2016年房地产政策更为宽松:去库存和保投资是关键

观点地产网

2016-01-11 11:11

  • 不仅2016年中国房地产政策会坚持鼓励、支持的取向,未来几年政策反复的可能性非常小。

    龙斌 2015年房地产有两大看点,一是房地产市场回暖。1-11月,全国商品房销售面积和销售金额分别为10.93亿平方米、7.45万亿元,同比分别增长7.4%、15.6%,而直到5月份之前还是负增长,其后一路上升,楼市回暖,城市之间的分化也较大。二是房地产政策完全实现从抑制到支持的“华丽”转向。过去几年不断用行政手段限制需求,2014年开始限购限贷松绑,到2015年完全确立支持、鼓励购房需求的新的政策取向。

    具体来看,2015年房地产政策在六个方面放松:

    1、限购退出:2014年46个限购城市绝大部分放松或取消限购。2015年除北上广深(三亚实际已经退出限购)四个城市,限购彻底解除,买房不再需要房票。

    2、330新政:3月30日,央行、银监会、住建部联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》;财政部、税务总局发布对个人转让住宅营业税进行调整的通知;两个文件合为330新政。主要内容包括:降低二套房首付。对已经拥有一套住房且相应贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付比例调整为不低于40%。实际是限贷松绑。放宽公积金贷款。使用住房公积贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房,最低首付30%。存量住房转让营业税5变2。个人转让购买2年以上普通住宅免征营业税。

    3、公积金及商业贷款首付调整:9月1日,住建部、财政部、央行再度下调二套房公积金贷款首付比例,由原先的最低30%降低至20%;9月30日,央行、银监会发通知,不限购的城市,居民首次购买普通住房,贷款最低首付款比例不低于25%。10月,住建部等三部委再推公积金异地贷款、扩大提取范围等政策。通过降低公积金、商业贷门槛,支持自住购房。

    4、放宽限外:8月3日,住建部等六部委下发《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》,对有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。外资机构和在中国工作、学习的外国人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,对于实施住房限购政策的城市,境外个人购房应当符合当地政策规定。

    5、调整优化供应结构:3月,国土部、住建部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,促进去库存,调整结构。主要内容包括,控制供应规模。住房供应明显偏多的市、县,减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,有效增加住宅用地供应规模。优化供应结构。允许房地产开发企业不改变用地性质和容积率等前提下,适当调整套型结构,调整户型。房地产供应明显偏多的,主管部门可以通过调整土地用途、规划条件,引导未开发用地转型于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等。商品房转保障房。允许将符合条件的商品住房转为棚改安置房和公共租赁住房房源。

    6、地方积极动用户籍、税费减免、补贴购房等措施去库存,欲激活市场。全国绝大多数省市出台了各种鼓励购房措施。

    为什么房地产政策反转?分析原因对于判断今后几年的房地产政策走向非常重要。

    原因一:新常态经济不断减速下行,新的经济增长动力并没有找到,房地产作为的支柱性产业在众多行政限制性政策打压下,萎靡不振。众多上下游产业,地方财政、税收都受到影响。而对房地产的行政限制性政策恰恰是强刺激、宽松货币政策的经济高增长时代的产物。整个经济发展的大环境发生巨变,限制性政策已经不合时宜。

    原因二:限制性政策带来极大负面效应,开发投资和建设开工快速下行,库存高企,土地市场清淡,严重拖了经济增长的后腿。

    国家统计局的数据显示,2015年前11个月,全国房地产开发投资8.77万亿元,同比增长仅仅1.3%,其中,住宅投资5.91万亿元,增长仅0.7%,增速不断回落,为近年罕见。新开工面积下降15%左右,土地购置面积和金额都大幅度走低。投资建设疲软已危及经济,促使决策层调整过去的不当政策,转为支持房地产,保开发投资。这是政策转向的根本原因所在。

    数据来源:国家统计局

    库存量高企也是政策回到积极支持购房的重要原因之一。最新的数据显示,全国商品房待售面积不断走高。11月末,全国商品房待售面积6.96亿平方米,比10月末增加1004万平方米,是2011年底待售面积的2.3倍。不少城市特别是三四线城市的商品房库存量大,去化周期高达4、5年甚至更长时间。高库存如果不化解,可能会带来一系列的问题,特别是开发投资和开工建设无法正常增长,地方土地收入将枯竭,金融风险加大。去库存成为房地产政策需要尽快解决的焦点问题。

    数据来源:国家统计局

    政策是服务于经济的,房地产政策亦不例外。新常态下,中国经济要顺利完成转型升级,渡过消化过剩产能的阵痛期,仍需要时日,不可能一蹴而就。基于这个判断,我们认为,不仅2016年中国房地产政策会坚持鼓励、支持的取向,未来几年政策反复的可能性非常小。今后几年中国房地产政策进入稳定期,与新的经济周期吻合。

    2016年房地产政策的主旋律是去库存,拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年的重要任务,预计2016年房地产政策更为宽松。

    新的一年可能出台的政策包括:购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制,鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。

    把握2016年房地产去库存、保投资的关键词,预计二三四线城市直接受惠,一线城市政策全面放开的机会不大,但存在微调机会,毕竟一线城市还保留了相当多的过时的限制性措施。2016年货币信贷环境依然趋于宽松,在房地产政策保驾护航下,全国房地产市场表现应该好于2015年,但部分库存高企的三四线城市楼市表现不容乐观。

    龙斌 合富辉煌房地产经济研究院院长

    撰文:龙斌

    审校:劳蓉蓉

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