只在个别一线城市的商办物业市场上,外资有一定的兴趣购房置业。中国房地产市场从来不是一个国际性、开放式的市场,除了在早些时候港资公司积极在内地拿地之外,海外企业从来都不是市场重要的组成部分,外国人和境外机构也从未大规模(相对中国商品房销售总额而言)买入境内不动产。

但是,这一政策的间接含义仍然值得关注。过去十多年以来,多层次各领域的需求限制政策,应该是到了放开的时候。尽管这一政策的效果并不会很明显,但未来仍有进一步放开需求管制,鼓励合理住房需求的空间。此外,市场未曾注意到的是,这一政策可能暗示对资金跨境流动的限制方向或许有所改变。换言之,我们既然已经看到了对外资准入中国房地产市场的限制放开,我们就有可能在未来看到,中国房地产企业走出去(在海外进行投资)或难度更大了。

我们认为,政策暖风,有利于行业反弹。这一政策的出台首先和人民币汇率波动有关,但也和房地产供求现状有关。当前全国房屋供给充足,并没有全面房价上涨的预期,因此维持热销局面需要不断降低居民购房成本,增加居民杠杆,以及解除需求管制。我们相信,政策的暖风并不会停止。

本文作者:陈聪、付瑜 中信证券研究部分析师

本文来源:中信证券-政策暖风,有利行业反弹

审校:刘满桃

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