刘水:走出房地产认识三大误区

观点地产网

2018-11-27 16:24

  • 本文将详细阐释房地产认识的这三大误区,深入分析这些指标的真实意义,客观、理性看待房地产市场变化。

    刘水 一直以来,许多学者及行业人士对房地产指标本质意义认识有误,比如关于房价收入比理解,关于人均居住面积国内外比较,关于房价与CPI关系。这些认识误区有的存在了很多年,误导社会大众,误导行业。本文将详细阐释房地产认识的这三大误区,深入分析这些指标的真实意义,客观、理性看待房地产市场变化。

    1、关于房价收入比

    房价收入比经济学意义:近年随着我国部分城市房价快速上涨,学者、政府、房地产企业、研究机构等等纷纷应用房价收入比指标衡量房价于合理水平的偏离度,普遍认为世界银行所设定的4-6之间为合理范围水平。房价收入比=房屋总价/居民家庭收入,简单理解,房价收入比就是房价与收入的比值,上面分子房价高低很重要的是由地价决定的,下面分母家庭收入其实是劳动力要素的价格,因此,房价收入比其经济学本质意义就是土地要素价格和劳动力要素价格的比值。不同的国家、地区经济系统,土地要素、劳动力要素数量结构不同,在经济系统中土地要素价格与劳动力要素价格的比值不具有一般性,因此房价收入比值范围也不具有一般性,世行初定的4-6合理范围也不是适用于每个国家。

    我国房价收入比高的原因:相比于其他国家,比如美国,我国房价收入比较高,除了计算中使用的房价、收入数据差异原因外,我国土地价格较高,也就是说地价相对于劳动力价格较高,是造成房价收入比值较高的最重要原因。观察我国经济社会现实状况,地价相对较高有以下原因:其一,土地、劳动力数量结构因素,我国地少人多,经济系统中就表现为地贵人力相对便宜。其二,土地制度因素,我国房地产建设用地属于政府垄断,卖方垄断市场的要素价格高于一般竞争性市场所形成的价格,因而我国房地产建设用地价格较高。其三,财税体制因素,地方政府土地财政依赖症,使得地方政府有推高地价的内在动力。总之,由于资源禀赋结构不同,土地制度不同,财税体制不同,不同国家经济系统中地价与劳动力价格比值有很大差异,不同国家房价收入比不能进行简单横向比较。

    我国房价收入比变化情况:不同经济体横向比较房价收入比意义不大,但是同一经济体可以纵向比较。我国整体房价收入比,按面积100平、户均3口人估算,1998年房改时候是12.7,2017年是7.2,房价收入比呈现是逐步下降的趋势。从重点城市来看,在2002-2016年之间,房价收入比明显上升城市有北京(12.7-16)、厦门(8.7-14.4)、上海(10.4-14.3)、天津(8.9-11.5)(深圳数据不完整未做分析),也就是说一线城市与厦门、天津房价收入比上升明显。房价收入比稳定的城市有成都(7.3-7)、广州、杭州、合肥(8.2-9)、南昌、南京、宁波、石家庄(8.3-9.1)、武汉(8.2-8.6)、郑州(9-8.2),变化幅度不超过1,房价收入比有明显下降的城市主要是东北、西部的城市有大连、哈尔滨、沈阳、长春、青岛、西安、南宁等。也就是说,经过10多年时间,绝大部分城市房价收入比都没有明显上升,比如成都、合肥、武汉、郑州一直都在8左右,如果按一般看法房价收入比4-6是合理的,那上述很多城市10多年前都有泡沫了,如果一个泡沫10多年都没有破,那这个泡沫也是实心的。

    2、关于人均居住面积

    国家统计局公布,2016年我国城镇人均住房建筑面积为36.6平米,发达国家日本为40.2平米,英国和法国为39.6平米,德国42.9,意大利43平米,美国66.7平米,我国人均居住面积接近发达国家水平,据此有些人判断我国房地产基本没有发展空间了。这种判断是错误的,没有弄清楚指标的确切含义。

    我国人均居住面积与国外指标含义不同。我国商品房统计买卖使用的面积是建筑面积(公摊面积与套内面积之和),国外使用的是套内面积,上述日本、英法德意、美国等发达国家公布的人均居住面积均是套内面积。新华社网讯评论上,2018年7月27日发一篇名为《公摊面积伤民矛盾亟需解决》的文章,指出我国房子面积含公摊,西方国家房子面积统计不含公摊。2016年,我国人均36.6平米,按公摊20%折合成套内面积是29.3平米,与发达国家人均居住面积40平米左右仍然有很大差距。

    3、关于房价与CPI关系

    社会关于房价与CPI关系有一种认识误区,认为CPI统计计算不含房价是政府有意而为之。政府为避免CPI上涨过快故意不把房价纳入统计计算,因为有时房价上涨过快,政府如果把房价纳入CPI计算,也会促使CPI上涨很快,引起社会不满。

    看看CPI指标含义。根据统计局公布信息,消费者价格指数(CPI)反映的是居民生活费用变动趋势的指标,居民生活所必需的衣、食、住、行、医、教、娱都包括在其中。 CPI指数用途:第一, 为货币管理当局治理通货膨胀提供决策依据, 即作为衡量宏观经济形势的CPI。第二, 为政府财政部门、劳工管理部门、企业以及居民计算失业者和就业者的生活费用补偿等提供依据。

    我国CPI八大类商品构成,权重分别是食品34%,娱乐教育文化用品及服务14%,居住13%,交通通讯10%,医疗保健个人用品10%,衣著9%,家庭设备及维修服务6%,烟酒及用品4%。这里居住范围包括水电气价格、维修价格及房租价格,不包括房价。

    根据CPI指标的意义,政府不把房价纳入CPI统计计算是由依据的。

    其一,根据CPI指标含义不应把房价纳入CPI统计计算。CPI统计的物品都是消费品,不含工业品和资产的价格,根据国际核算惯例,商品房属于资产,购房行为属于投资,不是消费。如果把房价纳入CPI,商品房属于资产,以此类推,同是资本品的股票价格也应纳入CPI,那CPI就失去了它衡量“消费”价格变动的初心和本意。

    其二,根据国际惯例也不应把房价纳入CPI统计计算。大部分国家把房租价格纳入CPI,比如美国、德国、墨西哥、日本、韩国、匈牙利、冰岛、捷克、丹麦、荷兰、挪威、斯洛伐克、瑞典、土耳其、 墨西哥、伊朗、印度等。只有澳洲极少数国家如澳大利亚、新西兰把房价纳入CPI。另外,有网络传言美国CPI中房价权重占30%,笔者经过文献核实,该说法是错误的,美国CPI不含房价,包含的是房租价格。

    总之,根据CPI的确切含义及国际通行做法,不应把房价纳入CPI统计计算。我国CPI不含房价成分,不是政府有意而为之。

    刘水 观点地产专栏作者,房地产资深研究员

    撰文:刘水

    审校:劳蓉蓉

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