观点意见:资产证券化的大门正在打开

来源: [观点地产网]      时间: 2015-10-13 15:52

资产证券化大门的打开,将会进一步提升居民加杠杆的可能性,使得2014年底以来的热销可以更加持久一些,也会丰富开发企业的金融工具选择。

陈聪、付瑜 市场在政策的刺激之下继续着热销节奏。这次的热销和以往不同,这是频繁政策刺激之下的热销。既然当前看政策仍有持续空间,那么2016年春节之前热销的大格局应该不会发生根本性变化。

今天我们谈另一个话题,房地产行业和资产证券化。美国MBS的规模十分庞大,住房按揭贷款的证券化盛行。但在我国,资产证券化从来都不是房地产业的热门话题。

房地产行业相关的资产证券化,当然不只是住房按揭贷款的资产证券化,但毫无疑问最重要的是按揭贷款的资产证券化。我们认为,我国按揭贷款的资产证券化或将加速展开。

第一、低利率时代的到来,高回报的固定收益类产品越来越少,资产证券化产品在市场上的竞争力逐渐增强;

第二、商业银行对待按揭贷款基础资产的态度日益理性,不再出现7折利率这样的超低定价,且按揭贷款的平均持有年限随房价上涨而逐渐拉长,这都有利于资产证券化产品设计;

第三、利率市场化环境下,首套房按揭定价空间彻底打开,首付比例已经调整到25%(个别限购城市30%),首套房的定义已经非常广阔,公积金的各项管制都已经放开。可以说,再想通过传统的办法去给居民加杠杆空间已经不大,只有大规模资产证券化可以继续增加实际的房贷投放。因此,我们认为政策对于按揭贷款资产证券化也是比较支持的。

除了按揭贷款的资产证券化之外,隐性的个人信用贷款资产证券化在短期也有可能快速展开。所谓的隐性的个人信用贷款,主要是个人为了规避按揭贷款过高的首付比例要求,向一些企业(可能是开发企业,房地产服务商或金融机构)借入的贴补首付的贷款。这一业务从中长期看并没有太大空间(因为首付比例还可能会继续下降),但短期看企业往往有将贷款出表的需要,而这些较高定价的个人贷款本身也有广阔的市场需求。

最后,房地产企业一些稳定收益来源的资产证券化也有广阔的空间。早年华侨城的门票资产证券化开一时风气之先,而世茂集团在2015年7月开展的物业费的资产证券化,更使得开发企业有了新的金融工具。

我们预计,资产证券化大门的打开,将会进一步提升居民加杠杆的可能性,使得2014年底以来的热销可以更加持久一些,也会丰富开发企业的金融工具选择。

本文作者:陈聪、付瑜 中信证券研究部分析师

本文来源:中信证券研究报告

审校:杨晓敏

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