北京商住限购迷局背后的真相

观点地产网

2016-06-12 15:49

  • “这件事是真是假?”几天来,这是我听到最多的一个问题。

    郭毅​ 6月6日开始门头沟区暂停商住网签的政令,造成最近一周商住限购的传闻纷纷扰扰,搅乱人心。有项目借势宣传、趁机出货,有项目低调围观、内心忐忑。

    “这件事是真是假?”几天来,这是我听到最多的一个问题。

    商住限购的尴尬

    众所周知,商住是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品,严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。

    通常情况下,商业公建用地的容积率指标设定的比较高,转为居住用途来进行产品设计的话,规划布局以及水、电、管道的排布都与原本的商业办公属性截然不同。因此,对于商住产品的限制只有前置到规划审批环节操作性才更强,而一旦进入到销售管控才加以管制,会有两种情况发生。

    其一,如果对购房资格的限定要求与住宅相同,也就意味着认同商住产品的合法合规,意味着未来城市建设用地的属性只有可散售与不可散售的区别,意味着北京城市规划的无效,这个可能性能有多少?

    其二,如果与通州相同,在商业公建用地上开发的商品房只允许公司名义购买,那么已经报规完成且施工已经达到规划层数一半(北京申请预售许可证的规定)的商住产品将会是一个多么尴尬的存在!公司没法用、个人买不了,开发商改规划调产品成本巨大,怎么破?

    商住限购的悲哀

    北京住宅用地供量减少、地价高企已成事实,北京商品住宅市场的豪宅化也摆在了面前,用三个数字足以印证这一点。

    第一,截止目前,今年北京商品住宅的成交均价为35773元/平方米,相比2015年上涨了5888元/平方米;

    第二,今年北京商品住宅的套均成交价格为503万元,而2015年是372万元,增加了131万元。

    第三,今年北京商品住宅的供需比是1:1.7,而2015年是1:1.1。

    如果把商住加上后再来看一下的话就顺眼多了。相比2015年,今年成交均价的涨幅是12%,成交总价的涨幅仅有3%,供需比1:1.5。

    无可否认,商住作为一种过渡性住宅产品,填补了北京商品住宅市场的供应缺口,而且是供量最为不足的中低价位刚需住宅产品的缺口,其作用和意义等同于商品房市场的“维稳”,那么,为何要限购?

    商住为何要限购?

    由门头沟商住限购到商住全北京限购,再到言之凿凿,自7月1日起公建产品限购,流言传来传去,原因还是在于政府的态度暧昧。

    按以往的惯例,类似传闻,政府如果不否认,也就意味着变相承认。那么,问题来了,既然商住限购会造成政策的尴尬、市场的震荡,又为何要限购?

    我猜,秘密藏在这里——《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》,6月3日发布,相隔一个周末后,6月6日门头沟暂停网签。

    在通知第五项“支持住房租赁建设”中第12条,明确指出“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

    对于开发商回笼资金的诉求,国务院给出了解决办法。第14条“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”

    最后要求“各地区要根据本意见,研究制定具体实施办法,落实工作责任,确保各项工作有序推进。住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。”

    北京的实施细则将会如何制定?也许就藏在这次政府面对商住限购的暧昧态度背后。

    至于开发商拿地之初,并未在土地出让合同中约定这般事项,凭什么到报规甚至是销售阶段却又诸多掣肘?北京早有先例。前有昌平北七家、通州运河核心区,后有今年年初要求商业办公的散售部分面积分割不得低于150平方米的门头沟,以及通州全境。

    人民日报在2014年就曾刊发评论《诚信缺失最可怕的后果是信任丧失》,以此自省。

    郭毅 亚豪机构市场总监

    撰文:郭毅

    审校:劳蓉蓉

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