珠三角房地产需求预测与思考

观点地产网

2016-01-06 22:27

  • 珠三角城市群未来的相互联系一定会更加紧密,生活、就业、消费、居住都会朝同城化方向改变,这是房地产发展应该重点研究的问题。

    一、宏观环境变化对房地产发展和需求的影响

    房地产需求与经济增长、政策走向、流动性松紧、人口流动、城市建设以及居民收入水平等紧密相关。当前房地产发展的大环境正悄悄发生变化,影响着房地产的需求:

    变化一:经济增长进入新常态。在新常态下,最大的变化是经济从高速增长转变为中高速增长,国家不像过去一味追求总量扩张。经济增长方式正在转变,结构要调整,新的增长动力要培育。2014年中国经济增长为7.4%,2015年经济增长可能不到7%,过往30年中国GDP平均增速为10%,今天保八、保七相继放弃,经济大幅回落带来阵痛。广东和珠三角经济增长的变化同样也是同样的趋势,从平均12%、13%的增长速度回落至8%左右。经济减速对房地产的发展形成巨大压力。

    变化二:宽货币、强刺激的做法改变。过去十多年特别是2008年以来,为维持高增长,政府用巨量投资拉动经济,货币信贷宽松,流动性充裕。膨胀的经济与资产泡沫造就了房地产量价齐升的“黄金时代”。新常态经济减速,货币信贷去杠杆,强刺激转为微刺激,货币宽松转变为适度宽松,决策层在处理流动性与刺激经济的关系上日趋审慎。

    不过,面对社会资金紧缺、融资难与融资贵的问题,决策层还是果断选择适度放松流动性,以便对冲经济下行。经济不稳,信贷不能收得太紧。2015年五次降息、四次降准,为历年罕见,房地产市场直接受惠,一改颓势,需求被激发出来。

    总体来看,过往的高增长、高通胀、高利率的发展模式已经改变,取而代之的是中速增长,低通胀、低利率。这样的发展环境对房地产而言未必不利。低利率环境有利于房地产需求稳定释放,或许会减少大幅波动。

    变化三:城市发展拉开距离。城镇化是经济和房地产发展的动力。近十多年中国城镇化率以平均每年增长1个点的速度发展,至2014年全国城镇化率为54.8%。广东省的城镇化率在全国居于前列,2014年城镇化率为68%,比全国高13个百分点;常住人口数量超过1亿人,比五年前增加594万人,年均增长近190万人。但是,广东省21个地市城镇化发展水平不一,珠三角和粤东、西、北的人口城镇化率分别为84.1%、59.6%、41%和46.37%,差异显著;珠三角和粤东、西、北的常住人口占比分别为53.7%、16.1%、15.4%和14.7%,人口一直向珠三角发达城市积聚。

    城镇化水平、人口流动的特点与区域经济总量、产业结构、基础设施建设、财政税收、人均收入等指标有一致性,影响房地产的需求。即便是珠三角9个城市,发展也存在差异,广州、深圳作为珠三角城市群中的中心城市,核心作用进一步强化,对外来人口和人才的吸引力更强,引领产业转型升级。房地产的需求与城市地位直接相关。

    变化四:房地产政策由抑制转向支持。房地产政策对于房地产发展的影响显著。房地产业在国民经济中的支柱地位是毋庸置疑的,不仅是投资的重要组成部分,同时带动众多上下游产业,也是地方财政、税收的重要来源,因为过去强刺激、宽松货币政策带来经济过热,房地产市场暴涨,迫使政府不断收紧房地产政策,甚至不惜用行政限制措施抑制需求,控制房价。不过,经济进入新常态之后,限制性的政策带来极大的负面影响,开发投资和建设开工快速下行,市场需求不断萎缩,库存高企,土地市场清淡,反而拖了经济增长的后腿。

    从2014年年中开始,国家的房地产政策开始松绑,到2015年政策基本上反转过来,支持合理的房地产需求,积极鼓励去库存,保房地产开发投资。除了一线城市北上广深及三亚,限购政策彻底退出,限贷政策也在330新政后彻底调整。公积金贷款放宽,首付比例下调,地方出台税费减免措施,房地产政策完成了由限制到支持的华丽转身。

    政策是服务于经济的。中国经济要完成转型升级,顺利渡过消化过剩产能的阵痛期,仍需要时日,预计房地产政策未来几年还是会坚持鼓励、支持的取向。

    综合来看,在宏观经济、货币信贷、城市发展和房地产政策等新的条件下,房地产的发展和需求相应也会出现变化,房地产进入新的稳定增长周期,需求释放的特点与过去几年将有所不同。2015年由于政策大幅度转向,被抑制多年的房地产需求急剧释放,以后需求应该更加趋于平稳。

