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	<description>地产江湖里的闲言碎语</description>
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		<title>谢逸枫:“广西第一地王”最便宜最暴利</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 17:54:42 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[
谢逸枫:“广西第一地王”最便宜最暴利
房企疯狂拿“地王”不为赚钱 却为提高公司知名度 

  2010年3月10日广西南宁今年首场国有建设用地使用权拍卖会上，红日东升以总价约16亿元竞得南宁新地王，每亩单价超过起拍价逾３倍，折合楼面地价约每平方米11033元。得这块地王的开发商竟然不是外地房企保利或富力，也不是本地的荣和，而一家去年新成立名不见经传的本地公司获得。

 
  广西红日东升投资有限公司（广西联航子公司）是一家以房地产开发为主，2009年成立。目前，正在开发及即将开发的房地产项目有：红日壹号、红日江景、红日江山、红日国贸中心、红日MOHO、红日翰林等高端住宅和商贸楼盘，项目总面积达160万平方米。
 
  【地块规划指标要求】土地位置：金浦路141－1号;实际用地面积12270.02平方米，折合18.405亩;土地用途：城镇住宅、商务金融、批发零售;出让年限：城镇住宅：70年、商务金融：50年、批发零售：40年;规划指标要求：容积率≤11.76 ，建筑密度：&#62;40%且≤45%，绿地率：&#62;20%且≤25%;起始价：1953万元/亩;竞买保证金：7200万元。
 
  金浦路地块虽然是11033元/亩高价成交，但是按照相关规定，超高层建筑100—150米算一般容积率，150米以上不算容积率。所以该地块所限定的11.0的容积率是没有意义的。折算下来，该地块的容积率实际上可能在20.0左右，折合楼面地价5000—6000元/㎡，真的不算太高。但看那个楼面价格可能虚高了 实际计算起来没那么多的。 
 
  笔者认为，除非改变规划性质，要不楼面价是太离谱了。
 
  其实，红日东升开发公司拿“地王”，根本不是以储备土地和追求利润为拿地的目的。也许是靠“地王”把公司品牌打响亮。正如笔者与南宁一位媒介朋友谈话时等知，红日东升开发公司拿地王，不一定非要在那个项目上赚钱，因为红日东升开发公司手头有很多土地待开发 ，而又是新成立的房地产公司，拿地王是自身宣传的手段，再者可以直接做品质的商业地产，赢得市场 。那公司品牌没打出来，所以要借力地王效应。说是比较简单的,一层纸,没分析到从深层次的,其中还有红日东升的拿地经历，仅仅一年多时间，广西红日东升投资有限公司在建及待建的项目总面积约达160万平方米，土地储备量约70多公顷，项目分布主要以北京、广西首府为主，延伸至北部湾城市。 
  换句话说,作为房地产企业，需要通过这样的城市地标，作为平台树立品牌。抛开楼面价格不谈的话，在拍卖会上，只有红日东升与荣和集团两家资金充裕、对该地块的竞争是比较激烈之外，外地的开发商是比较少。那两家公司囤积有大把土地待开发  荣和更是囤积上千亩的土地超过十年了，去年才开发一期。也有是政府在炒作的可能，因为南宁房地产能让全国关注的不多，这么一炒作，全国的目光都聚焦了，就像上个月说取消预售制度一样，不可能的事情。开始的时候连房产局都不知道。
  三线城市来说的确不正常，但在南宁东盟商务区的华润万象城出来的话，不低于一万五，南宁估计个别楼盘 可能会卖到2万，比如华润万象城。新地王那里，正好是在南宁会展中心和民歌广场旁边，哪里将建城一个民歌湖水景,地段很好,而且规划建设超300米的高层建筑,应该有看头。以后南宁的房价可能会分开走,高端的往高价走 其他的稳中有升。


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		<title>韩令国：房地产腐败根深蒂固</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 16:45:54 +0000</pubDate>
		<dc:creator>韩令国</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[房地产腐败根深蒂固]]></description>
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		<title>高房价应由住建部负总责</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 16:37:59 +0000</pubDate>
		<dc:creator>彭澎</dc:creator>
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		<category><![CDATA[国土部19条，住建部负责，高房价]]></category>

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		<description><![CDATA[热焦点评（10-20）：高房价应由住建部负总责
彭澎

        近日，国土资源部出台“19条”遏制地价，要求增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。其中关键的是首次对房地产“土地出让保证金“规定了最低限制标准，即不得低于底价的20%，比近年通常实行的10%的竞买保证金翻了一倍；首次对已经规定的地价款首付不低于50%明确了一个月内的缴清时间；并首次要求政府出让中低价位普通商品房用地，须增加”住房销售价位“等控制性要求。
        前些时候也看到有关报道，说我国耕地18亿亩的红线已经被触及，而在实际操作中，国土部 一直通过遥感卫星等手段在监控各地用地情况，如果严重违规用地，相关官员是可能丢乌纱帽的。应该说，国土部还是基本做到了“守土有责“。
        但住建部好像对住房建设的控制是很不到位的。多年来，出台的各种调控房价的政策几乎没有起到什么作用。每项政策出台，都可以听到开发商、地产专业人士、地方政府相关官员作一些化解其于无形的解读，而实际上也确实没有什么效果。如06-07年的调控政策如果没有金融危机的“帮忙“，根本就 不可能抑制住房价上涨势头。
        于是，我们就看到了住建部的官员在各地、在各种场合纷纷唱多房价。如年前政策司的领导在广州演讲就公开对主要由开发商和地产专业人士组成的听众鼓吹房价还要涨20年的观点；在温 总理表示本届政府要控制房价后，住建部部长还说房价有20年的上涨压力。其实，这既是为过往住建部调控房价不力解脱，也是为今后房价还可能上涨、住建部政策继续无效提前埋下借口和伏笔。
        相对来说，对房价出现了国土部唱空、住建部唱多的局势。虽然国土部从源头提高了用地成本，但只要不改变住房政策，上升的土地成本最终还是会转嫁到房价上去，到头来倒霉的还是购房者。
        因此，房价问题主要还是要由住建部负总责。第一，要制定和落实70%的 土地用于普通住房的政策和制度。第二，要提高土地出让金收益用于廉租房和公共租赁房（经济租赁房）建设的比例，降低租赁房受益者的门槛，尤其是在扩大到外来务工人员群体中，对经济适用房则降低在户籍人口中的门槛，从而使保障性住房在整体住房体系中占相当的比例。这是抑制房价和保障中低收入群体住房权利的根本措施，因此，住建要学国土部控制耕地红线的作法，将之形成为硬性指标，由国务院作为对各地政府年度考核的重要民生指标。第三，“国11条“要求省级政府对房价负总责，但缺乏硬性指标，上述两条由住建部对国务院负责，由住建部代表国务院向各省级政府问责。
       我相信总理的承诺，因为中国中央政府的行政权威力量历来是强大的，当市场失灵时，这种力量可以发挥作用的，关键是部门责任要落实，指标要明确。只要拿乌纱帽作抵押，保证见成效！
   
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		<title>孔锐谈录音笔事件：记者应该向省长鞠躬致歉</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/kongrui/2010031113559</link>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 13:37:50 +0000</pubDate>
		<dc:creator>孔锐</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[
刘杰记者，你开了一个天大的玩笑，这次湖北省省长李鸿忠差点被你忽悠了，幸亏李鸿忠省长亲自出来讲述了“录音笔事件”的经过，根据省长李鸿忠的陈述，这次好像都是你的错，省长是没错的，是你冒用人民日报的身份去忽悠省长，由此看来你必须面对全国观众向李鸿忠省长致歉了。

做人要厚道，要诚实，这是中国的传统，刘记者你就错在一个做事态度问题上，首先是你在省长面前产生了一个不该有的想法，那就是“我是记者我怕谁”，这种想法一旦产生，最后就不和谐了。省长毕竟不是犀利哥，如果你想炒作省长，千万不要让自己的行为失去常态。
孔锐点评湖北省省长李鸿忠谈录音笔事件
 李鸿忠省长谈到：“我请教她您是哪个新闻单位的，她说她是《人民日报》的。我就又问她：你是《人民日报》的吗？她就支支吾吾没再答了。后来我们得知她不是《人民日报》的，是《京华时报》的。不过《京华时报》也没关系，我觉得每个媒体都有采访啊、新闻监督的权利，这都很正常。我觉得就理直气壮地说《京华时报》就好了，没什么问题。
孔锐点评：这位刘杰记者在省长面前支吾说是《人民日报》的 ，这就说明这位记者在撒谎，心里很紧张，这也就是做贼心虚的表现，还有就是这位记者没想到这位省长做事这么认真，毕竟这位省长是共产党员，所以做事就比较负责任，要是省长也像这位记者那样养成忽悠的习惯，那么湖北的经济也不会发展这么快，所以，省长的谨慎和认真反应出对党和人民的忠诚。
李鸿忠省长谈拿录音笔一事：省长谈到，这个是因为刘杰记者没有痛快讲(她的单位)，可能她觉得自己是《京华时报》的，却说是《人民日报》的，不太好吧。我们就担心她是不是其他单位的，不是记者，就把录音笔拿去看看了，看看是什么内容。
孔锐点评：省长说的不是没有道理，作为一个部级高官，在这种公共场合小心谨慎是没有错的，也许这位省长是当心像像美国总统一样，如同扔鞋事件的重新上演，所以在没有知道刘杰是哪个单位时，提前把录音笔拿来看看是不是什么“杀伤性武器”，这也没什么不对，毕竟省长管理着整个湖北的经济，要是省长在公共场所受到什么伤害，那么湖北的经济就会受到影响，省长在此是为了国家的利益，保护了自己的人生安全。
从整个录音笔的经过来看，这应该不是李鸿忠省长向刘杰记者道歉，而是刘杰记者向李鸿忠省长鞠躬致歉！
 
 
 
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		<title>谢逸枫:人大代表“鸿忠抢笔”事件属实应道歉</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/xieyifeng/2010031113557</link>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 11:39:59 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[谢逸枫:人大代表“鸿忠抢笔”事件属实应道歉
  前日,网络上疯狂流传的湖北省李鸿忠省长拿走女记者录音笔一事,让无数的记者聚集在大会堂门口,为的就是能够堵住这位两会上的新闻人物。2010年3月10日新快报的报道终于让《人大代表、湖北省长李鸿忠抢录音笔事件》得到圆满的答复，给了关注此事的网友一个交代，人大代表“鸿忠抢笔”事件属实。但是，却不道歉。人大代表、湖北省长李鸿忠却称：“录音笔事件是误会，不涉及道歉。”其实，作为人大代表和省长，李鸿忠向女记者道歉就这么难吗？


 
  新快报原文：“我们担心她不是记者，就把录音笔拿去看看了。”昨日上午，新快报记者在湖北团全体会议上见到了因拿走女记者录音笔而受到公众广泛关注的湖北省省长李鸿忠，李省长向记者详细地解释了事情的来龙去脉。 前日，网络上疯狂流传的湖北省李鸿忠省长拿走女记者录音笔一事，让无数的记者聚集在大会堂门口，为的就是能够堵住这位两会上的新闻人物。不过，当天无一人能寻到李鸿忠的影踪。 
  昨日上午，新快报记者又赶到湖北团，终于找到了李鸿忠省长，单刀直入采访了“录音笔”事件。在将近10分钟的采访过程中，李省长语调温和，对记者的每个问题都耐心倾听。他一再强调自己对媒体的态度是开放的。 “比如那天小撒(撒贝宁)采访我的时候，好几个其他报社的记者让我转个身照相，我就把身体转过来，让他们照个够。我们就是要创造条件给记者采访。”李省长举例说。 当记者问到是否需要向女记者道歉时，旁边有一位记者打断：“这个问题怎么能问呢？”但李鸿忠并未受影响，而是继续回答提问。
  李鸿忠：我觉得不涉及道歉   谈起因   她支吾说是《人民日报》的   第一问:新快报：网上盛传你与京华时报记者发生了冲突，您能谈一下吗？ 李鸿忠：我请教她“您是哪个新闻单位的”，她说她是《人民日报》的。我就又问她：“你是《人民日报》的吗？”她就支支吾吾没再答了。后来我们得知她不是《人民日报》的，是《京华时报》的。不过《京华时报》也没关系，我觉得每个媒体都有采访啊、新闻监督的权利，这都很正常。我觉得就理直气壮地说《京华时报》就好了，没什么问题。
  谈拿录音笔   担心不是记者就拿了看看   第二问:新快报：舆论好像集中在女记者的录音笔上。李鸿忠：这个是因为她没有痛快讲(她的单位)，可能她觉得自己是《京华时报》的却说是《人民日报》的，不太好吧。我们就担心她是不是其他单位的，不是记者，就把录音笔拿去看看了，看看是什么内容。 
  谈对媒体态度   新闻舆论的监督是必须的　　   第三问:新快报：您觉得政府和人大代表应该怎样面对媒体？   李鸿忠：我2004年的时候刚到深圳(时任深圳市市长，编者注)时就说过，新闻媒体有“三光”作用。第一，就是要阳光。总理讲，权力要在阳光之下运作，什么东西亮在阳光之下，就一清二楚。第二个是目光，群众的目光，人民的目光，这也是监督的一部分。第三个，是激光。用激光做手术不出血，容易治病，创伤面又小，舆论监督是改正问题、纠正错误的好办法。我当时概括的“三光”作用就是要高度重视媒体。 
  我认为新闻舆论的监督和人大法律监督、人民政协监督、人民群众的监督一样，都是必须的。
  谈道歉   我看也不用，慢慢就好了   第四问:新快报：网络上一边倒地觉得记者受了委屈？   李鸿忠：我觉得她应该更开朗一些，大大方方的。   第五问:新快报：您觉得她也有错？   李鸿忠：我也不认为什么有错，在这个过程中，就要互相理解。   第六问:新快报：许多网民要求您向记者道歉，您怎么想？   李鸿忠：唔……我觉得也不要太讲这个。其实认识一个人也不是光是某一个方面的。有一些误解，不要紧。
  第七问:新快报：您觉得不用道歉？   李鸿忠：(略微激动)我觉得不涉及道歉。大家的目标都是为了一个——社会的和谐发展。党政工作是为了社会和谐发展，媒体也很辛苦，为社会的公平正义鼓与呼，鞭挞社会的不良现象。有的时候，有一些误解啊，像传递信息不很全面啊，我看也不用(道歉)，慢慢就好了。 特别是很多年轻人刚从业，也很不容易。 
  她如何觉得有什么不好想的，像我们这样见面，大大方方地聊一会，我觉得行。但我觉得不用在网络这个层面再做什么。
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		<title>打压房价先“打”谁？</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 10:59:52 +0000</pubDate>
		<dc:creator>郭海臣</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[房价打压]]></category>

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		<description><![CDATA[两会人大代表与委员们对房地产行业的热切关注，使许多房地产业内人士，以及伪业内人士对房地产的悲观预期加剧，使许多巴望着“两会”之后房价能够降下来的无房者，陡增许多期待。但笔者看了温总理与姜部长的发言之后，觉得房价在两会之后不仅不会下降，反而会上涨。
温总理处于稳定局势的考虑，希望把房价降下来，天经地义，职责所在。姜部长看到中国城市化进程的现实，认为房价上涨的压力仍很大，从现实出发，实话实说（这不难看出姜部长内心的深度无奈），无可厚非，可以理解。

但是，姜部长一席“实话实说”的访谈，不仅引来媒体一片惊呼。同时，成为助长两会后房价上涨的重要引信。“房价上涨的压力仍很大”的言论，可能在两会后，引发房地产行业的再次疯长，至少会使那些等待两会之后降房价的，持币观望的客户的愿望落空，起码不会达到预期是肯定的；起码房地产市场不会像两会开始前大家预料的那么糟糕。
笔者早就预言：中国城市化进程导致的房地产市场的供需矛盾，将是房价上涨的重要推手，中国房地产行业起码也要再火20年（可查阅笔者的博文）——这一点和姜部长的论断与担忧不谋而合。并且，中国房地产再火20年（甚至30年也有可能）的趋势，不以某些个人、某些利益集团的意志为转移，也不以群众的呼声为转移，更不是以媒体舆论导向为转移，总之，接下来中国轰轰烈烈的城市化进程难以逆转，推动的房价暴涨一时难以打压，对于这个观点，笔者深信不疑。
因此，任何信誓旦旦的打压房价的口号，只不过是一场政治家别有用心的作秀。仔细分析一下，如果政府真的铁了心打压房价。笔者认为，应该而且必须从以下方面入手。一要“打”政府
这里面包括两级政府。一是中央政府。中央政府的责任主要在于房地产行业的制度设计，以及因势而变的调控政策。制度设计的难点与重点是：制度设计的执行策略与强力措施。调控政策的重点与难点是：前瞻性的调控政策设计，以及调控政策的及时性。也就是提高政府的运行效率。
管制措施的重点应努力使地方政府不要过分依赖房地产行业捞政绩。比如：土地拍卖款一律收回中央所有；不以GDP考核地方政绩等等措施。同时，土地政策必须适当放开，不要被维护18亿亩生命线的耕地所累，以及放开小产权房市场；70/90的设计规范应该重新执行。而且，对于大量囤地、过期不开的发展商必须有强力的措施予以追究责任。笔者在此不提廉租房、经济适用房的原因，是因为这些政策在短时间内难以实现公平与公正；难以满足市场的需求，反而成了利益集团牟利的工具。
二是要“打”银行
银行在房地产整个产业链上，获取的利益仅次于地方政府。虽然，目前，许多大行收紧了房地产开发贷的贷款政策。有的银行甚至关闭了开发贷的大门。但是，市场化下的银行，使银行的保守房贷政策形同虚设。只要房地产企业的资信过关；只要房产商有资产抵押；只要银行有钱可赚，有利可图；只要房产商与银行维持好关系。房地产开发贷的大门还是会偷偷摸摸的徐徐拉开。笔者乱想：如果不允许所有银行，以任何借口进行发放开发贷，将会是一个怎样的局面？最终结果可能是：银行效益直线下降，叫苦连天；大型开发商开发量锐减；小型开发商统统完蛋，经济形势一片混乱。
三要“打”开发商
开发商都不是好鸟——这是买过房或没有买房的人们共同心声。开发商的赚取一定的利润无可厚非，很多人是“仇富济贫”的心态。笔者认为，要打的是：那些没有开发资质或开发资质较低的开发商；是那些偷税漏税的开发商，是那些不注重房屋质量的开发商；是那些“倒楼”的开发商；是那些潜伏在房地产行业、不务正业的“官商”与“军商”。笔者在此不提废除预售制度，是因为预售制度对房价不仅起不到打压作用；反而成为房价上涨的推手。试想：开发商卖期房便宜；还是卖现房便宜？
四要“打”炒房
炒房客就像房地产行业的“博彩”，让人欢喜，让人忧。炒房客杀到一座城市，这座城市的房价必涨！带来的严重后果是推动该城市房地产市场泡沫的形成。提高二套房贷首付以及贷款利率，对抑制房价与稳定房地产快速暴涨会起到有力的抑制作用。但同时也使改善型居住人群难以实现购房升级还代。因此，笔者的建议是：打击炒房应将改善型居住需求与投机型购房区别开来。大胆设想：如果取消三套以上的房屋按揭贷款，推行三套住房以及商铺投资必须支付全款的措施，结果会如何呢？
然而，笔者没有人大代表资格，这些建议必将被搁浅。即使壁笔者具有参政权与建议权，也是白搭，因为，一旦按笔者的想法实施，房地产市场肯定比现在还乱。
所以，笔者最终的结论是：政府与其在两会期间，集体高调表演这场“必须降房价”的作秀闹剧，不如实实在在给劳苦大众涨工资；毕竟有钱人不缺房子，没房的人绝对是因为没钱造成的；老白姓有了钱还怕买不起房吗？
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		<title>巴曙松：把握后危机时代的全球化机会</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/bashusong/2010031113550</link>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 08:57:48 +0000</pubDate>
		<dc:creator>巴曙松</dc:creator>
				<category><![CDATA[资本论 - 金融大视野]]></category>
		<category><![CDATA[金融危机]]></category>

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		<description><![CDATA[中国经济总体规模的迅速上升，促使中国的决策者和企业家在把握中国经济走势时，都必须更为关注全球的经济运行趋势，而中国经济的运行趋势也会对全球经济产生更大影响。从这个意义上说，中国必须高度关注全球化在后危机时代的演进。后金融危机时代是中国加快资本形成和资源布局的重要时间窗口
金融危机对全球经济形成了显著的冲击，中国经济在经济刺激和经济转型动力推动下迅速复苏，无论是投资规模和信贷投放等，都表现出异常强劲的增长。如果在发达国家经济运行十分强劲的时期，中国经济的快速增长，必然会带来对全球资源的强劲需求，进而成为许多摩擦的根源和导火索。但是，正因为危机时期，中国能够保持更快资本形成速度来推进城市化，因为发达国家的经济依然相对低迷，这就给了中国经济一个良好的时间窗口来从事资源的布局。中国通过加速城市化来扩大内需，增大了对全球资源的需求，在危机时期成为中国经济带动全球经济复苏的重要途径。

因此，2010年以及未来一段时间，全球经济的相对低迷，以及资源价格相对较低，为中国加速城市化提供了良好的布局机会。索罗斯说金融危机对美国冲击最大，中国受益最多。实际上，这次经济危机到目前为止，中国只是受到的冲击较小，而得益的多少，还要看后危机时代，是否可以充分利用当前的后危机时期的时间窗口及时进行良好的布局。大致来说，这种布局可以从以下几个方面推进：
第一，资源的布局。中国要加速城市化，需要根据城市化加速的需求对全球资源进行布局。
第二，提升中国在全球产业链和价值链的位置。金融危机时期，许多已经在发达国家没有市场、利润率差的技术和企业、乃至品牌等，可能在中国依然有很大的增长空间。能够推动中国在全球化分工的产业链位置提升的技术和产品，在中国市场依然有非常大的增长潜力。长期以来中国的企业基本上集中在加工制造环节的中低端，在金融危机平稳之后的一段时期内，应该是整合实用的产品、技术、品牌和资源的一个比较合适的时期，也是提升中国的企业在全球产业链中的地位的好的时机。
第三，新兴产业崛起。金融危机之后，中国很有可能在一些新兴技术领域进入全球领先行列并形成突破。中国加工制造能力很强，如新能源之类的新兴领域等，有可能做的更好。同时，关注新兴产业，也可以使得中国的企业在向全球购买适当的技术和企业时，能够更好地把握全球产业波动的趋势，避免收购那些可能在下一轮经济周期中被淘汰、被更新的产业。
中国将有更为广泛的空间参与国际规则的学习、适应和治理
在金融危机中，中国经济的良好表现赢得了广泛的关注，中国的决策者对于中国当前的发展状况也保持了十分清醒的把握。不过，从总量看，中国经济即将超过日本成为世界第二大经济体，使得中国的企业家必须要更多关注全球市场，关注全球规则。在国际规则领域，中国的企业家除了被动的学习和适应之外，还应当更多参与，可以看到，这样的空间正在拓展之中。美国的去杠杆化必然会导致中国部分外需的结构性萎缩，但是对美国居民储蓄率上升的不必做过于悲观的预计
从经济政策线索的角度来看，中美之间的在应对危机时期的表现具有十分明显的对应，例如，在美国表现为去杠杆化、提高储蓄率、减少消费，在中国则表现为再杠杆化、降低储蓄率、提高消费，同时减少对于出口的依赖。
从这个意义上说，美国储蓄率提升的幅度直接影响到中国出口可能受到冲击的程度，如果美国的居民储蓄率大幅持续上升，中国的出口就需要作出大幅调整的准备，这包括过剩的出口产能的转移和消化等。不过，从趋势看，不能对美国居民储蓄率的上升做过于悲观的预计。从2009年的美国居民储蓄率的演变看，上半年美国经济迅速恶化的时期，美国居民的储蓄率一度达到7%，离格林斯潘上任之前的8％左右的平均水平只有一步之遥，所以可以看到中国的出口一度面临十分困难的局面。不过，从现在的演变趋势看，毕竟消费金融的发展对于金融体系来说是一个进步，美国居民的储蓄率要完全恢复到10多年前可能并不容易，现在美国的储蓄率又下降到4%-5%之间，而2010年美国市场的主流预测是其储蓄率会进一步降到3%～3.3%之间，与此形成对照的是，美国消费者会腾出一部分储蓄来重新进行消费，中国的出口可能出现超预期的恢复。
综合以上分析，中国经济对全球经济影响力的上升，也对中国经济提出了新的增长空间，值得我们认真把握。
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		<title>中国何须经济适用房？</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 08:06:49 +0000</pubDate>
		<dc:creator>叶檀</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[经济适用房]]></category>

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		<description><![CDATA[2008年经济学家茅于轼先生一句经济适用房不该建套内厕所的话，引起众议汹汹，都认为年过八旬的经济学家如此无人性，完全不顾低收入阶层基本住房尊严。但当越来越多的经济适用房寻租现象曝光后，许多人改变立场，不仅支持经济适用房不建厕所，甚至支持取消经济适用房，笔者就是较早提出取消论的一人。
从2005年开始，每年两会围绕经济适用房取消与否都有代表委员提出观点尖锐对立的议案。今年两会期间，致公党中央提交的提案中建议，应将七成土地供应用于保障性住房建设，农工党中央也建议全国人大常委会加快住房保障法立法。而全国人大代表、深圳南岭村社区党委书记张育彪却提出议案，建议尽快“叫停”当前弊端多多的经济适用房政策。理由是张育彪认为难以鉴别经适房购买者身份，难以保证公平性。

经济适用房是否应该取消，关键是大面积的寻租现象是否能够得到扼制。
关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占，迄今没有官方统计数据，只有见诸于报端的一系列报道。
2005年6月21日《京华时报》报道，来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。
《楚天都市报》报道，2009年6月12号，湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号，结果摇中的124名市民中，有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查，6人申请材料系造假，购房资格被取消。
2009年6月17日，中国之声《新闻纵横》报道，河南郑州市须水镇西岗村原本被划拨为建设经济适用房的土地上，竟然被开发商建起了12幢连体别墅和两幢楼中楼。
中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道，重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月，有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定，现在就通过中介转卖住房。
2009年8月21日《信息时报》报道，广州两个最靓经适房小区党恩新街、万松园开售，由于面积太大，500多套房子面积都超过70平方，超出的面积要补市场差价，每平方价格近万元，低收入人群买不起。
2010年3月8日，《深圳晚报》调查证实，2007年面向社会低收入家庭出售经济适用房小区桃源村三期，桃源村三期地下停车库一层，统计停车总数约为380辆车。在地下二层，车辆不多，约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆，约占总停车数450辆的16%。
另外，还有未经证实的消息。2009年1月，任志强先生指出，经济适用房的一个主要对象是公务员，在北京尤其如此，大部分的经济适用房都供应给公务员。今年3月5日，有网友在本人博客上留言，哈尔滨经济适用房大部分出售给公务员。
经济适用房寻租，地不分东西南北，人不分男女贫富，涉及人数众多，上至平民百姓，上至国土部门等部门。力挺经济适用房的人认为问题不在取消经济适用房，而是要反腐，取消群租。这是天马行空的书生迂腐之论。
经济适用房本身就是腐败之源。一个拥有产权的房产，在房地产泡沫期是众人追逐之鹿，本身就存在着巨大的溢价。制度的失误提供了一个贪腐未得到扼制市场巨大的寻租空间。
看看现实中寻租者如何操作：一是对举报者不理不睬。郑州市规划局副局长逯军甚至质问记者：是准备替党说话，还是准备替老百姓说话？二是在不满五年交易过程中实行阴阳合同，到五年后完成最后交易；三是购买低收入者充当登记业主，真正的业主是有那些点权势和金钱之人；四是将经济适用房面积扩大、价格抬高，便于日后出售；五是利用国有廉价土地直接为国有单位所用，六是死不认帐。如武汉六连号事件，从居委会到房产管理局全都不认错。寻租手法多种，不一而足。上述漏洞全部堵上，房地产部门要在每项交易后派监察员，一句话，必须全民皆兵，谁来支付巨大的成本？
茅于轼先生提出经济适用房不建厕所，是打消寻租者的兴趣，让公共资源为民所用，貌似不近人情，实则是民生情怀所系。
但是，不建厕所的拥有产权的经济适用房仍然有产权溢价，不过是价值大小不同。最好的办法是根本不给产权，将所有建造经济适用房的资源用于廉租房和公租房，低收入者进入廉租房，中低收入阶层入住租金较高的公租房，低收入阶层一样有住房保障，一样有尊严。当然，公租房仍然有寻租的可能，不过租金收入与产权收入相比，一个天上一下地下，寻租者的兴趣要小得多，而政府不必监管产权，成本要低得多。
目前，政府所需要改进的是廉租房与公租房的政策，保障租户的利益，没有确凿证据不能随意赶走租客。租客拥有与购房者平等的居住权，户籍落户权，子女受教育权等一系列权利。
中国《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，廉租房与公租房理应成为重中之重，而对于经济适用房的寻租现象不应不管不顾。公共资源的使用效率是法律必须兼顾的领域。参与起草的北京市人大代表、清华大学法学院教授王振民2010 年1月20日透露，中国已经开始起草《住房保障法》。深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国主张将骗购经济适用房的行为以诈骗罪论处，引发争议。与其开引发“诈骗者”集队而来而后予以处罚，不如多建租赁房施惠大众。
法律不应有陷阱，公共保障体系也是一样。
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		<title>赵晓：中国房地产新一轮改革要避免“新加坡模式”的陷阱</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 06:16:52 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[政策与市 - 三人行]]></category>

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		<description><![CDATA[2010年3月5日 ，温家宝总理在两会上振聋发聩的一句话 “我们所做的一切都是要让人民生活得更加幸福、更有尊严，让社会更加公正、更加和谐”，再次点燃了中国人民对未来新生活的美好希望，特别是让房奴、蚁族以及娲居者们欢欣鼓舞。
但如何找到一个好的中国房地产发展模式与道路，来真正实现“更幸福、更尊严、更公正、更和谐”的人居目标呢？现在主流的导向是新加坡模式，即通过政府主导的保障房发展，来保证大多数人都能够有房住。在这样的一个政策思路与憧憬下，2010年将成为中国保障性住房大力建设的元年。例如，《国四条》已经提出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。而在本次的政府工作报告中，温总理表示，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。国土部还规定七成以上住宅用地要建保障房自住房。更有人主张，唯保障房是举，一个人不能持有两套以上房子。不一而足！

