热饽饽长租公寓的职业房东如何融资?

观点地产网

2016-04-18 17:22

  • 职业房东是金融机构眼中的肥肉,又是黑箱,轻易不敢把手伸进去,偶尔试水,也必须通过高利息来覆盖可能的风险敞口。

    金融,说到底就是识别风险、管理风险,并对风险定价,简单来说就是——高风险、高收益,低风险、低收益。有些又要马儿跑得快,又要马儿不吃草的情况在金融界是不存在的,因为资金的价格核心因素就是风险。

    而事实上,也是有房地产抵押的贷款利息就低,有定期存款质押的贷款更加便宜,目前一度热门的新兴互联网金融更加笃信这个风险定价模型。

    房地产企业频频为高利息买单

    先说说开发贷款的高利率,开发贷是当一个项目拿到“四证”后,银行才受理审批和放款的产品,也是商业银行给房地产企业唯一的贷款类产品。

    房地产行业是预售模式(预售许可证是开发商的第五证),当开发商拿到银行贷款的那一刻,房子基本可以预售。

    银行会把销售资金监管起来,加上火爆的楼市,这是多么安全的贷款啊,按照资金风险收益匹配的原理,利率应该很低才对,但事实上,开发贷款都是基准利率上浮10%-30%。

    再说说土地款贷款的高利率。一直到2011年后,地产商才真正认识到地价的上涨比房价快,在成本结构中占比越来越大,早抢到土地早享受土地涨价收益,作为唯一卖地的政府还要先付定金,拍中后一次性付款。

    在这样的背景下,开放商想拿土地,必须准备大笔现金,土地款融资模式就不断被创新,各类非标、表外、夹层融资不断涌现,这些绕过了银行贷款的土地款,利息几乎是银行贷款的一倍,2012年后的三年里(近两年房地产企业都发债去了),低利息也要12%左右,高利息要到17%左右,即使这样也只有房地产百强企业才能获得土地款融资。

    供需关系决定房地产界的高利率

    房地产企业为什么必须、也愿意承担这么高的利息呢?首先,供需关系是一切商品定价的基础,货币亦是如此。这个理论可以解释过去房地产行业的高利息。

    过去十多年,国家一直在控制房地产的过热发展,各大银行的开放贷款指标是限额控制,甚至是“白名单”控制的(就是总行发一个可以给予贷款的房企名单),僧多粥少,大家为了争夺这个“低息”贷款,争相涨价。

    其次,高毛利的行业才有大量资金需求,去扩大产能。黄金十年的房地产行业,基本是供不应求,作为房企老板只要和银行行长搞好关系,和各地市长搞好关系,只要借到钱、拿到地,就等于赚到钱了,根本不愁建造和销售。

    再看看今年的房地产企业的利息,普遍都低了不是一点点,说明行业毛利在降低,资金的供需关系在改变。如果从风险角度看,房地产企业可能因为滞销带来贷款风险,贷款利息上涨才对,可实际贷款利息一路下跌。可见,资金的供需关系是利息的第一决定因素,风险水平是第二决定因素。

    热饽饽长租公寓,为什么难借到钱?

    现在看看长租公寓行业,职业房东的资金价格多少是合适呢?我们套用上面的逻辑:

    过去两年,长租公寓都有着强烈的扩张需求和资金需求,是TMT投资人眼中的重资产行业,是房地产人眼中的轻资产,不管重与轻,扩张就需要资金,可以给长租公寓投放资金的主体有哪些呢?2015年之前是VC,我们都知道VC的钱是最贵的,不能用百分比计算利息!现在是各类互联网金融机构,年化利息15%属于很厚道的机构啦,他们也专门挑选少量有规模、有品质公寓公司合作,这说明长租公寓行业资金供给方匮乏,供需失衡。

    先定义一下长租公寓的毛利率=(租金收入-租金支出-装修分摊)/租金收入,拿一套房子算算,没有40%-50%就别说自己是职业房东,因为不够“职业”。从各项财务指标测算,长租公寓行业都明显优秀于房地产开发企业,如果用了财务杠杆,长租公寓的IRR更是房地产开发企业望尘莫及的。

    除了不到20家的品牌公寓财务规范,公司治理结构完善,其他的职业房东虽然很赚钱,但财务不透明,管理不规范,金融机构无法做风险评估、风险控制,只要是规范的金融机构,是不敢借钱给职业房东的。职业房东是金融机构眼中的肥肉,又是黑箱,轻易不敢把手伸进去,偶尔试水,也必须通过高利息来覆盖可能的风险敞口。

    以上三个因素都决定了长租公寓行业的利息低不了。

    提高自身公寓管理,争取更多信用认可

    行业融资格局无法改变的情况下,谁可以拿到更多、更便宜的钱,只能和长租公寓行业自身比,而不能和其他行业比较。只有做好自身的建设,才可以争取到比同行低的贷款。

    职业房东虽然很赚钱,但没有规范的财务数据来证明,建议大家首先选择一款适合自己的公寓管理软件,先把现金流水管理起来,让自己、让资金方,清清楚楚看得懂这个生意是赚钱的。

    职业房东一般有几张信用卡不断套现,如果管理不好,很容易产生预期,被计入央行的征信系统,所以不是万不得已不要这样。同时,建议大家关注自己的网购行为,因为你的每一次点击都被记录进了各家互联网征信公司。芝麻信用分一定要维护好,只要认真对待和维护,700分以上不是难题。

    我们有个思维误区,和别人做生意的时候,心理总在嘀咕对方赚了多少钱,而不是自己赚了多少钱。一般互联网金融公司的利息低于15%的就可能不赚钱啦。我们简单算算自己的账,在苏州花2000元包租一个三改四的房子5年,花4万元装修,租出去4000元,一共可以赚12万租金差,扣掉装修费净赚8万。如果这4万世年华利息15%借来的,借款期限是一年半,总利息1.5万,净赚6.5万就相当于,你找到一套房子,别人出4万装修,赚了钱你分6.5万,他分1.5万,这是无本生意,等于白手起家,空手套白狼。

    综合来说,各中小品牌公寓要发展,就需要资金的强大支持,而希望可以从金融机构快速借到钱,借到“便宜”的钱,又需要从自身找原因,做好透明、真实、有效的公寓管理。管理离不开系统,更离不开人。

    撰文:水滴管家

    审校:徐耀辉

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