刘水:日韩房地产大周期-小周期分析

观点地产网

2018-09-14 17:27

  • 日韩均是30年完成城市化,同时GDP高速增长,带动房地产快速发展。日韩城市化率75%以后,房地产规模停止增长。日韩房地产市场均表现出明显的小周期性。

    刘水 房地产发展是由需求带动。根据经济学原理,需求是在一定的时期,在既定的价格水平下,消费者愿意并且能够购买的商品数量。形成有效需求有两个重要条件:购买意愿和支付能力。在房地产市场中,房地产需求,与购买意愿对应的宏观指标是城市化,与支付能力对应的宏观指标是经济增长。日本、韩国经济发展长期以来是我国学习的榜样,本文研究日本、韩国的城市化、经济增长对房地产发展的影响,观察房地产发展规律。

    一、日本:房地产与城市化、经济增长

    城市化:日本1945-1975年用30年完成城市化,城市化率由30%提高到75%。日本1945年城市化率为30%,此后进入快速城市化时期,城市化率60%之前,城市化速度较快平均每年提升2个百分点。1975年,城市化率达到75%,基本完成城市化过程。

    GDP增长:日本快速城市化时期伴随着经济高速增长。日本经济增长大致分为三个阶段,第一阶段:1945-1975年(快速城市化时期),GDP平均增速8.8%,属于高速增长;第二阶段:1976-1992年,GDP平均增速4.4%,属于中速增长;第三阶段:1993年至今,GDP平均增速1%,低速增长。

    日本房地产大周期:快速城市化、GDP高速增长带动房地产快速发展。日本快速城市化时期是1945-1975年,城市化率从30%提高到75%,同时GDP高速增长,年均增速8.8%。在这一时期,日本住宅施工面积快速增长年均增长10%,日本住宅价格快速上涨,年均上涨20%。城市化超过75%以后,住宅施工规模停止增长,房价上涨速度明显下降。

    日本房地产小周期.png

    日本房地产小周期:10年。根据波动变化谷-谷或者峰-峰为一个周期的原则,从住宅价格上涨及住宅地价上涨来看,日本房地产市场表现出10年左右的小周期,分别为1956-1965年,1966-1975年,1976-1985年。

    二、韩国:房地产与城市化、经济增长

    城市化:韩国从1960-1990年用30年时间完成城市化,城市化率由30%提高到75%,年均提升1.5个百分点。此后,城市化提升较为缓慢。

    GDP增长:韩国快速城市化时期伴随着经济高速增长。韩国经济增长大致分为三个阶段,第一阶段:1960-1991年(城市化快速时期),GDP平均增速9.6%,属于高速增长;第二阶段:1992-2011年,GDP平均增速5.4%,属于中速增长;第三阶段:2012年至今,GDP平均增速2.9%,低速增长。

    韩国房地产大周期:快速城市化、GDP高速增长带动房地产快速发展。韩国快速城市化及GDP高速增长是1960-1990年的30年,在这个时期,韩国房地产量、价都处于快速增长,房价年均上涨16.5%,竣工住宅年均增长12.1%,获批住宅规模年均增长19%。1990年以后,韩国城市化、经济增长速度明显下滑,同时房地产各项指标增幅均出现大幅下降。

    韩国住宅施工面积.png

    韩国房价小周期.png

     韩国房地产小周期:6年。根据波动变化谷-谷或者峰-峰为一个周期的原则,从韩国房价变动来看, 1975-2005年共经历30年5个房地产小周期,因此韩国房地产市场表现出6年的小周期。

    三、小结:经济增长、城市化双轮驱动房地产快速发展

    日韩小结.png

    日韩房地产大周期是快速城市化时期,房地产快速发展。日本快速城市化时期,房价年均增长20%,施工规模年均增长10%。韩国快速城市化时期,房价年均增长16.5%,竣工住宅年均增长12.1%,获批住宅年均增长19%。

    城市化完成后,房地产规模停止增长,房价上涨明显降速。日韩城市化率75%以后,住宅规模均停止增长,日本房价上涨明显降速,韩国房价停止上涨。

    日韩房地产均呈现明显小周期特征。日本房地产小周期是10年,韩国房地产小周期是6年。

    刘水 观点地产专栏作者,房地产资深研究员

    撰文:刘水

    审校:劳蓉蓉

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