随着保障性住房政策的日趋升温，新加坡模式在中国渐行渐近。所谓新加坡模式，其核心就是建立住房公积金，以政府供应的保障性住房为主体，以商品房为补充，来满足社会大多数人群对住房的需求。在新加坡，超过70%的人都居住在政府住房。
笔者曾应邀在新加坡发展局发表过关于中国经济的演讲，数度考察新加坡，尤其对于新加坡住房发展模式细加研究。笔者以为，新加坡最值得学习的是新加坡人融合中西的伟大学习精神与学习能力，却不必拘泥于新加坡的具体做法。对于中国现在似乎要举国转向新加坡房地产发展模式，笔者就不能赞同。原因很简单，中国和新加坡的国情不同，资源秉赋不同，发展道路和模式自然大相径庭。中国人真正要学习的是新加坡人的学习精神，而不是简单地照搬照抄其非常特殊的政府保障房发展模式。中国政府象新加坡那样大力发展保障性住房无疑可以缓解住房紧张的局面，对平抑房价也会起到一定的作用，但必须清楚，新加坡模式于我国并不可取，未来以政府主导的保障性住房为主的改革与发展模式也决不应成为方向，否则，如同东施效颦，中国将一定陷入新加坡模式的陷阱而自受其咎，中国人今后或可能会有房子住，但决不会住得太舒服，并且将以极大地损害经济效率和社会自由为代价，最终也将背离总理所倡导的更加“幸福与尊严、公正与和谐”的崇高改革与发展理念。
新加坡模式恐令中国与美好发展目标渐行渐远
1998年福利分房制度取消，中国住房制度改革拉开大幕。政府原本设想的是要建立起以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。然而，当时低迷的经济增长特别需要房地产的刺激，致使政府更多地走向了鼓励房地产市场化的方向，房地产行业在短短几年中一跃成为国民经济的重要支柱产业，但房价也越来越高，而普通百姓陷于水深火热之境地。这段期间，中国实际上转向了以“勾地”为主要特色的香港模式，地方政府很快变成了土地运营型政府，即一个个小香港，最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利润的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”。
香港的情况很特殊，其土地在回归之前只有一个“地主”就是港英政府，土地一直垄断于港英政府手里，港英政府用拍卖方式来追求最高土地收益。与政府挤牙膏式的土地供应相对应的，必然后果之一就是香港居民极其恶劣的居住环境——这种恶劣环境在全世界都属罕见。所以港人虽然收入很高，但居住的幸福感与尊严感却是很低的。香港政府如同一家最大的房地产公司，专门以拍卖土地和房地产商联手来炒地、炒房的另一后果，就是全港没有制造业，资产价值奇高。虽然如此，但公正而论，香港政府还是做了一些好事，比如它比较注意取之于民，用之于民，靠着拍卖土地的巨量土地基金，得让全香港成为世界的免税区，并且香港政府还搞了许多公共设施来降低贫富生活质量差距，同时大兴建廉租房来解决困难群体居住问题，所以香港社会整体得以平稳运行。
大陆近些年施行香港模式，也得到两个结果，其一是日益高企的房价，其二是基础设施因土地财政而腾飞，可谓一好一坏。但保障房做得差，不仅比不上新加坡，甚至比不上香港，致使民怨沸腾。所以，现在想到政府要将吃进去的钱再吐出来一部分，在保障房上加强。
然而，新加坡的情况同样十分特殊。它是一个海岛国家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。我们知道，市场模式与计划模式并没有绝对的优劣，如果资源极其贫乏，有人多吃一口，就会有人饿死，则市场模式应该终结，计划模式反而合理。新加坡的情况正是如此，由于土地奇缺，因此政府主导分配的方式成为合理。但自大多数正常情况而论，新加坡的房地产市场发展模式其实是非常畸形的，因为它只能采用大政府的住房供应方式，采用类似于“共产主义”平均分配的方式来保证居民的住房供应，这在国际上实在是剑走偏锋，不是主流模式。
我国与新加坡相比，有两点根本性的差异，可能被目前沉醉于新加坡模式的人所忽略。
第一、中国人均土地资源虽然相比世界平均水平，并不算丰富，但相比新加坡，却可以说是天壤地别。而城市化的居住方式是更加集约、更加有效的方式，大概同样的一块国土面积足可以比农村安置4－5倍以上的人口，所以中国其实根本不用象新加坡那样担心土地资源不足的问题。以土地资源不足而主张中国只能在居住 “挥刀自宫”的人要不就是真糊涂，要不就是揣着明白装糊涂，其结果都是做了房价上涨的托儿。因为资源秉赋的不同，中国可以走市场为主的道路，新加坡却只能走政府主导的道路；新加坡致力于解决的是人人有房住的问题，而中国却可以做到让人们住得更幸福更有尊严。
第二“房子”在新加坡是房子，在我国是支柱。新加坡是高端制造业的中心，房地产以解决民生为主，并不过多牵扯经济发展，因此政府可以采用极其严厉的政策来约束房地产的市场化与产业化发展。但在我国，房地产是拉动经济的中流砥柱，采用新加坡模式以保障住房为主既与我国国情不符，也势必对中国经济造成重大影响，到头来还是损害了百姓的就业与收入增长。
第三、中国大多数人口在农村，而新加坡只有城市贫民。新加坡政府可以拿廉价地去建廉租房，其本质相当于用富人和中产阶级的钱去补贴少数贫民。可是我们还要解决城市化的问题。从改革开放一直到现在，中国城市的建成区的面积扩大了大概170%，建筑面积提高了大概500%，但是中国的城市化率目前还不到50%，还需要投入大量的建设资金。在现代化进程中，城市自顾自的发展方式使得农村早已掉队，并且城市的富人和中产阶级人数比重依然偏低，因此，我们其实是要用少数和有钱人去补多数的穷人，这一条路走起来一定会格外艰难。更有可能的情况是，当无数农民在将来涌入城市时，会发现即使城市中为他们准备的廉租房再多，也轮不到自己，而商品房靠自己微薄的收入更是照样住不起。
以差异说明，走新加坡模式的老路，后果只能是“邯郸学步”——学不成人家的东西，同时也迷失了自己改革的方向，“幸福与尊严、公正与和谐”的发展理念也难以落实。推进体制改革、以彻底的房地产市场化模式为主保障为辅才是根本出路归根结底，中国人必须明白，在中国，住房保障体系只能作为补充手段，而不能作为主流手段。如果反客为主，那么，所导致的结果必然是全国人民都得靠政府住房保障体系来解决住房问题，最终是计划经济的体制复归，甚至是通向新的奴役道路的开始。
适当加大保障房的建设是必须的，但以政府主导的保障模式为主要供应方式也是肯定不行的。以今之计，中国必须在住房领域推进深层制度改革，也即从强调住房市场化的第一代改革模式，当前强调政府保障房供应的第二代改革模式，转向基于土地现代产权制度的市场化为主再辅之以政府住房保障供应的第三代改革模式。以资源条件而论，中国是一个正常的完全可以走市场经济发展模式的国家，应该学习正常的市场经济国家的模式，建立起土地的现代产权制度，来保证土地的正常流转和有效供应，以保障经济发展和公民福利的同步长进，而不应该学习香港、新加坡的非主流甚至可以说是怪胎模式。
温总理在政府工作报告中强调，“我们的改革是全面的改革，包括经济体制改革、政治体制改革以及其他各领域的改革。没有政治体制改革，经济体制改革和现代化建设就不可能成功。”展望2020的改革与发展目标，当前，中国推进土地产权制度改革已经刻不容缓，放开房地产中的小产权房，打破土地强制性国有，才是改革的根本，也是房价稳定以及消除人所嫉恨的土地腐败的根本。
对于“小产权房”问题，政府态度仍以国务院常务工作会议中强调的“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’,单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发”为准。农民自救式的小产权房再度被叫停，意味着政府对土地的绝对垄断地位进一步被强化。
中国的城市化进程不可阻挡，让农民进城，融入现代化的社会分工体系，是农民致富的唯一途径。而引领农民“自主创业”又是致富的重要途径。农民的创业资本只有土地，可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这实际上导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。市场经济最主要的要求就是所有的要素在所有的行业当中都可以自由地流动和进退，但是农民却没有进退的自由，这一点是导致他们贫困的原因之一。
探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，更是不客观的。因此，逐步实现“小产权房”合法化，并配以相关政策配套保护农民权益，在解决“小产权房”问题同时，带来土地供求关系的变化进而带来房地产价格的重新洗牌。
最终，则要打破土地强制性国有，走欧美式市场经济国家的主流道路，应该用直接或间接的土地民有化，来保证土地的正常流转。例如，美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。试想，在这样的制度下，哪里还有土地腐败的温床？权力导致腐败，绝对的权力导致绝对的腐败，中国房地产彻底的市场化恰恰是消灭土地腐败的，而住房保障为主意味着政府权力的加大，反而可能助长腐败，乃扬汤止沸之策。
中国房价居高不下的根本的原因是需求被激发的同时，政府对土地的垄断供应人为地造成了土地的饥饿效应和恐慌效应，加重投机心理并引发房地产市场供需的严重失衡。土地制度的非市场化使得中国的所谓房地产名实不符，缺乏产权基础。房地产改革到如今的地步，建立土地的现代产权制度越来越清晰地应该成为中国改革的重要方向。当然，这是一项任重而道远的任务，不见得一蹴而就，但它的方向应该是清楚的，那就是要建立产权清晰、权责明确、流转顺畅的现代土地产权制度，并在此基础上重构中国房地产发展模式。
解决好土地从强制性国有向民有方向的转化将会给中国房地产带来真正意义上的革命。如此住房价值体系的重估将会使得房地产价格真正回归理性，疯狂的投机行为以及巨大的楼市泡沫都将趋于平缓。中国人的生活质量有望彻底改善，同时大大提高土地使用效率，进而改善就业，加快城市化进程，让中国经济增长获得新的内需拉动的机会，带来巨大的改革效益。如此，房地产就避免沦入新加坡模式的陷阱，头疼医头、脚疼医脚并以效率和福利损失为巨大代价。
面对严峻的民生问题，像加大保障性住房这样修修补补的房地产政策不应成为改革的重点，中国应该着眼于，及时启动第三代住房改革。
作者：赵晓 岳安时
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		<title>“国十九条”新一轮土地“整风运动”？</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 06:11:25 +0000</pubDate>
		<dc:creator>王永胜</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[一，所有国字号的调控文件方向都是正确和明确的
70%供地用于保障性和中小套型住房、有条件的地方探索房地产用地出让预申请制度、实施住房用地开发利用申报制度、开展房地产用地突出问题专项检查，要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

“国十九条”涉及五个方面,；一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查，主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。
除了确保房地产用地供应和及时开发外，“19条”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。按照通知，今年开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。
国土部决定自今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是，房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各地应结合出让合同清理制定专项检查方案，抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理，全面掌握本地房地产用地供应及开发利用情况。省级国土资源管理部门要指导各地制定专项检查方案，加强检查督办。7月底前将各地的汇总情况，连同出让合同清理报告一并上报。
二，执行细则仍然有待细化和完善
 
在方向非常正确和明确的前提下，官样文章的意味很浓，当然不乏套话和废话，如何执行，如何惩戒，时间规划，节点的安排仍然欠缺。
 
附：国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下：
 
一、加快住房建设用地供应计划编制
（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。市、县国土资源管理部门要依据土地利用总体规划和年度计划、住房建设规划和计划及棚户区改造规划，结合本地区已供土地开发利用情况和闲置土地处置情况，科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划，合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出预安排，并于3月底前，将本年度住房和保障性住房用地供应计划汇总报部，并抄送各派驻地方的国家土地督察局。
（二）协调推进住房用地供应计划实施。市、县国土资源管理部门应按照经政府批准的供地计划，结合政府收购储备地块开发和房地产市场土地供需的情况，确定年度计划中拟供应的地块，合理安排供地时序。应主动与有关部门联系协调，依据投资到位情况和方便群众工作生活要求，优先确定保障性住房用地地块，确保保障性住房用地计划落实。城市和国有工矿棚户区改建原则上应实行原址改造，盘活存量土地，优化用地结构，完善服务功能，节约集约用地。落实住房和保障性住房用地供应计划涉及占用农用地的，要优先安排农转用计划指标，按部审批改革要求，及时组织申报，加快审批征收
 
二、促进住房建设用地有效供应
（三）确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。
（四）严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。市、县国土资源管理部门应依据城市规划部门出具的宗地规划设计条件，拟定出让方案，确定为中低价位普通商品房用地的，方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求，并写入出让合同，约定违约处罚条款。土地使用权人违约的，要追究相应违约责任。各地要按照《限制用地项目目录（2006年增补本）》要求，严格控制商品房用地单宗出让面积。条件具备的地方，可以探索房地产用地出让预申请制度。
严格规范土地出让底价。各地应按规定及时更新基准地价并向社会公布。招标、拍卖、挂牌和协议出让底价应当依据土地估价结果、供地政策和土地市场行情等，集体决策，综合确定。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。
严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。
（五）坚持和完善土地招拍挂制度。各地要按照公开、公平、公正的原则和统一、规范的市场建设要求，坚持和完善招拍挂出让制度。房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。要按照提高土地开发利用效率的原则，探索综合评标的具体方法。在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等影响土地开发利用的因素作为评标条件，科学量化标准，合理确定各因素权重，完善评标专家库，细化评标规则，规范运作，依法依纪严格监督。
 
三、切实加强房地产用地监管
（六）实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的，用地者要在到期前15日内，申报延迟原由，市、县国土资源管理部门应按合同约定认真处理后，可通过增加出让合同和划拨决定书条款或签订补充协议等方式，对申报内容进行约定监管。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。
（七）加强土地开发利用动态监测。市、县国土资源管理部门必须将每一宗土地的出让合同或划拨决定书，通过网络在线上报，经部统一配号后方可作为正式文本签订，并将出让合同或划拨决定书的电子监管号作为土地登记的要件。各地要对已供土地的开竣工、开发建设进度等情况进行实地巡查，及时更新开发利用信息，加强统计分析，并入网上传部门户网站（中国土地市场网页）。
（八）强化保障性住房用地供后监管。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。对没有按约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业，要依法查处。查处不落实的，依据《违反土地管理规定行为处分办法》（国土资源部令第15号），追究相关人员责任。
（九）严格依法处置闲置房地产用地。各省（区、市）国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的，各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见，限期依法查处。市、县国土资源管理部门要利用监测网络系统，加强对每个房地产项目开工到期申报情况的监测核查，防止产生新的闲置土地。省级国土资源管理部门要将企业闲置土地的情况，及时通报同级金融监管部门。
（十）加强房地产用地开发利用诚信管理。市、县国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据，并入网上传部房地产用地开发利用诚信体系，部将及时向有关部门通报。
 
四、建立健全信息公开制度
（十一）公开住房供地计划。各地应及时将住房特别是保障性住房用地供应计划在部门户网站（中国土地市场网页）及当地土地有形市场公开，接受社会监督。部将于4月上旬在部门户网站（中国土地市场网页）公开通报各地供地计划情况。省级国土资源管理部门应分别于每年7月5日和次年1月5日前，将住房和保障性住房用地供应计划落实情况汇总报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，部每半年在部门户网站（中国土地市场网页）向社会公布。
（十二）公开土地出让公告。市、县国土资源管理部门必须在部门户网站（中国土地市场网页）发布土地出让公告，按照部规定的规范格式，公告拟出让宗地的位置、面积、用途、套型要求、容积率、出让年限、投标（竞买）保证金、提交申请时间、出让时间等内容。公告不规范的，部将予以通报批评，限期纠正。
（十三）公开土地出让和划拨结果。市、县国土资源管理部门要及时将出让成交和已划拨土地的位置、面积、用途、土地价款、容积率、开竣工时间等，在入网上传部的同时，在当地土地有形市场及媒体公开。没有公开出让和划拨供地结果的，省级国土资源管理部门要通报批评，限期纠正。部将从土地市场动态监测监管系统中，生成供地结果信息，并向社会发布。
（十四）公开土地开发利用信息。自今年起，部将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开竣工的宗地信息。对社会关注的典型地块信息，在部门户网站“出让信息”专栏及时公开。地方各级国土资源管理部门要通过各自门户网站，或召开新闻发布会等形式，定期或不定期向社会公开土地供应和开发利用情况及闲置土地查处信息。
（十五）公开违法违规用地查处结果。各地要将挂牌督办和社会关注的案件处理结果及时向社会公开。省级国土资源管理部门要加强对重点案件处理结果落实情况的监督检查，及时公开查处结果，接受社会监督。部将不定期对重大违法案件挂牌督办，公开查处结果。
 
五、开展房地产用地突出问题专项检查
（十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。部决定，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各省级国土资源管理部门要按照专项检查工作要求，及时向政府汇报，统一部署，认真实施。
（十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。各地要根据《国有建设用地使用权出让合同专项清理工作方案》（国土资厅发〔2009〕86号）要求，抓紧开展出让合同和划拨决定书专项清理，全面掌握本地房地产用地供应及开发利用情况，加快信息进网上传，于3月31日前完成数据填报。在合同清理基础上，省级国土资源管理部门要指导各地制定专项检查方案，细化工作措施，切实抓好落实，加强检查督办。各地必须在7月中旬前完成专项检查和处理工作，由省级国土资源管理部门汇总情况，形成书面报告，连同出让合同清理报告于7月底前一并报部。
（十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。各地要按照本通知要求，严格履行职责，认真开展专项检查，对房地产用地供应和开发利用中的不规范行为，要认真整改；对违法违规用地行为，要依法依纪坚决查处。对瞒案不报、压案不查的，要严肃追究责任。4月份，中央工程建设领域突出问题专项治理领导小组将组织监察部、国土资源部等部门，对中央扩大内需促进经济增长政策落实和工程建设领域突出问题专项治理情况开展联合检查，同时，一并检查房地产开发中突出问题的清查情况。
（十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。各省（区、市）国土资源管理部门要高度重视，认真组织实施，严格落实共同责任，切实加强对房地产用地突出问题专项检查的组织领导和政策指导，督促市、县国土资源管理部门严格执行房地产用地的法规和政策，健全完善制度，规范供地用地行为，确保专项检查取得实效。
 
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		<title>谢逸枫:国土部“国19条”拿地土地开胸验肺</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 05:29:32 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[执行不力或导致“国19条”难遏制土地劣根问题
两会中：国土部“国19条”突击 拿开发商与土地开刀

中国房地产市场和楼市房价等供应一切问题，都应该回归中国土地上，方可解决或者解释为什么中国房地方产市场频繁出现“房荒”或“地荒”或“囤地”，另外是 “闲置土地”或“地王”或“炒地”等现象，不仅影响到市场供应，还推波助澜的推涨房价，甚至影响到中国楼市稳定，更严重的导致中国经济稳定。因此，解决好土地问题是解决所有问题的根源，尤其是房价，土地供应影响到市场供应，再影响到房价。
例如，2008年城市地价监测结果显示，我国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间，29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。在此之前，国土资源部刚刚针对地价房价比发布了另一份调查结果显示：目前在中国，地价占房价15%-30%，平均是23.2%。而今年全国“两会”期间全国工商联一份报告中提供的数据显示，土地成本占到房地产开发成本的58.2%，开发商对成本控制无能为力。
针对一线城市的高房价问题，中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”。2009年12月24日，财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（以下称《通知》），将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，将土地出让收入全额缴入地方国库，支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。
《通知》还规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。随着《通知》的出台，次日沪深股市地产板块大幅跳水，以7.38%的下跌幅度名列当日市场指数跌幅榜首，沪深两市108只房地产股全军覆灭。国土资源部2010年3月10日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。
《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。
目前，地方政府透支土地严重，而地方政府因为倒卖土地，目前在全国都有透支土地的迹象。例如，最为严重的是海南省，现在，海南省沿东海岸向内纵深一公里地块，已经被瓜分殆尽。仅近期新圈出的土地就达到50平方公里。土地50%被新的开发商所圈，还有50%是上个世纪 90年代海南热炒房地产的时期就被圈走了，辗转反侧流落到当地一些倒地的人手中。政府应当汲取海南前车之鉴，严控倒卖土地，适度调控房地产，遏制其盲目发展势头。。
例如，现行土地的取得都必须通过招拍挂的程序和“土地换道路”这两个政策是互相矛盾的：一来毛地是不允许出让的；另外，土地是通过拍卖取得，在招拍挂之前就不能协议出让，特别是用于开发。类似的土地换道路在全国比比皆是，但是也有很多流到个人手中，成为地王时代赚钱的工具。
例如，对于大部分地产投资客来说，2009年的炒地客更让火爆楼市中的炒房客们“高山仰止”。2009年，因为担心一线城市楼价过高，炒房风险过大，老牌温州炒房团通过倒卖土地，从而赚取超额利润。而除了温州人，在全国的其他地区，也活跃着一批炒地客。真正在2009年赚个盆满钵满的，其实是那些倒卖土地的炒地客，而其中土地换道路更是一本万利，土地倒手，至少翻2倍。湖南本地开发商告诉接受媒介记者采访时说。
国土资源部昨日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。表示政府打压楼市序幕拉开，近期或有系列措施出台。例如，广州市房管局副局长黄文波接受广州日报记者采访时表示，广州正在制定土地拍卖保证金管理办法，国土部的新规定可以写入这一办法。新规对广州土地市场影响不大，将直接增加开发商拿地的违约成本。目前土地拍卖的竞买保证金一般为10%左右。一旦实施新规定，广州今后土地拍卖的保证金将增加10%左右。黄文波表示，国家的规定并不是针对广州的。广州的土地拍卖市场非常严格规范，在全国是出了名的，广州土地市场根本不存在空手套白狼的情况。
笔者认为，尽管中央关于打击开发商囤地的号令一次比一次严厉，但不少地方依然在等待执行细则出台，房地产开发中的闲置用地、囤地、炒地的问题，依然没有得到解决。国土资源系统却称要严格监管房地产开发用地，闲置用地要按规定处理，对囤地、炒地要进行查处。但是，没有见过具有什么威慑力的政策，同时，地方政府由于保护地方经济发展和财经收入及考虑到开发商的利益，严厉的政策往往得不到贯彻和实施，最后是不了了之。有统计发现，2007年之前供应给开发商的地还有10万亩，2007年供给的有3万亩，2008年供给的还有1.5万亩没有开发。
同时,国土部&#8221;国十九条&#8221;政策调控出台，很难撼动目前房价上涨的趋势.&#8221;国十九条&#8221;除了确保房地产用地供应和及时开发外，&#8221;19条&#8221;的核心思想是整治&#8221;囤地&#8221;、&#8221;炒地&#8221;行为。尽管中央关于打击开发商囤地的号令一次比一次严厉，本次&#8221;国十九条&#8221;里面大部分没有什么具体的内容,并且在政策的操作性上缺乏具体的细则。由于政策基本上是缺乏执行力和具体操作细节，地方政府未出细则，规定中无配套规定，就是无具体惩罚的措施,关键看地方政府的执行力度和是否真正切实施，所以,不少地方依然在等待执行细则出台。
同时也说明,中央政府打压楼市序幕拉开,近期或有系列措施出台.如果中央政府严格要求地方政府去认真贯彻和实施，中国土地市场和开发商必然面临着一轮洗牌，并且有可能导致房价下降的局面。如果是地方政府依然是如2009年和2010年3月前对待中央政策采取“放水”的态度，国土地部的“国十九条”，到最后有可能会“名存实亡”。
最近，不少地方祭出收地的“狠招”，但一些地方国土部门依然反映，现行针对闲置用地的监管措施过于空泛，在具体执行上缺乏细则，希望相关部门出台更细致的政策文件，以避免出现法律纠纷等问题。尤其是对闲置土地的收回，也是一个比较严肃的法律问题，怎么收、收哪些地、“闲置”多长时间就收回、哪些钱应该没收、哪些钱应该退还给开发企业等，希望相关部委能及早出台一个规范性的文件，避免将来出现法律纠纷。
建议国土部加强对闲置土地处理的具体指导，光有一个原则意见还不够，还要出台具体的操作实施意见，以更好地促进地方盘活存量土地。目前，我国政府对闲置土地的处置政策为，闲置满一年不满两年的征收20%土地闲置费，对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回。目前，房地产开发企业拿地后，一般会根据市场形势决定自己的开发进度，只要没有违法相关规定，推迟开工也无可厚非。但在当前的政策执行环境下，让国土部门不能坐视开发商久拖不开工。不过，国土部避免用行政的手段直接干涉市场行为，采用的监管手段主要还是依据土地合同，而非行政方式。
去年6月份的北京“地王”——广渠路15号地没有在1月31日前按期开工，国土部相关负责人就对此表示，对于超过开工期满1年的土地，有相关规定进行处罚；如果距离开工期限不到1年，就要按合同约定进行；如果没有约定，也不能随便进行处罚。“土地出让合同既约束开发商，同时也对政府增加了约束，地方政府也不是想罚就可以罚的。国土资源部（下称“国土部”）部长徐绍史说。
按照徐绍史的说法，“广州、北京、南京、南昌，先后收回了房地产开发公司的闲置用地或者说是没有按照合同约定正常开工用地。”所以，土地市场的泡沫化是不可避免的，只是出现早晚的问题。要想完全避免土地市场泡沫，就只能采取一些行政手段，比如限制一些具有投资资金背景的企业进入土地出让市场，但此举又可能与市场经济的特性不相符合。如何避免土地市场的泡沫或者减轻泡沫，需要仔细研究这个问题。
笔者认为，或许这只是个开始。中央决策层还将不断推动税收、信贷等政策相互配合。证监会已经暂缓上市地产企业的融资审核工作。银监会近日已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，房地产行业信贷风险赫然在列。说明国家这次明确表态要调整房地产市场，抑制房价过快上涨，那么银行自然会收缩房地产信贷。同时，首付比率也会相应提高。国务院出台“国四条”后，各地政府陆续展开政策“落地”工作。从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。一方面显示政府依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房；另一方面，对于投资投机性的购房行为，则采用从紧的调控政策。
与税费、信贷政策的变化相比，国土部“国十九条”的其余政策在业内看来则属于虽然“面面俱到”，但却比较笼统、并无新意。地方政府的土地政策具体包括：将通过控制商品住房项目单宗土地出让面积，加强土地出让收支管理，加大闲置土地清理，提高土地利用效率，优先满足保障性住房土地供应，并增加普通商品住房土地供应，同时强调严格土地出让批后管理，加强施工许可管理，督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下，加快施工进度，加快供应节奏等。全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设。加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。
笔者认为，这些政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和。不过，在政策调控下的观望氛围中，整体楼市可能出现降温态势。政府虽然在加大保障性住房的市场供应，但由于上市周期、“门槛”较高等原因，楼市短期仍难以缓解供求压力。从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，政策将出现明显的“前松后紧”走势。
2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。
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		<title>陈志武论就业</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 05:02:56 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[政策与市 - 三人行]]></category>
		<category><![CDATA[北上广]]></category>
		<category><![CDATA[就业]]></category>

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		<description><![CDATA[Q：大学生就业难依然是2009年难解的困局，其中“大学毕业生低收入聚居群体”——蚁族现象引发关注。中国青年报还曾提出一个讨论“年轻人应该逃离北上广”。您觉得蚁族们应不应该逃离北上广？
陈志武：如果是我，我也会要想尽一切办法留在北上广。只要是中华人民共和国公民，都有选择定居在这些大城市的权利。不是应不应该逃离这些大城市的问题，而是如何在制度和政策安排上降低超大城市跟一般城市、跟县城的差别问题。

1950年时，北京、广州跟其它省会城市甚至地区市的差别远远没有现在这么大，但是，在国家垄断资源的计划经济之后，所有经济资源和发展机会都有政府部门来安排，今年要做什么大项目、要多少投资、这些项目放在哪里做，等等，都由行政部门决定，而不是根据市场原则各地机会均等地决定，到最后哪些地方从政府配置资源的体系中得到的好处最多呢？当然是北京、上海、广州等等权力大、势力大的城市，特别是北京，它跟全国所有其它城市的距离是自五十年代开始拉开的，而且越到后来，这种差距越严重，连上清华北大、一般教育机会、医疗机会、文化机会等等，北京居民享有其它地方没有的许多特权。
在资源歧视和机会歧视这么严重的情况下，一种理性的选择当然是想尽一切办法留在北京，如果北京不行，也得是上海、广州！要改变这种局面，首先必须减少行政对资源和机会的管制，减少行政管制带来的地区间的机会不平等，减少行政管制带来的扭曲，只有那样，年轻人才不会只愿意留在北京等大城市。
陈志武 华人著名经济学家、耶鲁大学终身教授
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		<title>周瑞金:权贵资本主义的危险越来越大</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 04:59:08 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[资本论 - 金融大视野]]></category>

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		<description><![CDATA[不得不面对的问题：改革动力不足
问：作为一位老报人，您对共和国走过的60年历程有什么感慨？
周瑞金：经过60年的发展，特别是近31年的改革开放，新中国成功地崛起于世界的东方。但是，人民共和国的60年并非一帆风顺，现在的辉煌成就来自沉痛的教训。回避历史教训，只讲辉煌60年，就不是实事求是的态度。更重要的是，我们不能沉醉于既有的成绩，而是要勇于直面现实问题。列宁说过，纪念伟大的历史节日，为的是解决和推动当前的革命任务。

