降准也不乐观!房企资金面不会因为降准而改变!

观点地产网

2018-06-25 11:25

  • 从房企资金兑付压力来看,今年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面紧张的房企。

    张宏伟 6月24日,预期中的央行定向降准正式落地。

    一是自2018年7月5日起,下调工行、农行、中行、建行、交行五家国有大型商业银行和中信银行、光大银行等十二家股份制商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点,可释放资金约5000亿元。二是同时下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点,可释放资金约2000亿元。两者累计可释放资金约7000亿。

    降准了,楼市怎么走?笔者认为:

    1、政策对房企融资“去杠杆”已经到极致,所谓“创新型”的加杠杆的融资方式基本被叫停,因此,在当前融资渠道收紧的背景下,即使降准了短期内房企也不会有机会大幅加杠杆,也就是说,市场有钱,但钱不一定能够进来。

    2、融资成本不降,可贷的钱多了,高成本融资继续侵蚀企业利润,对房企也一样,现在融资成本仍将在高位,能够做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。

    从2017年上市房企的融资成本数据来看,国企和大型房企的融资成本平均在5%左右,而中小房企的融资成本平均在7-9%左右,到了2018年,叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧,房企面临融资困境,很难融到钱,甚至有的房企融资成本在12-15%。

    在当前融资渠道收紧的背景下,尽管可贷的钱多了,但是,仍然难融到资。此时,融资成本也很难下降,融资成本仍将在高位运行。如此,高成本融资继续侵蚀企业利润,再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”的问题,当2018年房企年报发布之时,利润率的数据应该不会多么好看。

    对房企来讲,唯一能够做的就是“高周转”,尤其是通过三四线城市的项目提升全公司的销售业绩。据笔者了解,由于三四线城市楼市调控政策面限制较少,基本上可实现“拿地即当天开工,4-5个月即可开始回款”,一年的资金周转3次左右没有问题,以此解决资金面紧张与需求的问题(具体操作的房企就不一一列举了,预估下沉三四线的品牌房企大多数都会这么操作)

    3、房企资金面紧张啊,甚至有大牌房企5月就暂停拿地了,三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为降准而改变!

    2018年5月,机构监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。

    从现实情况来看,尽管降准了,但是,对房企来说,肉到嘴边上了,当前的融资环境下吃不到啊,即使吃得到代价也不低!仅仅现在我知道,TOP20房企当中,至少6家是比较紧张的,降准解决不了它们的问题。另外,其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿,5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌房企,为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在也面临比较大的偿债压力。

    从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,因此,2018年资金到期集中兑付压力加大),降准也救不了这些资金面紧张的房企。预计2018年三季度,处于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。笔者预计,2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,不会因为降准而改变!此时,通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

    张宏伟 同策研究院首席分析师 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:张宏伟

    审校:劳蓉蓉

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