    二、珠三角房地产需求展望

    珠三角地区经济发达,人口集中,外来人口不断流入,居民收入水平较高,城市建设发展快,第三产业产业占比高,带来了庞大的房地产需求,不论是开发投资、建设、还是商品房销售,在广东省的占比居于绝对主导位置。展望未来,珠三角地区房地产需求的发展有以下特点:

    第一,住宅需求仍然是主体,城市升级不断造就商业办公需求。

    近年珠三角城市房地产市场发展较快,住宅需求始终占据主导,这从商品住宅销售面积、销售金额以及投资建设指标可以清楚看到这个特点,如2014年珠三角地区商品住宅销售量和金额分别占全省的比重达到71%、84.5%,分别是商业物业销售面积和金额的14倍、9倍,分别是办公销售面积和金额的28倍、13倍。珠三角未来城镇化发展仍有较大空间,住宅需求主导格局应该还会持续。

    珠三角城市群是中国经济的重要引擎,不仅一线城市如广深城市核心功能不断提升,产业升级进入新的阶段,其他城市同样也在强化中心城区辐射力,抓住机遇来完成经济转型,实现产业升级。这个进程不会在短期内完成,商业、办公、酒店、度假公寓、城市综合体等需求依然处于快速增长期,这些都是房地产发展的机会。

    第二,广深在珠三角城市群的核心地位牢固,区域需求发展不均衡,中心城市辐射力影响显著。

    无论从城市经济发展、综合实力还是从房地产的发展看,广深在珠三角城市群的中心地位未来还会加强。珠三角城市群“双中心”、“双引擎”的格局影响未来的房地产需求。

    以2014年的珠三角各个城市商品住宅、办公物业、商业用房物业等销售情况为例来看,广州、深圳的各类物业在珠三角地区乃至全省的市场占有率非常高,不同城市之间的房地需求并不均衡,有梯队之分。佛山、东莞、惠州是第二梯队,中山、珠海、肇庆、江门是第三梯队。

    2015年房地产政策大幅度松绑,除了广深房地产市场活跃,佛山、东莞、惠州、中山等城市的房地产需求集中释放,一方面反映出这些城市房地产需求潜力较大,另一方面反映出广深核心城市的巨大辐射力。由于广深至今并没有解除限购,房价高企,供应有限,很多广深的需求外溢,挤压到周边相邻城市,使得佛山临广区域、中山与东莞的临深区域的市场量价齐升。

    这个现象对于我们判断未来房地产需求走向具有启发意义。其一,广深中心城市集聚力强,依然是各类房地产需求集中释放地,其二,中心城市有效辐射范围的城市发展相对占据天时地利,在一体化进程中最为受益,某种意义上这些城市靠近广深的区域住宅市场与广深市场已经合为一体,未来发展潜力巨大。

    第三,中等户型需求集中,自住占据主体,未来需要考虑二孩政策的影响。

    近年持续对市场需求类型的追踪调研发现,家庭人口小型化以及房地产限制政策对于房地产需求类型的影响较为明显,购房自住成为绝对需求主力,中等户型的需求逐渐增多,对大户型需求不断减少。例如,2014年珠三角城市商品住房交易结构数据显示,购买90至144㎡的中等户的人群占比最多,达到50.6%,购买90㎡以下的中小户型、144㎡以上的大户型的占比分别为28.3%、21.1%。购买中等户型的比5年前增加10个百分点左右,购买大户型的减少10个百分点左右。对潜在需求的市场调查发现,中等户型需求居于主流。

    当然,不同的珠三角城市,需求特点有所不同。相对而言,像广深这样的核心城市购房人对保值升值的预期更为强烈,特别是深圳,2015年房地产市场暴涨,其中投资购房大幅度增加是原因之一。保值型需求是核心城市重要的力量;深圳由于人口平均年龄低,属于移民城市,房价高,对90㎡以下户型的需求量集中,超过65%;像中山、江门、肇庆等城市,中产阶级追求较为舒适的三房户型,房价不高,对中等户型需求更高。

    值得注意的是,全面放开二孩政策明年落地,全社会家庭人口结构将会逐渐产生变化,四口之家未来会比较普遍,这势必对房地产需求产生影响,预计大户型需求明显增多。目前改善型需求已经增多,但是不同城市的改善需求具体表现特征将会是怎样的,还需要定量去研究。