问：这些年来，许多有识之士都在思考如何解决社会发展中的深层次矛盾，大家感慨的是现在的改革动力不足。
周瑞金：深化改革的动力不足，确实是我们不得不面对的问题。回顾历史我们可以清楚地看到，上世纪70年代末到90年代上半叶，执政党和政府向全国人民让利、让权，改革唤起民间极大的创业热情，而当时大多数机关干部尚能安于计划经济体制内的福利，对利用所掌控的社会资源与市场勾兑尚有政治和道德的自我约束。因此，前十几年的中国改革和经济增长成果，基本上做到了为全体社会成员所分享，老百姓从改革中得到最多实惠。
问：您曾经说“那是一个牧歌般行进的改革年代”。
周瑞金：当时社会各界普遍心情舒畅，改革如牧歌般行进。可是进入21世纪，特别是发生了对于市场化方向的改革争论以后，另一种政策取向占了上风。一些同志转而强调扩大国企的市场份额和对国民经济的控制力，认为只有强化国企特别是央企才能确保国家“经济安全”。于是，在电力、交通、能源、电信、金融等领域，出现了超大型国企，块头之庞大直逼世界500强企业（但经济效益，如资源产出率等与之相比，不可同日而语）。它们不仅保持着经营高度垄断，而且影响到、甚至一手把持了市场定价权和政府的产业政策走向。与此同时，普通民营企业介入大中型国企产权改革的通道被基本堵塞，公司内部人收购办法也被基本叫停。
问：2005年出台的“非公经济36条”承诺“允许非公有资本进入法律法规未禁入的行业和领域”，实际上并没有得到很好的贯彻，非公经济在金融服务、通讯电子、新闻出版等近30个产业领域仍然存在市场准入阻碍。
周瑞金：特别值得关注的是，从去年11月制定的4万亿投资扩大内需计划，到今年中央和地方政府的9500亿元财政赤字，如此巨大的“蛋糕”，舆论普遍担心大多被“国”字号切走，民营企业的流动性、市场和政策空间会受到进一步挤压。在今年全国“两会”上，不少民营企业界政协委员呼吁：让民企共同参与国家4万亿的投资，产业振兴要多考虑民企，保增长和保就业的重点是保民营企业，因为数量巨大的民营中小型企业是中国最大的“劳动力蓄水池”。然而，与全国 “两会”的呼声背道而驰，今年受金融危机等因素的影响，民营中小型企业的日子很不好过，钢铁、地产等行业频频出现了民营企业因经营困难而被国有企业收购的案例；而以“做大做强”或“安全整顿”为名，侵占私有产权的现象也在一些地方公然出现。
问：如果说，在90年代的“国退民进”中，人们担心的是“掌勺者私分大锅饭”，搞不公平的私有化。现在的趋势倒过来了，是“国进民退”，民营中小企业受到损害。
周瑞金：“非公经济36条”贯彻乏力，“国进民退”的新格局，暴露出普通民营企业的发展困境。但是，这并不妨碍某些掌握社会资源配置权力的官员亲属以民营企业身份，通过公权力，以各种瞒天过海的手法大肆攫取国有企业财产，大肆攫取各种公共资源。例如，在工程建设、房地产开发、土地管理和矿产资源开发、金融等中央纪委反腐的“重点领域和关键环节”，都有他们长袖善舞的身影。伴随国家资本主义增强的趋势，这些具有特殊权力背景、“高举高打”的民营企业，厕身其后的官员亲属及其“特殊关系人”群体，也包括像黄光裕这样出身寒门但精通官商勾兑的商人，从中获取了巨大的经济利益，赚得盘满钵满，引起社会民众对民营企业的反感与误会。
问：与“牧歌般行进的改革年代”比起来，现在的利益格局出现了巨大的变化，出现了不同的利益集团。
周瑞金：随着高度集中的计划经济转向市场经济，过去高度整合的利益格局逐渐发生分化，出现不同的利益集团也是难以避免的。不同利益集团的分化和相互竞争，不仅是市场经济条件下的正常现象，而且是市场体系发育成熟的一种标志。但值得警惕的，是以公权力为背景的特殊利益集团的出现和日益壮大。
权贵资本主义的危险越来越大
问：特殊利益集团是怎么产生的呢？
周瑞金：上世纪90年代开始的市场经济大潮中，在推进生产要素市场化改革中，在房地产业、矿山资源产业、金融证券业以及能源产业等领域，政商勾兑寻租成为一个相当普遍的现象。进入新世纪，伴随“国进民退”和普通民营企业受到贬抑，部分国有垄断企业，以及不少具有官员背景的强势民营企业，以公权力为靠山和保护伞，肆无忌惮地赚取超额利润，甚至寻求非法资本回报。
问：近年来经济学家吴敬琏先生反复强调要严重注意防止中国走上权贵市场经济即权贵资本主义的道路。
周瑞金：这绝非无的放矢，而是有着尖锐的现实针对性。不妨看看房地产行业。一些房地产商和地方政府结成利益共同体。据全国工商联在今年全国政协会议上的一份大会发言《我国房价为何居高不下》称，一项针对去年全国9城市“房地产企业的开发费用”调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为49.42％。中国的房地产行业可能是世界上最典型的政府与民争利产业，而且是腐败高发领域。从征地拆迁、土地出让、调整土地用地性质、规划审批，到项目选址、施工监理、工程验收、调整容积率、产权登记等环节，充斥了权钱交易。近来各地相继爆出了一批身价越来越高的“地王”，纷纷囤积级差地租最高的地块，已经引起各方面的强烈关注。由于房地产收入是地方财政增长的最重要来源，在世界金融危机中，一些地方政府频频出现房地产救市的声音和土政策。那位因一盒“天价烟”而丢官、后又因为受贿而被判刑的南京市江宁区房产局长周久耕，不就曾经扬言惩处敢于降价销售楼盘的开发商吗？当普通百姓眼巴巴期待远远背离实用价值和国民收入水平的楼市大降价的时候，地方政府却能从扶持、提振房地产行业中收获GDP政绩，而一些官员则可以继续中饱私囊。
问：耶鲁大学金融经济学教授陈志武对70个国家经济数据比较的结论是：非公经济条件下4%的GDP增速能给社会带来的消费和欣欣向荣程度，比中国8%、10%的GDP增长速度所带来的欣欣向荣程度还要高。
周瑞金：因为在那种体制下，老百姓分享增长好处的途径除了劳动收入，还有财产性收入，有资产升值的收益。而中国GDP增长对老百姓消费增长发挥的作用基本上只有通过劳动收入这单一渠道，财富增值这个渠道被国有制封住了。比如中国的土地增值这么多，但是都通过土地财政或其他方式变成了地方政府和中央政府可以花的钱。中石油、中石化、中国移动等一年的天价利润本可以转移到老百姓的腰包里，可是在目前的情况下，这些转移的通道是封住的。另外，公有特别是国有企业，具有权力背景的强势民营企业，对普通民企经营空间的挤压，政府职能部门对民营经济的市场准入限制和利润盘剥，其严重的后果将是扼杀社会经济活力。国务院制定的“非公经济36条”落实得并不理想，有人甚至断言：各行业主管机关实施的审批制度或许可制度，成了扼制民营资本流向的无形之手，卡住了民企的脖子。“每一个民企被限入的领域，都是民企和全体国民被迫向特殊利益集团输送利益的管道。”只要权力配置资源的格局不改变，民营经济要发展，像黄光裕那样的商人就会选择买通权力，为自己获得某种特权，同时向权力所有者输送利益。强势资本精英与强势权力精英合谋和交易，左右政府的公共政策，瓜分鲸吞国有资产，占据和挥霍本应属于全民所有的公共资源，这才是典型的“特殊利益集团”！“特殊利益集团”的势力坐大，不仅表现在他们对自然资源的“盘踞”，如垄断性国企和少数权贵对全国矿山资源的瓜分，而且表现在收买专家为其垄断行为辩护，制造话语权。
问：一些行业的“专家”在网民心目中堕落为“有奶就是娘”的墙头草和助纣为虐的无良书生。
周瑞金：但最为严重的一点，在于“特殊利益集团”对政法系统的渗透。我国现阶段由于法律规范的不完备，给了法官相当大的自由裁量权，而现行体制对公检法机关和法官的监督力量十分薄弱，给贪赃枉法提供了不小的空间。2008年最高人民法院副院长黄松有因以权谋私、严重经济问题和生活腐化被免职，成为 1949年以来因涉嫌贪腐被调查惩处的级别最高的司法官员。法学家梁慧星教授说，“黄松有的案子动摇了社会对法治的信心”，“现在到了这样恶劣的地步，令我非常震惊，我这个搞了30年法学研究的人都感觉受到了侮辱。”还有一个危险的迹象，就是“特殊利益集团”在寻找政治代言人。在社会资源从权力配置向市场化配置转型的过程中，官场最容易被“特殊利益集团”所裹挟，甚至被拉下水。
问：“特殊利益集团”的存在和发展，使中国确实面临着“权贵资本主义”的危险。
周瑞金：如果不进行改革，这种危险就会越来越大。
“救一路哭，不当复计一家哭”
周瑞金：美国经济学家奥尔森在《国家兴衰探源》一书中，对所谓“分利集团”或“特殊利益集团”作了严肃的探究。他认为利益集团是客观存在，并不是所有利益集团的作用都是消极的，一种是“广泛性利益集团”，在追逐个人或集团利益的同时也促进了社会总收入的增长；一种是“特殊性（亦称狭隘性、分利性）利益集团”，他们孜孜以求的不是竞争而是瓜分，不关心增加社会生产率只希望坐收渔利，本质上是一种寄生性质的“分利集团”。“特殊利益集团”阻碍了资源的流动与合理配置，阻碍了技术进步，却提高了利用法律、政治与官僚主义从事讨价还价等活动的报酬，可以说是提高了社会交易成本而降低了社会经济效益。有人形象地称他们不是要从社会经济成长中“分蛋糕”，而是在从事有破坏性后果的“抢瓷器”。“特殊利益集团”在当下中国社会的高调扩张，不仅破坏了市场公平和社会公正，而且严重打击了中国社会的创新冲动，扭曲年轻人的价值取向，毒化社会风气。
问：近年来大学毕业生往往削尖脑袋报考公务员和其他掌握丰厚公共资源的企事业单位，而少有人愿意到民营企业打拼或自己创业。
周瑞金：这恰恰证实了奥尔森的判断：“增加生产的动力减退了，而企图多占有一些产品的动力则增加了”，进而会“改变社会演化的方向”。
“特殊利益集团”的扩张，已经成功地给自己涂抹了一层意识形态合法色彩。他们对上打着保卫“国家经济安全”、“产业安全”等冠冕堂皇的口号索取政策保护，对下则玩弄“国际惯例”和“中国特色”这两手盘剥消费者，上下要挟，左右逢源。他们对社会公平和普通民众的伤害，对党的执政宗旨的践踏，对政府公信力的玷污，正在造成严重后果。本来，社会主义的优势是将重要的资源和资本都掌握在自己手里，可以集中力量办大事。但这也带来很大的风险和问题，就是权力、资本和资源结合在一起，容易滋生腐败，将会导致权贵集团粗暴地垄断经济增长成果，放肆地侵占平民百姓的利益。这恰恰又容易成为社会矛盾的爆发点。近年来，许多有识见的领导干部和知识分子，之所以迫切地要求推进政治体制改革，正是看到了我国这种资源、资本、权力三者如此高度的集中，将导致走上权贵资本主义道路的严重危险。
问：据世界银行报告称，拥有百万美元以上金融资产的家庭数量仅占中国家庭总量的1‰，却掌握了全国41.4%左右的财富。全球咨询业巨头波士顿咨询公司（BCG）发布的另一组数据表明，在中国，0.4%的家庭占有70%的国民财富；而在日本、澳大利亚等成熟市场，一般是5%的家庭控制国家 50%-60%的财富。中国的财富集中度超过了西方发达国家。
周瑞金：在“特殊利益集团”的另一端，是生活陷入相对贫困和绝对贫困的弱势群体。据统计，1999年至2006年，中国的经济总量翻了一番还要多；但在经济增长的同时，全社会工资总额占GDP的比重不断下降，多数非公职就业者的工资没有与经济增长同步，提示很大一部分人没有分享到经济高速发展的成果。
问：如何公平地分配利益，如何平等地分享经济成果，已经成为一个焦点问题。
周瑞金：1993年9月16日，邓小平同志与弟弟邓垦谈话时指出：“中国人能干，但是问题也会越来越多，越来越复杂，随时都会出现新问题。少部分人获得那么多财富，大多数人没有，这样发展下去总有一天会出问题。分配不公，会导致两极分化，到一定时候问题就会出来。这个问题要解决。过去我们讲先发展起来。现在看，发展起来以后的问题不比不发展时少。”16年前，改革开放的总设计师邓小平同志就以其极具前瞻性、穿透力的政治眼光，看出发展起来以后的问题，提出要利用各种手段、各种方法、各种方案来解决这些问题。今天，为了党和国家的长治久安，为了人民大众的福祉，国庆60周年大典过后，是我们勇敢地正视这些发展起来以后的问题的时候了！
问：但是许多人尽管认识到问题的紧迫性，面对现实却充满无奈，有些人甚至对前景悲观，因为改革牵一发而动全身的复杂性、繁重性，一些改革领域出现的倒退局面都让人们难以乐观。
周瑞金：上个世纪初，维新志士梁启超痛斥晚清政府拒不改革致使中国成为“制造革命党之一大工厂也”。在“新政”已是大势所趋，地方绅商人心思变的情况下，载沣把持的朝廷只关心满族特别是皇族在未来政治格局中的地位，组成“皇族内阁”，剥夺地方路矿权益，错失了和平变法的最后机会。今天，党内外有识之士莫不对“特殊利益集团”尾大不掉而深感忧虑。这个问题不解决，再高的经济增长也不能给民众带来普遍的幸福感和安全感，而只会带来深刻的挫折感和被剥夺感。不公平的增长甚至可能成为社会不稳定甚至社会动荡的导火索。当前迫切需要进一步深化经济体制改革，推进政治体制改革，大力推动资源的市场化配置和民营经济的发展，缩小垄断行业的空间，减少官商勾兑的机会，严肃法制和政纪，坚决阻断和严厉打击强势资本精英与强势权力精英之间的交易与合谋，特别是给普通民众的就业、创业提供宽广的市场空间和有力的政策后援。
北宋政治家范仲淹曾经义正词严地告诫官场说情者：“一家哭，何如一路哭耶！”封建政治家尚有如此的胆识和胸襟，今天为了人民大众的福祉，为了中国经济社会的健康发展，我们要勇敢地正视发展起来以后的问题，我们更要痛下决心，与只图眼前灯红酒绿而不管将来洪水滔天的“特殊利益集团”毅然切割，要像史书记载的那样：“救一路哭，不当复计一家哭。”
周瑞金 著名政论家
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		<title>谢国忠：未来数年世界经济主题词将是通货膨胀</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 03:15:21 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[资本论 - 金融大视野]]></category>
		<category><![CDATA[通货膨胀]]></category>

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		<description><![CDATA[还记得去年的“牛市”吗？没错，事实证明那只是一次熊市反弹，过去的好日子并没有重现，那确实已经是过去式了。股票市场未来三年还会徘徊在熊市之中，因为政策制定者已经开始逐步退出去年的经济刺激政策，这就像是患上了一场总也不见好转的感冒，其实还不如干脆高烧几天，然后恢复正常。但是，各国政府和中央银行害怕这种高烧，担心高烧会危及我们所有人的生命。正因为如此，这次的金融危机，才会演变成久治不愈的经济顽疾。
2010，股市的表现将会象澳门赌场的老虎机，有时你能赢钱，有时你会输钱，只不过任何时候你都会很忙。还记得半导体行业是怎么吸引投资的吗？半导体制造是一个资本密集、产品生命周期短的产业，经济上来讲就是属于无利可图的类型。但是这个产业还是设法做到了巨大的产业规模，这对消费者是一件好事，但是对投资者却不然。它在吸引投资方面的成功之处在于产业的发展活力。在行业处于上升期的时候，股价会在很短时间内翻番。企业往往会选择在这种时候募集资金，投资者的加入则是希望获得快速回报。但是，也像澳门赌场的老虎机一样，如果你玩的时间足够长，你会把一切输得精光。

股票市场需要更多的资金投入，这是因为资本在全球经济中的份额在未来几年内会进一步收缩。在西方社会失业率高居两位数的背景之下，这听起来有点危言耸听。可即便是失业率居高不下，劳动者在劳资谈判中的地位却在上升。过去二十年的全球化进程对资本家们非常有利。数以亿计的劳动者从原有的计划经济体制中走出来，涌入了全球经济系统。资本可以在世界范围内自由转移，以达到套利目的。这剥夺了西方劳动者的谈判筹码，因为工厂可以迁走。这让劳动者彻底绝望，工会的影响力日渐式微。现在情况已经完全不同。关注一下发展中国家的通货膨胀水平就会明白：通货膨胀加上货币升值，使其工资水平的上升速度超过了生产力水平的上升。而西方劳动者在劳资谈判中的地位也正在回升。
最为重要的是中国劳动力市场的变化。目前蓝领工人短缺的局面有多方面的原因：高等教育的扩张，计划生育政策的影响，农村生活水平的提高，网络游戏的吸引，吃苦耐劳意愿的下降等等。这对世界经济的意义是巨大的。中国蓝领工人的工资水平在未来三到四年内有望提高一倍。对这一点，经济学家可以做出量化分析，看看中国在全球贸易中的比重和在全球商品消费中所占的份额将会受到怎样的影响。
举例来讲，2009年，美国从中国进口的商品占美国GDP的2%。所以，如果这部分商品价格翻倍，美国的通货膨胀水平就要上升两个百分点。但中国是全球价格水平的制定者，当中国出口商品价格上升时，全世界其它国家的商品也会涨价。2009年，美国进口商品总量占 GDP的13%。另外。美国的制造业占GDP的15%。这样你就可以明白贸易价格的波动对美国经济具有多么深远的影响了。
大多数分析师认为中国企业不具有提高出口产品价格的能力。因为中国的厂商太多，而世界范围内的买家却很少。没错，个别企业确实没有定价权。但是中国作为一个整体是有定价权的。现在，这一权力正在以用工荒的形式表现出来。出口商必须提高工资水平才能继续生存。沃尔玛、家得宝，或者是其它大企业也只能接受现实。单纯依靠压榨供货商获利的方式，以后不会再行得通了。
全球经济受贸易和制造业影响的程度更甚于美国经济。以前在世界范围内，通货紧缩是常有的事儿，十年前我就可以靠写这类评论谋生。未来十年中通货膨胀又会成为家常便饭，多数的政策制定者和分析师都在“向后看”，到现在还在谈什么通货紧缩。政策思路与现实情况的冲突可能会导致新的灾难。十年之前，美联储的专家们没有意识到中国对美国通货膨胀的影响，他们的政策过度宽松，导致了几次经济泡沫。现在他们还是不明白，不过这次等待他们的将不是泡沫，而是高通胀。
问句题外话，这些人怎么还没下台呢？他们以前已经把事情搞得一团糟了。怎么会还留在原来的位置上，有机会再制造一次混乱呢？不幸的是，我们居住的这个世界就是信奉这样一条准则：无能者无罪！华尔街的恶棍被保释出狱，付钱的是无辜的纳税人。坏人出狱后依然可以拿到数以百万计的奖金，依然是有头有脸的人物。
商品价格的膨胀会让西方工会主义势力进一步抬头。看看雅典街头的情景吧！这还将会蔓延到法兰克福、曼彻斯特和芝加哥。劳动者势力回潮的时代终于到来了。现在发生这么大规模的劳资冲突，首先是因为西方的工人无法举债来渡过难关。
在西方资本家努力减少用工成本的年代，通过消费品价格下降的方式，节省下来的钱也让消费者得到了部分好处。较低的通胀水平使得中央银行有理由保持低利率，这造成了资产泡沫。虽然实际工资水平在下降，但是西方的劳动者阶层可以通过举债来维持自己的生活方式，拿价格被高估了的资产作为抵押。
从需求一方来看，资产价格泡沫使得西方消费者保持了远远高于工资水平的消费水平。比如说，在马萨诸塞州生产一双运动鞋成本要50美元，零售价100美元。然后，工厂搬迁到了中国，现在生产一双运动鞋的成本只有10美元。零售价80美元，同一位消费者买了两双。这样，在成本下降和销售上升两个环节上都发生了资本的增值。
以往皆大欢喜的全球资本市场正在走入恶性循环。企业部门还是会到资本市场来寻找运营所需的资金。但是，在熊市背景下怎样才能成功融资呢？其实简单，每年有那么几次反弹就行了。市场一有向好的迹象，银行家们就会摩拳擦掌准备出击。确实，你可能会在头几天，甚至头几个星期里赚到钱。但是当你以月为单位来计算投资收益的时候，你会发现也没赚到什么钱。
债券市场可能会更糟。希腊现在发生的事情都不能算是严重的：也许希腊政府会要求债券持有人接受减低收益40%的计划。如果通货膨胀率持续上升的势头延续多年的话，你手里的债券可能会落得更惨。美联储是在提高利率，我想它可能在未来12个月内把折现率提高到3%。但到那时候，通货膨胀率肯定会更高。美联储的反应迟钝是有意的。因为他们本来就打算让实际利率保持在负值，以此帮助负债者。在欧洲，也许欧洲央行有能力化解希腊的债务危机。但是，如果本地区更大规模的经济体出现问题。它能有办法应对吗？再看日本，政府一直在敦促日本央行增发货币，却一直不肯节减政府的大量浪费性的开支。通过降低币值的方式，发达国家正在享用他们“最后的晚餐”。
《华尔街2：金钱永不沉睡》，作为《华尔街》的续集即将推出。1987年，电影《华尔街》上映之后，有那么多最优秀最有才华的人被它打动，决心投身华尔街的金融事业。那部影片的主演是迈克尔·道格拉斯和查理·希恩。迈克尔·道格拉斯在片中饰演一个大反派，专靠幕后交易捞钱。但是他把坏人演得光彩照人。“贪婪的是美好的”，也许是本片中最为知名的一句对白，很大程度上预言了二十年后会出现的局面。也许这个信息被当时的一些电影观众铭记于心，而这些观众后来又成了华尔街的交易商。也许我们不应该怪罪格林斯潘，要怪就怪迈克尔·道格拉斯，是他招致了金融危机。衷心希望，这个续集不会起到同样的效果。
在未来几年中，你的主要心态应该是恐惧，而不是贪婪。记住：股市就是一台老虎机。它时不时会发出一些悦耳的声音。但是慢慢的，不可阻挡的，你的钱会消失在里面。
在目前的混乱局面下，唯一可靠的结论就是通货膨胀。如果未来十年美国的年平均通胀率超过5%，我不会感到吃惊，而中国的通胀率会比美国更高出一些。也就是说十年期国债的收益率应该是7%，是现行收益率的两倍。
中国的通货膨胀将表现为实际升值。固定资产本来应该是理想的通胀对冲工具，但是，中国的房价已经是高出正常价位至少100%了。现在以投资房产来对冲通胀不是一个明智的选择。
我认为能源和贵金属是好的通胀对冲工具。但是价格也已经不再低廉。现在进入任何形式的资产都应该特别小心。全球经济的困局对石油价格造成了巨大压力。短期内可能不会给你带来收益，明年情况有可能会好一些。黄金也有不小的升值空间。尽管利率上升和美元走强都对金价上升形成了压力。但是只要实际利率依然为负，金价还会在现有基础上大幅升值。黄金的牛市可能会在2011年下半年美联储把利率调高到4%以上的时候结束。
祝大家虎年好运，在这个骑虎难下的时候。
作者：谢国忠 独立经济学家
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		<title>建居屋非对症下药</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 03:06:29 +0000</pubDate>
		<dc:creator>施永青</dc:creator>
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		<category><![CDATA[保障房]]></category>
		<category><![CDATA[政策]]></category>

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		<description><![CDATA[除非政府实行严格的价格管制，否则楼价便必然会随着市场的周期而波动，有时偏高，有时偏低。
按道理，当楼价偏高时，想买楼的人士大可以暂且租楼，待楼价偏低时才入市。1999至2003间，就有长达五年的时间，楼价处于严重偏低的水平。很多人都没有在偏低的时候入市，是他们自己作错了判断，错失了机会，社会很难为他们作补偿，他们只能等待及把握下次的入市良机。

在楼市不景的时候，居屋的售价也同时会下调，但偏偏这个时候，居屋也乏人问津。对上一次房委会推出居屋货尾单位，刚好碰到金融海啸，结果大量单位没法卖出。
近日社会上出现了大量想买居屋的人，是香港的居住环境突然出现了重大的变化吗？当然不是。变的只是楼价突然上升了，人们发现拥有物业的人身家上升了不少，但没有楼的人却分不到这杯羹，于是纷纷想拥有物业，以便也可以搭一程顺风车。
然而，这批过去曾经作错判断，错失入市良机的人，今次是否选中了好时机呢？我就不敢肯定。如果政府因应他们的需要，认定重建居屋，很可能又令他们再尝一种错误决定的苦果。
记得上一次推出的夹心阶层居屋，政府就好心做坏事，爱你变成害你，买到的人都严重亏损，至今仍未翻身。谁敢保证，今次若重建居屋，买家不会再重蹈覆辙？
我认为政府在制定房屋政策时，必须分清楚甚么是住屋需要，甚么是投资需要。住屋需要属民生问题，政府不能不管。但投资属个人的理财需要，政府就不宜插手。政府为投资者提供方便，万一投资损手，还会给人埋怨，何必自讨没趣？
现时，买不起楼的人之所以不断指责政府，是因为政府在楼价上升快过经济增长的时候，依然不肯主动增加土地供应，依然任由地产商决定是否进行勾地。如果政府在今个财政年度，制定出一个卖地时间表，确保未来的楼宇落成量可以大幅增加至每年二万个水平。市民就难再埋怨政府。而政府亦不用以重建居屋去满足市民可能会出错的投资决定。
现时，政府只需要用公帑去协助基层市民入住公屋；一旦重建居屋，就会把香港的中产家庭也纳入政府要照顾的范围。
结果必然是有愈来愈多的市民得依靠政府，失去了自己谋取美好生活的主导能力，变成只能依靠政客去为人民争取政策上的优惠︰要政客促使政府放宽申请居屋的入息上限，才有资格买楼；要政客要求政府增加人均居住面积及配套设施，才可以改善居住环境。这只会令个人自主的空间愈来愈小，这样的生活怎能有幸福感？
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		<title>政府可以调控供求关系却不能限制商品</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 02:56:12 +0000</pubDate>
		<dc:creator>任志强</dc:creator>
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		<category><![CDATA[商品房]]></category>

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		<description><![CDATA[住建部管不了投资。管不了税收。管不了住房金融信贷。也管不了土地。土地管不了规划。规划管不了市场。市场管不了市长。市长大不过部委。各管各的结果是管不住地价就管不了房价。消费者买不买与想出多少钱买决定着房价。而不是买不起或不想买的人决定价格。政府可以调控供求关系却不能限制商品。
以房屋面积的大小分保障性与商品性是错误的概念与逻辑。应以土地性质是政府免费的划拨还是政府收租的出让来确定。岂有政府收了高租的保障性?天价地上盖什么户型的房子都不会是保障。不是买不起房。大多数骂房价高的人都是租不起出让地。又不敢说政府就只剩骂开发商了。

什么是保障性住房?缺乏严格的政策定义。我认为只有划拨土地。政府免征土地出让金的才能称是保障。收取了出让金的土地上建房。法律上定义为商品房。国土部应限定的是多少比例的土地应以划拨的方式建保障性住房。而不是两种土地混算比例。更不应限制商品房。已出让的土地上建什么房是市场的事。不是保障了。
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		<title>龚方雄：中国楼市不存在泡沫 上海房价比印度便宜</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 02:37:13 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
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		<description><![CDATA[现在是下一个年代，就是下一个十年的开局之时，大家知道市场确实非常诡秘。今年在股市和市场上赚到钱的人不多，最近几个月我也一直讲一种观点，就是说今年宏观数据很好看，但是今年赚钱会比去年难很多，这个市场赚钱要做很多的工作，最近温总理也讲了，虽然去年是最困难的一年，但是去年从资本市场来讲是最容易赚钱的一年。今年，从资本市场的判断，你看我们总理对整个宏观经济的全面判断我们是一致的，我前几个月讲今年的市场是非常复杂的，非常难赚钱的，但这只是一个短期的现象。我们谈投资的时候，我觉得尤其在新兴市场，像中国这样的新兴市场投资，一定要把趋势看清楚，这一点就说我今天讲了很多东西，可能是强调一些短期的因素，让大家更好地把握一些资本市场短期的波动，但是要赚大钱的人短期的波动把握得好，但是最重要的是掌握好趋势。
讲到这里我讲一个故事，我最近经常在飞机上飞，我以前在宾拉沃特读书，有一个教授坐在我的旁边，不期而遇。那位教授很绝，我在美国读书的时候，那阵子他对中国看得是非常淡的，对美国看得是非常好的，最近我却在飞机上碰到他了，当初他是觉得中国没有希望的，我那天就问他现在对中国的印象如何，他讲了很多。

