上海土地市场何去何从?

观点地产网

2016-06-29 11:01

  • 2016年上半年已经接近尾声,对于上海土地市场来讲,有必要反思一下过去,展望一下未来了。

    张宏伟 2016年上半年已经接近尾声,对于上海土地市场来讲,有必要反思一下过去,展望一下未来了,尤其是在“沪九条”政策(引导市场向中小套型)出台及上海楼市仍然“地王”频现的市场背景下,上海土地市场何去何从?同时,上海土地市场环境瞬息万变,今年以来土地市场也难说不热闹,那么,怎么看待2016年以及未来上海土地市场趋势?

    上半年:暗潮汹涌的上海土地市场

    首先,我们来看一组数据。

    同策咨询研究部数据显示,截止2016年6月29日,今年上海土地市场成交规划建筑面积399.45万平方米,成交总金额544.88亿元,同比分别下降19.91%,29.22%;同期成交楼板价13640.79元/平方米,同比上涨63.39%;而从住宅类(纯宅地、包括宅地的综合用地,下同)用地成交楼板价来看,截止6月29日,2016年上半年上海住宅类用地成交楼板价为19869.5元/平方米,比2015年同期9467.24元/平方米上涨109.88%,住宅类用地价格在去年高位的基础上大幅上涨。

    截止目前,从成交量和金额来看,上海土地市场略显低迷,成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热,但是,住宅类用地成交楼板价却出现大幅上涨,那么,什么原因导致今年上海土地市场出现量跌价涨的状态?

    笔者认为,首先,从供应量来看,上海2016年供地计划难产,至5月份才出台,因此,从上半年来看,土地出让节奏也在放缓,1-4月基本没有什么土地成交,这一定程度上给市场造成假象,表面上看上海土地市场成交量和金额并没有出现过热的现象;其次,从供地的地块来看,大多数地块位于郊区,绝对数量也不多,在此基础上的优质地块也不会多,真正供地高峰期是在下半年;第三,大型品牌房企比如万科、绿地、融创等继续聚焦深耕上海,基本是通过二级土地市场上收购、合作开发、小股操盘等形式获得新的土地储备,市场竞争仍然是暗潮汹涌。

    此外,从市场预期来看,品牌开发商们深知,如果“沪九条”调控政策继续严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;上海土地市场“寸土寸金”,上海楼市中长期仍然看好,房企们深知,积极抢滩土地市场方能够在一线城市立足和发展,央企、知名品牌房企等房企不会放弃上海楼市这块“肥肉”。因此,虽然上半年上海土地市场表现整体“风平浪静”,但背后其实是暗潮汹涌,品牌房企在暗中较劲厮杀,一旦有地块推出就出现疯狂抢地“地王”频现,导致上海住宅类用地楼板价出现大幅上涨。

    至此,我们不难理解,尽管有“沪九条”等较为严格的调控措施出台,上海土地市场从5月份集中推地以后仍然迎来了“地王”大战。

    下半年:多因素决定上海“地王”现象仍不可避免

    那么,从下半年上海土地市场趋势来看将呈现什么样的特征?有哪些忠告可以建议给当前正在布局或深耕上海楼市的房企们?

    第一、上海土地供应总量仍然偏少,市场供求关系仍较为紧张,预计下半年及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战,“地王”现象不可避免。

    上海土地市场供应持续稀缺,这使得上海的土地价值变得“寸土寸金”。同策咨询研究部数据显示,2009-2015年上海土地规划建筑面积/商品房销售面积(剔除工业用地)平均比值最高年度为1.36,最小仅为0.47,近7年平均值仅为0.79,2015年为0.48,2016年上半年仅仅为0.20。从未来几年上海土地市场来看,由于2014年“两会”期间官方已经确定未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”,这使得上海的土地资源将变得更加“寸土寸金”。从2016年上海供地计划来看,新增建设用地面积仅为800公顷,比往年1000公顷的量也出现下降。这也就意味着上海商品房用地会呈现出逐年减少的趋势。因此,对于下半年及以后的土地市场来讲,土地市场的供不应求仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战,“地王”现象不可避免。

    第二、品牌房企的布局策略导致上海土地市场势必再度火热。

    总的来讲,由于上海楼市具有比较好的市场成长空间,品牌房企在这个阶段不会放弃上海这样一线核心城市的布局,尤其是最近几年,品牌房企的布局策略转向重返一二线城市,这导致一二线城市土地市场势必再度火热,上海土地市场也不例外。对于上海土地市场来讲,品牌开发商们深知,如果“沪九条”调控政策继续严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,销售端势必会有所损失,此时,谋划布局土地市场,谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略,因此,房企仍然会继续在上海土地市场加码拿地,谋求市场深耕与逆势扩张的机会。按照这样的发展策略,上海势必成为众多品牌房企争夺的热点,2016年下半年及以后上海土地市场“地王”频现也是预料之中的事情。

    第三、政策层面鼓励改善型需求,房企将加码对于改善型需求潜力相对较大的城市布局,比如上海,这样,房企通过“高溢价拿地、高溢价收益模式”获得相对不错的利润。这样的模式势必也会推动上海土地市场价格上涨,甚至“地王”频现。

