连平:房地产政策是否可以变变

观点地产网

2020-04-16 02:21

  • 面对世界经济衰退给中国经济带来的严峻挑战,房地产政策在坚持“住房不炒”和“因城施策”两个基调的同时,是否有必要进行合理和适当的调整,是市场较为关注的问题。

    面对世界经济衰退给中国经济带来的严峻挑战,房地产政策在坚持“住房不炒”和“因城施策”两个基调的同时,是否有必要进行合理和适当的调整,是市场较为关注的问题。

    一、疫情对房地产市场的影响总体可控

    至3月底,除了每天有小规模的境外输入病例外,境内疫情已在整体上处于被控制的状态之中。尽管未来可能因为复工复产后部分地区防控松懈以及输入性病例增加,疫情会有所反复,但难以改变整体被控制的格局。因此疫情影响商品房销售的主要时间段在2020年一季度。根据近年来的销售情况,一季度是商品房销售的淡季,1-2月商品房销售面积占全年销售面积8%左右。商品房销售旺季主要是5-6月和11-12月这两个时间段,这四个月的销售量约占全年销量的40%略多一些。湖北省是此次疫情的重灾区,但其商品房销售面积约占全国商品房销售面积5%左右,而作为重灾区核心区的武汉市占比更小。三月中旬以来,疫情在全球快速扩散蔓延,市场情绪更趋谨慎,会在一定程度上影响需求。应该看到,房地产市场受国内需求和政策的影响较大,而直接受国际市场的影响则相对较小。在二季度境内疫情进一步缓解之后,刚需和部分改善型需求可能逐步得到释放,尤其是刚需难以持续地被抑制。从全年看,疫情对商品房销售的影响将在二季度后逐步好转。

    受预期不稳定、人员和物资流动受限、开发商拿地积极性下降、尤其是流动性困难等因素影响,土地投资、新开工和施工大幅放缓。国家统计局数据显示,1-2月全国土地购置面积同比为-29.3%,房地产开发投资完成额同比为-16.3%。一季度房地产开发投资大概率是负增长。考虑到自2月下旬开始房地产行业已陆续复工,而建安工程和设备器具购置费占房地产开发资金的比重超过65%,这部分受疫情影响相对较小;受影响较大的土地购置费占比则不超过30%,一季度房地产开发投资的降幅应该相对较为有限,可能不会超过10%。疫情结束后,在因城施策、逆向宏观政策、金融支持等短期因素和新型城镇化、区域经济一体化等中长期因素的推动下,随着预期改善和房企拿地积极性上升,房地产投资将会出现明显反弹。全年房地产投资增速可能较近三年约10%的增速明显回落,但仍可能维持一定幅度的正增长。

    疫情对房地产企业的资金链产生严重冲击。个人按揭贷款和定金以及预收款是当前房企的主要资金来源。2019年,上述两项构成的销售回款在房企实际到位资金中的占比达到或接近50%。2020年1-2月份销售迅速收缩导致房企资金来源大幅收缩。据国家统计局数据,1-2月全国商品房销售额同比下降约36%。好在疫情爆发后国家对商业银行提出了对企业不能抽贷、压贷、断贷的严格要求,对稳定房企的资金来源支撑起了一定的积极作用。但事实上,在商业银行名单之外的大批中小房企在银行并没有贷款,其资金来源主要依靠销售回款和高成本的市场融资。在疫情快速发展之后,这两部分融资出现了阶段性的大幅收缩,相当部分的中小房企的资金链面临很大压力,这将会制约房地产投资增长的幅度。

    国家统计局公布的2月商品住宅销售价格变动统计数据表明,70个大中城市新建商品住宅价格同比增长5.6%,连续十个月增长放缓;环比则降至0,进一步有所收窄。3月份预计这种态势可能更为明显。但在稳房价、稳地价、稳预期的相关政策要求下,多地对房价变化的监测和调控都在加强,房价难以出现快速回落态势。人口集聚的一、二线城市多为“常驻需求”,房价长期以来具有上涨压力。数据显示,2月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅销售价格环比上涨0.2%。在世界经济衰退冲击我国经济的严峻形势下,一、二线城市房价可能逐步呈现下行压力。而人口外流的三四线城市则存在“候鸟需求”,疫情过后需求恢复有限,房价可能依然承压。2月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%,涨幅比1月份回落0.3个百分点;二手住宅销售价格环比由1月份的上涨0.2%转为下降0.1%。可见,虽然不同类型城市房价涨跌不一,但总体上仍较为平稳,趋势是下行。