简短来说：一、美国的事还没完，美国肯定还是不行，我问他中国怎么样，他说中国在2025年经济总量可能超过美国。教授已经六七十岁了，按道理观点是非常难改变的，我说你怎么会有这么大的改变，我说你给我举两到三个原因吧。他说我现在基本上一个季度要跑中国两到三次，中国这个民族很有意思，让我很震憾的就是基本上是没有什么信仰的民族，我说对，他说我错了，他说后来我发现中国是有宗教和信仰的，基本上我所有遇到的中国人最大的信仰就是财富、赚钱，这就是他们的宗教，这样的民族是史无前例的，全球都看不到，没有任何一个国家的人会把赚钱、累积财富看得这么重，而且你们的机制也转过来了，市场机制就是放大人的欲望，让他们有施展的空间。
我说美国不是这样吗？他说美国和欧洲跟中国是反过来的，你们中国虽然说中国是社会主义，把美国和欧洲说成是资本主义，但实际上美国和欧洲的人都非常懒惰，他们社会主义的倾向、共产主义的倾向非常明显，而且他说通过这次金融风暴，这个趋势就看得更明显了。金融风暴你们天天讲，在西方和欧洲就太明显了，就是国家印钞，私人现在都吓坏了，在减少市场的活动。所以他说这两个经济体现在的趋势看起来是非常明显的，这个观点很绝，一般来讲市场会觉得中国要到2040年，至少是2030年经济总量才会超过美国，他的观点是2025年就差不多了，甚至2020年就有可能达到。这跟我的观点很像，我觉得中国2020年很有可能经济总量超过美国，如果从趋势上来看，我跟大家讲讲趋势，然后再讲讲今年的趋势。
我觉得在这个波动当中最重要的是要增强信心，波动就是看不准，今天涨明天跌，今天涨了明天又跌了。所以我觉得要在波动当中把这个趋势讲清楚，过去的十年中国的经济总量、成长的增量这部分跟美国是差不多的，虽然美国的经济体系比中国的经济体系在十年前大十倍，中国在十年前经济总量才有1万亿美金，美国当时是 10万亿美金。经过十年以后，中国的经济总量现在已经是5万亿美金，就是从1万亿涨到了5万亿，过去十年经济总量翻了5倍(用美金计算)。美国的经济总量从10万亿涨到了14万亿，也涨了4万亿，中国也是如此，所以说成长的总数是差不多的，但是从倍数来讲，美国的经济总量涨了40%(过去十年)，中国的经济总量翻了四五倍，这里面所代表的就是财富的积累。
还有一个事情我也经常讲，这跟我们在股市里的投资者相当重要，前段时间很多人讲中国的市场有泡沫，“泡沫论”泛滥，尤其是迪拜以后，国际上有一种论调，说中国是一个大泡沫，是一个比迪拜还严重的大泡沫。在座有很多媒体的朋友，我毫不客气地讲讲这句话，我觉得媒体非常有意思，国外来的言论，我们的媒体和民族的心态往往是抱一种质疑和怀疑的态度，我们有一种习惯就是以“阴谋论”的姿态去看国外的言论。
国外有一批人看到中国在总结过去十年，大家觉得吓一跳，中国的经济总量怎么可能从1万亿翻到5万亿了呢？翻了5倍！未来这10年再翻5倍，不就成10万亿了吗？那超美国就是很自然的事了，当然未来10年不会这么快。国外看不懂我们中国，我们的教授还是很聪明的，看得懂，国外看不懂就说中国是一个大泡沫，我们媒体在泡沫论这个问题上就跟国外唱双簧，把这个观点搬过来说中国是一个大泡沫，尤其是在房地产问题上跟人家唱双簧。说一个美国的教授或者说美国的诺贝尔奖获得者说中国是个巨大的泡沫，媒体就一个劲地唱。中国实际上不存在任何的泡沫，房地产局部上存在一定的泡沫，但是那个东西也不一定要用泡沫来定义。你要说它是泡沫最终是要以破裂为结局的，过去很多人预测了中国过去二十年的泡沫，这二十年中国是怎么成长过来的？
所谓的泡沫没有一个破掉的，因为中国很多所谓的泡沫是不需要破裂来消化的，中国的泡沫即使有，通过发展，我们特别天才的一个领导人邓小平讲话：中国的问题是要靠发展来解决的。
我给大家简单地列举几个数据，大家心里就踏实了。首先，资本市场、股票市场是根本不存在泡沫的，我不知道媒体也好、有些经济学家也好，讲泡沫论是怎么出来的，过去十年我们经济总量翻了5倍，但是中国的股市2001年上证指数是2100点，现在是3000点，过去经济总量翻了5倍，我们的股市涨了不到 50%，现在的市盈率是18～20倍，哪来的泡沫，我不知道这些“泡沫论”如何解。作一个国际比较好了，在过去的10年当中，巴西涨了7倍，俄罗斯股市涨 6倍，比我们穷很多的印度涨了5倍，中国的股市涨了不到50%，哪来的泡沫？你作国际比较也不成立。
我们再做一个历史的比较，在亚洲“四小龙”、“五小虎”，当时你看日本的泡沫是破裂了，亚洲“四小龙”、“五小虎”泡沫也破裂了，他们是发生了泡沫的现象。但是在日本或者亚洲四小龙、五小虎，或者你看美国工业化高速时期、欧洲工业化高速时期，比如说经济增长维持在8～10，比如说日本，或者“四小龙”、 “五小虎”的时代，他们的股票市场估值，一般来讲在那个经济增长时期都维持在30～40倍。那么泡沫破裂的时候，市盈率都超过了100倍。
日本、台湾、韩国都是这种现象，包括到2010年纳斯达克泡沫破裂，市盈率也是远远超过了100倍，我们现在的市盈率才18～20倍，经济成长这么快，我们历史上股票市场历史非常短，也不过20年而已。过去的20年我们平均的市场市盈率是20～25倍之间，哪来的泡沫？我们很少见到长期市盈率维持在40 倍、50倍，作为一个市场，我讲的是市场，不是单支的股票。尤其是我们的蓝筹股，市盈率才有十几倍，经济成长这么快，这有什么泡沫可言呢？我们为什么要去附和别人，讲中国是一个泡沫呢？讲中国是一个比迪拜更大的泡沫呢？
第二，我们讲房地产是不是泡沫。也要讲清楚，这个事情要客观判断，去年的房价确实涨了很多，我过去几个月也一直讲。即使你今年不调控房价和房地产，今年的楼价也会平稳发展，不会涨到哪里去，要停下来消化一下。但是去年是一个很特殊的时期，在那之前我们一直对房地产市场进行宏观调控，但是从绝对价格来看，中国的房地产在国际上来比是否就是泡沫呢？这个也缺乏一个客观的分析。
我给大家举个例子，你们去看一下，去分析一下全球房地产价格。不要只看美国，不要只跟美国比，跟美国比，就说美国的一个诺贝尔经济学奖得主跑到中国转了一圈，看到上海的楼价怎么这么贵，跟美国的楼价一比，说中国是泡沫，那种活不需要经济学家，尤其不需要得诺贝尔奖的经济学家去说，老百姓都可以判断。你们到美国溜一圈回来以后，我的感觉也是这样的，只要你去过美国，你回来就不想在中国买楼，很明显的。比说上海100万美金，680万人民币买一个100平米高端盘，在美国能买一个庄园，好几亩地，后面有游泳池，特漂亮的别墅，三层楼，在某些已经绝对可以。所以你把美国的楼价跟中国的楼价这么比较，那中国当然是泡沫了，因为美国人均国民生产总值是4万美金，中国的人均国民生产总值只有3800美金，美国人均国民生产总值是4万美金，差10倍。
但是大家想一下，为什么在全球头十名楼价最贵的城市，你们去看过没有，在全国最贵的十个城市里面，美国只有一个城市入围，就是纽约曼哈顿，第一名是一个非常小的城市的国家，第二名大家猜猜是谁？中国大陆没有任何一个城市进入全球城市楼价最贵的城市，我们中国只有香港是排在第七位。第二名是莫斯科，莫斯科平均楼价是每平米15万，最贵的那个城市是每平米55万。印度的孟买也进入了前十名，印度的孟买是排在香港稍微后一点的位置，大概是第七、第八，香港好像是第六。印度孟买平均楼价，每平米是5万左右人民币。大家知道印度人均国民生产总值比中国低很多，低1/3，印度是一个比中国穷很多的国家，印度孟买不过是他们的金融中心，大家知道上海的平均楼价也就是两三万，印度孟买是5万，为什么国际上没有人说俄罗斯、莫斯科是泡沫，没有人说印度是泡沫，就指着中国是泡沫。
楼价形成的原因在哪里？我们的媒体，我们的经济学家们要做这个分析，楼价不仅仅是一个简单的人均收入决定的价格，它是一个供求关系所决定的东西，如果地、房子是一个稀缺资源的话，它的价格就会非常高。土地在很多发展中国家，尤其是在中国这样的发展中国家是一个稀缺资源，所以我一直讲这种观点，如果讲短期的话，两会以后短期的宏观政策可能会比较少，中国的住房观点要改变，如果不让房价涨那么快，不能说居者有其屋，人人都是住房的所有者，不可能。有些人是买不起住房的，就不能让他买，他可以租用政府提供的廉租房。在温总理的报告当中提出了这个，要大力发展租赁市场，不是说居者有其屋，并不是说是屋的所有者，必须鼓励租，租有什么不好的，租也是住的地方啊。媒体就炒作房地产的泡沫，中国有80%的无家可归者吗？
在发达国家中租房子的心态也是正常的，不要说我们大学生一出来就想买楼，美国大学生出来根本没有想买楼的，研究生，比如说MBA出来，5年以后工作稳定了，大概每年有几万美金的收入，那时候才会去买楼，在那之前大家都是租房子住，那有什么不好呢？最近有人问我：“中国的房价是涨还是跌，短期来讲。”短期肯定是涨不起来了，如果我是投资者，其它有很多的投资渠道，在这种情况下，目前中国作为投资的选择来讲，买房子不合适。很简单，中国的租金回报率非常低，2%，一年的定期存款都2.25%，租金回报率2%，何必作为投资去买房呢？住就不一样了，住就不要算投资回报率了，住是有其它的一些功用、功效，对这个资产的估值就不一样。你说房贷利息是5%左右，租金回报率只有2%，想买房子和租房子住的人，租房子不是很划得来吗？为什么不能租呢？这就是美国年轻人的心态，他认为我将来会频繁地换工作，我不知道我会在这个岗位上工作很多年，这时候买楼不太高，因为它是一个流动性不太高的资产，所以在工作稳定之前不会想去买楼，所以在很多的发达国家租房子住是很正常的一种心态。
你说中国是一个文化的问题，所有人都想要拥有房子，才叫居者有其屋。还有我们的姑娘，比如说男朋友不给她买房，她就不嫁，这时候房价过高，你能只骂发展商吗，什么发展商囤地等等，那是一个文化问题，那你就要从文化舆论的角度去解决，何必要根人家简单地进行“泡沫论”的附和呢？比如说中国的房价为什么跟收入相比，觉得这么贵？很简单，我说你们媒体或者一些经济学家不了解国内情况的人说中国房地产是泡沫，你们去看看莫斯科、看看孟买，你们去看看亚洲其它的房价普遍比较贵。
我们讲这个供求关系，中国虽然土地面积比美国大，但是中国的可耕地面积只占国土面积40%，美国基本上全部是可耕地，美国的国土极其肥沃，基本上都是可耕地。同时，中国的人口是美国的4倍，美国只有3亿人口，我们有13亿人口，4倍多。所以，人均可耕地，中国在世界上少得可怜，排名倒数第二，只比日本稍微好一点。但是，没有人去讲这个事情，就是如何在中国城市化进程过程当中去更加有效、更加珍惜我们不断流失的可耕地。
为什么呢？因为你要从发展的角度来讲，这个问题更要命了，美国已经是一个发展的国家，已经是城市化进程完成的国家，中国的城市化过程才进展了45%，中国每年还要不断地新增人口，每年大概是1000多万，我们城市化率每年提高1.5%左右，每年中国新增城镇人口是2000万，相当于中国每年都要造一座像上海这样的城市来吸收新增人口。城市化的进程就是一个可耕地流失的过程，因为城市都是建在可耕地上。历史上中国可耕地的聚集地就是东南沿海，东南沿海也正好是人口最密集的地方，都是中国土地最肥沃的地方，这是人的本性所决定的，人是不会去那种草都长不出来的地方居住的，连草都不能生存人如何生存呢？想想这个就很简单了。
所以可耕地还要继续流失，本来就这么稀缺，听我这么讲之后，你觉得中国的土地价格会下降吗？长期会有一个下降的趋势吗？如果中国的土地价格降不下来，楼价怎么降下来呢？除非就不发展了，不搞城市化了，中国的发展就停滞下来，那土地价格就会平稳，不会再上升。这是一个客观的状态，所以说房子和土地在中国来讲，相对其它的国家来讲是非常稀缺的资源，这种资源怎么可能人人都所有呢？人人居者有其屋，市场就会询个价，不想询价的话就要搞计划经济了，就不能搞市场经济了。所以说这个事情要很综合地、客观地去分析，不能简单地讲中国就是一个大泡沫。如果国际上这么多人讲中国是大泡沫，我们媒体按道理应该是有审视的目光、有怀疑的目光，他们为什么不去讲莫斯科和孟买是大泡沫，为什么单单说中国是大泡沫，凭什么？
我刚才把这些大趋势讲了，就是中国经济成长的一个动力来自哪里，说未来的投资机会等等，这个趋势是没有改变的，中国的城市化进程、中国结构转型、结构调整，结构转型和结构调整应该是今年经济增长的主轴，结果还是城市化，城市化进程不要进行下去。
从这个角度来讲，你说我们的资本市场会不好吗？会长期不好吗？为什么我长期以来都是中国的一个大好友呢？短期觉得，我会变得谨慎，就像去年年底到现在，我觉这个市场要出现很多很多的宏观不确定性，我的一个主轴就是今年我们面临的问题，就是微观层面会非常好，企业盈利的成长、定单的增加，现在沿海地区又缺工人了，很多企业找不到工人，美国的情况也是这样。美国最近不但第四季度的劳动生产率是6.7%，美国历史上劳动生产率也就1～2%，最近非常快，这表明企业盈利成长非常快，那么它经济成长率，第四季度也做到了5.7%，所以从企业定单、企业开工的角度来讲，基本层面是不断地好转，为什么市场涨不上去了呢？因为宏观上不确定性太多了，政府要退市，宏观要紧缩，要有流动性管理。
我们到目前为止已经加了两次息了，去年非常充足的流动性环境今年会不会维持下去，今年中国的通胀会有多少，很多人担心今年的通胀会不会突破5%，会不会出现2007年出现的8%，如果是这样的话，负利率很多人又开始担心了，媒体一炒作，在负利率的情况下本来就有资产泡沫的担心，如果负利率的话，紧缩不是更快了吗？这就是政策的不确定性。国际上也有很多，国际上宏观的不确定性取决于投资者和市场的基本判断，就是金融风暴这个东西有没有从根本上得到解决，这个市场的分歧也是非常大的。就像我们刚刚的几位行长在开场白的时候讲到的，我们去年搞讲坛，大家是在讲大萧条，如何抱团取暖。去年的状态和今年的状态是冰火两重天，现在我们谈有没有过热，资产有没有泡沫，去年是衰退、大萧条，很多人说这一年的时光怎么会发生这么多的本质变化呢？很多人就觉得心里不踏实，这个问题到底有没有根本的解决，现在经常出现的危机，比如说迪拜的危机也好、希腊的主权债务危机也好，欧盟区存在的一些结构性的问题也好，昨天晚上的冰岛全民公决，冰岛会不会因此国家破产。
在全球范围内又会形成什么样的危机，不时有这些事情，就让人反思这个金融风暴会不会重来，有没有得到根本性的解决。从经济学家的角度来讲，海啸的状态已经过去了，你说金融风暴有没有从根本上得到解决，应该来讲，没有从根本上得到解决。原因很简单，什么引起了这场金融海啸？就一个字，债。债太高，美国、欧洲发达经济体系的个人和企业债太大，所以说这是一个私人债务的问题，私人债务引发危机以后造成躯干氧化，引发了这次金融海啸，后来各国政府是怎么解决这个问题的呢？财政、货币双重刺激，这个过程就不断地减息，政府不断地印钞，政府不断地购买这些私人的债，实际上就是把私人的债变成了国家的债。所以说现在私人的债，像美国的金融体系也好，美国的个人储蓄率以前是负的，现在回到了8%左右，美国的个人债务好像是缓解了，企业也是一样，很多投资银行或者对冲基金以前是40多倍的杠杆，现在降到了12、 13倍，躯干氧化。各国政府因此债务累累，财政刺激极其庞大，实际上解决危机的过程是把私人的债变成了国家的债，对危机的解决来讲，一般都是采取这个过程，因为个人如果债务太高有可能就不还债，借债不还的现象很多，国家的信心要大一点，国家不还债的可能性不高，最终就是不断地通过印赤字、印新钞，发新债还老债，就是把这个问题延缓。
现在的问题是希腊主权债务危机提醒大家，国家的债也许是不安全的，国家也许有赖帐不还的情况。冰岛昨天的情况就是这样，国家的债也有可能不还，市场就要求减债，国家的债也得反映足够的风险，投资者才会继续持有，否则就不会持有。本来各国政府想等经济复苏以后再来解决债务问题，因为经济复苏以后税收增加，政府对经济的支出可以减少，那时候自然而然就把债务问题解决了。现在由于希腊和欧洲主权债务危机，市场的感觉这个债务太高，不能拖到以后解决，现在就得给我解决。在这种情况下，它会对经济带来一个很大的代价，就是各国政府，比如说欧盟、希腊，以后美国、日本也可能出现这种情况，就是市场逼他们现在就开始减债，结果就是你要削减支出、增加税收，削减支出、增加税收就是更低的经济增长率。所以全球目前的这种经济复苏的速度，在今年来讲可能会很高，但是明年、后年就不一定了，未来几年全球经济成长的速度可能会非常低迷。
你现在可能只担心希腊的主权债务危机，那么希腊的财政赤字占GDP比重是15%，整体的债务规模占GDP债务规模是120%，是挺高的。现在市场只选择关注希腊，用我们的行话来讲，最近非常流行的一句话就是“希腊被关注了”，但是很多其它地方还没被关注到，像日本，日本的政府债务被希腊严重多了。日本的国债占GDP比重是百分之两百多，它那个赤字占GDP的比重也是百分之十几，美国的国债占GDP比重也是百分之十几，整体比重占GDP百分之七八十。欧盟很多国家，西班牙、葡萄牙、爱尔兰、意大利都有这种债太高的情况。现在市场只关注希腊，如果这个事情扩散，由于什么事情扩散，引发市场对美国、对欧盟整体里讲，债务关注，逼他们减债，你说这种经济增长的速度能维持吗？这就是宏观的不确定性，就是我们未来要面对的问题。
我最近在财经上发表的一篇文章，3月初我讲的一个观点，就是说“通胀不足虑，退市要谨慎”，通胀是非常不足虑的事情，我觉得今年温总理的目标3%左右，达到这个目标问题不大。有很多人在进入今年以前做了一个预期，觉得在头三个月会超过3%，一月份的通胀只有百分之一点几，二月份的通胀也是低于市场预期，全世界的情况也是这样。全世界进入新的一年，虎年以后通胀基本上都是低于预期的，美国的情况也是这样，全世界很多国家，主要的经济体系今年不是把抗通胀作为主要任务，今年把抗通缩作为主要的经济任务。
这个是很特别的一种现象，所以我不觉得比如说某个月，三月份也好、四月份也好，我们的通胀超过了2%，超过了3%我们就要马上加息，不一定的。暂时性的负利率在一个通缩环境，或者整个通缩威胁没有消除的情况下是可以容忍的。美国一直容忍负利率，但是他的通胀低于预期，也有1～2%左右，按照最近的数据来看。只要这个事情是暂时的，但是长远的前景不明朗，而且对通胀的基本判断，你看现在全球面临的仍然是一个大范围的产能过剩问题，大范围的产能过剩就很难形成通胀的威胁。所以在这种情况下，你何必要把抗通胀定成一个头等大事呢？
所以为什么我刚才讲，两会以后的宏观不确定性比两会以前要小，从中央经济工作会议十二月，到前一段时间，大家对通胀的焦虑都是被媒体逼出来的，也是炒作的，或者我们一些政策的陈述不明晰。因为通胀实际上不可怕，我们的经济如果能保持在九、十的成长，有4～5%的通胀是很正常的。对企业来讲，如果经济成长 8～10%，通胀是3～5%其实更好，很多企业更有定价能力，如果是8～10%的成长，通胀只有1～2%，表明大部分企业还没有定价能力，盈利能力还是很弱，这样对股市来讲，对经济效益来讲、经济成长的质量来讲也许并不好。我觉得4～5%的通胀，全球各国政府都要在财政上逐渐退出和紧缩，经济成长的基础还不牢靠，同时过剩产能还大范围存在的情况下，怎么会出现这种现象呢？很难说得通，所以通胀不足虑，退市要谨慎。
退市中央也认识到这个问题，两会上代表也认识到这个问题，甚至说财政上   要紧缩，货币政策要忠信，把政策要重新定。温总理讲了，还是要继续实行积极的财政政策和货币政策，对房地产的定调也是非常对，中央也在提倡要发展租赁市场，租房子没有什么羞辱的，租房子住很好。而且我觉得没有房子的人租比买更好，因为租金回报率这么低，房价涨了很多，租金没有涨，为什么要去买不租呢？这是很正常的道理。
但是长远抑制房价最关键的就是增加供给，这一点我觉得在温总理的报告中强调的，是跟历次房地产调控所不一样的，就是强调供给，强调经适房和廉租房，而且经适房和廉租房的定位也找到了，不是政府弄块地建房子，然后以低于市场价格卖给买不起房子的人，而是政府去建房子，作为政府的所有财产，廉价租给那些需要住房但是又买不起的人，不是搞价格的双轨制，如果搞双轨制，同一种地产，同一片地区有两个买卖价格，市场经济就搞乱了，我们三十年的改革不就是要解决一个市场定价的问题吗？
香港、新加坡解决贫苦老百姓，新加坡70%的人住在政府提供的廉租房里面，不是廉价房，不是政府把这个房子用低于市场的价格卖给老百姓。双轨制带来的一个必然就是腐败嘛，到时候这个票那个票又得出来了，不是这么解决问题。所以我们国家的政府，我们的官员和政策制定者是非常聪明的，他把这个事情看得非常透，只能这么解决。这个房子不可能低价地卖，卖了以后能不能在市场上扭转，不能扭转如何继承。是政府拥有，暂时租给老百姓住，收非常低的租金，保证人人有住房住，不是说人人有住房的所有权。这个定位就把解决房地产问题做好了，两会的定位是非常准的。
宏观的不确定性实际上在两会以后，从国内的角度来讲实际上是少了很多，实际上忧喜参半，我刚才讲的主权债务危机这些问题，希腊的这个问题是一个不确定性，是一个风险。那么我们的投资人，什么叫投资呢？就是把风险看清楚，然后去决定要不要冒这个风险，如果你冒了这个风险，那么所担心的问题没有出现，你就获得了回报，投资是这么一个过程。
希腊危机一直在演绎当中，进程一直在不断发展中，但是国际上的股市没有怎么跌。欧洲出现这么大的问题，英国的指数创出了一年的新高。由于欧洲出现的问题，欧元面临的问题，美金涨了很多，美金兑欧元、美金兑英镑，美金升值非常厉害。但是在美金升值的过程当中，大家注意到没有？油价不但没有跌，而且企稳在80 美元以上，黄金涨跌也很厉害。美金虽然在反弹，按道理，按照去年资本市场的基本逻辑，美金反弹，商品价格应该下跌，黄金价格应该下跌，为什么美金反弹，希腊危机，全球危机不断的情况下，这种高风险的资产反而涨得更好呢？
两个原因：一是全球的经济确实很强，至少暂时来讲是这样的。如果现在很强，未来不行也不可以，商品价格也是短期的炒作，可能波动也会很大。但是历年很重要的是从希腊危机得出的结论，将来出现的一个危机是一个慢性病，就是政府解决危机是有时间的，会比私人解决债务危机，市场愿意给他更多的时间。但是他不会一下子这个月、这个季就还钱，比如欧盟救救希腊、欧盟的债务增加，慢慢就要退市、减少债务，长期对欧盟的经济增长会造成很负面的影响，欧盟的经济增长被影响的话，直接的结果就是全球的利息可能会长期处在非常低的位置。就是全球的加息周期可能因希腊危机而推迟，市场是这么看的。所以市场把这个事情作为一个对资产价格来讲是一个正面的事情。
所以今年的复杂程度，很多东西的不确定性取决于你以什么角度去看，取决于你以什么态度去面对这个风险，比如说前段时间希腊危机爆发，商品资源也跌了很多，然后油价也跌到了70以下，香港股市、中国的股市跌破3000点，但是有很多投资者觉得希腊危机不会像去年演变成海啸，不会像急性病，会演变成慢性病，就是加息加不了了，流动性还得继续维持，这么多钱，利息这么低，上哪儿去呢？美金反弹，很难继续炒商品资源，新兴市场的成长不会受希腊的影响。
总共的债务是多少？如果这个事情变得可控，比如说欧盟愿意去救，这就不会演变成全球的危机，因为总共的债务就1000多亿美金。大家知道雷曼兄弟一家银行的债务是6000亿美金，所以希腊本身这个危机很小，但是希腊这个事情对全球资本市场，对全球的影响却在于首先欧盟会不会救，如果欧盟救了以后，要不要将来也同样救西班牙、葡萄牙、意大利、爱尔兰，这就演变成一种慢性病，不会成为一种危机，市场就会非常波动。但是很难出现这种单边上升，比如说又出来一个爱尔兰的事件，或者某一个地方又出来另外一个事件了，就是今年有很多突发性的事件。可能涨一个星期，每天涨二三十点，有一天就跌个一百点，又慢慢爬升，慢慢震荡。今年的资本市场就是在这两者之间进行徘徊，就是这种宏观的不确定性、宏观的风险，政策上的一些风险。
还有微观层面，从企业来看，我们的银行从盈利的角度来看是绝对没有问题，市盈率和估值都很低，去年的4万亿有一大部分变成了坏账，10%变成坏账，我们现在银行的坏账率是1.5%左右，如果去年贷款9.6万亿，假如说10%变成坏账，我觉得这是非常不可能的现象，很难出现的，除非中国经济出现非常严重的问题。即使出现这种状况，我们银行体系也就从1.5%升到3%左右，还是非常安全的，这种坏账率是非常低的。
你看中国银行[4.15 -0.72%]的拨备公布的，我们的坏账拨备已经达到了150%，为什么涨不上去呢？就担心流动性、担心紧缩，担心这个担心那个，担心我们银行要在市场上集资，充实资本金，就有很多这类的宏观上的分析，微观层面上的分析很多问题都不大，大家只要非常客观、公正、冷静、理智来看待就可以了。
我觉得今年的市场就是介于宏观和微观因素之间的摇摆会不断地继续下去，一直继续到下半年，短期市场就区域一个区间盘整，跌不到哪里，涨不到哪里。总的一句话，用我刚开始讲的一句话，今年的宏观比去年数据上来看要好很多，但是今年赚钱要非常非常难，要做足很多的功课，要把很多事情在家里用一个周末疏理清楚，你才知道今年怎么投资，投哪些行业、哪些板块。
根据龚方雄论坛发言整理
龚方雄：摩根大通亚太区董事总经理
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		<title>任志强：房子就像钻石和戒指 低收入者不应该拥有</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 02:22:50 +0000</pubDate>
		<dc:creator>任志强</dc:creator>
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		<description><![CDATA[很多刚刚毕业的大学生，既没有买卖股票，也没有做其他投资收益，更不是创业者，我当然认为他们就不该买房。美国那么发达，30岁以下的人买房子的都很少很少。为什么会有银行的按揭贷款？它就是把后来的高峰收入期和今天的低峰收入期拉平，如果你不具备这种条件，为什么非要买房呢？你租房子就不行吗？这是观念的一个错误，认为买房子是解决居住问题。买房子其实不是解决居住问题，房子是一种财富，就像钻石戒指一样。如果仅仅为了解决居住问题，你可以租房子。因为变成商品房，变成财产的时候它会升值，这是一种财富概念。
如果认为低收入就应该拥有巨大的房产财富，那肯定是错误的，你为什么该买呢？你不该拥有，你买得起钻石吗？你可能买不起，那你为什么就能买得起房子呢？没有听说让钻石降价的吧，那你为什么非要让房子降价呢？你买不起，有人买得起，为什么非要把别人的权利让给你呢？我觉得这是拥有财富的概念性错误造成的结果，不要以为这是一个居住权利问题。
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		<title>黄文仔：为开发商囤地喊冤</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 01:32:51 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
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		<description><![CDATA[全国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔在3月10日的政协小组讨论会后接受媒体采访发言：
开发商囤地的说法我认为是不对的，所谓的囤地其实有各种各样的客观原因。现在的情况是政府部门的办事效率极低，而且有时候对土地的规划极为不合理，因此会出现一些规划调整的情况。这些调整都是合理的。但这件事情要办下来，政府部门耗费的时间很长，快则七八个月，慢则要两年。所以说开发商囤地是不合理的，真正囤地的开发商我认为很少，政府如果想在打击囤地这个问题上做文章，我估计这篇文章是不会做好的。

黄文仔还连用两个凭什么诘问“地王“：“我就不明白了，国有企业在拍地的时候凭什么举牌？而且举一次就几千万、一个亿？我黄文仔举牌花的是我的钱，是我公司的钱，国有企业的举牌者花的是谁的钱啊，我们老百姓的钱！他凭什么？”
黄文仔：星河湾控股集团董事长
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		<title>谢逸枫:虎年拍出“广西第一地王”南宁楼市要出事了</title>
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		<comments>http://blog.guandian.cn/user/xieyifeng/2010031113489#comments</comments>
		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 01:29:43 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[“广西第一地王”]]></category>
		<category><![CDATA[南宁楼市]]></category>

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		<description><![CDATA[地价飙升正蔓延至二、三线城市，在2010年3月10日结束的广西南宁今年首场国有建设用地使用权拍卖会上，红日东升以总价约16亿元竞得南宁新地王，每亩单价超过起拍价逾３倍，折合楼面地价约每平方米11033元。3月10日下午,总价16亿，楼面单价近1.3万的广西南宁新地王今日诞生。引发了任志强、潘石屹等地产大佬的关注，并纷纷发表观点称，“危险”。
2010年3月10日上午，广西南宁市2010年第一期国有建设用地使用权拍卖会举行，红日东升以总价约16亿、单价129750元/平方米、楼面地价11033元/平方米一举拿下位于金浦路141-1号的GC2010-003地块，该价格也创下目前南宁土地出让史的最高起拍价金额。

该地块位于金浦路、紧邻民歌广场，要求在地块上建设成300米以上超高层建筑。能够成功竞得土地的开发商，将有可能把南宁市的“高度”拔高。地块总面积折合18.41亩，竞买起始价：1953万/亩。南宁目前最高的建筑是位于五象广场的地王大厦，58层高276米，该地块于2003年挂牌取得，单价339.99万元/亩。
笔者认为，南宁作为二线发展中城市，由于房价上涨幅度过快和本地经济发展缓慢及房地产市场处于混乱颠峰状态下，基本上靠外来投资购房者拉动市场需求，而本地需求严重缺乏，地方政府过度依赖土地财经，透支了房价上涨空间。在中央政策强烈调控下，南宁竟然出现一线城市的一样“地王”，比较的恐怖，不仅总价16亿，楼面单价近1.3万，也就是说销售价格必须要２万元／平方米以上。
目前南宁房价最高才12000元／平方米，市平均价格是6000元／平方米左右。如果这南宁“广西第一地王”到明年或后年上市销售，房价要卖到2万元／平方米以上，开发商才不会产生利润亏损或者是资金回收的压力，同时，避免因资金缺少被政府没收或转让或邀请其他开发商加入资金开发的风险。 如此高地价的地王，不仅南宁危险，开发商也非常的危险。如果今年中央再出新政策，未来南宁２年内的房地产市场必然受政策调控影响，开发商将面临着退地或者是因资金紧张出现被政府没收的危机，另外是可能导致产生烂尾楼的现象。所以，开发商非常的不理性，太疯狂了！纯粹是为拍地王而拿地，完成不考虑未来市场变化和中央政策及本地需求等购买力和市场供应情况。也许，开发商一时的冲动，有可能变成市场对开发商的惩罚。
开发商冒险拿下“广西第一地王”，有可能是地方政府给以房企的优惠政策比较多和付款方面及银行贷款等其他方面有特殊的照顾。另外是，南宁是二线城市，市场还有发展的潜力，同时，东盟贸易区已经成立和南宁近几年市政配套越来越完善及外来人口越来越多，南宁的外部环境比较良好，并且城市的功能辐射力越来越强，所以投资客的比例不断的上升。开发商就是对于南宁楼市预期非常的看好。
南宁地王的产生，首先是2009年南宁市场的持续火爆让开发商大获丰收，从南宁土地溢价居全国首位就看出资本对南宁土地市场的偏爱，因此对区域楼市发展前景的看好是他们决策的重要判断。其次，本宗土地的确算是南宁的“绝版地段”，稀缺性显而易见，地块很容易做出品牌，实现高价格。
再次，中国—东盟博览会让南宁在国家的开发战略中举足轻重。此外，今天拍卖的地块位置独一无二。最后，如果仍旧持续宽松的货币政策，开发商疯 狂拿地的行为仍将继续。目前整个房地产土地市场依然处于狂热高峰期，宽松的货币政策和市场的持续火爆销售让大量的开发商手握重金，这是开发商们参与这场资本盛宴的前提。
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		<title>谢逸枫:2月70大中城市 房价上涨10.7%</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 01:28:54 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
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		<description><![CDATA[房价继续上涨打了谁的嘴巴
2009 年12月起到今年3月两会，中央和地方政府连续出台楼市政策调控，遏制房价上涨和投资投机炒房及打击地王，另外是在银行贷款和土地及税收等金融政策上，采取“组合拳”方式进行严格调控。同时，支持普通购房需求和增加保障房供应及保持楼市稳定和防止大起大落。但是，房价依然保持着上涨的趋势。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
中国房价正在不断刷新纪录。根据国家发改委、国家统计局昨日发布的数据，2010年12月全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1 个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。这是中国房价连续第七个月出现同比上涨，环比上涨也已经持续十个月，涨幅双双创下去年的年度新高。

