观点意见:地产股处于不破不立的阶段

观点地产网

2016-01-07 22:25

  • 这里的“破”,不仅是指行业估值水平可能需要回调,更重要的是传统盈利模式需要更新再造。

    陈聪 过去一个月,我们认为,地产指数上涨的关键原因,既非政策刺激,也不是基本面超预期,而是保险资金举牌蓝筹上市企业。保险资金是市场的增量资金,且其举牌的个别蓝筹企业在行业内有号召力,这就使得地产指数一路向上。

    市场只有重视存量资产业绩贡献和清算价值的资金,才最后发现了龙头地产公司的价值,其他资金无法对地产龙头估值进行纠正,这实际上说明了地产开发公司发展所处的阶段。举牌并不是行业价值发现的冲锋号,而是行业面临转型,传统开发模式面临挑战的警告。因此我们认为,举牌是不能提升行业的长期估值的,只是个别公司短期股价催化剂而已。

    如今我们认为,短期催化剂也没有了。首先,对保险资金来说,12月31日才是对权益法意义重大的资产负债表日。其次,舆论带来很大压力。尽管我们认为举牌蓝筹企业是一种有效的投资策略,且绝大多数举牌行为合法合规,但太多舆论报道可能使保险公司更为谨慎。再次,蓝筹个股股价因为举牌上涨,举牌的客观环境也就恶化了。低估值是诱发保险资金战略配置的根本原因,不少蓝筹已经没有估值吸引力,其他品种则从一开始就不适合权益法记账。因此我们相信,举牌地产蓝筹虽然并没有结束(未来只要估值合适,保险公司很可能又会关注企业变现价值),但现在可以说告一段落了。

    观察基本面,各地热销仍在持续。但2015年初销售处于高点,因此销售数据同比增速表现一般。深圳年底房价继续冲高,加剧了我们对于这个市场未来小幅调整的担心。尽管深圳市场外来需求旺盛,产业结构合理,自然环境优越,2015年凭借“新的富人”较多的优势,房价领涨一线城市。但深圳毕竟是一个体量比上海和北京更小的市场。小市场容易因为短期房价上涨预期太强而透支涨幅。

    政策层面,我们相信刺激去化库存仍然是主旋律,未来降低首付比例,鼓励回购商品房作为保障房等政策应值得期待。但是,市场对于开发企业让利的政策缺乏预期,对于三四线城市政策空间也过于乐观。我们认为,政策并不是要在三四线城市重新推动一波房价上涨,而是以时间换空间,避免投资下滑过快,也避免金融风险。我们认为,今天一些土地储备中三四线城市占比过高的地产上市公司,其估值是偏高的。

    总而言之,我们认为地产股处于不破不立的阶段。这里的“破”,不仅是指行业估值水平可能需要回调,更重要的是传统盈利模式需要更新再造。我们期待企业能够找到更新更广阔的发展方向,也期待企业能够在这些新的方向做出有信服力的阶段性成绩。

    本文来源:中信证券:举牌告一段落,板块不破不立

    撰文:陈聪

    审校:杨晓敏

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