王韶:田园综合体 不是“锄头+镰刀”,也不能套搬商业综合体模式

观点地产网

2020-05-04 13:35

  • 田园综合体没有前人成功的经验,没有成熟的开发管理模式供“复制”,老祖宗传承了几千年的“锄头和镰刀”模式肯定走不通,照搬套用商品住宅和商业综合体的开发模式也不高明。

    王韶​ 自2012年始,中国房地产便有了“下半场”之说,还有“黄金时代和白银时代”之论,2019有的开发商还高呼“活下去”!曾经风光无限的房地产怎么啦?业界有千万种解释和讨论,但个人认为至少体现了一部分开发商对于未来的迷惘和焦虑!

    如何“活下去”,或“活长久”、“活的好”?

    2017年2月5日,中央一号文件提出:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

    “田园综合体”作为乡村新型产业发展措施第一次被写进“中央一号文件”。党的十九大报告也将乡村振兴战略作为七大战略之一写入党章,这在中国农业农村发展历史上具有划时代意义。可以预见,随着土地制度完善、城乡交通条件优化、人民对美好生活的需求增加,田园综合体、农业小镇和文旅小镇等与乡村振兴密切相关的新型地产业态将迎来发展新机遇!

    2019年11月1日,我来到中国田园综合体“策源地”---江苏无锡阳山田园东方。据说,2016年9月中央农办领导考察该项目时,曾和田园东方投资集团创始人张诚就“田园综合体”模式进行深入交流探讨,引起领导浓厚兴趣,并得到高度认可。因此,源于阳山的“田园综合体”被正式写入“中央一号文件”。 

    田园东方位于“中国水蜜桃之乡”无锡惠山区阳山镇拾房村,2013年9月动工,次年3月正式运营。以打造生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体,体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。目前已建成3000 亩水蜜桃产业为主的现代农业产业园、新田园社区,以及花间堂稼圃集酒店&田园东方蜜桃度假村、田园大讲堂、田园生活馆、拾房书院、拾房手作、拾房咖啡、拾房市集、华德福学校、田野乐园、番薯藤TINA 厨房 & 面包坊等业态一体的蜜桃主题乡村旅游度假区。

    田园东方旨在活化乡村、感知田园城乡生活,将都市生活与休闲体验相互结合。为将江南农村田园风光得到原汁原味的呈现,张诚可谓耗尽了心血,其情怀、执着、追求让人感动!

    按照修旧如旧的方式,张诚选取旧址十座老房子进行修缮和保护,改做民宿,房内陈列了他苦心搜集回来的特色农具(家具),保留了村庄内古井、池塘、原生树木,虽然没有古树名木、名花异草,或大拆大填大建,或硬底铺装,但木头围栏,农作物为景观或景观植物,熟悉的鸡鹅鸭等家禽,让我们惊讶的还有儿时常玩的“泥窑”……,一个个憨态可掬、形态逼真的卡通动物公仔点缀其间,最大限度地保持了原村落的自然风情风貌,还赋予了新时代时尚和活力。

    据陪同人员介绍,田园东方开园至今5年基本实现了盈收平衡,真的吗?我将信将疑,如果是真的,那么张诚实在是太了不起!据个人观察,除房地产项目收入外,园区最大的收入来源应该是民宿、餐饮和门票,除此外并无大宗收入,要维持庞大的投入、运营,难、非常难!

    田园综合体没有前人成功的经验,没有成熟的开发管理模式供“复制”,老祖宗传承了几千年的“锄头和镰刀”模式肯定走不通,照搬套用商品住宅和商业综合体的开发模式也不高明,投资者更不能耍情怀玩个性,需脚踏实地“摸着石头过河”!

    一、借助政策利好,突出产业特色,多元化运营,增强造血和赢利功能

    2019年1月,新修订的《土地法》正式实施,取消了多年集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制。11月26日《关于保持土地承包关系稳定并长久不变的意见》,“长久不变”,完善承包经营制度,政策利好有利于强化农户土地承包权益保护、推进农村土地资源优化配置、激活主体、要素和市场,为实现乡村振兴提供更有力的制度保障。对房企而言,集体经营性土地入市为企业加速拓展创造机会。按规定,集体经营性用地入市,除商品住宅外,可用于经营性用途。

