别墅MINI化的现象和本质

观点地产网

2017-03-30 17:29

  • 别墅的MINI化,正是抓住了这一波客户需求和痛点。控制面积的同时提升空间附加值,既解决了客户对总价的敏感,又满足了他们对生活方式和空间的需求。

    谢宇晗 近两年,不断有小户型别墅项目涌现市场,并且,往往一入市就被一抢而空,像绿城·桃李春风(杭州)、泰禾·杭州院子(杭州)、华润天合(广州)等。我们看到别墅出现了MINI化的现象,这个现象出现的背后有哪些原因?合富辉煌建筑设计研究部带您透过现象看本质。

    别墅MINI化现象

    注:本文所研究的别墅是指独门独户、有天有地的低层住宅产品,不含叠墅产品。

    1.绿城:从桃花源到桃李春风

    绿城早期的别墅多为大户型产品,例如,绿城桃花源(2005年入市),主力产品建筑面积为500-600㎡。然而,绿城桃李春风(2015年入市)横空出世,建筑面积仅为80-180㎡,掀起一股MINI别墅的热销风潮。

    ▼绿城桃花源

    典型户型:约483㎡(建面)六室四厅八卫,庭院面积约1000㎡

    ▼绿城桃李春风

    典型户型:83㎡(建面)两室两厅两卫,庭院面积80-95㎡

    2.泰禾院子:从中国院子到杭州院子

    “院子系”是泰禾集团的一个高端中式别墅产品线。中国院子(北京)(2009年入市)是泰禾院子系列的第一个项目,主力产品建筑面积为400-500㎡。然而,近年泰禾院子也出现MINI化。例如泰禾杭州院子(2016年入市),主力产品建筑面积为150-200㎡。

    ▼泰禾中国院子

    典型户型:约400㎡(建面)五室三厅五卫,庭院面积约1000㎡

    ▼泰禾杭州院子

    典型户型:195㎡(建面)六室四厅八卫,庭院面积约100㎡

    别墅MINI化的本质

    原因1:中产阶级已成为规模市场

    据瑞信研究院的数据,若参考2015年美国对中产阶级的定义,中国的中产阶级数量已占全国成年人口的11%,按绝对值计算已是全球最多,达1亿多人,而且数量还在迅速增长中。

    原因2.中产阶级对生活品质有一定追求

    中产阶级有独特的价值观和消费观,生活不一定要奢华,但要有格调。MINI型的别墅圆了他们的别墅梦。

    原因3.土地成本快速上升

    据合富研究院监测数据,沿海地区楼面地价2015年同比上涨50%,2016年同比上涨110%以上。内部地区楼面地价2016年同比上涨约100%。

    由于土地成本上升过快,产品单价随之高涨。但是,中产阶级总价承受能力有限。面对这种形势,开发商普遍采取的策略是将别墅产权面积做小来控总价。

    原因4.MINI型别墅在土地成本与中产需求之间找到平衡

    通过产品创新、高赠送,小面积产品也能拥有大天地,也能拥有较为舒适的空间。高性价比吸引着众多购房者的目光。

    例如泰禾杭州院子的小面积别墅,产权面积为195㎡,通过产品创新,高赠送,室内面积接近370㎡,达到了传统别墅的面积尺度。

    ▲泰禾杭州院子户型尺度分析

    广州中心区在售别墅MINI化现象初探

    注:本文所定义中心区别墅是指,距离珠江新城双子塔车程约15公里以内的项目。

    广州2016年中心区在售别墅项目有9个,按入市时间排序,可发现,2015年之前入市的项目建筑面积大都为300㎡以上,2015年后面市的项目建筑面积多为300㎡以下。可见广州中心区别墅也出现了MINI化的趋势。

    广州中心区2016年在售别墅项目产品规划结构

    数据来源:阳光家缘

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    结语

    随着经济的发展,我国中产阶级在迅速壮大,拥有独立庭院的常住别墅和旅游度假别墅是众多中产阶级的梦想。由于土地成本不断上升,低容积率项目越来越少,导致别墅单价不断攀升。别墅的MINI化,正是抓住了这一波客户需求和痛点。控制面积的同时提升空间附加值,既解决了客户对总价的敏感,又满足了他们对生活方式和空间的需求。

    谢宇晗 观点地产新媒体专栏作者 合富辉煌集团副总裁

    撰文:谢宇晗

    审校:劳蓉蓉

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