    二、房地产政策应“因时而变”

    政策“因时而变”的核心要义是政策应在动态中满足合理的消费需求和理性的投资保值需求。满足合理的消费需求,需要提高政策的精细度和弹性,识别合理需求,降低各类直接和间接交易成本,为有合理消费需求的居民创造便利条件。与此同时,促进人性化、多层次住房市场的良性发展,丰富多层次居住供给,活跃租赁和二手房市场。作为特殊商品,住宅除了具有使用价值外,兼具投资属性,这一点毋庸置疑。然而政策应该支持的是理性的保值增值需求,主要是中长期投资理念支持下的投资行为;应该摒弃的则是短期炒作行为,以实现“住房不炒”的政策要求。

    站在行业的立场看政策,“变”还要识别经济发展过程中居民和企业的新需求,丰富房地产供给,提供高质量的住宅产品,活跃房地产市场。当前还应在存量中找增量,挖掘存量房地产市场中的增量服务需求。存量房地产市场已经很大,但与发达市场相比,我国房地产相关的服务业发展仍处在初级阶段,消费者尚未形成相关的消费习惯,相关的消费服务市场也有待构建。“变”还应从居民和企业的切身需求出发,提高存量供给的服务质量,关注和增加房地产公共产品的供给。

    从宏观经济的需求看,房地产政策应该“因时而变”。尽管经过有力的积极应对,我国新冠疫情已经基本被控制,但一波刚缓,一波又起。世界范围的疫情快速蔓延,来势凶猛,世界经济因此快速步入衰退,对我国经济的影响也正在呈现。据估计,本轮外部冲击的力度不会亚于2008年末到2009年初全球金融危机的影响。动用有效的政策工具加以应对是当前的首要任务。不可否认,迄今为止,房地产业依然是国民经济的重要组成部分。保守估计,2019年房地产业对GDP的直接贡献可能达到8%左右,加上与之相关的上下游产业,其贡献可能达到25%左右。在世界经济衰退的巨大压力下,继续维持严控需求和供给的政策显然是过时了。

    当前应在“房住不炒”的前提下,给予房地产行业和市场以必要和合理的政策支持。在供给端,应支持房企的合理融资需求。在不抽贷、断贷和压贷的同时,还要允许部分受疫情影响较大的房企延期还贷,办理贷款展期,调整企业还款计划,以缓解销售萎缩对房企资金链的冲击。房价仍有上涨压力的核心城市应加快步伐增加土地供应,在土地拍卖方面采取灵活举措。目前地产开发贷和房产开发贷占整个信贷的比重已处在7.3%的较低水平上,适当增加对房企的融资和拓展其渠道很有必要。考虑到非信贷融资方式是房企的重要资金来源,可以适当调整监管政策,允许房企适当增加非信贷社融融资规模,包括银行的表外业务。近年来非信贷社融增速持续降低,其新增社融占比一再减少,2月份新增非信贷社融占比仅为12.86%。不少非信贷融资仍处在负增长状态,2月委托贷款存量同比-6.9%,连续24个月负增长;信托贷款存量同比-5%,连续17个月负增长;未贴现银行承兑汇票存量同比-20.6%,连续20个月负增长,等等。这种状况与当前经济整体运行状态及需求是很不匹配的。为了有效增加供给,房地产融资应双管齐下,信贷和非信贷同步加力给予支持。

    从需求端来看,当下有必要适当调整政策,合理支持刚需和改善型需求。在新型城镇化、区域经济一体化和居民收入增长等大趋势下,未来购房的刚需和改善型需求会持续发展。目前拥有城市户籍的人口仅占总人口约44%,我国目前较为真实的城镇化率不高于55%,未来城市发展的空间依然很大。未来仍有近2亿人口会从农村进入城市,尤其是进入经济发达地区和若干个主要的城市群,这些地区城市的房地产需求仍会明显增长。而目前抑制需求的政策主要是在供给结构性不足情况下房价具有明显上涨阶段时推出的,在疫情之下整体市场的实际情况已有明显变化,需求增长放缓甚至收缩,已经没有必要继续实施十分严格的限购、限贷、限售和限价等控制需求和供给的政策,应该根据实际情况适当调整政策。如一些一二线城市可以适当放松限购,便利购置改善型的第二套房;首套房和第二套房首付比例可以适当调降。

    实事求是是政策的灵魂,政策必须从实际出发。不能机械地认为这种政策调整又是在走强力刺激经济的老路。相反政策“因时而变”是从实际出发,对整体和局部已过时的政策进行合理调整,实施与宏观经济运行相匹配和符合当下经济运行需求的政策。房地产政策“因时而变”并非是放弃“房住不炒”政策,而是在经济运行面临巨大压力的情况下,按照“因城施策”的要求,加大力度支持刚需和改善型需求。