笔者根据市场和政策分析，对房价高企的起源，众说纷纭。在代表委员们的意见中主要集中于几点：一、城市化进程迅速，刚性需求庞大，但土地资源有限；二、投机者众，推波助澜；三、保障性住房建设上政府失职；四、开发商谋取暴利，囤地捂盘等手段；五、地方政府垄断，地价高企，源头上制造了高房价。而这，又与目前施行的土地市场招拍挂制度息息相关。二月房价继续保持着上涨趋势主要受到四个方面的影响。首先，通货预期和通货膨胀预期的炒作影响。针对中国央行采取的一些控制通货膨胀的政策手段，基本上效果不大。虽然，措施是针对通货膨胀的，对流动性过剩的资金进行控制。随着CPI和PPI占CPI上涨速度比较快，由于通胀预期越来越强烈。而有钱的富人手中的票子很多和部分投资客担心股市或者投资其他产品受到损失，所以把资金投入到房地产上，避免经济损失。例如购买房子，因为房子作为不动产具有抗金融风暴和抗通货膨胀及减少投资客资金被套的风险，另外是房产具有保值和增值及居住是多功能产品。
例如，2010年3月5日两会期间，温家宝总理的政府工作报告中，第一次提到“通货预期”，也就是说2010年中国的宏观经济政策有三件事情，第一要保持一个平稳而较快的发展速度，第二是转变产业的结构，第三就是要处理好“通货预期”的关系。其次，财经和货币政策“双宽松”。2010 年3月5日，国务院总理温家宝在全国人大十一届三次会议上作政府工作报告。从备受关注的宏观经济和政策来看，报告基本符合此前市场预期，重申保持积极财政政策和适度宽松货币政策的稳定性和连续性，并重申了在世界经济和金融市场面临不确定性时保持经济稳定和较快增长的重要性，强调了推动经济结构调整和管理通胀预期的必要性。2月份我国CPI同比涨幅将在2.2%-2.5%左右，环比上涨幅度将在0.8%-1%，全年物价上涨是否能控制在3%以内关键看经济增长情况以及货币投放情况。2009年“天量信贷”的期末考试结果揭晓，9.59万亿元,。2009年1月15日，央行发布《2009年12月金融统计数据报告》（下称“报告”）。报告显示，2009年全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。
2010年政府工作报告将全年新增贷款目标定为7.5万亿元。2010年拟安排的财政赤字10500亿元，较去年增加1000亿元，而新增信贷目标较去年实际实现的近9.6万亿增加额减少了近2.1万亿元。政府工作报告还指出，各级政府投资都要严格控制新开工项目，资金安排主要用于项目续建和收尾。
2010年1月，央行统计，金融机构人民币各项贷款增加1.39万亿元，虽较去年同期的1.62万亿元少增2243亿元，但仍然处于同期高位。2月份新增人民币贷款将减少至6000亿元，CPI同比增长2.1%。同时，中信证券也发表了相同的观点，预计2月份新增人民币贷款约6000亿元，CPI同比增长 2.2%左右。
有人认为,今年2月新增信贷接近7000亿元。如此而言，相比1月份的1.39万亿元，2月份的新增贷款可谓大幅减少。但是也有人认为，1月份的货币信贷过高增长难以持续，未来将逐步趋于正常化，信贷会更多地表现为均衡投放。
根据政府工作报告内容透露：2010年中国国内生产总值(GDP)增长率8%左右，重点放在改善增长的质量和经济结构调整；居民消费价格(CPI)涨幅约 3%；城镇登记失业率低于4.6%，城镇新增就业900万人以上；国际收支状况稳定改善。虽然，2月份信贷大幅收缩，与各家商业银行主动调整信贷投放速度也有直接关系。以房贷为例，除年初多数银行不得不将去年末积累下来的巨量房贷款子突击发放外，2月以来，各家银行新增房贷数量并不多，甚至还出现大幅萎缩现象。
2010年3月5日，中国银行表示，今年新增贷款占全行业新增贷款总额的10%左右，与历史水平保持一致。中国银行去年的新增人民币贷款规模可能位居银行榜首。该行去年1至9月份新增人民币贷款共计1.405万亿元，相当于同期中国各银行新增贷款总额9.35万亿元的15%。
但是，按银监会要求，今年商业银行须逐季均衡投放，防止月度、季度间的异常波动，提高金融支持经济发展的可持续性。多数银行对此表示，今年信贷投放的硬约束指标基本可以完成。按全年新增贷款7.5万亿元、并按3:3:2:2的季度投放比例计算，一季度新增贷款可能在2.25万亿元，但1月份贷款新增就达 1.39万亿元，实际上，余下的2、3月份已经没有多少额度可用。目前，部分银行在3月初即停止了办理贷款，原因是额度用光。
再次，加息预期的影响和炒作。2 月中国外贸增长强劲导致人民币升值预期趋强。2月份，中国进出口总值为1814.3亿美元，与去年同期相比劲增45.2%。与金融危机前的2008年2月份相比，增幅为9%，其中出口增长8.2%，进口增长9.8%。中国外贸大幅增长与国际经济环境回暖、外需逐步恢复以及去年同期基数较低等因素相关。尽管在春节期间大量企业停工，但2月份的进出口还是相当活跃。
当月，出口945.2亿美元，增长45.7%；进口869.1亿美元，增长44.7%。所以，中国出口的强劲增长或加快人民币重回升值通道的步伐。2月份出口增速高于市场预期，加剧了股市投资者对于中国央行加息的忧虑。目前中国通胀的加剧以及2月份出口的增长都将提高中国央行作出升息决定的可能性。
再其次，人民币升值的预期和人民币升值预期概念炒作。2010 年3月2日两会前，人民币升值预期渐起地产金融“咸鱼翻身”。但是，人民币汇率政策是中国为了应对全球金融危机而拿出的一揽子政策的一部分，这些政策迟早会被取消。在这股升值风潮下，虽然周二大盘冲高回落，但地产股依然顽强。收盘时，地产股中运盛实业、珠江实业、广宇集团、荣丰控股涨停。而一线地产股里，金地上涨近7%，招商地产与保利地产上涨4.5%左右，在人民币升值的呼声渐高的背景下，地产股终于又咸鱼翻身了。
人民币升值会对国内资产价格产生何种影响？股市的上涨有两种理由：一是业绩推动，二是流动性推动。近期香港已经有大量热钱进入，可以预期随着人民币的升值，这些钱中会有很多会以各种途径进入大陆市场。流动性的充裕将有望启动蓝筹行情。在房价方面，由于去年销售极好，开发商手里有大量现金，很难在短期内形成08年那种调整。而一旦国际热钱开始投资中国房产，将不排除国内投资人重新入市买房，毕竟京沪等中心城市的房价与纽约、东京、香港、新加坡等国际化大都市的房价相比仍有相当大的差距，只要有销售量，特别是高价位的销售量，房地产股票的业绩将有可能持续向好。
最后，由于政策滞后性，加之各方仍需观望，房价短期内不会下跌。“2010 年中国房市的走势，还是依赖于政策的走势”。虽然有关楼市的调控措施陆续出台，但高烧的房价并没有出现明显的退烧迹象。这从已公布的1月和2月份的70个大中城市房屋销售价格中就可以看出端倪。持续高烧的房价一直是社会各界关注的焦点，在两会上高房价再次成为众矢之的。接受记者采访的多位代表委员明确表示，部分城市的高房价已超出普通百姓的承受能力，如果楼市持续高烧，不排除会有新的调控政策出台，相信在一系列的调控政策作用下，高房价将面临回调压力。
另外，其他因素在助推房价持续飙升。现房价狂涨的很大原因是地方政府的土地财政政策，高价位的土地出让金是推高房价的主要原因之一。地价过高、税费过高、房产暴利是导致当前房价虚高的主要原因，建议国家采取控制地价、控制税费、控制利润的“三控措施”降低房价，把开发商利润控制在国际惯例通常不超过5%的合理范围。但是,政府工作报告实际上已经是房价调控的强烈信号，将会遏制房价过快上涨。对于一般非高档性的商品房来说，后期房价走势应该是稳中有升的态势。
在代表委员们对高房价提出强烈质疑的同时，国家调控政策的矛头也已经指向了高房价。这从去年底以来出台的一系列调控政策中就能看出，今年的政府工作报告中也再次强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。政府工作报告中再次明确将从多方面促进房地产市场健康发展。一方面中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，继续大规模实施保障性安居工程；另一方面，要继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。同时规范发展二手房市场并盘活租赁市场。
对于投机性购房行为，政府工作报告中也特别强调，抑制投机性购房，要加大差别化信贷、税收政策执行力度，完善商品房预售制度。与此同时，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。“中央现在已经给各个地方和城市下达了加快保障性住房建设的任务和解决房价过高、过快上涨的任务。”在近期举行的记者发布会上，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者提问时再次对“调控房价”做出保证。他表示，要对第二套房的消费用“经济办法”进行控制，同时要对土地供应和开发商“捂盘惜售”的现象加强管理。2010 年3月10日下午，国家统计局发布了《1-2月全国房地产市场运行情况》。报告显示，1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长 31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长 37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。
根据国家统计局发布统计数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，广州新建住宅销售价格上涨22.7%，涨幅在全国位居第三，海口、三亚分别位居一二位。这已是今年广州房价涨幅连续排第三位，尽管与去年相比排名有所回落，但在一线城市中，广州仍处于领涨地位。
自2009年9月以来，广州房价连续四个月领涨全国，新房价格9月份同比上升7.3%，10月份同比上涨12.1%；11月份同比涨14.7%；12月同比涨幅更高达19.9%。但到2009年底，受国际旅游岛概念影响，海南房价狂飙猛进，海口三亚涨幅排名从12月的第五跃分别跃居到一、二位置。剔除政策利好影响下的海南、三亚楼市，与上海、北京、深圳等一线城市相比，广州房价仍然领涨。
2月份广州房管局公布的数据显示，上月广州市十区一手住宅交易均价为11963元/平方米，同比上升49.3%，中心六区一手住宅均价更是达到 14378，逆市创下了历史新高。广东省省长黄华华在两会上也曾向媒体表示，广深房价上涨40％以上要抑制。从目前楼市现状看，虽然有个别楼盘降价10% 促销，但仍有不少开发商看涨房价.
一、房地产开发完成情况
1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%。1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%。
二、商品房销售情况
1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，增幅比去年全年回落3.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。三、房地产开发企业资金来源情况1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元，下降23.5%；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。
四、70个大中城市房屋销售价格指数2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.5%，其中普通住宅销售价格上涨14.2%，高档住宅销售价格上涨15.5%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨1.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格上涨3.4%。
分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨16.5%，环比上涨1.4%。
分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的6个城市是：海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%、温州21.3%、北京和金华16.9%，涨幅低于1%的城市只有唐山，为0.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚19.3%、海口17.0%、宜昌3.9%、蚌埠2.4%、赣州2.3%；价格持平的城市有9个；价格下降的城市有4个，降幅为0.3%-1.6%。
二手住宅销售价格同比上涨8.5%，涨幅比1月份扩大0.5个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比1月份缩小0.5个百分点。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚42.2%、海口41.7%、深圳24.7%、温州17.6%、杭州13.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。
与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅超过10%的城市只有三亚，为11.5%；价格持平的城市有12个；价格下降的城市有15个，其中降幅超过1%的城市只有西安，下降1.3%。
新建非住宅销售价格同比上涨5.4%，涨幅比1月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比1月份扩大0.2个百分点。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨8.5%，商业营业用房销售价格上涨3.1%，其他用房销售价格上涨4.8%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.3%，商业营业用房销售价格上涨0.4%，其他用房销售价格上涨 0.1%。
五、全国房地产开发景气指数
2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.47，比去年12月份提高1.83点，比去年同期提高10.61点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.83，比去年12月份提高1.41点，比去年同期提高9.95点；本年资金来源分类指数为119.67，比去年12月份提高8.90点，比去年同期提高27.06点；土地开发面积分类指数为88.39，比去年12月份回落7.3点，比去年同期回落3.87点；商品房空置面积分类指数为97.99，比去年12月份提高1.21点，比去年同期提高2.53点；房屋施工面积分类指数为109.30，比去年12月份提高6.79点，比去年同期提高14.44点。
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		<title>谢逸枫：4万亿被高房价“剥削”了</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 01:27:47 +0000</pubDate>
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		<category><![CDATA[4万亿]]></category>
		<category><![CDATA[楼市]]></category>

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		<description><![CDATA[2010 年3月两会前，国家统计局公布2009年70个大中城市房价上涨幅度，才1.5%，纯粹给天下十多亿中国人和全世界60多亿人开了一个天大的玩笑。这不是某人“信口开河”，这是具有象征国家权力和公正的政府机构-国家统计局。2010年3月两会期间，国家发改委更加“信口开河”，竟然荒唐称为：“4万亿投资没有一分钱投入到房地产”。有谁会相信，4万亿没投一分钱进房地产？除非国家发改委把4万亿所花的钱投入到什么具体地方给一个数据。但是，国家发改委主任张平却一口铁定的说：“4万亿元投资计划民生投资占44%，没有一分钱进入“两高一资”和产能过剩行业，也没有一分钱进入房地产行业。”
十一届全国人大三次会议2010年3月6日上午举行的记者会上，邀请了国家发展和改革委员会主任张平、财政部部长谢旭人、商务部部长陈德铭、中国人民银行行长周小川就加强和改善宏观调控问题回答中外记者提问。在回答４万亿投资的投向问题时，张平表示，４万亿投资计划的实施，不仅对中国提振市场信心发挥了重要作用，而且对世界经济的复苏也产生了重大影响。４万亿投资没有一分钱进入“两高一资”和产能过剩行业，也没有一分钱进入房地产投资领域。今年的投资安排，依然要按照中央确定的投资重点，加强经济社会发展的薄弱环节。

1.5%的数字，太不可思议了，太让人难以置信了，并非因为它与人们的观察和感觉差距太大，而是无法想象发布者的勇气，这样离谱的数字也敢堂而皇之地公告。其实，这也难怪有人不相信，同样都是扣着“国家”的帽子，却让民众不能相信。反观国家统计局公布的1.5%，当这个数据公布出来后就像是给每个人开了个玩笑一样，在普遍认知度里泼了一盆冷水。当人们都在普遍质疑这个官方数据时，全国政协委员、国家统计局原局长李德水说，统计局不会、不可能，也没有必要隐瞒情况，少报数字。
当这位委员信誓旦旦的发表言论后，另一个版本的解释又出来了。国家统计局局长马建堂说，现行的房地产价格统计制度和方法“确实有缺陷”：一是基础数据来源基本靠房地产企业填报，而房地产企业统计人员又经常变动；二是对因房屋种类、地区、地段、楼层、朝向、时点等因素而差异较大的样本进行综合平均统计而过度消除了价格变化，从而不能准确地反映真实情况和人们的感受。
这就是数据出现巨大偏差的理由？难道因为统计人员经常变动就应该数据出现偏差？难道明知道靠房地产企业填报不准还要靠房地产企业？那要国家统计局干什么？那干脆每年就让房地产企业报告就行了，撤掉国家统计局得了。我相信，房地产企业也没胆量也不好意思报出这样的数据来。4万亿没投一分到房地产，或许这句话是国家发改委在跟我们玩文字游戏。
诚然，我们百姓是没有4万亿是不是一分没进房地产的证据，但是作为国家统计局应该有能力也有责任掌握着没投一分钱的证据啊！既然如此，大家都不相信，那么想打消公众的疑虑，就有必要公布4万亿投资的账目清单。老百姓的钱有必要知道流向哪里。这个知情权、监督权还是有的，也是合理的。既然说了没投一分钱进入房地产，那么就把每一分钱的流向列出来不就完了吗？早在4万亿资金投资之初，社会各界就要求政府公开投资计划的详细目录，但是遭到了拒绝，这些钱到了哪里，老百姓谁也说不清楚。记得有个上海的律师要求发改委公布明细帐目却遭到了拒绝，现在又说没有一分钱流入房地产。
抛开这一切不说，我们再看看概念上的问题。中央政府门户网站发展改革委网站2009年03月09日，4万亿元投资用于各重点领域的情况是：廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设，投资约4000亿元。。。。。；似乎在发改委眼里廉租房等不属于房地产，退一万步讲，即使不算房地产，归到民生里边。其实这所谓的廉租房、棚户区改造大家心里也清楚是怎么回事。当然我不能否认所有，相当一部分只是点缀而已，到了地方，可就由不得上边了。不但价格不低，而且名不副实。不管是廉租房还是拆迁改造不都是由开发商来完成吗？他们做的不就是房地产吗？难道说他们做的是民生？这一点任志强也不承认，国家统计局的1.5%其实根本就不是合理不合理的问题，而是真实不真实。
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		<title>王炼利：别把表象当真相 房价高的原因不是因为地价高！</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 01:16:41 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[真相]]></category>
		<category><![CDATA[高房价]]></category>

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		<description><![CDATA[中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！
两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！

人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。
本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。
2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：“没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。”仲伟宁在电话中问： “王老师，你的心态怎么那么好？”我回答“我根本就没有指望过能播出！”
无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。
完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章——我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格“活”了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
（一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过 150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2，“协议出让土地价”是1542元/m2，“公开招标出让土地价”1363元/m2，“项目招标出让土地价”740元/m2，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m2，另外还有“公开招标”的特例，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、 161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这 23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？
为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）（二）人们所说的“地价高”到底是怎么回事？
关于“地价高”的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。
大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是“超低价”，然而土地一级市场的“超低价”并非是为市民“超低”的，土地一级市场的“超低价”的存在只是为了让房地产商中的“凤毛麟角”将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。
如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？（三）土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。
在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消 1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30% 的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
（四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的 “得地权利交易费”，这两项就是内地政府和政府官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到 298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。
在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“带征地面积”。所谓带征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而“带征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在带征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望政府的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费用”。
这也能称为市场？很难。
但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
（五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：“使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人”；《法国民法典》第631条规定：“使用权人不得出租或出让其权利于他人。”；《德国民法典》第１０８０条条文是：“用益权不得转让。”“用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。”用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。
为什么呢？因为“转让、出租、抵押”这些“处分权”才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使“转让、出租、抵押”权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。
然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现——我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权——因为房产和地产不能分割交易。
所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用“处分权”来“处分”使用权的制度，是让“使用权”为“处分权”服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者“处分”而造成的不可避免的、必然的恶果。
自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分——批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱——土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家“市场化”了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为“市场化”而“化”上去。
必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗——正是因为他们出让的土地本来就是中国“出借”给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等“处分权利”，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的“炒卖权”保障——所以香港的房价地价都很高呀！
这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人——全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。
作者：王炼利 著名评论家
 
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		<title>可能很快上调准备金率</title>
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		<pubDate>Thu, 11 Mar 2010 00:57:02 +0000</pubDate>
		<dc:creator>叶檀</dc:creator>
				<category><![CDATA[资本论 - 金融大视野]]></category>
		<category><![CDATA[上调]]></category>
		<category><![CDATA[准备金利率]]></category>

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		<description><![CDATA[此时不应加息，而有必要继续上调存款准备金率。此时加息，屈从于外部压力，对中国经济极为不利，等同于自杀。
外界加息预期浓厚，根据彭博社对29位经济学家的调查结果，预测中国通胀的加剧，2月份CPI预计按年上升2.5%，创下16个月以来的最大升幅；2月份出口增长，提高中国央行作出升息决定的可能性。

我们只能吞下去年极度宽松的货币政策的苦果。虽然政府在小心翼翼让泡沫变小，但这暂时还是个玩障眼法的魔术，只有等到中国经济转型成功——标志是中西部承接东部制造业，而东部高端制造业与服务业增长强劲。到那时，房地产才会被扫尽垃圾堆，而不是现在。连住建部部长姜伟新先生都在两会上明确表示，未来二十年房价上涨压力大；住建部副部长郭允冲则声称：“住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门。”不要奢望房价大幅下挫，今年只要房价不大幅上涨，就算维稳成功。
从货币压力上看，不到时间窗口。2010年回笼资金压力极大。统计显示，2010年央票到期资金为3.09万亿。据WIND数据显示，各月央票回购和到期数量，从1月份的5171亿元，到4月份仍然高达1312亿元。到5、6月份情况稍有缓解，为563亿元和196亿元。因此，加息最快也要到5月或者6 月。下一个时间窗口则在今年的11月和12月。
从先行指标一年期央票利率看，尚无加息征兆。3月9日央行以价格招标方式发行的一年期第十七期央行票据1000亿元，参考收益率1.9264%；正回购操作期限28天，交易量500亿元，中标利率1.18%。当日公开市场利率水平继续与前期保持一致。
大鳄们虎视眈眈盯着人民币升值与加息，人民币这条肥鱼的鱼塘外簇拥着几十只壮硕黑熊。今年1月初有消息称，继传索罗斯旗下的基金管理公司拟在香港开设办事处后，美国银行美林亚洲融资销售部门主管McNicholas表示，美林目前正协助超过12家以上规模高达数十亿美元的国际对冲基金在香港与新加坡设立或重建据点。他续称，随着欧美对金融机构的监管愈加严厉，加上新兴市场经济高速增长，预期还有为数甚多对冲基金计划在香港、新加坡设立办事处。
美国做空大师查诺斯仍然在寻找机会，他近日重弹中国房地产泡沫的老调。3月3日路透社报道，美国的卖空大师查诺斯(James Chanos)数周以来一直在告诉身边所有愿意聆听他意见的人，中国房地产市场存在巨大泡沫，而泡沫最终将破裂。时间是三到四年，查诺斯在纽约路透私募股权和对冲基金峰会上称：“中国房地产泡沫可能要三至四年的时间才会玩完。”此时加息或者人民币汇率大幅升值等于自杀。
似乎有些矛盾，国际资金等着人民币升值加息大赚一把，却又看空中国市场与资产泡沫。其实一点也不矛盾，当初在东南亚就是如此，先借钱给这些国家做多，而后大量撤出做空，一菜两吃，获取双重收益。他们做多收获的是以往中国经济发展的红利，而后做空是看准了中国经济的弱点。
更糟糕的是，国际套息资金卷土重来，声势更壮。一度美元成为全球主要低息借贷资金，美联储将利率仍旧维持在接近于零的低位，在特殊借贷政策开始逐步退出后，日元再次成为主力。在本月16日、17日日本央行召开的会议上，普遍预计日本为应对CPI下行，会维持量化宽松的货币政策。同时，日本政府提高了账户里用来干预外汇市场的资金上限，据报道日本政府将在2010/11财年提高外汇交易专用账户借款限额由5万亿日元至145万亿日元。有“日元先生”之称的日本前财长榊原英资在去年12月1日表示，日本央行推出的量化宽松政策，对经济的效益将极为有限，但此公退出决策层后，在经济与民生的压力下，政界对量化宽松政策难现反对之声。
日元像天文学中坍塌的黑洞，释放出无数货币，源源不断地吸附经济资源，却二十年无法重振。日本靠内需听起来像是笑话，实际上也是个笑话，他们几乎在每个村都修建了漂亮的基建设施，就像中国正在做的一样。
中国的进出口在发生深刻变化。3月10日中国海关公布数据显示，2月出口同比增长45.7%，进口同比增长44.7%；经季节调整后，出口同比增长 59.1%，进口增长74.7%，贸易顺差进一步缩小。外贸结构改变，显示内外需结构处于持续调整之中，今后出口企业日子不会太好过。
所有这些努力无法改变大局，如果今年保障房落实不到位，而房价节节上升，货币压力难以支撑，就是比加息更决绝的自杀方式。
今年上半年，同比CPI会持续上升，央行面临巨大的货币紧缩压力，在无法加息的情况下，提高存款准备金率是最佳选择，预计将很快到来。
注：两会在继续，各方谈自认的热点。提高会议效率，明确的议题、民 主的议程最关键。昨天热点，不可遗漏热闹的夺 笔战。
经济适用房成公务员幸福房。
新民晚报供武汉晚报稿：
据报道，2005年深圳推出3个经适房小区，分别是桃源村三期和安托山东西两区，共计约1万套住房。3个小区中，只有桃源村三期的发售对象是低收入家庭，安托山东西两区约7000户主要是给党政机关和事业单位员工的，而且环境和位置比桃源村好得多。
桃源村、益田村、深云村、侨香村……这些都是经适房。不过本应解决中低收入家庭的经适房，大部分都成了公务员的房产。
益田村是深圳规模较大的经适房小区。视野开阔，环境优美，各种高档轿车随处可见，小区里的业主几乎都有私家车。益田村居委会称，小区里有多少低收入家庭没有统计过，至少70%是公务员，还有一部分是买房住进来的。
小区里几家房屋中介公司生意很红火。益田村楼层高的房屋平均售价为每平方米4397元，产权限制期内不能申请取得房屋的全部产权，不能转让和出租。但业务员说，有不少房屋出租出售，业主都是本市的公务员或者事业单位的职工，买到经适房半年后，就把绿本换成红本，七八十万元的利润就到手了。

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		<title>韩令国：不降房价就是践踏民生</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 17:19:50 +0000</pubDate>
		<dc:creator>韩令国</dc:creator>
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		<description><![CDATA[不降房价就是践踏民生]]></description>
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		<title>孔锐：唱跌房价的“犀利哥”  你妈喊你回家洗澡</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 17:03:34 +0000</pubDate>
		<dc:creator>孔锐</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[唱跌房价的“犀利哥”，国家统计局现已发布了2010年2月全国70个大中城市房屋销售价格，从2月份数据中明确了房价同比上涨10.7%，因此，我们通过2月数据看全年，3月之后的房价还会“涨”字当头。所以，唱跌房价的“犀利哥”，你们完全没有必要在外“犀利”了，国家现在提倡的是低碳楼市，如果你们还要这样继续下去不讲卫生，这就是影响社会形象，破坏城市环保，为此，警察已经找到你的亲娘，你妈你妈喊你回家洗澡。
据国家统计局统计，今年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积20.97亿平方米，同比增长29.3%；房屋新开工面积1.49亿平方米，同比增长37.5%；房屋竣工面积6101万平方米，同比增长8.2%。其中，住宅竣工面积4789万平方米，增长5.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%。

据国家统计局统计，今年1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%。其中，商品住宅销售面积增长36.6%；办公楼销售面积增长84.6%；商业营业用房销售面积增长43.0%。1-2月，商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%，增幅比去年全年回落5.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长70.8%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长73.8%和63.3%。
据国家统计局统计，今年1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5%。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1%；利用外资53亿元；企业自筹资金3446亿元，增长50.6%；其他资金4482亿元，增长111.9%。在其他资金中，定金及预收款2446亿元，增长103.7%；个人按揭贷款1443亿元，增长168.1%。
据国家统计局统计，今年2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%。
笔者认为，从今年3月开始，国内房价还会出现连续上涨，主要原因可以归结为，首先是通胀压力助长房价攀升；第二是流动性的大量增加，必然使楼市价格大幅上涨，虽然目前没有出现通胀，但不等于以后没有，这样就会导致大家为应对通胀选择房地产；第三就是现在货币宽松政策不会改变，也就是政府的救市行动还在起作用，尽管国家目前已经出台了国11条，但两会之后这些对楼市不利的政策都会慢慢潜伏；第四就是商品房的积累和刚性需求得以释放，必将造成房价上涨的趋势。
所以，房地产一旦具备了投资增长的可持续性，就会导致中国经济的强劲增长，在中国，要想提高人们的收入水平和加快城市化建设，也只有房地产才能发挥积极的作用并成为拉动经济的新增长点。如果你想问今年到底该不该买房？笔者现在就告诉你：“今年是购房的必修课，房子一直都是在利滚利”。
笔者也在此祝福没有住房的所有朋友，祝愿您们在2010年都能剪下纸房子，住进真房子，合唱社会主义好，高喊开发商万岁！
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		<title>让张力与扶伟聪打赌：房价涨10%还是跌10%？</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 15:47:31 +0000</pubDate>
		<dc:creator>彭澎</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[打赌房价，张力，涨10%跌10%]]></category>

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		<description><![CDATA[财经周评（10-16）
两会期间，两位广东的地产商各说各话，各唱各调，罕见地出现了不统一的看法。作为开发商，富力地产总裁张力说今年广州房价会降10%；作为地产中介，合富辉煌董事长扶伟聪预计今年广州房价涨10%。
虽然，两者并不是很绝对，但可能都具有一定的娱乐精神。张力说广州中心城区房价将跌破万元以下，扶伟聪则说房价如果上涨10%仍属于正常。以前地产商谈到房价，几乎都是一口同声地看涨。如前年王石提出拐点论，被其他地产商骂了狗血淋头。而张力“响应”政府号召说房价会跌，其他地产商当然不高兴啦！

但说真的，连总理和住建部长对房价的判断也不一样，我等又怎么看得准房价呢？因而，张力与扶伟聪各执一词也不算奇谈怪论，炒作一番。对于普通购房者就有点挠头，到底听谁的呢？
仔细分析，一位是名列前茅的开发商，一位是著名的中介。对于开发商来说，房价涨是利多，干吗要看低房价呢？对于中介来说，主要看法成交量，有成交量就有业务，否则价高量跌，中介也没有饭吃；当然量价齐升对中介是最好的。所以很少有中介的老板和分析师看跌房价。
对于作为开发商的张力来说，则有点难能可贵了。是不是张力也得了王石的真经，为了房地产持续发展，不期望暴利，但求恒久赚钱。这倒是符合张力想把富力打造为百年老店的想法。百年之计，暴涨暴跌者不是好事。
如此这般，想来想去，还是学徐滇庆和牛刀的做法吧，让张力与扶伟聪打赌广州今年房价，看是涨10％，还是跌10％。毕竟深圳房价有人打过了，广州房价也打一把。我等都是雾里看花，涨跌众说纷纭，谁也说不准，谁也说不服谁。比如说，我就认为今年广州房价会跌10%左右，当然与张力不同，我认为是从二三季度开始出现市场拐点，下跌周期一年左右。但我还是不敢象徐、牛一样打赌，于是我把这个赌局寄望于两位地产商。
相比徐、牛二位是书生意气，张、扶二位不管是开发商还是中介商，都是有钱的地产商，因此，两人打赌不会伤筋动骨，当然得看这么赌。而对于我等以及众多地产精英来说，谁都说不服谁，又都不够胆打赌，那就公推张、扶二位来赌吧。既为我等双方出口气，也为房地产行业增加一点娱乐气氛！
 
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		<title>任总买地是花钱买“丢人”</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 10:37:18 +0000</pubDate>
		<dc:creator>潘石屹</dc:creator>
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		<category><![CDATA[拿地]]></category>
		<category><![CDATA[潘石屹]]></category>

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		<description><![CDATA[老百姓抱怨说，房地产商把房子买的太贵了。房地产商抱怨说，政府把地买的太贵了。政府说，房价推高了地价。房地产商说，地价推高了房价……。现在进入死循环，走不出来了？
 刚在饭店大堂遇到华远孙总。我说，转告任总（任志强）15号别去抢地了，你们比不过别人疯狂，也比不过别人有钱，也比不过别人无经验。你们抢不过别人，无知者无畏。孙说，我们已经付了几亿元的保证金了。我说，你们这是花钱买丢人。

任志强：南宁的土地拍到八千六百五十万一亩.楼面地价己过万元.房价知多少?政府应报喜还是报忧?怪不得北京数地块要推迟拍卖!

