夏磊:香港高房价困境是如何形成的?

观点地产网

2019-08-19 11:04

  • 从制度层面,探索香港高房价背后的深层次原因。

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    夏磊 香港是全球最富裕的地区之一,但却因高房价问题广为诟病。2019年8月,香港城区平均房价高达3.05万美元/平,房价收入比增至50.8倍,均位居世界主要城市前列。是什么造成了香港的高房价困境?本文试图从制度层面,探索香港高房价背后的深层次原因。

    香港房价有多高?

    香港房价长期上涨,涨幅领先全球。从绝对涨幅看,香港房价涨幅远超其他主要经济体。1980-2017年,香港名义房价上涨15.8倍,同期英、法、韩、美、德分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。从相对涨幅看,香港房价涨幅远超居民收入涨幅。1993-2017年,香港房价上涨259%,居民人均收入上涨137%,房价涨幅是人均收入涨幅的1.9倍。

    绝对房价和房价收入比均位居世界主要城市前列。从绝对房价看,2019年8月香港城区均值为3.05万美元/平,远超伦敦的1.58万美元/平、新加坡的1.79万美元/平和纽约1.39万美元/平。从房价收入比看,2019年8月香港高达50.8倍,远超伦敦的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。

    香港居民背负巨大的买房压力,居住条件差。香港人均住房面积仅16平,近20万市民租住劏房,人均住房面积不到5.8平米,远远落后于其他发达经济体。尽管香港政府兴建了一批公营房屋,但由于数量有限,很难满足中低收入家庭居住需求。

    什么造成了香港的高房价困境?

    第一,土地长期供应不足,为高房价埋下伏笔。

    土地供应是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础。香港土地长期供给不足,导致住房供求失衡、房价攀升。

    香港高度重视生态环保,可开发土地有限。根据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》,占总土地面积比重高达近37%的郊野公园与特殊地区受到政府保护,无法进行开发。目前,已开发城市用地占香港土地比重的24%,住宅用地占比仅7%,人均住宅用地不到10.4平,土地供应严重不足。

    因环保人士抗议,2005年以来填海造地大幅减少。由于土地可开发数量有限,填海造地一度成为政府新增土地的重要来源。1887年以来,政府填海造地面积超69平方公里,占已开发城市土地的25%,约容纳香港27%的人口与70%的写字楼总楼面面积。但从2005年后,因大量环保人士抗议,政府填海造地几乎停顿。2005-2009年填海面积仅84公顷,2010-2013年更低至8公顷。

    2003-2010年为维持楼市稳定,政府大幅减少土地出让。为防止土地贱卖、恢复楼市信心,香港政府在暂停一年土地出让后,放弃定期土地拍卖,全面采用勾地方式。由于政府勾地底价有所提高,叠加楼市尚处恢复阶段,房地产开发商拿地动力不强,导致土地出让大幅减少。2003-2010年,香港年均供应住宅用地仅5.37万平米。

    第二,按揭业务灵活、利率低,刺激居民加杠杆买房。

    香港金融体系发达且汇率稳定,吸引大量国际资本流入,叠加利率追随美国而长期处于低位,货币超发严重,刺激居民加杠杆购房。

    香港按揭灵活多样,支持多种形式贷款。香港本地居民购买首套房最低首付40%,若购买资助出售房屋或申请按揭保险,首付最低可至5%;地产商与财务公司按揭首付低于20%,并支持首付款按揭。香港还有加按(偿还部分贷款后重新按揭)、转按(银行间按揭转移)、楼换楼按揭(旧楼抵押支持新楼按揭)等多种按揭业务。

    房贷利率低,货币超发严重。香港实行联系汇率制,利率追随美国而长期处于低位,导致货币供给增长较快。1980-2014年,香港M2与名义GDP的年均增速差高达6.5个百分点,远超其他发达经济体。目前三大发钞银行按揭利率上限仅2.35%,处于国际较低水平。

    第三,公营房屋供应不足,难以缓解住房短缺压力。

    香港以公营房屋保障中低收入家庭住房需求,包括公屋与资助出售房屋两种,但由于总量有限、居住条件差,并未实质性改善香港的住房困境。

    公屋租金低廉,但轮候时间长,条件偏差。公屋租金为私人房屋1/3到1/7,居民满足资产收入限制,便可排队轮候。但由于2002年以来公屋供应减少,平均轮候时间从2.3年延长至2017年的5.3年。公屋面积狭小,2007-2017年家庭人均居住面积中位数仅从12.2平提高到13.2平。

    资助出售单位折价出售,但价格偏高且供应少。资助出售单位以居屋为主,售价约为私人房屋的60%-70%。由于与市场价挂钩,价格水涨船高,房源供应少。2002-2017年,房委会年均仅竣工580个单位。

    夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



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