杨光华:武汉楼市,5月冷热“半月考”

观点地产网

2020-05-16 09:08

  • 5月的武汉楼市,吹它很火的,说它很差的,两个极端观点,都是有偏见的。它原本的真相,是经过层层加工的真相。

    杨光华 凌晨2点,张子寿的朋友圈里满是焦虑与鸡血。

    “2020,不要解释,要业绩”,“辛苦团队挑灯夜战”。

    “办法总比困难多”,“来访全靠周末大回血,每个来访都是兄弟们没日没夜干出来的”。

    还没“康复”的武汉,加班到凌晨一两点多是“地产狗”。他们转发项目海报,转发项目软文,复盘总结,灵感迸发。张子寿就是其中的重度焦虑者之一。

    他是武汉一家上市房地产公司高管,也是一位喜欢研究数据的地产人。

    “这个五月,武汉市场的热度与买房人的体感出现反差。”这是张子寿的最新发现。对于武汉的大盘,他像是一个超级大脑。地价、房价、成交量,他记得一清二楚。每个项目,在他那里就是一只股票。

    一方面,买房人感觉市场很冷,开发商的房子不好卖。另一方面,市场上的千万级豪宅,还是被人买走,刚需还是要排队摇号。在开发商内部,对市场的反馈,也出现分裂。

    这其中的原因,张子寿认为是市场严重分化与分裂。

    他说,今年2-3月,武汉楼市是“断片”的,而很多媒体甚至同行对武汉有很深误解,用“断片”的数据,推论“武汉市场不好”。

    4月一个月,武汉新房成交6627套,相当于2019年单月业绩的近7成。

    从4月到5月,他对市场的认识,出现了一次起伏。

    4月最后一天,武汉新房成交612套。他感觉,市场要爆发。

    01

    5月的前7天,他发现自己错了。

    市场很冷,最冷的一天,5月4日,成交84套。

    一根刚拉高的曲线,突然跌入谷底。

    身边的业内朋友都在抱怨,市场还是很冷。

    5月初的武汉,盛夏的感觉。中午的车内,不开空调,没法上路。

    从5月8日起,他感觉到市场热起来,连续3天破400套。

    5月15日,武汉万象城第一次开盘。

    1栋楼,138套房源。因为是疫情期间的线下开盘,这次开盘将持续7天时间。第一天就预约办理50套认购。

    按照“预约制开盘”方式,预计将成为武汉首个“周光”千亿豪宅。

    从天地,到万象城,武汉最着急的,是豪宅“刚需”。如果他们心底没有一个好预期,这群有钱人为什么拼命买?

    这次的依据,则是5月14日-15日,连续两天,新房成交破530套。

    他感觉很多人开始犯选择困难症,“兜里钱太少,手上名额太少,好项目太多。”2-2.5w,武汉二环内,新盘随便买。

    5月前15天,武昌、青山与江汉的新房成交很少。可以说是,区域内在售项目少,成交少。也可以看出,物以稀为贵。

    02

    与张子寿盯楼市大盘不同,孟东野更关心的是武汉经济。

    他是武汉一家连锁餐饮企业老板。这次疫情,他的公司在生死边缘。

    5月15日,孟东野看到一篇正能量的新闻。大意是,央企组团到武汉投资。50多家央企当家人表达扎根武汉的决心,对武汉的信心。

    葛洲坝集团,一家在硚口投资500多亿;中粮集团,未来3年投300亿;招商集团,今后5年投资1000亿。

    这是武汉有史以来第一次。

    很多人对武汉楼市的判断,则是基于对武汉经济的好坏。

    大致逻辑是,武汉经济很难恢复元气,人口外流,房子多,没人买。房价涨不起来。

    持这种看法的人,大有人在。而老孟喜欢逆向思维,“当央企组团支援武汉时,武汉大有可为。”

    “武汉经济大盘稳,楼市也会稳。”老孟把餐饮店的堂食业务开放,并主攻线上订单。

    他手上的闲钱,all in买下一套豪宅,押注5年后的武汉,“在武汉,还有比买房,更靠谱的投资吗?”

    他还发现,5月份一线奢侈品纷纷涨价,越涨买的人越多。这与最近武汉豪宅市场上的表现一样。

    “我看到了市场反弹”。从5月新房成交数据曲线上,张子寿看到武汉新房成交量一路上扬。

    他身边几个搞包销、分销的朋友,都感觉到了这种反弹,并且商铺的来访量也增多了。

    15天时间,成交4709套。他推算,5月份,武汉新房成交可能破1万套。

    如果单月成交破万套,则预示着武汉楼市彻底复原。

    03

    5月1日-15日,武汉拿到预证的住宅项目12个。

    分布在新洲、黄陂、蔡甸、江夏,主城区仅有万象城等2个项目。

    张子寿说,市场上的新房,多是老盘加推。这些项目的预证并不是5月份的。

    而5月份入市的新房源,则是三环外居多。

    这也最终给买房的“体感”,是郊区盘多,不想买;想买的中心项目,太贵。

    很像在车站等公交车。自己想上的车,迟迟不来。不想上的车,一辆接一辆。

    而多数楼盘从4月份开始,持续卖房。对于这种每周加推的项目,买房人习惯观望。

    这些“中间层”项目的套路,主要是,原本一次性卖500套房子,改成每两周推100套,每次开盘“日光”。或者每隔几天,推十几套特价房。既避免老业主的不满,又能饥饿营销。

    即使如此,买房人总觉得,这些楼盘还要更低价格卖房。再等等看,成为市场上的主流。

    [后记]

    楼市是一个很区域的市场。

    “如果一个人对天南地北的楼市,都能谈,都能分析。这种人你就要小心。”张子寿提醒。

    他是一个武汉楼市研究高手,从来不分析北京、上海、杭州的楼市。

    他还说,那些用武汉二三月份的新房与二手房数据,分析预测市场的,要么是蠢,要么是坏。

    他除了自己去售楼部踩盘,与置业顾问聊天外,他还分析市场数据。同一个片区,隔壁邻居的两个项目,5月的表现,截然不同。我们不能以其中一家的表现,一概而论。

    小数据,放在一起看,就是一个武汉的小趋势。5月份武汉楼市的起起落落,他看到一种很强向上爬升的趋势。

    这种趋势是一种疫情后的刚性消费。即使没有疫情,这种消费也会照常进行。疫情只是延缓了需求。

    像孟东野这样的老板们,他们all in 买房,也是一种小趋势。他们对财富保值的焦虑比普通人更强烈。

    他们懂得,楼市的冬天,还是夏天,不是人为能制造的,这就像季节更替一样。

    5月的武汉楼市,吹它很火的,说它很差的,两个极端观点,都是有偏见的。它原本的真相,是经过层层加工的真相。

    张子寿们的焦虑,更多是对今年“下半场”的焦虑。而孟东野们的焦虑,则是对财富的焦虑。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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