任总：你本月十五号去抢“地王”吗？别去了，你抢不过人家。
目前，有经验的房地产商没有一个不对土地价格不吃惊的。包括 王石 、任志强、冯仑 、易小迪 ……我们都感到这样下去房地产要出事的。但无数勇敢的、不熟悉的、其他行业的资金都涌向土地市场，新的“地王”不断的出现。危险啊！
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		<title>中国大学生就业为何如此艰难？</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 10:23:29 +0000</pubDate>
		<dc:creator>全记录</dc:creator>
				<category><![CDATA[视觉 - 影像记录]]></category>
		<category><![CDATA[大学生]]></category>
		<category><![CDATA[就业]]></category>

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		<description><![CDATA[伴随着中国经济的复苏，雇主们正在竞相聘用低技术工人，但中国许多最好、最聪明的人才，即高校毕业生，却面临着长期失业的境遇。
1999年，政府开始大力扩张大学教育——曾经被视为通往锦绣前程的门票——以培养更多专业人士，满足全球化的需要。今年，630多万大学毕业生将迈入就业市场，比1999年增长了100万。但高技术、高薪工作的数量并没有跟上毕业生数量增长的步伐。


那么，可以采取哪些措施来纠正期望值和现实之间的偏差？这一问题将如何改变中国人对向上流动的态度？如果大学毕业生现在无法获得经济回报，下一代中国人将怎样看待教育的价值？《纽约时报》邀请了几位专家，针对上述问题展开讨论。
物质主义和社会动荡
如同卖淫、股票、私家车、选美和麦当劳一样，在1949年以后的30年间，由于集体化制度，“失业”现象几乎从中国人生活当中绝迹了。
邓小平实施的经济改革为无效的国有企业的坍塌铺平了道路，数百万工人失去了“铁饭碗”，后毛泽东时代的中国出现了第一波失业浪潮。
在中国，大学生失业是一个热门话题。大量年轻人只信奉物质主义和消费主义——这也是当代中国社会的整体写照。没有工作，极易引发社会动荡。
今天，中国官方公布的失业率大约为4.3%，但由于中国农村和城市地区有许多人处于就业不足的状态——他们或许有一份工作，但他们的技能并未得到充分利用，而且薪酬很低——这一数字显然大大低估了真实的失业水平。
如何解释这种情况呢？毫无疑问，全球经济危机导致失业，但中国被认为是第一个从衰退中复苏的经济体。
媒体广泛援引的另一种解释是，中国政府自上世纪90年代晚期实施的大学扩招政策。但即使在大学扩招之后，也仅有不到8% 的中国人接受过高等教育，而美国的这一比例则超过了四分之一。这表明，中国的高等教育依然有很大的增长空间，特别是如果中国要实现关于“中国世纪”的种种预期的话。
笔者认为，以下这3种解释或许有助于说明大学毕业生相对较高的失业现象。首先是地理方面的问题。来自小地方和农村地区的年轻人，在获得大学学位之后，很可能渴望去或者留在大城市。这种倾向导致北京和上海这些城市的就业市场人潮涌动，伤害了小城市和城镇的经济发展。
其二是全球化问题。据粗略估计，有四分之一的中国留学生已经返回中国。这些被戏称为“海龟”的归国人员具有极强的竞争力，可以很容易地把国内的大学毕业生推至就业市场的下层。
最后一个原因是，工业在中国经济中依旧占据主导地位，大约占GDP的49%。尽管服务业——这是最有可能吸纳毕业生的行业——大约占GDP的40%，但与低端服务型工作（比如销售）相比较，高技能、专业型工作还是太少了。
创造高端工作机会，提高年轻人在小城市居住的动机，显然是降低大学生失业率的有效途径。但这说起来容易做起来难。中国经济已不再是中央计划体制，正如我们在美国所见到的，仅仅依靠市场——即便实施了经济刺激计划——还未能让足够多的人重返工作岗位。
作者：范辛迪  加州大学洛杉矶分校（UCLA）社会科学副院长、地理学教授。
 
糟糕的教育体系
中国国家发展和改革委员会公布的资料显示，2007年的大学毕业生面临的就业机会较2006年下降了大约22%。
一些人估计，有3成工程专业的大学生在毕业后无法找到工作；大学生的平均薪酬正在接近农民工的工资水平。与此同时，广东省的工厂无法找到足够的工人。这是怎么回事？
那种认为中国的非熟练工人正日益枯竭的观点，是不符合事实的。新闻报道通常把关注焦点集中在了广东省，但这并不意味着整个中国都缺乏非熟练工人。农村地区在过去6年的发展意味着，之前无法在家门口找到工作的农民工，现在有了选择的余地：要么去广东打工，要么呆在家乡。许多人选择留下。广东省的“民工荒”充其量只是表明，这些工厂当初就不该设在那里。
但对大学毕业生来说，就业市场是一个问题——机会出现在了错误的地方。大学是学生接受教育的场所，但中国的大学还给予了年轻人一项向城市中心迁移的正式权利。
你不能对一位中国大学生说，“上大学花了这么多年，这么多钱，但你的就业前景在你老家的村庄里。”所以说，工作机会所在地与大学毕业生所在地，现在存在地理位置上的偏差。
其二是技能不匹配。当我跟中国的经理人和企业家交谈时，他们不停地抱怨很难找到既有合适的技术、能力，又有意向的雇员。中国极其缺乏恰当的人力资本，以至于《人才战争》这类书在中国非常畅销。
中国的教育体系在为中国经济培养拥有创新技能的工人方面，表现得非常糟糕。这一体系培养出的学生对既有事实了然于胸，但无法发现新的事实；只会寻求现有的解决方案，而想不出新的解决之道；只会奉命行事，而创造不出做事的新方式。换句话说，他们不能为其雇主解决问题。
中国大学的入学人数在1997年至2008年间增加了6倍，如果你用这个人数乘以这种技能不匹配现象，你就能意识到这一问题的严重性。虽然中国大学不乏英才，但这些大学“批量生产”了许许多多眼高手低的学生。这种组合对任何国家都没有好处，对于中国这样一个人均收入低下的国家，尤为如此。
作者：黄亚生 麻省理工学院（MIT）斯隆管理学院政治经济与国际管理学教授。
 
重新学习毛泽东思想？
子曰：“有教无类”。教育机会均等的价值深植于中国文化之中，这或许有助于解释为什么大多数中国父母，无论其社会背景如何，总是严格督促子女好好学习。
这也有助于解释为什么中国高考制度（这是中国最不腐败的体制之一）至少一部分设计初衷是为了向所有学生提供平等的机会。那些过了这道关的学生就能够上大学，无论其社会关系如何。
为了满足社会对更多教育机会的需求，过去10年来，中国政府以年均30%的增速扩充大学人学人数。虽然中国经济一直在蓬勃发展，但一个可预期的结果是，大量毕业生无法找到工作。我自己的学生——精英云集的清华大学的毕业生——也感受到了就业的压力，尽管这通常意味着降低期望值或改变计划，而不是应对失业问题。
过去，人文学科的毕业生在外企或北京上海的中国金融机构中找到一份高薪工作，并不是一件非常困难的事情。现在，许多毕业生正考虑在小城市或欠发达地区工作。其他人则继续读研，以推迟找工作的时机。还有一些学生正考虑从事所学专业之外的工作。
我的一位学生在一所重点中学找到了一份工作：语文教师。她说，“想凭这种工作赚大钱，是不可能的，但我的确非常高兴。”
越来越多的大学毕业生竞相报考公务员考试。无论他们私底下对政府有怎样的抱怨，他们越来越觉得，在当前的经济形势下，政府工作是他们的最佳选择。
鉴于就业市场的紧张局势，政府打算把大学入学人数的年均增速降至5%。但是，上大学这种需求是不会停止增长的，中国政府发现，要维持一个“和谐社会”越来越困难。
在我看来，要长期解决这个问题，唯有改变父母的期望。并非每个人都注定会成为一位成功的专业人士或政府官员，中国还需要仿照德国的教育体制，让一部分学生更早地接受职业培训。
但父母需要接受一种观点：用手工作跟用脑工作，具有同等的社会价值。在这个意义上，毛泽东的一些思想，或许需要在中国重新推行。
作者：丹尼尔·贝尔 清华大学政治哲学教授
 
就业前景一片光明？
近些年来，大学生的就业问题一直是中国面临的一项巨大挑战。中国普通高等院校的毕业生数量从2000年的950万，猛增至2006年的3780万。
基于人口普查数据的估算显示，在此期间，大学毕业生的城市失业率从2000年的6.3%，增长至2005年的11.9%，另一方面，文化程度较低群体的失业率呈现下降趋势。如果大学毕业生的期望值还没有开始适应新的现实，那才令人奇怪呢。
近些年来，许多大学毕业生对首份工作的薪酬非常失望。有些学生可能宁愿等待待遇更好的首份工作，因为第一份工作可能会对其未来的职业生涯产生显著影响。当然，一旦被雇佣，大学生的工资往往随着经验的累积而攀升。最终，等待的代价将迫使大学生接受现有的工作机会。
但是，现在有充足的就业机会吗？经济危机无疑减少了应届毕业生的就业机会，但有证据显示，中国经济已经开始复苏。
更广泛的趋势明确显示，中国经济能够吸纳更多的毕业生。首先，随着时间的推移，大学教育的经济回报率（大学毕业生与中学毕业生工资的百分比差异）已显著提升：1988年的工资差异不到12%，到了21世纪初期，这一比率已增长至40%左右，而且没有任何下降的迹象，最近几届毕业生获得的经济回报率最高。这种现象表明，对大学生需求的增长幅度持续超出了供应的增速。
总体而言，在中国的城市劳动力当中，受过大学教育的人数所占比重依然不足10%，另一方面，全球一体化进程和快速的技术变革意味着，高技术工人受重视的程度将越来越高。中国大学生有理由对未来感到乐观。
作者系牛津大学准教授，中国经济专家，曾合作执导了针对中国城市工人的数项调查工作，目前正负责一个由世界银行支持，研究全球金融危机对中国就业影响的项目。
作者：阿尔伯特·帕克  牛津大学准教授，中国经济专家
 
大学教育：需要与期盼
中国城市劳动力市场的格局，可谓泾渭分明，一面是拥有城镇户口的工人，另一面则是来自农村的农民工。总体来说，这两个群体在就业市场上的重叠部分并不算大，但重叠这一块一直在增长。
中国城市的总劳动人口大约在4.75亿至5亿之间。其中的60%到65%拥有城镇户口，其余则是农民工。大多数拥有城镇户口的人（四分之三以上）在更稳定、薪酬更高，又能受惠于中国社会保障体系的“正规”部门工作。农民工的工作更多地集中在了制造业、建造业和服务业等“非正规”行业。
对于农民工来说，在正规部门就业的一个巨大障碍，是他们低得多的受教育水平。最近进入城市的这批农民工基本上都是初中文化程度，也就是说，他们在学校总共呆了9年，这比城市工人的人均受教育年限足足少了5年。此外，农民工愿意接受城镇居民通常不大愿意做的工作。
据估计，2002年至2008年，城市就业人数的年均增速大约为4%（也就是说，每年新增1500万个城市工作），农民工就业人数的增速超过了城镇居民（分别为5.1%和3.3%）。实际上，在金融危机爆发前夕，中国许多地方的劳动力市场已经相当紧张。
2008年末，城市的总就业人数开始下降，这种态势一直延续到2009年上半年末，但有迹象显示，城市就业人数正在恢复增长。
刚刚走出校门的大学生面临的问题，既非经济，也非农民工。
高等教育的快速扩张和就业市场的严重不匹配，是大学生就业难的根本原因。2003年进行的一些调查已经彰显出这些问题。值得注意的是，女生、较低层次院校的毕业生，以及教育、文学和自然科学等专业的就业情况更差一些。地区差异，也是一个不容忽视的问题。
不过，总的来说，大学学位依然有较高的经济回报率，中国正在涌现的中产阶级将继续要求为其子女扩充受教育机会。
中国的教育体系需要更好地履行其本分，培养出被市场看重的人才。在需求方面，中国必须对包括金融体系在内的部门进行改革，以放宽能够创造就业机会的私营部门正面临的种种限制。然而，这些变革不会很快发生。
作者：罗兰·勃兰特 多伦多大学经济学教授
来源：纽约时报
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		<title>房价上涨的根源是制度问题</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 09:07:02 +0000</pubDate>
		<dc:creator>赵卓文</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[住建部的官员成为最近的明星。
部长说，未来20年房价上涨压力很大，全国媒体一遍惊呼。
领导再次语出惊人，政府调控房价的手段不多。争议声又起。

这两句话，怎么看都是“实话实说”。
未来20年，房价怎么可能不涨呢？假设中国经济持续维持8-10%的增长速度，通胀水平3-5%。居民收入水平维持8-10%的年增长。房价不涨就很没有道理了。20年前的物价是什么水平，房价是什么水平？20年后的物价是什么水平，房价是什么水平？大家想一想就明白了。
所以说，房价涨不涨，不是什么问题。问题是房价水平与经济增长水平和居民收入增长水平是否匹配。只有高度背离了这两个增长水平的房价不正常上涨，才是不合理的。
房价持续上涨，问题的关键在于制度本身。
政府调控房价的手段不多，这一说法本身有争议，但也有合理成份。
很多地方政府高度依赖“土地财政”和房地产税收。税赋过重，政府占“大头”，发展商占“中头”，炒楼者占“小头”。这种利益分配模式，已经存在很久。只是政府的收益一直“隐形”，发展商的暴利，一直被高度喧染而已。
目前已进入新的经济发展阶段和房地产发展阶段。
房地产业发展受制于土地资源的约束、金融资本的限制。政府政策的宏观调控。房地产业是带着紧箍的孙悟空，稍不听话，紧箍咒就被念起。
房价的问题，归根到底是制度问题。
倘现行的制度不加以改革和创新，那么“房价上涨”的压力不但不会减少，还会持续上升。
作为改革开放前沿阵地的广东，理应进行更多的试验和探索。制度改革不应是禁区，恰恰是突破口。
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		<title>2010年楼市的机会与风险</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/zhaozhuowen/2010031013443</link>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 09:06:13 +0000</pubDate>
		<dc:creator>赵卓文</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[3月5日（星期五）下午4：20从广州开车去珠海，出城花了一个小时，城际之间走了一个小时，入珠海后，到达九洲港旁边的庆华酒店，又走了一个小时，直到7：30才到。珠三角，城际之间的交通确实也太拥挤了。
3月6日上午，我给《南方都市报》珠三角城市的房地产编辑、记者和经营人员讲了一堂课，内容是《2010 年楼市的机会与风险》。

在讲课中，我特意做了一个民意调查，全场七、八十人中，认为2010年 楼价还会涨的有二十多人，大约占30%，认为楼价要跌的，约有七、八个，大概占10%，其余的认为不升不降的，大概占60%。
这是房地产记者、编辑们的一个意见。
在《2010年楼市的机会与风险》的演讲中，我着重说了如下几个要点：
1．广东房地产总体上仍然是健康发展，表现在供求关系基本平衡，空置率不高。主要挑战在于：部分中心城区楼价升幅过大，房地产产品结构不合理，投资、炒楼风气渐盛。政府供应普通住宅用地的能力不足等等。
2.政策调控是2010年楼市调控的主旋律，政策偏紧，调控力度加强，房地产业为楼价上涨过快“还债”。政策打压会贯穿2010年，楼市成交量今年将会有较大幅度萎缩。楼市有可能在5、6月份进入转折点。下半年，房地产开发商资金将全面趋紧，大家需密切关注楼市风险。
3．随着珠三角城市轻轨建设速度加快，广武高速铁路开通等重大基础设施的发展，广东及广州的房地产客户群将很大的改变。2010年广东房地产将迎来产品改变，客户改变和营销方式的改变。
42010年广东房地产最引人关注的产品仍然是豪宅。2010年，只有关注豪宅，才能找到楼市发展的脉络。
5. 2010年，广东房地产将进入楼市波动阶段。2010年，应该用股市的思维来思考楼市。
6.2010年，对广东房地产影响最大的政策，将是“三旧改造”政策。2009年省政府出台了“三旧”改造的文件，2010年，广州、佛山、东莞、深圳等全面展开了“三旧”改造。未来3-5年，“三旧”改造将深刻影响着广东楼市。
7．2010年，楼市的风险与机遇共存。把握机会，稳健发展。建议充分有把握的项目才做，下半年楼市机会更多，新的楼市发展阶段需要有新的思维。
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		<title>钻在大通铺下听“梁祝”</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 08:41:50 +0000</pubDate>
		<dc:creator>全记录</dc:creator>
				<category><![CDATA[光阴 - 生活 - 故事]]></category>
		<category><![CDATA[梁祝]]></category>

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		<description><![CDATA[曾经有人问我，你当知青时，感触最深的是什么？是精神生活的苦涩？
我说，不是，精神生活肯定苦涩，但是，要说感触最深，还是在那苦涩的岁月里，突然感触到的一丝甘甜，那一刻，你会怀着一颗虔诚的心，颤抖着、如痴如醉地品尝滴在你心头的每一滴甜汁……

1970年，我在河南南阳下乡当知青。从年初开始，就参加了当地组织的“引汉济黄”工程，在邓县九重挖河渠。也就是当民工。我在去年的专栏文章《小人物张树森》中曾经写过这段生活的一个片段。
所谓“引汉济黄”，就是从湖北丹江口水库引汉江水北上，首先流经南阳，再向北进入黄河。这是个地方版的“南水北调”。整个工程基本靠铁锹、镐头、挑担、架子车施工，劳动强度极大，工地的条件又非常艰苦，苦到无法描述，苦到连贫下中农都受不了。
干活累还在其次，那年的三月以后，青黄不接，后方供应断续，工地上十几万人吃饭成了大问题。和我一块在工地的知青，有七八个人，都是中学同学。那一阵，我们碰到一块就说吃，埋怨吃不饱，幻想着到那里去搞点吃的。每个人都把自己曾经吃过的最好的东西翻出来，挂在嘴上絮叨。那时候，有钱也买不来东西，小卖铺空空如也。因为吃不饱导致民工开小差的事件，层出不穷。整个工地议论纷纷。
领导看着心急，就想办法。未几，上面下来指示，说，“五一”在南阳市召开“引汉济黄会战学习毛着积极分子大会”，从政治思想的高度解决吃饭问题。要求在工地干活的民工，按照连、营层层选积极分子。每个连先选，选出来就参加营里组织的“讲用”，筛选后再集中参加团里的“讲用会”。团里“讲用”后选出来的，就定下算“积极分子”，可以去南阳市出席大会了。
当然，因为本人表现比较出色，被营里直接点名为“积极分子”，越级去营里“讲用”。大家都说，问题不大，营里肯定通过，去团里是肯定啦！
我知道，团里的“讲用”只是走过场，名单已经定下，心里真是高兴！因为开会就要脱产，又是在城里开，接连好几天，可以好好休息几天，最叫人高兴的，就是可以好好吃几顿像样的饭菜了。
那些天，我们几个同学在一起聊天，开口不用拐弯就直奔吃喝。和我同住一个工棚的，一个王同学，一个赵同学。王同学爱吃肥的，总希望我能吃上“粉蒸肉”、“红烧肉”之类；赵同学对鸡怀有浓厚兴趣，但也猜想会有鱼。我的愿望不高，管它什么菜，白菜豆腐也行，只要能吃两顿米饭。
朝思暮想的时机终于来到！当天晚上，营部组织“讲用”。一想到稳稳的拿到一张“饭票”，一整天我的眉毛鼻子都笑的乱动弹！
讲用会场地离我住的工棚不远，就在营部门前的空场搭起一座讲台。我是第一个上台讲。吃晚饭时，连里专门安排我吃“小灶”，指导员叫厨房给我下了碗面条，嘱咐，稠点，别捞不着啥，上去讲话没有底气。
吃完饭，离开会还有点时间。我就回宿舍。进屋一看，王同学和赵同学正在听收音机。
那时候，我们有一台“黄河”半导体收音机，经常用它收听“敌台”。工地设在穷乡僻壤之地，荒江野老，离城市很远，对“敌台”的干扰在这里完全没有作用。所以，收听效果很好。
只见王同学对我招手，说，哎……哎……听听。说着，他把收音机的音量调大。只听收音机里一个低沉的男声在预报节目，这里是福音之声广播电台，下面的节目，是小提琴协奏曲“梁山伯与祝英台”。
我一听，心猛一缩，愣住啦！“梁祝”……小提琴协奏曲……我早就听说过这个曲子，曾经在一本杂志上看到过演出剧照。但是，我还从未听过这支曲子。现在，千想万想的“梁祝”一下子掉在面前，我的心都缩成一团儿啦！紧紧的揪着，我太想听啦！
当时真的就没有想别的，听，绝对不能错过！
今天，我已经很难用笔墨形容当时的心情。这个曲子，对别人来说可能不太重要，对我，对我们几个来说，确实像在暗夜的行路中，突然看到远处有一盏闪烁的灯火。王同学和赵同学，与我一样，都是因为家庭出身不好才被下乡的。我们几个人聚在一起的时候，总是自惭自己的身世，叹息个人前途，总幻想着用近似自虐般的疯狂劳动换来一个“脱胎换骨”。在绝望中怀着希望，在歧视中希望理解，在枯旱中盼望甘霖……
当这机会来到时，我们的心里就会涌动一种不顾一切的冲动，盼望着享受这机会。
正当我沉醉在痴迷的喜悦中，工棚外面的大喇叭响了，哇哇地叫我的名字，叫我去会场。我一听，愣了一会儿。啊，还有这事呢，我怎么就忘了。
赵同学一脸玩世不恭的样子，笑眯眯问我，你去不去？
王同学有点尴尬，因为事情是他挑起来的，要是不说，也许就没有这回事了。
我想都不想，一口说，不管他，咱们只管听。
可是，话这么说，待会人家找来怎么办？我吃完饭离开时，告诉人家回宿舍了。喇叭喊不着我，肯定会有人来工棚找。情急之中，我说，咱们钻床底下吧。
当时我们住的是工棚，睡觉一张大通铺，所有的人挨着排，一个挨一个。这个通铺的下面，是用泥胚垒的三道通栏矮磴，磴上横铺着高梁箔。通铺下面，两道床磴之间可以藏身，就是有人来找我，进屋看不见人，也不会想到我在床底下钻着。
我们囚着身子钻到铺下。我和赵同学并排，王同学从另一头钻过来。民工睡的床铺下，什么东西都有，腌(月赞)着，还有一股气味。我们也顾不上了，趴着，头顶着头，收音机放在脸前。等到就位，我们三个相视一笑，哈哈，这个办法不错嘛！
这时候，收音机里已经开始介绍“梁祝”了，我们屏住气，静静的听着。外面，大喇叭又在叫我，是营长亲自喊话，有点急了。一会，有人一路喊着进屋，喊了两声没人应，还说，咦，怎么没有人？就走了。
乐曲开始了。竖琴当心一划，我的心就跟着颤……长笛……小提琴独奏……我们趴在地上，脸对着脸，看着收音机的指针，听着美妙的音乐。
外面，“讲用”开始了，喇叭里传来稀稀拉拉的掌声……
往下，我的耳朵里什么也没有了，只有音乐，只有“梁祝”……很难描述那音乐在我心中引起的波动，真像水中的层层涟漪，中心有一朵小小的浪花激起，然后那波纹便缓缓向四周轻轻散开，每一层波纹都是那样清澈，荡漾着无限的情意和哀伤。突然而起的狂风骤雨，电闪雷鸣，激烈的挣扎、反抗，无望的呼喊，就像河中险恶的漩涡，将那顺流而下的落红无情拉进河底……
我闭着眼睛，静静听着。倏尔睁眼，看见那两位也是闭目静听。那一刻，围绕我们的只有音乐，静静的音乐……清新着污浊的空气，拨动几颗颤抖的心……
等到“梁祝”的最后一个音符结束，我们仍然趴在那里，一动也不动，看着收音机，也不说话。就这样静静的待了一会儿，才从床底下钻出来。
出来后，王同学伸头向工棚外看了一眼，问我，你还去吗？
我看着他，没有说话……
若干年以后，有一次我和邵令方老师谈起“梁祝”。他说，前一阵老伴出差，家里就他一个人，一次下手术自己回家，没有先搞饭，而是打开唱机放“梁祝”。他告诉我，最喜欢“梁祝”，而且一定要听俞丽拿的，那会儿的心情，真安静，静的什么都不存在，整个世界只剩下音乐了。
他看着我，我在笑。他问我，你也喜欢“梁祝”？
我就把在“引汉济黄”工地那天晚上，我们三个知青钻在床底下听“梁祝”的故事讲给他听。
邵令方是我国著名的胸外科专家，他的经历、学识、岁数，都比我高出一大截。他听完我讲，久久看着我，不吭声。我想说点什么，他摆摆手，叫我不要说话，一面摘下眼镜，揉了揉眼睛。
咳……咳……这孩子……这孩子……
他不断这样重复着。
这篇回忆，是我在纪念莫扎特逝世二百五十周年时写的。现在把它拿出来，献给一切在痛苦、静谧、躁动、爱情中希望和等待的心灵。
人们啊，热爱音乐吧！
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		<title>宁高宁：“国进民退” 国企没有挡民企的路</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 08:18:04 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[政策与市 - 三人行]]></category>
		<category><![CDATA[国进民退]]></category>

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		<description><![CDATA[中国人目前对所有制的重视远远超过了对企业本身的重视，对所有制有所怪罪的都是在为自己企业没有做得太好找理由。
有人说在同样的经营环境之下，国企贷款容易，那是因为国企还款还得好，企业发展得比较好，因此银行就比较喜欢，中国人目前对所有制的重视远远超过了对企业本身的重视，对所有制有所怪罪的都是在为自己的企业没有做得太好找理由。实际不管民企还是国企，最重要的是这个企业是不是给社会带来了好的产品，在行业中有没有创新性的引领。

从所有制的角度来讲，现在大部分国企都上市了，纯国企的很少，而且好的民企也上市了，统计局的数字也不支持“国进民退”的说法，不能拿一个单一的一个例子就说“国进民退”了，以前国企做得不好的时候还骂呢。“举一个例子，广东卖那块地，一百六十几亿那块地，有三个与国企有关的企业和三个民企管理企业在竞争，最后是民企拿走了。这个媒体有没有在报道？不是我一个人在说，如果那天国企真的拿走了，那不得了了，社会就乱套了，炸锅了。
社会首先应该把国企当一个企业看。是不是给国家创造了财富，带来了税收，带动了GDP的成长，到目前为止国企是做到了。再就是应该把国企当一个民族企业来看待，一个国家是要由企业来代表的，国企做到最后肯定是一个民族企业，现在国有资本的预算和财政都连在一起了，赚了钱是大家的。
垄断有几种，政策性的、技术性的和竞争性的垄断，微软是技术性的垄断。国企在主要行业里面的垄断显然是政策性的，比如石油、航空、电力等，这在未来也不会是打破的，世界上所有国家都是这样，也不是谁都能做的。最主要的是这些行业的国企是不是能做得好，服务好不好，效率高不高，成本是不是低。“有人说他们没有竞争，中石油中石化他们竞争很激烈的，人们都不知道。现在所有人把这个在一个意识形态上争论，争论了十年也没有进步，没有人讲中石油每炼一吨油的成本和壳牌怎么比。
对于“国进民退”的争论最主要的还是国企在竞争性领域没有及时退出，民营企业的生存空间受到挤压，国企怎么改革、怎么退出，国资委一直在做，目前民营企业的空间是很大的。“绝对不是说国企不做了，民企就能做好了，这完全是一个不符合实际的假设。”
宁高宁 全国政协委员、中粮集团董事长
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		<title>赖斯：我如何转换职业生涯</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 08:08:27 +0000</pubDate>
		<dc:creator>全记录</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[赖斯]]></category>

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		<description><![CDATA[面对职业生涯中数次跨界的重大变动，赖斯是如何成功转变的？
凭借不畏失败的勇气与毅力，赖斯（Rice）在艰难时期登上了权力巅峰，尽管批评家们认为她并不具备必要的经验。35岁时，她出任老布什总统的苏联事务顾问。1993年，在斯坦福大学深陷预算危机之际，她临危受命，成为该校历史上最年轻的教务长。2001年，她被小布什总统任命为国家安全顾问，成为美国历史上最年轻的国家安全顾问。在经过八年的华盛顿政治生涯后，赖斯重返斯坦福大学担任政治学教授，并任胡佛研究所（Hoover Institution）高级研究员。面对职业生涯中数次跨界的重大变动，她是如何成功转变的？哈佛商业评论杂志就此对赖斯进行了专访。

