刺激仍有可能 但不是重演2009年

来源: [观点地产网]      时间: 2015-10-21 17:34

居民购房的资金成本缓慢下降。因此我们认为,在没有新的政策外力的情况下,需求会稳定释放。

陈聪 付瑜 楼市来到一个重要的,承前启后的关口。在这个关口,有一些重要的问题,我们在这里给出我们明确的看法。

第一、假设春节前政策平稳,未来企业的定价策略和市场销售表现

市场的表现取决于需求和供给演变的情势。需求的演变取决于房价变动的预期和居民杠杆的成本,有效供给的变化则取决于过去几年累积的可开发项目规模、企业的定价策略以及推盘积极性。

房价变动既是市场变化的原因,又是销售变动的结果。至少到2015年9月,数据显示百城房价指数环比涨幅没有扩大,全国范围内不存在房价大幅上涨的预期。与此同时,居民购房的资金成本缓慢下降。因此我们认为,在没有新的政策外力的情况下,需求会稳定释放。

当前的市场,绝不至于缺乏客观的可开发面积。我们测算,中国房地产市场存货规模约132.8亿平米,包括70.9亿平米已拿地,未开工项目资源;55.3亿平米已开工,未竣工项目资源和6.6亿平米已竣工,未销售项目资源。(详见专题报告《行业库存问题探讨》)。同时需要指出的是,很多地产市场研究中所谓的“存货去化周期”概念有误,可销售资源和销售面积的比例并不等于存货去化周期。所以,在绝大多数城市,只有企业是否愿意推盘的问题,市场的供给是充足的。

2015年1月到现在,虽然热销持续,但十大城市的可销售资源始终位于历史高点附近(有数据以来最高点2015年1月,到上周末只比最高点下降了1.8%)。这也从侧面说明了,只要企业愿意推货,无论何种程度的热销,都不会像以前一样造成市场销售资源阶段性不足。企业是不是愿意推货呢?其实应该这样问:企业到底是会适当提升价格(哪怕牺牲销售速度),还是更加追求销售速度(哪怕适当牺牲毛利)呢?现在看来,不同的企业答案未必相同。

万科、保利等销售完成情况不错,前三个季度销售面积同比上升20%以上。而且,这些公司资金成本不断下降,存货囤积带来的资金压力日渐下降。另外,这些企业在过去几年销售存在毛利率收紧的压力,当前拿地的价格比两年前也有上升。我们认为,至少在2015年,这些企业会偏向于稳固毛利,甚至会因此略微牺牲一些销售速度。

还有一些公司销售完成状况不佳,前三季度销售额增速也有限,尽管毛利率存在一定的压力,但仍然会积极推货。更有一些公司尽管资金成本也在下降,销售增速不慢,但正处于销售规模质变的关键节点。目前房地产企业拿地,融资都存在着规模门槛,金融机构、地方政府都更青睐大企业(但却不是越大越好,而是进入前列即可)。为了成为大企业,我们相信这些公司宁可继续牺牲毛利,也不会放慢销售速度。

所以我们认为,市场拥有充足的可销售资源,只不过销售结构可能会出现一定程度的变化。在可销售资源比较充足的情况下,房价是不太会出现恶性大幅上涨的。但由于政策累积作用,销售去化上佳,房价下跌的可能性更低。我们判断,2015年四季度销售面积同比增速比前三季度略有下降,但销售仍将实现同比增长;百城房价可能继续环比上涨,但房价上涨幅度并不会明显扩大。

第二、还会有什么政策?什么时候可能是政策密集期?

判断影响房地产行业的政策,既要从房地产行业之外出发,又要从房地产行业运行自身出发。

经济运行的态势决定了影响地产行业政策出台的可能性和必要性。例如,如果存在较大的人民币贬值风险,降息可能就比较谨慎。目前来看,人民币汇率稳定,出台一些宽松政策的可能性是存在的。那么,有没有必要继续出台政策刺激房屋销售呢?经济增速存在放缓的风险,但经济结构转型又是必然选择。刺激仍有可能,但刺激的目标也不是重演2009年。

我们还能期待什么样的政策?传统来看,刺激性政策主要可以分为:长期的制度变革,解除行政管制,降低交易成本,降低购房人资金成本和增加杠杆利用,控制土地供给和调整规划形态。

长期的制度变革,短期内可以期待的是人口政策的调整。近期,统计局在全国百分之一人口抽样调查启动仪式上,要求摸清人口变化,完善人口政策。不过,人口政策的变化并不会改变成年人口占比下降的趋势,也不会大幅改变低生育率状况。解除行政管制空间并不大,目前仍在限购的城市寥寥无几,且这些城市市场并无问题。新房交易的其他行政管制并不多。

交易成本存在下调空间,但目前财政收入增长本身存在压力,指望继续大幅下调地产交易负担并不现实。控制土地供给(或者通过改变容积率、土地用途方式调整供给结构)远水难救近渴,很多城市已经出让尚未销售的土地规模庞大,且地方政府也缺乏动力。我们认为,未来政策将集中在降低购房人资金成本,给居民部门加杠杆的层面。

本文作者:陈聪、付瑜 中信证券研究部分析师

本文来源:中信证券研究报告

审校:刘满桃

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场