从流通率看大陆房地产走势

观点地产网

2016-07-12 21:03

  • 流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给,也直接影响着住房需求的升级,最终影响到房屋资源的有效配置。

    巴曙松 2016年初大陆二手房市场升温,房地产市场逐步进入存量房(已被购买或自建并取得所有权证书的房屋)时代,存量房流通率也正在成为新阶段影响房地产市场走势的关键点之一。流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给,也直接影响着住房需求的升级,最终影响到房屋资源的有效配置。

    统计显示,2015年全年,大陆存量房资产管理价值达到150兆人民币,但二手房交易额仅为3.5兆人民币。最近的资料也显示,大陆存量房流通率只有1.5%。

    流通率是指每年交易的二手房数量与存量房总量的比率。大陆存量房流通率近年来一直维持在1.6%至2.1%之间,仅为美国水平的1/3,英国和澳大利亚的2/5、法国的1/2,明显偏低,尚存较大的提升空间。

    大陆不同城市之间的流通率差异明显。2015年,上海、北京、深圳的流通率分别为4.4%、3.5%和2.9%。历史上,北京和深圳的流通率分别到过4.5%和4.7%的峰值。北京、上海和深圳3个一线城市的流通率已经非常接近英、美等发达经济体的水平。广州和南京、天津等城市的流通率也较高,大概在2~4%之间。杭州、郑州、长沙、成都等发展较快的二线城市,2015年流通率都接近2%,而且近年来提升比较快速。部分二线城市和绝大部分三、四线城市,流通率仍然较低。典型如南宁,2015年的流通率仅0.8%,存量房市场仍处于起步阶段。

    在大陆房地产市场去库存的背景下,提升流通率的重要性不言而喻。经验表明:经济越发达、住房自有率越高、人口净流入越高、房地产市场越成熟、金融支援越充分,流通率越高。

    其一,稳定的经济发展是存量房交易活跃、流通率提升的基础。其内在逻辑是:稳定的经济发展带给楼市较强的市场信心,给予居民「敢于住房消费」的预期,刺激人们刚需、改善等需求的有序释放;更为重要的是,稳定的经济增长增强了消费者对未来收入的预期,使其敢于动用杠杆将未来的消费提前,将潜在的「需要」变成有效的「需求」。

    参照美国1968年以后的GDP增速和流通率资料,人们对经济发展的预期较实际经济增速对流通率的影响更大。2007年金融危机发生时,美国GDP增速由2007年的4.32%急降至2009年的-2.04%,下降了6.36个百分点,但期间流通率由3.43%降至3.38%,仅下降0.05个百分点,变动率仅为GDP增速的1/127。

    其二,不断提升的住房自有率是流通率上升的重要前提。住房自有率越高,存量房水库的水位线越高,推动成交的势能越大。

    以美国为例,1940年以前美国大多数家庭以租房为主,严重制约流通率的提升。1940年~1960年期间,美国联邦政府通过一系列激励措施革新了全国住房信贷系统,加之美国郊区化趋势的推动,美国住房自有率从44%提高到62%,成为1960年之后美国流通率波动上升的最大驱动力。2004年,美国住房自有率上升至历史峰值69%,流通率也同时达到历史峰值6.38%。

    其三,人口流通是流通率上升的核心动力。「人口」即「需求」,是一切需求的基础和前提。人口对房地产需求的驱动作用主要有两个方面:一是有购买力的人口增长会直接促进楼市成交;二是没有购买力的人口增长会活跃住宅租赁市场,促进租赁型住宅投资,进而间接促进楼市成交。需要注意的是,有购买力的净增人口,购房需求具有一定的刚性和即时性,对楼市成交而言比较「有质量」。

    但值得注意的是,同一类型的净增人口在不同经济体的「质量」可能迥异。在美国,自然人口的增长比移民人口的增长对流通率的影响更大。这主要是因为,自然增长的人口大多是美国原居民或时间较长移民的后代,家庭收入较高,其住房改善需求比较刚性和即时性,可以有效地推动存量房交易;而在英国,移民人口的增长对存量房的流通率影响更大。

    此外,经纪人规模的有效增长,以及伴随而来的服务水平不断提高、成交效率不断提升,也可以推动流通率提升。

    巴曙松 香港交易所首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家

    撰文:巴曙松

    审校:杨晓敏

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