“地王”央企造被集体约谈后:地王还是那个地王!

观点地产网

2016-06-17 11:17

  • 部分央企的拿地策略已经发生明显变化,由原来自己主导积极拿地(地王)的行为转变为以合作开发的形式,合作的对象就是上述其他全国化的民企等房企。

    张宏伟 今年春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,比如京沪深等一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市。从上述城市“地王”的成交结果来看,上述城市住宅类用地楼板价集体攀升,高的似乎让人不可理喻,出现“面粉贵过面包”的现象。

    总的来看,今年上述城市“地王”频现背后的拿地主体来看,有发展速度较好并未受过地王挫折的正在全国化的民企房企,也有以民间资本为特色的较为激进的闽系房企,也有财大气粗的央企和地方性国企。这其中,央企的身影成为今年土地市场亮点,在今年1-5月,央企房企频频出手拿地,制造“地王”。从“地王”央企造的原因来看,当然,融资成本低、市场布局上考虑聚焦核心的一二线城市等是促使企业积极拿地的因素,但是,从“地王”央企造的深层次原因来看,仍然还有可探究之处。

    首先,一线城市土地“寸土寸金”,由于供应量稀缺导致住宅类用地的单价和总价攀升,对于央企甚至大多数在一线城市的房企来讲,补充货源继续深耕一线城市的策略导致其不得不继续高价拿地,甚至以联合体形式高价拿地。此外,从今年一线城市的市场预期来看,品牌开发商们深知,在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略,因此,为了补充货源,一线城市势必会迎来“地王”大战。

    其次,从二线城市来看,春节之后,市场基本面已经出现好转的城市“地王”抬头,央企在二线城市土地市场的身影也较为突出,比如杭州、苏州、南京、合肥、郑州、厦门、武汉等二线城市。同策咨询研究部总监张宏伟认为,央企在这些城市也非常活跃主要的原因有两个:

    一是,上述城市比如杭州、南京、合肥、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象,甚至个别城市出现“无房可售”的局面,同时也出台了调控措施,但这些调控措施手段较为温和,这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“地王”的热情;二是,从房企的角度来看,即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也难以独善其身,有钱也不见得能够拿到土地,因此,央企们转战土地价格还不是太高的上述二线城市,在这些城市甚至还有独立操盘的机会,并且中长期来看,市场上行的空间仍然可预期。

    第三、对于央企来讲,央企地产企业不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,增加公司的估值,其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

    比如,近期,部分央企尤其是销售规模较小的央企拿地均较为激进,拿“地王”是常态化的,甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实,如果按照成本和收益的常规测算,这些地块确实难以短期内入市,短期内也确实不可能盈利。但是,从央企地产整合的角度来看,如果一个央企没有充裕的土地储备,并且从企业估值的角度来看处于“弱势”,极有可能会被其他央企合并。由此来看,央企地产企业不惜成本拿“地王”,扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备,其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算,其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

    第四、今年一部分城市比如杭州、上海等出现新地王的原因在于,竞买央企房企有资金支持且融资成本低,且有金融背景,比如信达地产等,这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地,而是按照资产配置的角度来看拿地,按照这些企业的算法,如此拿下地王的成本仍然合理,未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出,并且有利可图,并且这些央企房企的投资和资产配置的重点城市为一线城市、核心二线城市,这也是上述城市为什么为出现地王的很重要的原因。

    从上述分析来看,似乎合乎央企拿“地王”的逻辑,但是,央企制造“地王”的话题已经引起媒体的高度关注,已经成为一个社会讨论的热点话题。至此,据笔者多渠道了解,为了平稳热点城市土地市场走势与媒体舆论,财政部、国资委等央企主管部门已经对部分央企进行约谈,约谈的主要目的就是央企不能在制造“地王”。

    由此我们可以判断,接下来土地市场央企的“地王”身影有可能因此而淡出,取而代之的是其他企业的“地王”拿地行为,比如上述提及的发展速度较好并未受过地王挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时,“地王”仍然是“地王”,并不会因为央企的退出而改变。

    但是,作为央企来讲,在上述核心热点城市,如果要拿地那么肯定会是“地王”,如果不让拿“地王”也就是在公开招拍挂土地市场上没有获得土地储备的机会,企业也就没有后续发展的可能性,因此,对于央企来讲,也不可能坐失核心城市楼市的发展时机。据笔者了解,部分央企的拿地策略已经发生明显变化,由原来自己主导积极拿地(地王)的行为转变为以合作开发的形式,合作的对象就是上述其他全国化的民企等房企。至此,在合作过程中央企或提供低成本的资金支持,或由配角变主角直接操盘,央企的拿地布局在没有“地王”的情况下仍然是“条条大路通罗马”,实现企业在核心城市的布局。

    那么,“地王”频现后就没有开发风险吗?对于央企来讲,就不需要考虑经营测算吗?显然,也不是,任何一个企业,包括央企在内,无论政府关系怎么样,也无论资金成本有多低,也无论品牌有多强,高地价拿“地王”都会有市场经营的风险。

    笔者认为,从本轮市场走势来看,首先从近期“权威人士”对中国未来经济及货币政策走向判断来看,接下来中国货币政策走向开始改变,宽松的货币政策开始适度收缩,不会依靠大幅放水的方式刺激宏观经济。因此,对于中国房地产市场来讲,由于货币政策开始收缩,热点城市楼市需求透支,再加上北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧,一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势在必然,这对拿“地王”的企业来讲不是一件好事情。

    其次,从开发贷款的角度来看,为了规避金融风险,部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷(一年以内甚至6个月),房企短期内的资金压力会进一步加大,会影响到企业的正常运营。其次,作为国内风控做得最好的某股份制银行内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规模会大幅调低,利率也会有变化。该银行已经开始控制楼市风险,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。

    第三、地价推动房价上涨的逻辑可行,但是当房价大幅上涨的时候也就意味着大量透支市场购买力,届时,标榜“高溢价”的项目将很难实现“高溢价”,导致这些“地王”项目陷入困境。对于央企来讲,此时激进拿“地王”不仅仅没有为自己增加话语权,或许成为未来被整合的理由,有些得不偿失。

    比如,房地产某知名全国化房企,公司定位于做高端精品,过去几年一直号称产品力较强,可以做“高溢价”,在拿地时候也不惜代价,频频拿“地王”,也号称可以通过“高溢价”实现“地王”项目的收益。但是,多轮市场调控之后企业的资金面频频出现问题,也面临被其他企业收购的风险。同样的道理,今年以来土地市场“地王”频现,从预期的角度来看,在今年下半年楼市会进入调,届时“高溢价”就很难实现,同时,由于这类公司产品线偏高端,能够购买得起高端产品的客户往往被限购或限贷,往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想,难以实现溢价收益,最终影响这类企业的资金面。

    对于企业来讲,尽管资金面面临紧张的可能性并不高,但是,在央企整合大戏即将全面拉开的市场环境下,对于一个央企房企来讲,如果内部经营状况不理想,那么或许也会成为被整合的理由。对于企业自身来讲,此时激进拿“地王”不仅仅没有为自己增加话语权,或许成为未来被整合的理由,那就有些得不偿失了。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:劳蓉蓉

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