夏磊:疫情之后,为什么中美房地产市场都有超预期表现?

观点地产网

2020-12-23 08:58

  • 本次疫情过后,住房需求的顺利释放还需要三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。

    夏磊  尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售,10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套,同比大增26.6%;中位价31.3万美元/套,同比增长16%,价格持续创历史新高;待售库存142万套,去化周期仅2.5个月,均为历史性低位水平。

    中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初,市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧,进而影响对房地产的需求。时至年末,1-11月份,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%; 11月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,增速较上年末回落2.8个百分点。

    为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际,美国和中国的房地产市场都实现超预期增长?

    一、疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

    疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3月初美联储两次降息,联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划;3月23日更推出“无限量QE”计划;3月26日存款准备金率降为零。11月,美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%,同比大幅下降102个BP;前三季度,新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元,同比增长59%。

    在应对疫情的政策节奏上,中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度流入房地产领域。

    价格上,房贷利率挂钩LPR,建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙,在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。年初以来,一年期LPR下降30个BP,而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。

    量上,加强房地产金融审慎管理,防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会,韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末,个人住房贷款余额为33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较上年末回落1.1个百分点。

    政策上,多次强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月,《政府工作报告》强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”10月,党的十九届五中全会再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”12月,中央经济工作会议强调,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

    二、疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

    长时间居家隔离和办公,使大家对居住体验的感受更深,激发居民改善居住品质的欲望。

    当前,美国房地产市场改善需求更旺盛。新房市场火热。1-10月,美国新房累计同比增长20.6%,远高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增长41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。单户住宅市场更为火热。1-10月,单户型成屋销售折年数同比增长3.7%,明显强于多户型的-3.5%;10月,单户型销售中位价31.77万美元/套,同比增长16.0%,高于多户型的增速10.3%。

    对于中国而言,疫情同样助推三大类购房需求,将长期支撑市场。

    一是,购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家,凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

    二是,住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间,保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时,不仅仅是面积,长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验,未来将更加关注户型、朝向等因素。

    三是,基础配套升级需求提升。一方面,对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面,园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理,园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。

    三、危也是机,期待房地产三大升级

    需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当,保持市场平稳,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

    本次疫情过后,住房需求的顺利释放还需要三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板,规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给;二是提升产品品质,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;三是创新销售模式,降低买房成本、改善购买体验。

    夏磊 恒大研究院常务副院长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:夏磊    

    审校:劳蓉蓉



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