    第四、从资本市场来看,去年下半年以来,房企融资成本大幅降低,以房企发债为例,融资成本普遍降低至5-6%,并且发债规模也较大,品牌房企几十亿的发债规模很常见,200亿的发债审批也被通过,再加上去年下半年至今房企销售业绩不错,房企资金面并不存在太大的压力。这说明,在较低融资成本与销售回笼资金等驱动之下,房企势必会积极布局市场基本面较好上海土地市场的优质地块,此时也势必会“地王”频现。

    第五、今年上海出现新地王一部分原因在于,竞买房企有资金支持且融资成本低,且有金融背景,比如平安不动产、信达地产等,这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地,而是按照资产配置的角度来看拿地,按照这些企业的算法,如此拿下地王的成本仍然合理,未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出,并且有利可图,并且这些房企的投资和资产配置的重点城市为一线城市、核心二线城市,这也是上海为什么为出现地王的很重要的原因之一。

    警示:谨慎拿“地王”控制投资风险,不要迷恋上海楼市的供不应求

    上述现象表明,尽管房企们仍然看好上海楼市,积极布局上海土地市场,但是,这也将导致市场竞争更加激烈,势必会推升土地成本,如果市场按照这样的逻辑持续进行,上海楼市的进入门槛会持续提高,而这也就意味着未来房企进入上海土地市场的风险也会越来越大,即使房企以联合体形式也很难完全规避市场风险,甚至还可能会出现品牌房企联合体退地的现象。

    首先,当企业的扩张的盲动性与市场调整期相遇时,或者房企未来再次遭遇不可预见的市场风险时,(比如“沪九条”出台之后市场很快将进入调整期的风险)届时,企业的资金面的需求就与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下,从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。甚至即使是大型品牌房企,目前也被同行收购股权,面临命运的转折点。

    其次、竞争白热化,“被豪宅”的市场被扭曲,市场面临结构性风险。以上海为例,去年以来,上海土地市场火热,张江板块、大宁板块、黄埔滨江、前滩板块、新江湾城板块等板块地价飙升,楼板价基本和周边在售楼盘均价看齐,甚至连顾村板块、临港新城、青浦新城、南桥新城、莘庄板块等这些“刚需”板块也出现“面粉贵过面包”的现象。上述典型板块土地市场价格短期内猛涨,势必导致建造商品住宅的土地成本上涨,房价不可能不上涨,于是,这些项目定价上会接着“向上冲”,以实现既定的投资回报目标。然而,即使在上述上海楼市需求差异化、多元化的城市,房价上涨的速度也是有“天花板”的,不可能无止境上涨。

    针对这个问题,开发商的普遍做法就是营造产品差异化的机会,然而大多数营造产品差异化的背后其实就是“被改善”、“被豪宅”的过程,如此以来再加上未来在媒体上的营销炒作,区域楼市定位遭遇“拔苗助长”,而此时,市场能否接受“被改善”、“被豪宅”的产品还真是值得担心。因此,“被改善”、“被豪宅”的现象在上上海楼市并不是一件值得称道的事情,或许对于房企来讲,由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化,而市场真实的需求结构并非如此,这成为房企以联合体形式拿下“地王”之后的最大的隐藏风险。甚至当项目预期难以盈利之时,还会出现上述品牌房企联合体退地的现象。

    第三、不要迷恋上海楼市需求总量较大和市场供不应求。还以上海为例,2015年上海商品住宅成交量为1500万平方米,明显高于上海商品住宅市场需求总量(2010-2014年年均销售量)987万平方米,这代表着未来上海市场空间还会继续放大吗?

    显然,答案也是否定的。同策咨询研究部总监张宏伟认为,2015年上半年,在“330新政”等“救市”政策刺激之下,上海楼市将2014年积压需求进行集中释放,市场基本回归平衡状态。到了下半年,上海楼市已经没有去库存压力,但是,由于宏观经济、股市等诸多方面的压力,央行仍然有三次“双降”政策(对于上海楼市来讲没有必要),再加上房企冲刺销售业绩指标等因素,导致上海商品住宅市场在下半年继续集中放量,市场需求被透支。同时,从历史经验来看,历年商品住宅成交量达到高峰后必然调整,比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市场,均出现2011年、2014年的调整,2015年市场成交量高峰之后也是如此,2016-2017年调整势在必然。

    此外,以上海为例,表面上来看,以上海为代表的一线城市似乎市场空间很大,市场并不存在什么问题,进入上海的房企还有比较大的发展机会。但是,关心上海的房企也应该冷静的思考,上海楼市是大牌房企云集的大都市,想进入上海的房企或者已经在进入上海的房企各自能够在上海分到了几杯羹?尤其是在新增建设用地规模逐年减少的市场背景下,上海真正获益的始终还是少数几个房企大佬,比如绿地、万科、融创、保利等等,而大多数已经进入上海的房企来讲仍然是平平,仍然是“小弟弟”的姿态,难以在这个市场有显眼的出路。

    因此,对于关心一线城市的房企来讲,不要迷恋上海这样的一线城市需求总量较大和市场供不应求,还是应该重新思考自己的发展战略,选择好城市进入战略,做好深耕,做好自己熟悉市场的“老大”,而不是一味迷恋上海这样的一线城市市场需求总量较大和市场供不应求。

    张宏伟 观点地产新媒体专栏作者 同策咨询研究部总监

    撰文:张宏伟

    审校:劳蓉蓉

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