时隔8年您又回到斯坦福大学，有何感受？
赖斯：感觉好极了。从某些方面来看，我觉得自己仿佛从未离开过斯坦福。我早在1981年就开始在斯坦福任教了，所以现在可以说是回家了。这次我是在商学院教书，以前我还没在商学院教过书，但是我熟悉教书，也熟悉斯坦福，还熟悉斯坦福的体育运动。所以，再转回以前的角色，对我来说没什么困难。我已经做好了准备离开政界。
您的职业生涯有过数次跨界的重大变动。您是如何完成这些转变的？
赖斯：我坚信，人不应沉湎于过去。无论你以前当过什么，都不要老想着回到以前的那个自己。比如，我会告诉自己，我不是苏联事务前特别助理，而是新任教务长。我不是前教务长，而是新任国家安全顾问。现在，我也不想顶着前国务卿的名号。我觉得，要是抱着这样的态度，就更容易适应新环境。
你必须忘却以前的工作环境，转而适应新环境。但是，在这些角色之间来回转换有一个好处，那就是你会带来一些新技能和看问题的新角度。
您从学术生涯中获得的哪些知识对于您在国务院的工作最有助益？
赖斯：我觉得有一点必须牢记，大多数组织都不想变革。它们已经体制化了，它们有一套自己的传统、规范和专长，很难改变。我在学术领域所做的许多研究都证明，组织通常在遭遇挫折后才进行变革。成功时，很难让它们变革。而一旦发现不得不变革，往往为时已晚。所以问题是，你如何让一个比较成功的组织去应对新挑战。我对组织发展的研究，对于我领导国务院步入后“9·11”时代的世界大有帮助。
我觉得三件事情很有帮助。首先，你必须描述组织过去是怎么成功应对变革和困境的。于是，我在国务院就大谈它在二战后是怎么做的，又是怎么为成功结束冷战铺路的。
其次，如果你能在组织中找到符合变革方向的非主流言论，那会很有帮助。我在国务院想做的一件事就是让它更多地走出去，减少在伦敦、巴黎等首府做政治报告的人，增加派往喀布尔、巴格达军事基地考察、合作的人，还有在危地马拉高地、莫桑比克艾滋病诊所为那里的援助人员提供支持的人。我发现，国务院实际上历来就有人在贝鲁特、哥伦比亚和叙利亚等地的艰苦条件下工作。我们可以把这些经历端出来说，以前的国务院官员们也做过这些事情。我还会密切关注我们在奖励什么行为。如果你说组织应该做x，可你实际却在奖励y，那么人们就会接受这样的信号。国务院大概有30个左右的奖项是为政治报告所设的，但是为民事/军事合作设的奖项一个也没有，为支持人权所设的奖项也很少。我们所奖励的行为与我们所倡导的国务院的发展方向完全背道而驰。
最后，你还必须要看有没有一些障碍在阻止人们做正确的事。在优秀的组织里——国务院当然是一个优秀的组织—— 人们大多想做正确的事，我认为在斯坦福也是这样，人们不想当绊脚石，但是有时候会有一些障碍让他们很难去做正确的事。例如，在国务院，我需要阿拉伯事务发言人到巴格达这样的地方去，这就要求他们走出开罗。但是如果他们离开开罗，他们的家人就得千里迢迢搬回美国。所以，我们得想办法让他们在巴格达工作的时候，他们的家人仍能留在开罗。
当您从国家安全局调任国务院时，您曾说过，与参谋职位相比，您更喜欢直接主事。现在回顾那段日子，您还是这样想吗？
赖斯：我喜欢在白宫的日子。我离总统只有几步之遥，我每天可以看到他六七次。我崇拜他，喜欢与他那样近距离地共事。但在担任国家安全顾问时，我更像是通过遥控来影响外交政策。“我们能否让国防部长做这个，让国务卿做那个？”所以，你说的对，权衡下来，我更喜欢出任国务卿。
有人评价您的管理风格是强调制度、等级有序。您如何评价自己的风格？这些年来，您的风格有什么变化吗？
赖斯：我不认为自己有很强的等级观念。例如，我的办公室大门向几位助理国务卿敞开。他们并不需要通过任何人来见我，因为他们是我手下的事务主管，他们是那些必须做实事的人，我从一开始就明确表示这些人得到了充分授权。但我不认为国务院的每个人都应该对外阐述美国政策。那会引起混乱。
在我第一次当教务长之前，我连系主任都没当过，更别提当院长了。起初，我都不知道如何授权，总是想去把别人的活儿都干了。后来我认识到，这样下去会让自己抓狂，而且那些有能力的人在自己手下也会干不长。从那以后，我觉得自己在授权方面有所进步。
当您成为斯坦福大学的教务长，也就是一家年预算支出近20亿美元组织的首席运营官时，您并没有管理经验。您是如何边干边学，又是如何与那些觉得您自不量力的人相处的？
赖斯：还有如何与那些认为自己才应该担任教务长的人相处吧？其实，我的一个优势就是：我很清楚我的工作重心应放在何处。我是93年出任教务长的，斯坦福大学当时深陷经济困境——我们仍有1.57亿美元的地震损失无法填补。我知道自己的首要任务是稳定预算和重建校园。于是，我就全力以赴先解决这个问题。
我很快就认识到，这个问题其实没那么复杂，不过你得做一些艰难的决定，在做决定时要讲究策略，你不能没钱还乱花。当时，我刚走出华盛顿，头上还顶着冷战后苏联专家的光环，真有点放不下架子。我让周围一些我能信任、我觉得能帮上忙的人来协助我工作。在教师队伍中我有一些认识多年的朋友，能做我的耳目，告诉我真实情况如何，我的决定又引起了多大的动荡。您是否觉得有压力，必须向别人证明自己有多强悍？
赖斯：在第一年里，不仅仅是“证明”，而是“的的确确”必须要强悍。我原本对人非常尖刻。但我从课堂上学到，最不应该做的事就是打击别人，因为这样会让人家不敢做声，全班都会噤若寒蝉。身为一名管理者，我不得不补上这一课。众所周知，您和布什总统的关系非常密切。这种密切关系显然会有一些好处。那您觉得是否也有一些不利之处呢？跟上司关系密切，这事可能会挺复杂。
赖斯：首先，好处要明显多于坏处。当你在与俄罗斯外长磋商时，你最不希望自己是孤立无援的，而俄方也不确定你是否能代表总统本人。但是，当我转到国务院工作时，就非常有必要保持一个独立的声音，而不是成为总统的传声筒。另外一个不利之处是，你必须牢记他不只是你的朋友，他还是总统。
您的业余活动，比如弹钢琴、看体育比赛、做运动，这些对您来说很重要，那么这些活动对您的工作有没有影响？
赖斯：竞技滑冰、钢琴演奏都需要刻苦训练、严守规则，这样的精神几乎适用于任何工作，因为你必须学会管理自己的时间，想方设法完成任务，即使失败也要继续前行。但是，从事这些活动的主要目的还是为了平衡我的生活。我不是一个工作狂。我知道许多人不相信这一点，但我的确不是工作狂。我对许多事情的热爱要超过对工作的热爱。
听到有传言说，您职业生涯的下一个重大行动是想成为美国职业橄榄球联盟总裁。
赖斯：我以前是有这样的想法。但我告诉现任联盟总裁罗杰·古德尔（Roger Goodell），当我在和俄罗斯、朝鲜政界周旋的那会儿，觉得他那份工作看上去很不错。但现在我到了斯坦福，加利福尼亚的北部，就不再觉得那份工作有多好了。
不过，我还是挺喜欢做体育管理的，我觉得那会有很多乐趣。
您这一路走来遇到了一些颇有影响力的导师和支持者。其中多少是运气成分，多少是刻意为之？
赖斯：两者兼而有之吧。我很幸运有些人走进了我的生活，但我也会时不时地主动寻找那些跟我想做的事情相类似的人。我不是一个腼腆的人，我会主动打电话跟别人说，你愿不愿意抽几分钟时间跟我谈谈。比如说，我还是一个年轻教授的时候，我曾打电话约见教务长。没人打电话给教务长，但我打了，他也见了我。当然，你要凭自己的真本事，但是有人支持你总没坏处。人们经常评论说，您整个职业生涯中都充满着信心。在您的内心，是否也像您对外表现得那样信心十足呢？
赖斯：我基本上是一个充满信心的人。这种信心源于充足的准备，一流的实力。我的信心还跟我小时候就总是身处必须表现自己的场合有关。钢琴比赛、钢琴独奏、滑冰，这些我原本都做得不大好，但我还是尽力尝试。还有一点可能也非常重要，我在事情还没有结束前不会去想失败的事，到事情结束后，我才会想，哎呀，这件事本可能会是怎样的一个糟糕结果。不要过多地去想负面的东西，别老是想事情会变得如何如何糟糕。
那您又是怎么面对失败结局的呢？
赖斯：我曾经是个糟糕的花样滑冰选手，这段经历让我学会了怎样面对失败。你第二天还是必须爬起来，重振精神，继续滑下去。
回顾您的职业生涯，什么失误让你最感遗憾？
赖斯：我坚信推翻萨达姆 ??  侯赛因（Saddam Hussein）是正确的，但我们应该早点制定正确的伊拉克战略。我还对未能推动移民改革感到遗憾。
您最感骄傲的又是什么事情呢？
赖斯：我很高兴自己在中东事务上投入了尽可能多的精力。虽然我们还没有实现目标，但我认为我们已经勾画出一个不一样的中东。我也学会了爱上中东。
您怎么会爱上这个地区的？
赖斯：这个地区有很多潜力还没有发挥出来。这是一个充满活力的地方，人们在挑战传统秩序，但他们不是像你们所想的那样总是采用暴力手段。那里的女性所做的事情也很了不起。我想，在那里，接受先进思想的君主最终会让国家变得更加民主。在中东，每天都会发生很多事情。我真的很喜欢去那里。
在您所有的旅行中，您还觉得有哪些地方特别吸引您吗？
赖斯：越南。这是个年轻的国家。人们很年轻，多数人在30岁以下。它要比我们所想象的更亲美，尽管我们无权做这样的奢望。这个国家充满活力和创业精神，我认为它即将腾飞。我很想再去那里看看。
作者：哈佛《商业评论》
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		<title>土地出让金屡创新高 房地产业被误读的GDP支柱</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 07:45:40 +0000</pubDate>
		<dc:creator>经济学家孙飞博士</dc:creator>
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		<description><![CDATA[土地出让金屡创新高 房地产业被误读的GDP支柱
来源：中国新闻网 国际金融报 2010年03月10日08:29
　　编者按：

　　从“蜗居”到“蚁族”展现出部分城市人生存空间的“退缩”。“我想要有个家，一个不需要多大的地方……”这曾经只是几个年轻人“为赋新诗强说愁”的浅唱呢喃，如今却成为偌大一群人莫大的奢望。

　　目前的高房价到底是中国经济发展的需要，还是经济发展的结果，至今仍然争]]></description>
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		<title>笑谈中国当代“四大被满意”</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/gutong/2010031013420</link>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 06:13:31 +0000</pubDate>
		<dc:creator>顾哥一席谈</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[被满意]]></category>

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		<description><![CDATA[醉里挑灯看剑
“醉里挑灯看剑，梦回吹角连营。八百里分麾下炙，五十弦翻塞外声，沙场秋点兵。 马作的卢飞快，弓如霹雳弦惊。了却君王天下事，赢得生前身后名。可怜白发生。”——辛弃疾《破阵子（为孙同甫赋壮语以寄）》

今天陪父母做了很多低碳和环保的事情，很开心，一扫前几日忧郁消沉的心思，陪年过七旬的老爸一醉方休，然后一起喝完了两瓶红酒，吃了一些可口的母亲烹饪的家常菜，趁着酒兴，就大胆谈起中国大事，以下言论都属于由顾彤扮演的酒醉的顾彤同学所言，与顾彤本人无关……
国家从1978年改革开放以来，人民基本解决了吃饭问题，一部分人民实现了小康，一小撮人民实现了“家外有家、出国绿卡”的先进性社会主义成功人士的“三个代表”，这些成就我们就不展开了，谈谈一些大家有话说的……
目前中国四大“被满意”
第一“被满意”，就是铁路春运，每年都有大量的工薪阶层买不到票，根据《新京报》报道，一位农民工朋友连续排了28天队也没有买到一张回家的火车票，而深圳某车站某日发出一趟空车，传说有900多旅客因为“没有请到假”而“被误车”，中国铁道部领导的话是中国的铁路运营并不存在所谓的“FUBAI”，当记者追问这位主管领导是否存在部分工作者违法违纪情况时，这位严谨的领导沉吟片刻，回答的很精密，说不排除“极少数”不法工作人员钻法律和制度的空子，这样看来，这“极少数”“不法工作人员”的工作能力不是一般的强悍，居然影响到了全国各地的黄牛，不展开，要和谐，铁路春运排在“被满意榜榜首”；
第二“被满意”，中国高房价，这个不展开，目前中国高房价的“三个代表”集中在疯狂的海南楼市，这个海岛由于“被国际旅游岛”，在春节前达到了可怕的地步，很多酒店客房出现了房价两万的天价海景房，同时配合酒店的空前高涨，旅游团队的退订率也接近了6成，然而，随着新年的过去，被架在半空中的楼价和酒店房价终于成了真正意义的“空中楼阁”，崇尚“富贵险中求”的投资客们这下子麻烦大了，据传还有很多地方政府官员参与了炒楼，这次的泡沫如果破灭，所带来的危害相比90年代只高不低，不展开，要和谐……
第三“被满意”，央视春晚，这次的春晚终于将口碑做到了“没有最烂，只有更烂”，昨天晚上陪表姐表妹喝茶，作为一直很“主旋律”的更更表妹，我的著名女高音歌唱家，对于本届春晚的评价是“惨不忍睹”、“智商和情商都已经一地鸡毛”，尤其对于本次春晚的“相声小品”评价极为不堪，而另外一些“铁杆春晚粉丝”——我老妈、我大姨、大姨父、建国舅全家等都对春晚表达了不同程度的极为失望，春晚终于彻底的“被堕落”了，当一些“被满意，被受观众欢迎的春晚节目”的同学们数钱的时候，希望想想中国老话“人在做，天在看” ……
第四“被满意”，某些地方警方形象
中国2009年，伴随着张艺谋的《三枪拍案惊奇》“啪啪啪”三声震耳欲聋的枪声，在遥远的贵州也响起了振聋发聩“五声枪响”，加上之前的云南警方的“躲猫猫”、“被自杀”、“鞋带上吊”、“纸币开手铐”以及郑州警方的“光头大侠勇战小姐”、某地方的“临时性强奸”等等，中国的某些区域的警方形象正在经受广大人民的质疑和考验，按照我公安高层某领导的答记者问：“中国有某些少数警方成为黑恶势力的保护伞”，当然，一直受党教育多年的顾哥坚定相信，这是一小撮“警察队伍的害群之马”只是希望更多的地方政府象重庆那样大张旗鼓的扫黑打恶，让我们的人民更多的“满意”而不是“被满意”……
李白一斗诗百篇，长安市上酒家眠，天子呼来不上船，自言臣是酒中仙
每一次酣畅酒醒，都可以看见一个更好的中国……
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		<title>爱国并不是一句口号，周洋无需改口！</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 06:12:46 +0000</pubDate>
		<dc:creator>顾哥一席谈</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[——顾哥谈“周洋先感谢父母”之天经地义
（我们的文明程度不应该低于明朝）

近日，在冬奥会短道速滑女子1500米决赛中，唯一进入决赛的中国选手周洋打破奥运会纪录并夺得冠军。赛后有记者问“奥运会冠军对你意味着什么”，周洋回答：“获得这枚金牌以后，可能会改变很多，以后会更有信心，也会让我爸妈生活得更好。”（3月2日《中国青年报》）周洋工资只有500元……
一则名为《体育总局副局长批冬奥冠军：先谢国家再谢爹妈》的帖子引起了大家的关注。“感谢你爹你妈没问题，首先还是要感谢国家。”7日上午，国家体育总局副局长、国际奥委会副主席于再清参加全国政协体育界别分组讨论，谈起有运动员夺冠后感谢父母，于再清说：“小孩儿有些心里话没有表述出来”，运动员得奖感言“说孝敬父母感谢父母都对，心里面也要有国家，要把国家放在前面，别光说父母就完了，这个要把它提出来。”他表示，要加强对运动员的德育。
随后，在另一次记者采访中，周洋同学在依次感谢中，将“感谢父母”降到了第五位……
其实听到这个消息，感觉很心酸，因为如果是我获奖，或者拿到一个新的冠军，父母一定是排在感谢名录的第一位的，这当然不能说明我不爱国，爱国和爱家本身并不矛盾，中华民族五千年来一直崇尚的“孝道”就是我们伟大民族最大的瑰宝，中国历朝历代正统王朝都“以孝治天下”，“无君无父”往往都是并称，历代著名的大政治家很多都常常为了“父母丧事”而辞官回家，称之为“丁忧”： 遇到父母丧事。后多专指官员居丧。古代，父母死后，子女按礼须持丧三年，其间不得行婚嫁之事，不预吉庆之典，任官者并须离职，称“丁忧”。源于汉代。著名的政治家杨廷和、张居正、姚启圣、曾国藩等都曾经申请过“丁忧”。只有一代名相张居正因为改革兹事体大，被被迫“夺情”，但是也被朝野的清流骂的一地鸡毛，试想一个连父母都不爱的人，他可能爱国吗？？？他可能为了国家而放弃一切，甚至牺牲生命吗？？？
对于于再清同学的狂悖之言，我深为他的父母感到丢脸，希望他只是一时失言，更希望他能够公开道歉，一个被党和国家培养的这么多年的人，却丧失了基本的人伦道义，真是为国家而感到悲哀！！！
爱国不是一句口号，周洋同学无需改口！！！
只有孝敬父母、拥有爱心的人，才有资格爱国……
顾哥首先爱家，然后爱国，所以顾哥的那篇国庆全国获奖名文的标题是：
《家国六十年，风雨六十年，我家的六十年》……
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		<title>顾哥疯言疯语评两会 “幽默提案奖”</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 06:11:28 +0000</pubDate>
		<dc:creator>顾哥一席谈</dc:creator>
				<category><![CDATA[墙旮旮 - 零碎的其他]]></category>

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		<description><![CDATA[——雷人雷语话两会，雷公奥斯卡颁奖拉！
注明：以下言论均由饮用一斤白酒、两瓶红酒、一箱啤酒深度酒醉后的顾彤扮演的文章主角顾哥调侃发挥而成，与顾彤本人无关，郑重声明，昭示天下。

鉴于目前全国瞩目的两会正在召开，其中也随着媒体的曝光，一小撮“代表”、“委员”的一些“雷语”被流传，当然，这只是一小撮，不能代表广大代表委员的心系国家，追求民生，特此颁发首届中国雷公奥斯卡大奖入围作品，如有雷同，纯属巧合，纯属搞笑，不隐含任何政治观点，特此声明！！！雷公奥斯卡奖候选之八戒大奖
严琦（全国政协委员、重庆陶然居饮食文化(集团)有限公司总裁）雷人提案：取缔社会网吧，由政府办公共网吧雷案摘要：严琦称，两会前她收到一封沉迷网络游戏的小学生母亲的来信，这封信深深触动了她，而后她亲自到网吧调研，发现有不少小学生上网，而且绝大部分是在打游戏，聊天，浏览不良网站。严琦认为网吧为了牟利忽视了本该承担的社会责任，“政府必须采取强硬措施，强制关闭社会网吧”。网友回应：陶然居网站被黑，同时广大网友朋友（不知道能否称为广大人民？）提议关闭陶然居全国分店！！！
顾哥点评：建议陶然居上交国资委，成立国营陶然居食堂，以保证饭菜质量和杜绝一小撮违法违纪官员腐败。雷公奥斯卡奖之尊黄大奖
王全书（全国政协委员、河南省政协主席）雷人建议：将“扫黄”改为“扫色”雷案摘要：王全书建议，中国最不宜将“黄色”作为色情、低俗淫秽的代名词。王全书对黄色充满感情。他说，华夏儿女称自己为“炎黄子孙”；黄河是我们的母亲河，黄色寓意光明、美好。中国人有太多理由为“黄色”正本清源。网友回应：还不如改成“扫雷”。
顾哥点评：扫雷就不用了，以后大扫黄直接改名“大扫除”，见面就问，阿发，今天你们店大扫除了吗？？？雷公奥斯卡奖之最38大奖
雷母：张晓梅（全国政协委员、《中国美容时尚报》社长兼总编辑）雷人提案：老婆做家务 老公须发工资、爱乳日雷案摘要：张晓梅将“建议家务劳动工资化，切实保障女性权益”的提案贴在了自己的博客上供大家讨论，她说家务劳动造成了女性就业困难、影响女性发展。张晓梅建议《婚姻法》明确家务劳动补偿的相关因素。网友回应：“张晓梅委员，你可以不用去开会了，你老公叫你回家做家务。”
顾哥点评：张美女的提议是好的，只是中国任何改革都需要试点，建议从张委员开始试点一年，“爱乳日”实行后欢迎全国妇女参观其效果！！！雷公奥斯卡奖之冷裤大奖雷公：陈华伟（全国人大代表、广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理）雷人语录：“房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？”网友回应：叫人回老家买房的代表可以回家了。
顾哥点评：其实这个最简单了，以后因陈同学言论造成的广州深圳销售量下降、房价下跌，由陈同学赔偿部分损失就好了，呵呵，这公平吧？？？
雷公奥斯卡奖之厕所大使奖雷公：朱军（全国政协委员、央视著名主持人）雷人语录：“大学生从事掏粪工作可能会改变中国的掏粪现状，并且无论是在思维，还是掏粪工具的使用上，大学生都具备优势”。网友回应：强烈推荐朱军的儿子去当掏粪工。
顾哥点评：对网友回应略有微词，朱主持的儿子又没有过错，还是建议朱军老师亲自去体验创新型掏粪工作一年，缓刑一年。雷公奥斯卡奖之反改革大奖雷公：宗立成（全国政协委员、山东工商联副主席、青州尧王制药有限公司总经理）雷人语录：“医改如果成功了，是全国人民的悲剧！”“医药分家的医改简直太荒唐了！”网友回应：医改成功是既得利益者的悲剧。
顾哥点评：谁反对政府的符合民意的改革措施，顾哥就旗帜鲜明的反对他。
雷公奥斯卡奖之反民声大奖
雷公：茅永红（全国政协委员、地产500强百步亭集团董事局主席）雷人语录：“老百姓没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商。房价不能打压，而且也打不下去。”网友回应：老百姓的抱怨天经地义。
顾哥点评：对于这种对于衣食父母不尊重的哥们，应该拖出去廷杖四十，消费者是上帝知道不？？？雷公奥斯卡奖之伪愤青大奖
雷公：于再清（全国政协委员、国家体育总局副局长、国际奥委会副主席）雷人语录：“运动员得奖感言要把国家放在前面，别光说父母就完了，这个要把它提出来。”网友回应：你是冠军，祖国妈妈拥抱你。不是冠军，只有亲妈拥抱你。
顾哥点评：于同学，你是干什么的，谁允许你代表国家了，你有暂住证吗，你是哪个单位的，你到底是代表运动员说话还是代表老百姓说话还是代表党说话，党要你代表了吗？？雷公奥斯卡奖之毒舌大奖
雷公：某代表（全国人大代表、地方农业部门负责人）雷人语录：该代表在面对记者采访“毒奶粉”、“毒豇豆”等食品安全问题接连出现时，竟然回答：“你在两会上问这个干什么？这个问题这么敏感，你问我干什么？”
网友回应：这名代表，你知道两会是干什么的吗？
顾哥点评：温总理一而再再而三告诫大家，要创造人民监督政府的环境，要让人民生活的幸福和有尊严！！！你这位同志在干什么，你代表了谁，你这样说是不是在抹黑我们的政府的光辉形象吗？？？雷公奥斯卡奖之遗传学大奖
雷公：陈建民（全国政协委员、国家地震局局长）雷人语录：3月6日上午，河北唐山先后发生3.1级、4.2级地震，陈建民对此表示“唐山的地震是1976年唐山大地震的余震”。网友回应：是不是所有地震都是盘古开天地的余震？
顾哥点评：那么海地的地震是哪里的余震，难道是玛雅文化时期大地震的余震？？？
作为深受党和人民培养和教育之恩的顾哥，从小到大沐浴在毛主席、邓爷爷、江伯伯和胡主席的政策阳光下，对于我们的国家感情深厚，因此也更加不能容忍一小部分不负责任的官员和代表的一些不够严谨和负责任的言行，因为，我们正在走向更为富强和民主的路上，因此，让我们远离雷人雷语，更加脚踏实地，在以胡锦涛总书记为核心的党中央的领导下，创造中国更好的明天……
雷人不要紧，只要民意真，雷死你一个，还有后来人——革命烈士夏明翰同志诗词顾哥改编以“雷”后人
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		<title>谢逸枫:虎年广州首块内定琶洲写字楼地块宝钢集团独得</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 05:15:02 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[迎来了虎年的第一波交易高潮,2010年3月10日下午3点出让的琶洲A区A13地块位于琶洲大道以北，琶洲电视塔东轴线绿地以南。地块占地面积2.777万平方米，建筑面积8.331万平方米，楼高限高100米，挂牌底价4.1498亿元，折合楼面地价仅4981元/平方米。目前，由宝钢集团与广东省政府、广州市场政府成立的合资公司&#8211;宝钢广东钢铁集团符合上述兑买条件。
2010年1月份,继南沙住宅用地挂牌出让后，2010年1月29日,广州再挂牌出让一幅琶洲商务办公地块，楼面地价仅4981元/平方米，但是指定只有世界500强中国制造业企业才能参与拿地。琶洲写字楼地块只卖500强,成为今年广州首宗定向性出让的办公用地。该次出让的琶洲A区A13地块位于琶洲大道以北，琶洲电视塔东轴线绿地以南。地块占地面积2.777万平方米，建筑面积8.331万平方米，楼高限高100米，挂牌底价4.1498亿元，折合楼面地价仅4981元/平方米。2008年至今广州尚未有出让过琶洲商务办公地块。

但2006年出让的琶洲PZB1301“地王”当时成交价已经达10037元/平方米。这就意味着，这次出让的琶洲地块地价仅为市场价的一半。而目前琶洲地区甲级写字楼售价已经超过2万元/平方米。尽管地价便宜，但地块出让却带有定向性条件。其规定竞投者是2006年至2008年连续3年名列美国《财富》杂志公布的世界500强的中国企业，而且必须从事《珠三角发展改革规划纲要（2008—2020）》中已列明的资金技术密集、关联度高、带动性强的先进制造业，且已在广东省设有制造基地。另外，竞投者还必须在去年1月1日前已经在海珠区办理工商登记手续，注册资本在15亿元以上。
这表示，即使有多家符合条件的企业想要拿地，但如果没能在去年落户海珠区，都不能参加竞投，其出让条件的量身定做特征明显。据悉，琶洲地区为广州十大总部经济功能区之一，这次低价卖地显然是希望吸引世界500强企业落户。但是,2006年至2008年的《财富》世界500强中国企业名单，发现有中国石化、中国石油天然气、宝钢集团、一汽集团、上汽集团和中国南方电网等世界500强企业可以入围。
笔者认为,由于该地块位置优越，建筑规模庞大，该地块极具高价地的潜质。但是,“一次报价定输赢”更加考验竞价开发商对市场的判断力和自身的承受能力。本次琶洲商务办公地块作为广州首块商业用地出让,没有现象中的激烈的争夺，主要是政府指定具有资格和符合条件的的房企拿地，因此，拿地的条件和对开发商开发的资格非常的严格和苛刻。所以,这些地块大多以“速战速决”的方式现场迅速成交，一改以往开发商竞相抬价、竞争激烈的混战局面。同时,可以挤出土地市场泡沫,因为土地的利润预期,完全凭企业对该地块和周边城市发展的预期，是对企业的真实商业运作考察。
尤其是土地出让规定竞投者须是 2006 年至 2008 年连续 3 年名列美国《财富》杂志公布的世界 500 强的中国企业，且必面满足《珠三角发展改革规划纲要（ 2008-2020 ）》中已列明的资金技术密集、关联度高、带动性强的先进制造业，且竞买人或竞买人的子公司已在广东省设有制造基地等条件。
附:琶洲地区介绍
2020年,广州琶洲地区为广州十大总部经济功能区之一，此举是吸引世界500强企业落户。广州市政府在2010年1月下发的《关于加快发展总部经济的实施意见》中提到，到2020年，广州将成为辐射环珠三角、泛珠三角，影响全国、面向世界的亚太地区最具活力“总部经济之都”。 在09年5月份海珠区印发的《加快海珠区总部经济发展的意见和实施方案的通知》中说明，成立区发展总部经济办公室，制定总部企业与总部载体建设项目的一系列发展战略。
根据09年7月公布的琶洲员村城市设计深化方案，琶洲规划建设五大公园，与珠江水系、滨江绿化带一起形成大CBD优越的生态环境；同时规划建设三条过江隧道五个码头，加强与珠江新城、员村的联系，与现有的地铁、快速路形成便捷的交通网络。 目前琶洲国际会展中心区集聚了香格里拉大酒店、洲际酒店（在建）、朗庭酒店（在建）三座五星级酒店与吉盛韦邦、红星玫凯龙等商业巨头，形成高端总部商务办公区，知名企业广新外贸集团、振威展览集团等贸易展览公司纷纷进驻琶洲。
琶洲地区唯一在售的全新写字楼,虽然会展中心区规划为总部商务办公区，但区域内可售的商务办公物业却非常稀缺。目前会展中心区在售的全新写字楼仅有中洲交易中心。据了解，中洲交易中心是集甲级写字楼、主题商场、观光为一体的多功能综合体，拥有120米跨度的观光长廊。中洲交易中心是专为贸易、展览类企业量身订造的商务综合体，目前推出首批单位已基本售清，销售价格为21000元/平米，相对于珠江新城25000-30000元/平米的价格，具有超高的性价比。
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		<title>两会房产提案八大关键词</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 05:10:41 +0000</pubDate>
		<dc:creator>dsgy</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[低碳 胡葆森：推进低碳住宅开发建设
两会召开期间，全国人大代表,河南建业集团董事长胡葆森在2010年全国两会提案上准备了两份关于房地产行业的提案，分别为“关于推进低碳住宅开发建设 促进经济结构调整的建议”和“保持宏观政策稳定性促进房地产业健康稳定发展”。提案中，提出了尽快研究和建立建筑领域的低碳标准和碳排放指标、树立低碳住宅的全国样板工程、加大对低碳住宅开发项目的政策扶持力度、加大政府宣传的广度和力度，给予低碳住宅消费的政策优惠，引导消费意识的转变、大力促进相关产业发展，进一步完善低碳住宅产业链五项建议。此外，胡葆森认为长期以来，房地产行业的宏观政策缺乏持续性和稳定性。

