“330”新政周年 北京楼市“90/70”重现

亚豪机构

2016-03-31 16:59

  • 北京地价逐渐走高,六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右,这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少,重拾“90/70”,其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题。

    编者按:3月31日消息,北京房协副会长陈志在接受采访时表示,目前北京楼市的政策出发点应是对症下药,没必要对北京现有的限购政策再加严格。

    同日,北京市国土资源局挂出三宗地块出让信息,其中位于昌平区南邵镇的两宗配建“公共租赁住房”地块均要求,除建设保障性住房外的剩余居住规模中,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

    本文分析就认为,对于北京而言,政策收紧的手段或将不是出台新的严令法规。而是通过“90/70”等手段抑制地价快速上涨,从而从根本上解决房价上涨问题,并将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位,这也将成为北京未来政策导向的重点方向。

    2015年3月30日,央行、住建部等五部委联合发布楼市新政,对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括:对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

    在多次降准降息的间接“搔痒”之后,这一“330”新政也将楼市放松推上一个高峰,而新政所带来的真金白银购房支出的减少,也激发了大量改善型需求进入新房市场,楼市成交在2014年触底之后开始反弹。根据亚豪君岳会数据统计显示,2015年3月31日-2016年3月30日,“330”新政执行一年间,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交83562套,成交面积909.06万平方米,相比2014年全年成交量分别增长37%、38%。与此同时,“330”新政执行一年间北京商品住宅成交均价为29884元/平方米,相比2014年上涨14%。

    由于政策主要面向改善型需求,因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看,“330”新政一年间单价30000-70000元/平方米的中端改善型产品成交占比高达31%,相比2014年增加12个百分点;而户型区间当中150平米以上的大户型成交占比15%,相比2014年也上升近3个百分点。

    笔者认为,此轮楼市放松新政出自全国“去库存”的大背景之下,基于大量三四线城市库存积压市场停滞,中央政府开始从上而下,通过降准降息、降低首付、减税等各种手段进行“救市”。而在这其中一线城市由于库存基数较小,需求基数较大,在政策刺激之下开始快速出现量价回升,从2015年历月的70大中城市数据变化中可以看出,大城市与中小城市之间的分化不断加大,这也引起了中央的重视,开始酝酿“差别对待”的政策,其中上海、深圳纷纷开始通过延长限购年限等来收紧楼市。北京虽然尚未出台具体政策,但政策转向的预期将与上海深圳保持一致,受此影响,北京商品住宅市场量价走势也将出现转向。

    不过对于北京而言,政策收紧的手段或将不是出台新的严令法规。其原因主要在于北京楼市并未出现像上海、深圳的“过热”现象,首先,从成交量来看,“330”新政后一年间虽然成交量出现回升,但37%的增幅与2009年4万亿刺激之下157%的增幅相去甚远,也远低于上海2015年成交量49%的年度增幅;其次,从成交价格来看,330新政一年间北京商品住宅成交价格涨幅14%,相比深圳2015年40%的年度涨幅低出不少。

    而在这其中,成交主力区间五、六环之间,以及六环外的价格涨幅均仅9%,而四五环之间价格涨幅则高达34%。根据亚豪君岳会数据统计显示,2015年3月31日-2016年3月30日,“330”新政执行一年间,北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上,而四、五环之间成交占比仅为5%。换言之,少量高端区域项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县,房价变动幅度并没有很大,例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内,而门头沟区更是低至1%。

    出现这种现象的原因主要在于地价的推动,土地成本的攀升使得北京住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。笔者猜测,北京的楼市新政或将围绕这一现象进行收紧布局。而近期的土地出让条款也证实了这一猜测,3月底北京土储中心网站挂出两宗位于昌平南邵镇的住宅用地,消失已久的“90/70”政策又重新被列入购地条款当中。

    北京地价逐渐走高,六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右,这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少,重拾“90/70”,其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题;而另一方面,这一政策也将有效抑制高价地现象,高地价对应着高端产品,高端产品是为了满足多次改善升级家庭的购房需求,这类家庭的居住需求是面积偏大的三居、四居及以上户型,90平米难以满足这类家庭的购房需求,只能是开发成为面向刚需及首刚客群的产品,那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后,对于能接受的地价上限也将收窄,北京的高价地现象也将得以缓解。

    通过抑制地价快速上涨,从而从根本上解决房价上涨问题,并将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位,这也将成为北京未来政策导向的重点方向。

    郭毅 亚豪机构市场总监

    撰文:郭毅

    审校:刘满桃

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