持续热销是化解库存问题的关键

来源: [观点地产网]      时间: 2015-11-12 18:35

化解库存问题的关键,还是持续热销。持续热销本身是资产价格的稳定器,也是库存去化的最根本手段。

陈聪 过去一段时间,中央领导对于房地产行业表态不多。但此次习总书记高屋建瓴,明确指出要“促进房地产业持续发展”。我们认为,习总书记的指示,十分有利于资本市场对房地产行业产生一个稳定的预期。中国房地产行业既不欢迎过去那种爆发式鸡犬升天的增长,也不能接受资产价格大起大落,开发投资增速硬着陆的局面。

对这个行业稳定发展的信心,不仅有利于这个行业短期估值稳定,也有利于这个行业的参与者制定更加长远的经营计划,获得更加稳健的收益回报。

从绝对规模的角度来说,我国的房地产库存确实庞大。库存不是指已经取得预售许可的待售项目,而是指尚未销售的土地,在建工程和楼宇。我们估算,目前已经出让尚未开工的土地之上的规划建筑面积约70.9亿平米,施工面积中尚未销售部份55.3亿平米,待售现房6.6亿平米,全国整体库存规模达到132.8亿平米。

化解库存问题的关键,还是持续热销。持续热销本身是资产价格的稳定器,也是库存去化的最根本手段。2014年下半年至今,市场销售一直相当不错。

不过,和过去相比,此番热销并不能带来房价的明显上涨,也没有带来可销售资源的明显回落。开发企业加快推盘,确实能不断缓解库存压力,但也说明政策需要继续发力以维持热销的局面。

货币化的住房保障将是未来重要的政策选项。货币化的住房保障(购房补贴,租房券,回购商品房作为保障房等),既有利于直接消化库存,又有利于推动农民工市民化,可以说是一举两得。

我们认为,差别化住房信贷政策仍有空间。我国的按揭贷款首付款比例要求相比国际通行水平而言仍然偏高,按揭贷款平均还款年限依然不长,按揭贷款存量余额规模相比新房销售规模来说仍然不高,按揭贷款资产证券化还没有普遍展开。此外,我国的住房交易税率仍然是较高的,未来也有下调的空间。

房地产融资环境的正常化,也是保持行业持续发展、化解库存问题的办法。解除对企业融资的管制,有利于企业较为正常制定计划,也可能一定程度上刺激企业施工的进度。

陈聪 中信证券分析师

本文来源:《鼓励需求以去化地产库存,优化供给以限制城市规模》

审校:刘满桃

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