杨光华:武汉楼市Q2的5个预测

观点地产网

2021-04-01 20:20

  • 如果对武汉有信心,对武汉未来10年有信心,一切买房问题都能解决。

    杨光华 刚刚过去的3月份,武汉楼市经历了“小阳春”。

    先说说武汉楼市Q1(一季度)表现:累计成交44877套新房。其中,3月份18560套新房。

    1-3月份,武汉最热的区域依然是,光谷新房成交6545套。第二名是黄陂,4919套。第三名是洪山,4903套。可以看出,光谷与黄陂、洪山在成交量上的差距。

    光谷,还是一枝独秀。

    3月份,有外地媒体问我:光谷是不是真的很火;外地买房团真的在买光谷吗?

    突然间,光谷不止是买房人关注,全国的主要媒体都在看光谷。他们想找到一个二线城市的热点区域,作为一个报道的典型。

    我觉得,光谷前段时间的热炒,是各方炒作的一个非典型事件,不能作为光谷房价的参考。

    3月份,光谷新房,虽然成交量很高,但房价并未大幅波动。1-3月,光谷东15个住宅项目拿预证。以其中四次拿证的某项目为例,房价依次是18528-18720-18783-18703。每平米涨200多元后,维持平稳。另一地王旁的精装项目,维持在房价24233。

    关山大道板块,6个项目拿证,房价2.6万元左右。光谷东再往东的葛店,一个新盘,单价13095,一个老盘,14800。往北的花山,一老盘加推,单价16200。光谷东的市场内部,也开始分化。

    4月楼市的小预测,大致有5点:

    一是清明假期,市场小热。

    3月30日-31日两天,约20个项目拿预证。

    这些抢着拿证的项目,将在清明假期入市。

    对于筹备中的新项目来说,清明假期影响,到中旬进入工作状态。

    示范区、样板间等大型节点活动,从中旬开始启动。

    二是4月下半月,比上半月更热。

    下半月,项目抢在5月前开盘,然后小长期平销。

    这与3月下半月的行情差不多,都是用半个月干成一个月的业绩。

    三是部分好项目的销售时间不在4月。

    最近,密集拜访一些内环滨江、重量级项目,在4月份并不卖房。

    他们的销售时间或在5月,或Q3、Q4。

    对于品质改善买房来说,还能持币多看几个项目。

    四是,4月武汉楼市持续热,持续分化。

    不是所有项目都好卖,热销的都是少数派。

    3月份开盘的项目中,日光盘就四五个。多数开盘加推,能卖掉一半,都谢天谢地了。

    还有平推项目,加推时,100套房子,最多卖5-10套。

    行情热,是指的整个武汉楼市的成交量;项目分化,郊区楼盘越来越难,3万+项目将有一波行情。

    4月份,再出几块贵的地,华润、华发、越秀等地王,给3万+项目拖底。

    五是,顶层豪宅还是要排队。

    3月份,部分豪宅一个月卖100套左右,这是往年几个月的业绩。

    豪宅买家的逆通胀需求,比普通买家更强烈。1000万现金放在手里,缩水的压力,比100元放在兜里缩水,不是一个级别。

    4月份的行情,只是2021年的一朵浪花。4-5月份的表现,直接关系到2021年武汉楼市的预期。刚需,遇到对的,就买吧;改善,多看看,要买就买区域内最好的。

    以往的市场,都是金四银五。今年,武汉可能是金三、金四、金五。当一线城市大门关闭,像武汉这样的核心城市,就是资金转移的风口。

    武汉,是一个人口净流入、产业高增长的城市。

    中部崛起、长江中游城市群、长江经济带都是国家战略,而武汉是这些国家战略的支点。我个人非常看好武汉的未来。

    从房价、品质等角度看,武汉新房市场还很初级。如果对武汉有信心,对武汉未来10年有信心,一切买房问题都能解决。从2030年看现在,我们的很多担心都是多余的。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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