杨光华:地产的20不惑与5个机会

观点地产网

2020-08-13 20:39

  • 不管风雨何时起,做好自己能做的事,做大自己的市场。

    杨光华 20年,正值青春年华。

    国内的房地产走过20年,像那部电视剧一样,二十不惑。

    有一年,孙宏斌对王石说,我要做100亿。

    王石说,“这是吹牛”。如今,老孙做到了行业第四。

    20年,房地产处于青春期。

    如今,遭遇青春期的烦恼,但未来机会多多。

    一家2000亿规模的开发商预言,未来20年,房地产依然被看好。

    也许他手中有魔法球,能看到未来。

    01

    过去20年,是国内房地产的繁荣时代。

    这背后与中国经济、城市化、城镇化等关系密切。

    过去20年,我们建设经济大国,不得不靠房地产拉动。

    房地产业成为经济的支柱产业。

    未来20年,我们建设经济强国,则不能再依赖房地产。

    懂得这一趋势,则能更好理解房地产政策变化。这个大局观,决定看房地产的高度。

    经济学家说,只有房地产的经济体,没有未来。没有房地产的经济体,没有当下。

    两句话中也能看出房地产的地位。

    一位大佬说,贪念大的人,胆子大的人,赚大钱。做开发商的,多是贪性大的人。

    他还说,这群人也是疯子。在别人不敢的时候,疯狂拿地扩张。

    最终做大的人,还是能忍的人,遇事冷静。

    贪、疯、忍,是过去20年开发商的三个关键词。

    我们要感谢过去的20年。

    20年的经济大发展,才有今天的大变局。

    我们从劳动密集型,开始向高端制造转型,这就是我们的后发优势。

    20年的房地产大发展,才有今天15万亿规模,30%以上的贡献率。当年的蚂蚁,变成今天的大象。

    20年的住宅大发展,才有今天的品质生活。

    02

    有人乐观,有人悲观,几乎每年如此。

    像一枚硬币的两个面,同时存在。

    未来20年,我们无法预测。但我们确定的是,未来有很多不确定性。

    从外到内,还有很多黑天鹅、黑犀牛。

    上半年,从一线城市,到部分核心二线城市。

    4月份后,刚需与高端市场集中反弹。

    在杭州,万人摇的楼盘,摇中一套,相当于中了一个百万大奖。

    在广州,5000万的度假别墅,24小时就能下单。40多天卖的房子,是往年一年的量。

    疫情后的疯狂,是在金融推动下的结构性调整。

    从万人摇号,到供需两旺,最终会走到供大于求。

    这次疫情,是很多人的人生停顿点。

    人们停下来问自己,辛苦奋斗,为了什么?人生到底要什么?

    疫情使人停下来思考,开始更多考虑健康与家人。

    一场疫情彻底颠覆很多人的生命观、生活观、价值观与置业观。

    限制性政策,像熨斗一样熨平的波动周期,但旺盛的需求依然存在。

    上半年,各家开发商纷纷在加杠杆。

    下半年,开发商的融资难度加大,将加速销售回款。

    对买房人来说,依然是买房的机会。

    因为我们看的是未来10年的长周期。

    03

    机会,对开发商来说,还有多少?

    周期就像春夏秋冬,四季轮回。没有周期,就没有机会。

    从三五年的周期,到一年的小周期,我们发现房地产的小周期缩短。

    短期内,我认同一个观点,未来2-3年,房地产处于高波动周期。

    从长周期看,开发商继续做大,至少有5个机会。

    首先,内循环的机会。

    内循环为主的经济,还是要靠房地产。

    人们对房地产有很多误解,比如,房地产不是实体经济,房地产与科技产业是对立的。

    其实不是。房地产也是实体经济的重要组成部分,与科技产业不是对立关系。

    其次,人口迁移的机会。

    农民进城、三四线进入二线,二线到一线,以及城市群之间的人口流动。

    这种迁移中,为房地产创造机会。

    第三,城镇化的机会。

    目前,我们的城镇化是40%多。

    如果每年增加1%,到60%,至少要20年。这20年就是房地产的机会。

    第四,城市更新的机会。

    旧城改造更新,是一个长期的过程。

    城市持续更新,就能创造房地产开发的机会。

    20年以上的老社区,是不是有第二次更新的机会?

    第五,改善性需求的机会。

    改善性需求将是市场的主流。

    并且改善是没有终点的,首次改善、多次改善、终极改善等等。

    未来,有钱人退休后,他们有更多的度假、养老等改善需求。

    [后记]

    我们何其有幸,经历了这20年。

    一本书上说,跑马拉松是一个自己跟自己较劲的过程。

    如果有一天不较劲了,马拉松的生活就停止了。

    今年的博鳌房地产论坛上,看到开发商们还在与自己较劲,努力做个好学生。

    讨论资本金融、产业多元化等话题,他们都像跑马拉松的疯子。

    20年时间,放在历史长河里,不过一滴水。

    但对于一个人来说,人生有多少个20年。

    不管风雨何时起,做好自己能做的事,做大自己的市场。

    多关心产品与服务,少关心政策;多关心业主的满意度,少追赶规模;多关心消费分层,少盲目多元。

    不能太贪,不做疯子,学做忍者。当别人都在做房地产+时,是不是要考虑下做减法?

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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