伦敦最牛“钉子户”逼停切尔西新球场,英国人也强拆吗?

观点地产网

2018-02-02 13:13

  • 虽然切尔西球场翻新计划早在2017年5月份就由伦敦市长萨迪克·汗批准,但至今仍因为“钉子户”问题陷入困境。

    傅士鹏 英超豪门切尔西足球俱乐部地处西伦敦富人区富勒姆和切尔西的交界处,地段优越,寸土寸金,但也正因如此,切尔西主场——斯坦福桥球场(Stanford Bridge Stadium)面临翻新难题,目前外观老旧,内部狭小,与豪门身份极不相称。

    最近,切尔西的俄罗斯老板阿布拉莫维奇终于下定决心,计划斥资10亿英镑翻新这座拥有100多年历史的球场,但麻烦也接踵而至...

    翻新工程将拆除现有场馆在原址重建,规划了热力站、俱乐部商店、博物馆、餐厅等辅助设施,还将打造直通地铁站的人行通道。

    虽然切尔西球场翻新计划早在2017年5月份就由伦敦市长萨迪克·汗批准,但至今仍因为“钉子户”问题陷入困境。

    土豪老板遭遇富人区“钉子户”

    切尔西球场翻新计划批准初期便立刻遭到了周边邻居的反对,反对理由是,新球场妨碍了自家采光权(Rights to Light)。

    “采光权”是英国1832年《时效法》中备受争议的一项法律。它规定:如果一个房屋的窗户或者其他开放性设施已经持续20年接受光照,那么这个房屋周围的邻居,无论是拥有土地或建筑物,都无权实施任何建筑、扩建或修葺房屋的行为,以此维护用户采光权的行使。

    此次对扩建球场提出抗议的居民们大多已在此居住了几十年,妨碍采光权的说法完全站得住脚。

    为了维护居住条件,居民们成为了钉子户。

    在英国遇到钉子户,解决手段也就是两种:要么协商赔尝,要么“强拆”。

    所有50户提出采光权抗议的业主中,切尔西与48户谈妥了赔偿条件,60%的赔偿款已经发放完毕。但剩余两户,尽管切尔西老板肯开出6位数的赔偿款,钉子户们仍不为所动。

    态度强硬的“钉子户”

    态度最为强硬的一户人家,与斯坦福桥体育馆仅一墙之隔,住户从家里走到体育馆只需四分钟,中间就隔着一条铁路和一排树。

    协商无效,切尔西无奈诉诸“强拆”

    由于这两户业主提出的反对可能生效,体育馆扩建将面临被禁的风险。切尔西称无法在这种情形下确保项目的融资情况,也无法动工,于是向富勒姆区议会申请“强拆”(Compulsory Purchase Order)。

    所谓强拆,是指据英国《住房及规划法案2016》第203款(Section 203)的规定,如果斯坦福桥体育馆所在的富勒姆区议会认为体育馆改建对该区域经济、环境或社会和谐有益,议会便有权强制征收相关空间。

    切尔西俱乐部表示,扩建计划事先调查了当地一万三千户居民的意见,获得了97.5%的支持率。新建场馆将拉动600万英镑教育投资,700万英镑基建投资,还会产生1630万英镑的经济效益。

    切尔西向议会建议的方案是,由区议会买入下图中斯坦福桥体育馆及Network Rail and Transport for London所有的灰色区域和画阴影线区域的空间所有权,再回租给原始所有者,从而解决切尔西与住户的采光权纷争。

    此举可绕过住户提出的“采光权”抗议。议会拥有的土地超出了高级法院受理范围,即住户无法向高级法院起诉区议会,这样一来,斯坦福桥新球场才能顺利动工。

    与此同时,富勒姆区议会也将讨论此强制征收方案的公众效益,也将确保私人权利和公共利益间的冲突得到公正裁决。

    议会裁决

    富勒姆区议会于2018年1月15日做出最终裁定,同意使用《住房及规划法案2016》第203款(Section 203)载明的法定权利购入原属斯坦福桥体育馆和Network Rail and Transport for London的部分空间所有权。

    除此之外,伦敦市长也批准了切尔西新球场计划,同意实施“强拆”。

    英国房地产纷争咨询公司的负责人Wendy Miller,同时也是一家律所的合伙人,认为根据切尔西呈给区议会的研究报告来看,议会从公众利益出发决定强制征收土地是意料之中的结果。

    即便如此,“钉子户”的抗争仍在继续

    提出采光权抗议的住户在议会裁决前就已表示,如果议会决定行使权力将提出司法审查。

    提出司法审查的依据在于强制征收方案对改建体育馆而言是否是必要条件。

    钉子户抗议的理由是:切尔西新球场大规模增加了hospitality(豪华套票)级别的座位,该级别座位比普通座位占地面积大,因此虽然钉子户认可新球场改建项目,但他认为不必要的hospitality座位影响了自家采光。

    切尔西新球场规划了17,000个hospitality座位,占总座位数的28%。作为对比,同为6万座位的阿森纳酋长球场该级别座位只占到16%。

    提出抗议的家庭也并没有要求体育场改建项目停止,而是希望场馆规划能够重新设计,不再侵犯自家采光权。

    这起案子之所以引起广泛关注的原因在于其示范效应。

    在切尔西新球场案例中,虽然议会批准了“强拆”,但钉子户同时也提出了继续上诉,而“强拆”最终能否顺利执行,也对未来有着很强的示范效应:之后如果私人权利和资本方的利益再有冲突,资方很可能会效仿此例,去说服议会裁定开发项目对公共利益有益,而后颁布强拆令。

    傅士鹏 常驻伦敦从事英国地产投资,观点地产网专栏作者

    撰文:傅士鹏

    审校:劳蓉蓉

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