    田园综合体核心在“综合体”,田园是灵魂,综合多元化是手段,投资大、回报周期长,短期需要强大的资金作为保障,长期则需要稳定的人流增强其“造血”功能。

    合理的赢利模式至关重要:①以田园特色为“硬核”吸引流量,待机抱房地产“大腿”,前提是项目选址交通便捷、自然资源稀缺,周边有供房地产开发的建设用地。营利如:房地产开发+高品质游乐性商业经营和商务拓展+网红民宿+农业科普教育+特色休闲观光+康养+高端产品培育、种植、深加工+绿色有机产品定制配送。②借助资本力量,以项目为平台,精英会员制,整合业内外优势特色资源,将项目由重资产转化为轻资产运营。营利如:企业会员+高品质游乐性商业经营和商务拓展+会员制特色民宿+农业科普教育+特色休闲观光+企业精英食疗康养+会员制高端产品种植、深加工+绿色有机产品定制配送。③在模式一或二基础上,与不同的文旅度假、特色小镇、美丽乡村等结成利益共享联盟,通过互联网进行使用权交换分享,让项目最大限度地“流动”起来。

    二、妥善处理农民关系,与农民共享发展成果

    党和国家发展田园综合体、农业小镇和文旅小镇等的初衷是将其作为乡村发展平台,实现乡村振兴,推进农业供给侧结构性改革,加快培育农业农村发展新动能,以城乡统筹发展作为解决“三农”问题的根本途径。

    在田园综合体发展过程中,农民是最直接最重要利益相关者,与项目成败息息相关。必须妥善处理政府与政策、农民与土地和企业与资金的关系,构建企业和农民利益共创共建共享共赢的市场化机制,不把农民简单理解为土地的租赁者,还可以是投资者、合作者、参与者(产业人员),将农民的切身利益与土地权益紧密结合,带动农民实现持续稳定增收,让农民充分享受发展成果,有获得感和幸福感,刺激农民的参与积极性。

    三、借鉴世界发达国家经验,打造现代化新型农业

    德国、以色列、荷兰和日本等国家农业发达,尤以近邻日本已走过了传统农业和化学农业阶段,进入了有机生态新农业阶段。2019年,日本农民平均收入49万人民币(同期日本全国人均收入31万人民币),相当于大学副教授,不仅超越普通白领(25万),也超过国家公务员的收入水平。日本农民敬畏土地、敬畏自然,追求超高品质,不单一追求高产,盲目大量使用单一化肥,合理负载。其次是规模化集约化生产,保证竞争力。日本农业生产都是专业户,专业分工明确。每个地区都有特色产业,一家农户一年只产1至2个品种,且农产品商品率极高,产品优势互补,相互依存,共同构建起日本农业经济的整体框架。此外,打造农产品生态闭环,制造溢价空间。日本人很会做生意,他们清楚任何一种模式的商业或服务,只要能实现闭环式发展就能扩大利益空间。所以他们将生产、加工、销售、服务等形成一个农业特有的闭环式产业链,从而增加农民收入,增强农业发展活力。最后,日本农协的作用不可替代。日本农协集经济和社会职能于一体,不仅负责组织农业生产、购买生产、生活资料、出售农产品等,还负责将政府各种补助金分发给农户,同时代表农民向政府反映意见,保护农民的利益。

    他山之石可以攻玉!

    借鉴学习日本等国家的经验,不断完善农业社会化服务体系,壮大现代化新型农业经营实力,强化生态保护、完善配套政策、服务提升和利益保护,逐步将小农户生产、生活引入现代农业发展轨道,广袤的乡村一定会成为城里的人向往、农民富足的“希望的田野”。

    四、注入互联网基因,打造极具体验和互动感的休闲娱乐学习新空间

    互联网时代,体验式消费是未来趋势。农业作为传统产业亦需顺应新消费和新科技的发展潮流。田园综合体业态多元,地域、季节性强,必须突破地域和季度限制,注入互联网基因,突破线下空间和时间的限制,由线上人员与消费者、农户,甚至产品进行互动,为消费者带来针对性更强、更便捷、更舒适的多维度体验和服务,构成完整的“平台+内容+终端+应用”互联网生态系统,进行产品宣传推广、销售和消费,以及信息化管理,塑造新型田园观光、种植、加工、科普新体验方式,把产品和服务做到极致,形成对新消费引领。

    全面建成小康社会,乡村振兴势在必行,个人始终相信:广阔农村天地大有可为!田园综合体新业态方兴未艾,精明的开发商可以早预早谋!前提是必须顺利解决好土地、资金、农民和模式等。

    (注:图摄于2019年11月1日,文撰于2019年11月20日)

    王韶 广东省房地产行业协会会长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:王韶    

    审校:劳蓉蓉



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