    三、稳步构建长效调控机制,发挥市场化手段作用

    从长期看,房地产市场调控机制也需要“因时而变”,而变的核心内容和目标方向就是市场化发展。

    当前,实施房地产市场平稳健康发展长效机制,需要正确认识房地产与经济增长的关系。房地产既不是“毒瘤”,也不是“灵丹妙药”。房地产行业是一国经济的重要组成部分,尤其是在城市化水平较低的国家,其重要性更加明显。房地产市场本身是中性的,相应的管理政策关键是把握好度。从中国的国情出发,在经济下行压力较大期间,经济刺激的手段不应当以房地产刺激为首选项;甚至在经济下行期,若局部房地产市场过热仍需要使用较严格的房地产调控政策;但为了有效应对较大的经济下行压力,符合市场的实际需求,房地产政策可以进行适当、合理的调整。在房地产占经济比重逐渐下降的情况下,可以考虑根据各地房地产市场运行情况,逐步针对性地调节房地产政策,避免房地产市场失速或超速。房地产政策与经济增长政策需要长期磨合。经过一个较长的时间过程,当城市化率达到70%以上的较高水平时,可以平稳地实现房地产对经济拉动作用的相应下降。同时,释放更多资金、劳动力等各类资源进入其它经济领域,培育经济新的增长点,从旧引擎平稳转档至新引擎。

    房地产市场化发展首先需要构建市场竞争规则。通过建立公平、透明的市场竞争规则,可以提高房地产政策的可预期和房地产价格的可预期,实现“稳预期”目标。对于市场化无法解决的民生性质的住房问题,则需要政府持续介入并投入必要的资源,包括廉租房、房地产相关的公共服务等。

    房地产市场的长期良性发展,需要运用市场化手段,抑制短期炒作的非理性投机行为,创造良性竞争的市场环境。“因时而变”是要根据国情和市场情况,逐步放开不必要的行政管制,取而代之以市场化调节手段,让房地产市场的供给方和需求方都能逐渐适应房地产的市场化波动。

    房地产市场化发展可以适当参考资本市场和金融市场的成功实践进行积极探索。在新房销售价格确定方面,可仿照科创板的注册制,允许市场参与者来共同定价。在抑制市场过度交易方面,可参照股票市场的税收政策,允许短期交易但征以惩罚性税收,以税收手段鼓励长期投资。在限制购买多套房方面,可仿照黄金现货交易征收管理费的做法,改为对多套房征以房地产税,增加投资者的持有成本。在房地产首付比例认定上,可参考股票市场的融资交易制度,不以杠杆历史而以净资产确定加杠杆的水平。在利率水平确定上,可仿照银行信贷风险管理方式,以借款人的风险定利率,而不是不分青红皂白地一刀切。

    只有在土地价格、交易价格、交易方式、交易成本和融资价格等方面都走向市场化时,房地产价格才会真正出现市场化的波动。只有在市场价格而非管制价格作为房地产市场发展的指挥棒时,“房住不炒”才可能形成参与者的理性选择,房地产行业也会逐步回归行业发展基本规律。

    行业重组可能是未来伴随房地产行业市场化发展出现的一个重要现象。行业分散、小型房企过多是中国房地产行业的一大不足。2019年年中全国房企总数已近十万家,销售排名前138家房企的销售额占整个行业销售额比重超70%,而剩下的九万多家房企销售额占比不到30%,培育一定数量的中型房企是房地产行业长期的任务。而疫情的冲击毫无疑问会带来行业整合的契机。但即使疫情对行业有较大的压力,不会也不应该出现“大洗牌”。往往“大洗牌”会与“大动荡”和“大萧条”结合在一起。考虑到房地产行业对中国经济中的重要影响,而市场动荡必然会对中国经济带来不稳定因素,会造成一系列危害,不符合“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的政策要求。行业的发展和成熟需要“洗牌”,但这种“洗牌”应该是长期和渐进的,是市场可以承受的,其过程对经济的负面效应应该越小越好。从当前出台的一系列扶持政策来看,疫情冲击之下还不会出现行业“大洗牌”的状态和趋势,但应该会在一定程度上推进行业重组,这对行业翘楚和稳健经营者来说无疑是个难得的机会。

    植信投资首席经济学家兼研究院院长 连 平

    撰文:连平    

    审校:钟凯



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