培育和发展住房租赁市场的真谛是放水养鱼

观点地产网

2016-05-26 14:05

  • 这次政策提出“支持个人依法出租自有住房”,也就是正面认可并支持鼓励个人住房投资性需求。

    国务院常务会议确认了住建部提出的培育和发展住房租赁市场的措施,毫无疑问,这个政策的初衷是好的。不仅可以发展和培育第三产业及其市场主体,让企业获得更多的发展空间和发展自由度,让居民增加财产性收入,而且可以通过市场机制自主调节和帮助缓解大城市住房难、房价高的难题。

    政策本身是好的,提出的时机也切合我国房地产由开发为主逐步转向租赁为主的市场发展大趋势,目前一线城市住房租赁市场已经超过开发市场,未来这样的格局将会向二线、三线城市蔓延。在此背景下,培育和发展住房租赁市场显得相当及时。这次政策提出“支持个人依法出租自有住房”,也就是正面认可并支持鼓励个人住房投资性需求。十七大报告就已经提出增加人民群众财产性收入,但多年来政策和舆论对于房地产投资性需求都还是倾向于打压,特别是市场供求矛盾越是突出的时候,投资性需求越是成为过街老鼠。为住房投资性需求正名,也符合十八届三中全会决议“使市场在资源配置中起决定性作用”的要求。

    政策提出:新建租赁住房纳入年度住房建设计划和住房用地供应计划,并鼓励地方政府盘活存量,这就从建设制度上保障了租赁住房建设和发展的可行性。但是,全国城市情况差异很大,中小城市租赁住房需求很少,从国家统计局公布的人口普查资料看,2010年,小城镇租赁住房比例就已不到15%,经过这几年的住房市场发展,租赁住房更少。而大中城市特别是一二线大城市商品住房自有率很低(如上海购买商品房的比例仅为25%,租赁住房高达39.5%),因此,租赁住房建设计划和用地计划更应当向一二线城市倾斜。

    政策还提出:推进公租房货币化,这是政府减少大包大揽、充分运用市场机制解决公共服务的有效方法,这意味着未来会减少公租房建设,而更多通过市场化方式购买、租用商品房或者补贴人头租赁商品房来提供公租房服务,对于消化三四线城市的库存也是有积极意义的,但更重要的是,政府更多通过货币化补贴租住商品房的方式,不仅可以让低收入家庭体面地融入社会化的住宅小区(而不是受歧视的标签化的保障房小区),享受均等化的配套服务和公共保障服务,而且补贴租房的管理方式可以通过年度审核调整月租金补贴额度,更加有利于减少腐败寻租和公租房退出难题。

    目前商业用房库存更大,去化周期达到11年,远超住宅库存去化周期五到六年的水平,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,也可以有效帮助商业去库存。政策还允许将现有住房改造后按间出租,这对于解决北京、上海、深圳等市存在的严重群租现象,给了一个较好的疏解而非添堵的解决办法。当然,目前来看,政策还有许多悬而未决的问题,比如说:政策明确了“承租人依法享受公共服务的权利”,这是否意味着租房人可以获得与购买住房甚至是居住证、户口等同的新市民权利?还有,政策的现实可行性也需要探讨。目前住房租赁的投资回报率非常低,新建租赁住房会沉淀大量现金流,影响企业的快速稳定发展。库存住房改造为租赁住房又需要增加装修改造费用,但租金回报率很难覆盖投资成本。真正需要租赁住房的,主要是在一二线城市,而一二线城市住房本就供求失衡,房企回归一二线城市,土地紧缺、地价上涨,拿到一块地非常不容易,怎么可能去做租赁住房呢?“新建中小户型为主的租赁住房”本身提法也是一个问题,在中小城市里,住房供大于求或者不需要租赁住房,即便是需要租赁住房,但因为房价低、租金低,可以居住的舒适一点,中小户型并不一定是市场所需要的。市场需要什么样的租赁住房,政府应该支持和鼓励什么样的租赁住房,而不是再去规定只能是多大面积、多高标准、多少价格的租赁住房。此外,既然允许商业用房改造为租赁住房,土地用途也调整为居住用地,为什么还要限制土地使用年限和容积率不变?恐怕还是政府舍不得让利于民啊。

    从税收、金融方面给予优惠政策的支持,确是体现了政策实施的决心。但是,税收政策的关键在于是不是真心想放水养鱼?优惠幅度究竟有多大?房地产投资信托基金这么多年推不出来,就是因为觉得房地产企业钱赚得多了,就要课以重税,税赋太高,REITs自然就无法成行。住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品的关键也是在于未来收益是否能够覆盖投资成本和社会平均利润率,如果不能覆盖,资本是会用脚跑路的。目前来看,房地产企业响应度并不高,关键还是投资回报率太低,以上海租金回报率2%的水平,根本无法覆盖资金成本,更遑论发展了。

    作为一个完整的市场发展导向性意见,政策还不够全面,政府监管的手还是太长,过于关注中介服务“七宗罪”,这些其实都是行业自律、协会监管可以做的。而培养和发展市场经济,政府更多要做的是公共服务机制的基础性建设,完善法律服务体系,加大违法违约成本及其处罚执行力度,做到守法不碰,违法必究,究必效尤,而不是言必监管、乱必整顿。政府放水养鱼,池子越大水越多,池子中间不设栏,鱼才能长得滋润,鱼池才有生机和活力,这才是培育和发展的真谛!

    撰文:欧阳捷

    审校:杨晓敏

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