    第四,珠三角城市供求关系差异大,不少城市需要积极去库存。

    珠三角城市的房地产供求关系差异大。由于广深经济和人口规模庞大,购买力较强,近年可供开发的土地供应有限,供求关系基本均衡。而深圳则明显存在供不应求的情况,平均年消化住宅500万平方米,累积的库存量仅仅300万平方米左右,去化周期半年多;从土地出让情况看,供应更少,实际上供不应求。这是2015年深圳市场暴涨的重要原因之一。广州当前可售库存900万平方米左右,是历年的次高水平,得益于近年广州土地出让量较大,建设投资增多。广州的可售量与近两年的年均消化量持平,去化周期约一年,供求均衡,这是2015年广州房价基本稳定的重要影响因素。珠海近年土地供应不大,市场需求稳定,基本保持供小于求的格局,房价稳定上升,这个局面预计继续保持。

    珠三角其他城市如佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆虽然近年土地出让量不大,但历史存量土地巨大,供应较为充足,库存量不少,有去库存要求,特别是惠州、肇庆、佛山、江门去化周期在1.5-2年左右,需要积极去库存。

    大家对住宅市场的库存问题关注较多,实际上,商业和办公市场的库存更应该引起注意。从近6年的供求数据看,我们发现深圳、佛山的存量办公物业较大,消化量少,存量完全消化需要2年以上周期;肇庆、江门的商业物业存量大大超过销售量,存量消化周期在2.7-5.7年之间,值得注意。

    三、2点思考

    思考一:机遇大于挑战。当前中国经济正艰难转型调整,珠三角曾经是外向型经济出口的龙头,长期坐享低廉劳动力红利,而今外需不足,人口老龄化,人工成本大增,珠三角面临众多挑战。

    经济下行与转型是最大的挑战。珠三角有的城市部分制造业现倒闭潮,外来人口回流,低端过剩产能艰难去化,这个过程是必须经历的。不过,在制造业萧条的同时,我们也看到新经济和服务业在发展,500强企业通过招商引资进入,基础设施在完善。挑战中孕育机遇。

    房地产的最大挑战是去库存。国家为保持房地产市场平稳健康发展,防范大的系统风险,在政策上进行大力调整。去库存是挑战,但是,房地产政策转向包括人口政策调整等都是房地产发展的机遇。

    就珠三角城市而言,从2009年以来一直在做的珠三角基础设施、产业、公共服务、城乡规划和环境保护一体化已经见到阶段性效果,尽管进程较为缓慢。广深周边城市如佛山、、中山、东莞等房地产实际上已经受益于一体化建设。

    总之对于珠三角经济和城市发展,以及房地产的发展,我们应该保持充分的信心。

    思考二:顺势而为,不断创新。把握趋势对于房地产的发展较为重要。要关注城市发展的趋势、经济发展的趋势以及行业发展趋势。

    珠三角城市发展现状是不均衡,在房地产发展的表现上,各个城市供求关系有紧有松,市场容量大小不一,需求特点不同,房地产价格水平差异大,等等。从长远来看,均衡是发展的目标,一体化是实现均衡的手段。珠三角城市群未来的相互联系一定会更加紧密,生活、就业、消费、居住都会朝同城化方向改变,这是房地产发展应该重点研究的问题。

    以互联网技术广泛应用为特征的新经济正快速进入各行各业,影响我们的生活,并改变着世界。房地产应该积极拥抱新经济,探索互联网+带来的影响和变化。敢于创新就是最好的应对。在新经济时代,房地产更加应该积极探索产品创新、运营模式创新、营销创新、管理创新、服务创新、融资创新、战略创新等各种可能性。

    房地产行业发展趋势实质上反映着城市、经济发展趋势与房地产需求。新经济与城市发展的新格局改变了行业的发展路径。这就是为什么万科会从专业住宅制造商转变为城市运营商,产品开始涉猎各个不同领域。转型是未来行业始终都会关注的主题,但是转型不是改变企业自己的经营主攻方向,另辟蹊径,而是优化自身的业务,与潮流合拍。例如,面对电商冲击,有的商业地产研发“体验式商业”,增强传统商业物业的竞争力;部分企业开始着手开发投资符合“大众创新、万众创业”的新型办公物业;很多企业用现代科技提高管理水平,进入资源节约、环境友好的产业化发展;有的商业地产开发尝试养老、健康、物流地产、工业园区等新型业态与产品,等等,这些都是探索转型和优化自身竞争力的可行的路子。

    作者:龙斌合富房地产经济研究院院长

    撰文:龙斌

    审校:杨晓敏

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