廉租房 彭磷基：外来工也可申请廉租房
广东籍全国政协委员、祈福集团董事长彭磷基今年再当“提案大王”，携15份提案进京并呼吁：“应该允许大学生‘蚁族’也可申请廉租房”。彭磷基表示，目前我国廉租房适用对象，仅限拥有本地城市户籍而且住房困难的低收入人群。然而，现在拥有农村户籍和非本地户籍的打工流动群体，已经成为城市人口重要的组成部分，他们当中相当一部分住房困难的问题非常突出。他在提案中建议，政府要逐步扩大廉租房适用人群；要将外来工、本地城市户籍异地大学毕业生，即时下所谓的“蚁族”等群体，纳入廉租房政策体系，实现该政策的社会公平性。
土地 李晓林：建议改变土地政策
两会召开在即，全国政协委员、林达集团董事长李晓林在2010年全国两会提案上共准备了四份提案，两份关于房地产行业的提案和两份关注公益的提案。其中，关于房地产行业的提案为“关于土地收入科学管理合理使用的建议”和“关于适时放宽商业地产过严限制的建议”。李晓林建议：今后各地房地产开发土地使用权转让过程中的土地出让金这一项费用，收缴年限和费率水平可以保持相对稳定，沿用既定政策；但收缴到账的资金应即刻转缴至中央政府，由中央特设一个全国土地使用权转让费用基金账户统一管理。再由中央政府接照土地用途性质所对应的使用权年限，按年度或按政府五年一届换届周期进行有管理地反还地方使用。金融 傅军：鼓励支持中小银行上市
在“建议国家应重点鼓励支持中小商业银行上市”的提案中，傅军认为我国还有近百家中小商业银行，大部分具备和基本具备上市条件。经过多年的发展，这些商业银行已有一定的经营实力和较强的盈利能力与抗风险能力，呈现出良好的发展前景。国家如果进一步降低准入门槛、放宽上市条件，使其更多更快地走进资本市场，与国有商业银行相互补充、相得益彰，将为中国经济的可持续发展提供强大的动力。傅军委员还在提案中列举了扶持中小商业银行上市的几点好处，有利于吸纳民间资本，拉动民间投资，拓宽银行自身的资本补充渠道，并且有利于破解中小企业融资难问题。
保障房 张育彪：取消经适房 首套房免税
高房价和住房难成为全国两会代表委员关注焦点。来自深圳的全国人大代表张育彪准备提交建议，呼吁尽快“叫停”当前弊端多多的经济适用房政策，多建廉租住房和公共租赁住房。张育彪还建议免除购买首套住房所有税费，并可享受20％甚至50%个税返还。建议要点：尽快叫停当前弊端多多的经适房政策；个人或家庭在城市、城镇购买首套住房实行免税费政策；个人或家庭购买首套住房的，按年缴纳个税一定比例（如20％甚至50%）予以返还。
统计局 郭松海:统计局应解释房价数据
全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海在2010年全国两会中准备了&#8221;希望国家统计局对2009年房价数据进一步给予说明&#8221;的提案。 提案中，针对2月25日国家统计局发布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》，郭松海列出了4点怀疑。
并建议国家统计局公开回答以上问题，并将有关房价统计方式以及不同城市的房价细节予以公布，公布数据得出的计算方式，以打消公众质疑。
二次房改 宗庆后 李明：联名二次房改议案将提交两会
全国人大代表、杭州哇哈哈集团董事长宗庆后为首的10余名全国人大代表和政协委员将在今年提交全国“两会”的议案、提案中再提“二次房改”。中国的住房制度，在官方主持改革12年之后，再度面临来自民间的改革呼声。虽然住房和城乡建设部副部长齐骥已经在公开场合否认过“二次房改”，坊间呼吁却始终没有停止。
蚁族 李泽钜：年轻人置业 很难出来工作就能买新楼
两会的长实副主席李泽钜在两会召开期间表示：对于有市民埋怨上车盘太少，李泽钜表示新置业人士不应该一开始便买新楼，“上车第一层应该（买）旧一点的楼，小单位，或者远少少，全世界后生仔上车没理由买新楼”。此外，对于香港三大地产商都要求特区政府恢复定期卖地的呼声，李泽钜赞同香港应该“适当地有土地供应”。
相关补充：
部分地产界代表委员精彩议案、提案汇总
姓名    职务    身份    提案议案    言论
胡葆森 河南建业集团董事长兼总裁 人大代表 推进低碳住宅开发建设
许荣茂 世茂集团董事局主席 政协委员 房地产健康发展是百姓需要
李泽钜 长江实业集团副主席兼总经理 政协委员 年轻人很难刚工作就买楼
张力   广州富力地产联席董事长兼总裁 政协委员 政府赚了购房者的钱
许家印 恒大董事长 政协委员 三大推手致房价高企
于炼   中国城市建设控股集团总裁 政协委员 限制大城市规模扩张
彭磷基 祈福集团董事长 政协委员 外来工也可申请廉租房
李晓林 林达集团董事长 政协委员 土地收入科学管理合理使用
傅军   新华联集团总裁 政协委员 鼓励支持中小银行上市
吴亚军 龙湖地产董事长 人大代表 买自己的房子从不打折
王健林 大连万达董事长、总裁 政协委员 将土地出让改为招标方式
黄文仔 星河湾董事长 政协委员 土地收入50%以上应回馈百姓
郭炳湘 新鸿基地产主席 [...]]]></description>
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		<title>“回家买房论”刺痛蚁族 人大代表遭网友“炮轰”“人肉”</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 05:08:01 +0000</pubDate>
		<dc:creator>dsgy</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

		<guid isPermaLink="false">http://blog.guandian.cn/?p=13399</guid>
		<description><![CDATA[蜗居是“无房族”最沉痛的叹息，高房价是两会代表最关注的问题。回望过去的2009年，房产商“雷人语录”频现网络，有关热议至今尚未完全平息，陈华伟代表的“回老家买房”论再次语惊四座。网友纷纷表示如此逻辑，如此语气，如此心态，着实让人怀疑，这还是一个全国人大代表说出来的话吗?简直就是财大气粗的房地产商对穷苦百姓的讽刺挖苦之言。也有网友建议人肉搜索，看看他的收入，建议查他，看看他有没有问题。
网友热评：“回老家买房”论源自企业家道德贫血

蜗居是“无房族”最沉痛的叹息，高房价是两会代表最关注的问题。回望过去的2009年，房产商“雷人语录”频现网络，有关热议至今尚未完全平息，陈华伟代表的“回老家买房”论再次语惊四座。网友纷纷表示如此逻辑，如此语气，如此心态，着实让人怀疑，这还是一个全国人大代表说出来的话吗?简直就是财大气粗的房地产商对穷苦百姓的讽刺挖苦之言。也有网友建议人肉搜索，看看他的收入，建议查他，看看他有没有问题。
从经济学和市场运作的原理看，市场需求决定商品价格，陈华伟代表的“回老家买房”论是非常有道理的。但道理的归道理，情理的归情理，在一个正常的社会中，总是应该有很多丰富而高尚的情感凌驾于冰冷的经济学原理之上的，就像温家宝总理曾经期望的那样：“企业家身上要流淌着‘道德的血液’”。而在公众眼里，陈华伟代表的“回老家买房”论与晋惠帝“何不食肉糜”如出一辙，姿态高高在上，拒民于千里之外，自封于自己的利益世界之中——罹患严重的道德贫血症! 很明显，人大代表陈华伟的言论，没有代表人民大众的利益，而是站在一个开发商的角度说话。而且，他的论调中潜伏着一个可以逆转的逻辑陷阱——在市场决定价格的逻辑思维下，如果人们回到自己的老家甚至农村去买房，老家的房价同样也会应需而涨，陈华伟等开发商们就会转移投资阵地到“老家”去，那么该买不起的还是买不起，那时候陈华伟先生是否会蹦出“到城市去买房”的新理论?总之，无论是什么调调，陈华伟先生的言论，脱离不了为自身利益代言，围绕维护整个开发商群体利益周旋的司马昭之意。
在本届两会上，针对房市，并非只有陈华伟一个人与民众期望和政府工作报告中“稳定房价”之意公然相悖——北京市工商联副主席、锡华实业投资集团有限公司董事长张杰庭曾劝大家赶快买房，预言两年内北京四环以内的房价会涨到4万元每平方米;还比如政协委员、百步亭集团董事局主席茅永红称“房价不能打压”，百姓买不起房不该抱怨……与这些开发商言论对应的是，据《新京报》披露，根据国土资源部城市地价监测信息，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米约2500元，可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。那么可以想象，究竟是什么样的动力，在当下国家房地产调控政策风正紧时，驱动某些人撇掉矜持而跳将出来为房价高企鼓呼了。
房价究竟是高是低，究竟高合理还是低合理，历来舆论中多见官、商、专家层面的声音，各说各话，各说各理，只因这些层面的人把持的话语权更大一些，发言平台更方便一些。而其实，身在蜗居中的百姓声音应该是最真实的，究竟多少年的收入才能换来一套住房，究竟是啃几家几代之老才能买上一套住房，究竟在房贷的重负下过着怎样的生活，这种啼血带泪的答案都蕴于民间，等待有人去挖掘去扩声!
 陈华伟简介：
化州人，省第十届人大代表，化州市二建宝安分公司经理、工程师，化州一中荣誉校长。当选省人大代表以来，提出具有代表性和可行性的建议10多件。其中《关于向社会公开省级政府部门财政预算的建议》、《关于成立道路交通事故“救助基金”的建议》、《关于降低大学收费标准，切实减轻群众负担的建议》、《关于进一步加强我省安全生产应急救援工作，更好地防范事故发生的建议》、《茂湛高速公路杨梅出口的建议》等被省列为重点建议办理，产生了较好效果。多次应邀列席省人大常委会会议或参加市直单位和有关部门的座谈会。他不断报效家乡，造福乡梓。多年来，为家乡建设捐资总额达3300多万元。仅是今年9月，就捐资1500多万元建设化州一中新高中部和扶持困难学生，这一义举得到当地群众普遍的赞扬。曾荣获全国“五一”劳动奖章、振兴化州终身成就奖。
都市广宇
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		<title>地产股的表现预示房价高企的趋势</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 04:25:26 +0000</pubDate>
		<dc:creator>陈铁枪</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[早在去年2月份，房地产市场一片沉寂之时，我就抛出了《股市行情支持楼市回暖上涨的3个动因》(2009-02-17 09:22:58)。
 一年过去了，变的是东去的流水，不变的是股市与房市的相互印证与趋势。

 先看一下近期地产股的表现：
 截止昨日3月9日收盘——
 万科收于9.82元，较春节前的低点上涨了近10%。
 保利地产收于20.28元，较春节前的低点上涨了超过12%。
 金地收于13.77元，较春节前的低点上涨了超过20%。
 这三支股票，基本可以代替80多支地产股的趋势。
 大家还要记着，股市是经济的晴雨表，更是房市的证兆。
 股市比房市的反应，有着几个月的超前期，或者说，房市比股市有几个月的滞后期，正如二手房的量价变化相对于一手房的滞后期类似。
 去年2月份，我指出：
 股市行情支持楼市回暖上涨的3个动因
 提要：
 第一个动因：房地产股票，近期上涨迅猛。
 第二个动因：房地产的龙头股，万科，销售喜人。
 第三个动因：历史证明，地产股票红红火火之时，楼市亦热火朝天。
 今年，回过头来看，依然是成立的。
 相对于去年的三个动因，
 今年的第二个动因，万科的业绩，确实也出来了，正如人们意料的，我在3月3日的博文中已经说过——
 通过万科的年报，可看出大房企的现金流充足，比去年此时的资金状况要好。
 万科最新年报显示——
 2009年万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿；
 营业收入和净利润比地产业调整前的2007年分别增长了37.6%和10%。
 2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%。
 2009年实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，较2008年同比分别增长19.2%和32.1%，各项经营指标全面超越2007年，并成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，连续两年获得全球住宅企业销售冠军。
 截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率较2008年降低13.4%，财务状况更趋稳定。
 稍后各大国有地产企业也会发布一系列业绩优良的年报。而上市民企的业绩，据专业预测亦非常向好。
 关于第三个动因，地产股的红火，也会预示着地产的红火。现在呢，地产股刚开始启动，还没有到去年2月底之时超过30%的涨幅。
 但是，如果等到地产股实现了那样大的涨幅之后，也就正式宣布地产的上涨通道形成了。
 再看一则任志强的微博吧：
 任志强：政府部门之间的利益之爭让住建部对房价调控无能为力.央行不认为应再出台针对房地产的政策措施.让房地产的股票飘红了.
 再引用易居的一则短信：
 据易居数据显示，2月天津楼市成交惨淡，3月第一周环城四区涨幅达118%，预计3月楼市整体新盘增加，房价回升。
 最后，真诚劝告持币的朋友们，现在是考察房子的时候了。
 附我去年的博文：
 股市行情支持楼市回暖上涨的3个动因
 提要：
 第一个动因：房地产股票，近期上涨迅猛。
 第二个动因：房地产的龙头股，万科，销售喜人。
 第三个动因：历史证明，地产股票红红火火之时，楼市亦热火朝天。
 近日，大家都在讨论楼市的涨跌关系，盛否衰否？涨否跌否？坚挺否疲软否？
 唱涨派一片或盲目或疯狂或非理性的乐观，唱衰派也是引经据典头头是道悲天悯人的哀鸿遍野。
 笔者仅从股市的角度，分析一下近期楼市的趋势，得出的结论是：近期楼市既有回暖，又可上涨。
 第一个动因：房地产股票，近期上涨迅猛。
 近30交易日，
 保利地产，从14元上涨到了近20元，上涨幅度超过40%。
 万科，从6块5，上涨到8块5，上涨幅度也超过30%。
 招商地产，从13元涨到18元，上涨幅度约40%。
 约80支地产股，绝大多数都有30-40%的涨幅。
 股市是经济的晴雨表。
 这里面的道理，根本不用多讲。
 中上之人，可以语智也。大家都是房地产业的专家学者，自然不用我再讲这些浅显的道理。
 第二个动因：房地产的龙头股，万科，销售喜人。这预示着整个行业的前景。
 我习惯于用代表性的企业或股票，来研究整个行业的趋势。
 [...]]]></description>
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		<title>尹中立：房价上涨是中国经济结构失衡的关键</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/yuanjian/2010031013390</link>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 01:37:37 +0000</pubDate>
		<dc:creator>远见</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[房价]]></category>
		<category><![CDATA[经济结构失衡]]></category>

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		<description><![CDATA[调整经济结构、转变经济增长方式是我国当前面临的最迫切任务，其目标已经很清楚，就是要实现经济“创新驱动，内生增长”。所谓“内生增长”模式就是以消费需求为主的经济增长模式。简单来说就是要提高消费需求在GDP中的比重。
要改变当前经济结构不合理状态，首先应该清楚是什么因素导致了经济结构的不合理，是什么原因使消费占GDP的比重迅速降低？一、消费不足的原因是居民收入的比重在下降

从需求结构看，消费从上个世纪的60%逐渐下滑到当前的40%以下，投资占比一直处在30%-40%之间，出口占比从10%逐渐上升到20%以上。
因此，中国经济结构失衡的最主要表现就是消费不足。
中国的储蓄率一直比较高早已经是事实，但中国经济在1999年前并没有出现严重的失衡。从统计数据看，我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降的时间是在 1999年以后出现的。1999年以前的国内消费占需求结构的比例一直在50%以上，1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下，平均每年下降约1.5个百分点。同样，1999年以前的储蓄率一直在40%以下，基本上稳定在37%上下。但1999年以后迅速上升，从1999年的 36.8%上升到2007年51%。
1999年以后我国储蓄率为什么会出现趋势性上升？是居民的财富突然增加而导致钱花不完吗？原因正好相反。
从统计数据看，1999年前后，我国的财富分配结构发生了明显的变化，居民储蓄占总储蓄的比例在下降，1999年之前，居民储蓄占总储蓄的比例一直在 50%以上，而且比较稳定。1999年后，居民储蓄占总储蓄的比重逐渐下降，2005年以后下降到40%左右。而政府储蓄和企业储蓄的比例在1999年后明显上升。
从各部门储蓄率比较看，近年来中国国内储蓄居高不下的原因不是由于居民储蓄率过高，而是因为企业和政府储蓄的迅速增长导致的。因此，我认为，中国经济的症结之所在不简单是总储蓄率高的问题，而是与储蓄结构的变化有密切的关系。
二、住房制度改革是促使我国储蓄率上升的制度性因素为什么政府储蓄和企业储蓄占比在最近几年出现上升趋势而居民储蓄的占比出现下降？经济结构究竟发生了什么变化导致了财富在居民和企业、政府之间的重新分配？
从时间上看，总储蓄率发生趋势性变化的时点是1999年，1999年之前，我国的总储蓄率一直在35%与40%之间徘徊，没有明显的趋势性的变化，1999年之后，储蓄率迅速上升，从1999年37.4%上升到2008年的51.3%，10年时间储蓄率上升了14个百分点。
这个时间与住房制度改革及房地产价格迅速上涨的时间是完全吻合的。在笔者看来，这不仅是时间上的吻合，在逻辑上也是一致的。
中国住房制度改革是1998年正式开始的，房改的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2000年基本实现。随着住房改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性的变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年之前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15% 以上，2009年该比例达到了36.8%。
从企业的角度看，住房制度改革减少了企业的生产成本。尽管工资里有专项的住房补贴（有些以住房公积金的名义出现），但从总体上来说，企业在职工住房上的支出比例是大幅度减少了。这样的变化在第二产业表现应该最明显。有意思的是，第二产业的劳动报酬率在1978-1998年间持续上升，而1999-2003 年则逐渐下降，1998年是一个明显的转折点。
住房制度改革之后，我国的土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源，但1999年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。
为了更清楚地说明住房制度改革带了财富重新分配的事实，笔者将数据进行还原，假设土地在这个过程中仍然没有参与财富的分配。其方法是，将1998年之后的住宅销售收入减除建筑安装成本后得到房地产业的“毛收入”（这个毛收入相当于土地和资本在房地产行业的要素贡献），住宅的建筑安装成本按照销售收入的 30%计算（行业经验数据）。再将每年的商品住宅的“毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，将商品住宅的“毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整（见表3），结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算数平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%，几乎完全相等。
此项研究结果足以表明，导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨，则政府储蓄和企业储蓄占总储蓄的比例不会上升。导致1999年后我国总储蓄率的上升的最主要原因就是居民购买住房支出增加所致。
可以进一步推论：如果住房分配制度不发生改变及房价继续上涨，则居民储蓄占总储蓄的比例将进一步下降，政府储蓄与企业储蓄占比则进一步上升，中国的储蓄率则继续上升。任何刺激消费的举措都是徒劳。
三、深层次问题是土地价格被扭曲
住房制度改革之所以导致国民收入分配的利益格局的重大调整，与我国的土地制度变迁直接相关。
我国农村实行的是土地集体所有制，城市实行的是公有制。根据我国的《土地管理法》，农村集体所有的土地不能直接进入市场转变为非农业用地，换言之，即使城市周边的农村土地的使用性质已经被批准转变为非农业用地，但农民不能直接卖给房地产开发商，必须先卖给地方政府，由政府卖给房地产开发商。
因此，政府实际上成为我国房地产领域里土地市场上唯一的出让方，土地市场属于超级垄断市场。既然是超级垄断市场，土地价格就容易被扭曲。在现行税制的作用下，土地价格被扭曲为“低工业用地价格”与“高住宅用地价格”。
我国现行的税制始于1994年的“分税制”改革。分税制改革之后，中央税收占财政总收入的比重迅速上升，而地方财政收入的比重下降。1994年分税制改革实施当年中央财政收入占全部财政收入比重从1993年的22%提高到55.7%，此后稳定在50%左右。而同期中央财政支出比重不仅没有提高，反而有所下降。中央和地方财权与事权分配不对称的问题逐渐凸现。在地方财力下降的同时，地方的事权和支出存在扩大趋势。地方政府不仅要提供本行政区域内基础设施和公共产品，有的还必须承担义务教育等本应由中央财政承担的责任。这些给地方财政带来巨大压力，各地方政府必须千方百计扩大财政收入来源。
因为我国增值税比重过高，扩大投资成为地方政府增加财政收入的理性选择。增值税是对经济行为征税，征管难度较小；所得税是对经济成果征税，征管难度大。利用投资扩大增值税收入从而达到增收的目的来得更为容易。增值税比重偏高、所得税比重偏低直接导致各地普遍重视投资规模的扩张，而忽视投资效率的提高。为了吸引投资商，地方政府争相压低土地价格，有些甚至以零地价出让。大多数工业用地都是由农业用地转变来的，廉价的工业用地意味着政府剥夺农民和城市居民的财富的来补贴工业企业。人为压低工业用地价格是现行税制条件下地方政府扩大财政收入的理性选择。
同样，地方政府千方百计抬高商品住宅价格也是当前税制背景下的必然结果。在中央和地方的收入划分中，契税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税等与不动产有关的税收及土地出让金，都属于地方的财政收入。要增加这部分收入，地方政府千方百计抬高商品房建设的土地价格。2004年以来，国家几乎每年都出台一系列严厉政策调控房地产价格，但收效甚微，关键的问题就在于地方政府对“土地财政”的依赖越来越重，已经积重难返了。
在住房制度改革之前，住房建设的成本（包括土地成本）由政府与企业承担，政府无法通过抬高土地价格来增加财政收入，而且土地在当时的背景下是无偿划拨的，因此，土地在1998年之前基本上是没有价格的，也就是说，土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年住房制度改革之后，随着土地价格的大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局，通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。
无论是“低工业用地价格”，还是“高住宅用地价格”，其作用力的方向都是一致的：增加了政府储蓄和企业储蓄的比例而减少了居民储蓄的比例。
另外需要说明的是，工业用地的价格被人为压低必然导致固定资产投资的总规模被认为减少了，于是，出现了资本形成率低于储蓄率的现象。令人困惑的经济现象在此能得到合理的解释。
工业用地的价格被扭曲直接与分税制有关，而住房用地价格被太高与住房制度改革有关。分税制改革的时间比住房制度改革的时间早4年，而我国资本形成率超过储蓄率的时间比储蓄率出现趋势性变化的时间早2年（需要说明的是，2004年国土资源部专门出台政策规定工业用地必须以招、拍、挂的方式转让，但地方政府的利益导向并没有因此而发生变化。2005年以后，，股票价格大幅度上升吸引了大量资本，使2005年以后的资本形成率与储蓄率的差距迅速拉大）。四、结论与政策建议
既然导致中国经济失衡的关键是土地价格扭曲，那么，要解决中国经济失衡问题就应该在理顺土地价格上做文章。具体来说，应该提高工业用地价格而降低商品住房用地价格。要实现该目标需要土地制度及税收制度等系统改革，在此试提出几点思路：1、与土地有关的制度重建
住房制度改革之所以引起如此大的反响，主要原因在土地。建国之后的三十多年里，土地实际上被排除在生产要素之外，但改革开放之后，尤其是房改之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的分配，但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案，即使是最新颁布的《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为，该问题不能再拖下去了，时间拖得越长矛盾积累越多，可能会积重难返。
从国外的经验看，在土地私有制国家里，普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标，我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。2、理顺房价的关键在税制调整从前面的分析可知，导致土地价格扭曲的根本原因是“分税制”，如果不理顺财制体系，抑制房价的政策都是徒劳。应该对当前的分税制体系进行改革，财权适当下放，最起码要使地方的财力与事权进行匹配。有关税制改革话题超出了本文论述的重点，在此不作展开分析。
3、完善住房保障制度意义重大
虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键，但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如：规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”，这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。
在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府也应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。显然，政府目前在这方面已经有所作为，已经出台的很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策，是解决中国经济内外失衡的必须政策。
作者：尹中立 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
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		<title>没有一分钱流入股市楼市说经不起考验</title>
		<link>http://blog.guandian.cn/user/yetan/2010031013387</link>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 01:05:41 +0000</pubDate>
		<dc:creator>叶檀</dc:creator>
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		<category><![CDATA[4万亿]]></category>
		<category><![CDATA[楼市]]></category>

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		<description><![CDATA[两会期间的国家发改委主任张平先生披露，四万亿投资没有一分钱流入到“两高一资”产能过剩的行业，也没有一分钱流入股市、楼市。无独有偶，3月4日，中国银监会主席刘明康在参加政协经济组、农业组联组会议前表示，我国信贷资金流入股市楼市的现象并不严重，银监会一直在严查此事。
一分钱也不流入股市楼市，此话说得过于绝对，也许国家发改委的项目审核中坚持不流入股市楼市，但在后期执行过程中，谁能保证一分钱也不进入股市楼市？

大炮任志强首先提出质疑。华远地产董事长任志强“炮轰”这一说法，称发改委这是在对房价的变化“推卸责任”。任志强称，没有直接进入不等于没有间接进入，“4万亿投资中不征地、不拆迁、不扩大房屋需求吗?不直接进入不等于不影响房价”，“天价土地”推动二手房价格暴涨、支撑一手房价格上升已成为一种路径。此说得到多名地产从业者及专家的附议，认为发改委称没有一分钱流入楼市的说法太绝对，缺乏严谨性。
从宏观上来说，2009年巨额信贷和天量流动性是房地产市场上升的动力，货币推动资产泡沫上涨，从年末有一线城市投资客比例达到80%，可以看出房地产与信贷泡沫相互激荡的程度。
间接进入房地产数不胜数。一些大型企业轻松获得贷款，因此改变原有资金用途进入房地产领域。有数据称，在2009年各地产生的90多个地王中，央企占了 60个左右。在目前国资委管辖的128家央企中，除了保利、远洋、华润等16家以地产为主业的央企在名正言顺的拿地外，更有多达80多家来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，都在2009年以不同的方式加入到拿地大军的行列，并越演越烈。间接进入房地产还包括进入信托，通过信托资金进入房地产，等等办法。
不仅企业，个人消费信贷也有漏洞可钻。如2009年第4季度，深圳银监局对部分银行分支机构的个人消费贷款业务进行暗访和检查，并对9家银行的信贷资金流向进行了抽查。此次检查的930笔共16.29亿元贷款中，有21笔共1340万元信贷资金直接或间接流入股市，分别占被查笔数的2.26%和被查金额的 0.82%。广发行深圳分行、浦发银行深圳分行和深圳农村商业银行等７家银行涉及的违规。虽然绝对数额不大，但问题不容小视。
为了缩减信贷增量，通过银信合作、银行间互相推销信贷类理财产品瞒天过海，年末被银监会喊停。
正因为漏洞层出不穷，房地产泡沫高涨。银监会在去年年末下猛药整治。根据银监会主席刘明康先生发表在最新一期《求是》杂志上的文章指出，针对2009年下半年股市、楼市回暖后，信贷资金被违规挪用进入股市、楼市增多现象，也多次进行风险提示，并安排专项检查，加大了纠正和处罚力度。银监会的杀手锏是在目前股市楼市2009年制定了《固定资产贷款管理暂行办法》等政策措施，以“实贷实付”取代“实贷实存”，按项目进度付款，以确保信贷资金流向实体经济，真正用于满足客户的生产建设、服务运营或消费需求。这对从根本上规范信贷资金使用、确保信贷资金安全和保护广大金融消费者权益具有标志性意义。
去年天量信贷推出迅猛，难免监管上挂一漏万，出现房地产泡沫、出现央企地王是正常现象，不出现才不正常。公平地说，到去年下半年银监会、发改委已经意识到泡沫的严重性，开始逐步采取某些收缩措施，而出台的政策也较为到位，尤其是银监会对于银行的约束十分有力。
让人想不通的是，一些重要部门为什么要强调没有一分钱进入股市楼市，把自己放在火上烤，显示自己不诚实的品性呢？事实上，从现在出台措施的及时和有效来看，有关方面非常清楚漏洞何在，也清楚如何堵漏，与国家统计局一样，他们需要的只是尊重公众的智商，以及对政绩的平常之心。
现在民间要求有关部门公布4万亿的明细帐的呼声很高，迄未获得有关部门的首肯。实际上，为了今后宏观调控效率更高，不待民间呼吁，有关部门有必要主动公布帐本，这是公共财经的题中应有之义。
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		<title>口碑虽无形，毁誉在其间</title>
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		<pubDate>Wed, 10 Mar 2010 01:01:13 +0000</pubDate>
		<dc:creator>郑世骅</dc:creator>
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		<category><![CDATA[企业]]></category>
		<category><![CDATA[口碑]]></category>

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		<description><![CDATA[在很多楼盘的销售部，显眼的位置摆放着一系列耀眼的各类奖牌，以此向前来参观的潜在购房者展示炫耀。这说明开发企业是很重视用获得的荣誉来证明其社会评价。不过，有一个社会评价是无法展示的，那就是来自民间的口碑，大家口口相传，形成社会公认。
 口碑虽无形，毁誉藏其间。广告或许夸大其词，荣誉难免徒有虚名，唯有口碑是消费者的真实感受和体验。天地之间有杆秤，秤砣就是老百姓。金杯银杯不如百姓口碑。在各种形式的榜单不断跃入老百姓眼前的时候，不妨让消费者做评委，来一个口碑榜评比，看看谁能登榜眼，入三甲。口碑榜属于草根榜，但是不可小视。口碑榜评比是一项汇聚民意的有益活动，能够引导房地产市场朝着合乎老百姓需求的方向健康发展。口碑榜本身也是对开发企业的警示提醒，凡是不尊重消费者甚至欺骗消费者的，不仅影响一个楼盘的销售，也会影响开发企业的声誉。

 我们希望所有开发企业都能够诚信为本，真正把消费者当做自己的衣食父母，外树形象，内强品质，内外兼修，凝聚人气，赢得口碑，最终获取消费者的信赖。在以往的市场开发中，有些企业投入很大，但反响却不佳，问题出在哪里？我以为是他们过于注重“业绩”，而忽视了对“业迹”的追求。心中没有消费者，眼里只有小算盘，这样的楼盘是难以被社会接受的。不是曾经出现过有些开发商因为宣传势头很大，但实际却达不到理想效果，而不得不另行策划、更改名称的情况吗？这就说明，宣传并不是天花乱坠就好，哗众取宠终难长久。开发楼盘不能见物不见人，不能只看建筑不顾使用人，一定要把它融进“家”的元素才能为成功奠定基础。一个过硬的质量，一个微小的细节，一个良好的环境，一个优质的服务，缺一不可。唯有注重“业迹”，才能获得消费者的认可，最终转化为“业绩”，从而站稳市场，取得百姓利益与企业效益的双赢、社会效益与企业利益的双赢，实际上是多赢的结果。
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		<title>谢逸枫：中信世茂“参股”亚运城了吗？</title>
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		<pubDate>Tue, 09 Mar 2010 17:27:07 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
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		<category><![CDATA[世贸]]></category>
		<category><![CDATA[中信]]></category>
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		<description><![CDATA[2010年3月9日下午笔者接到wy记者关于《传中信世茂两巨头空降&#8221;全国地王&#8221;广州亚运城》的新闻采访，中信、世茂两大巨头加入亚运城项目，您认为其背后的主要原因是什么？是因为“民企”联合体的资金压力吗？假如五巨头聚首广州亚运城，您认为它们会怎么分工？对于广州楼市格局会否产生什么影响？ 2010年2月1日wy曾报道过此事。广州亚运城的开发将发生重大改变，中信、世茂两大巨头已正式进入亚运城，与富力、碧桂园、雅居乐分享亚运城，至此，这一改变广州地产格局的明星项目，将由五大知名房企联手推进。
笔者认为，此次市场传出中信地产与世茂房地产公司介入亚运城项目开发的事件，其中背后的主要原因多方面的，首先是自2009年12月起和今年到3月份中央自到地方政府楼市政策密集出台，形成对于房价下降的压力和开发商资金出现紧张的局面。尤其是拿地50%和分期付款时间减短及必须在规定时间付清，同时如果一旦违约，要被政府进行高违约金的惩罚，所以政策的影响是非常明显的。

目前，富力、雅居乐、碧桂园联合体将成立“光辉走利合房地产开发有限公司”来运作亚运城这个庞大的项目。根据合同约定，2010年12月25日前，也就是在成交三天之内，开发商要缴纳40%的土地出让金，按成交价计算就是102亿元。第二期要在2010年12月10日之前缴交30%，按总价计算是76.5 亿元。剩下的76.5亿将在2011年12月10日之前缴清。
其次，由于2009年这三就房企的销售资金虽然有回收，除去2009年拿地支付和其他支出外及亚运城项目地价的支付等其他债务，所剩余的资金不多。另外，由于楼面价格比较高，增加了销售和资金回收的压力。在此次地王拍卖过程中，富力联合体与保利联合体针锋相对，互不相让，此前一直号称势在必得的竞争对手 ——中信地产则一次都未举牌，始终保持沉默。最终经过44轮激烈缠斗，富力联合体笑到最后，赢得亚运城地块，楼面地价5822元/平方米，而扣除公建配套后，楼面地价达到6286元/平方米。
2009年12月22日，广州亚运城整体出让项目竞拍落幕，创造了中国土地拍卖史上的“地王”新纪录。经过47轮竞价，由富力、雅居乐和碧桂园组成的民企 “地产军团”战胜由保利、万科和中海组成的国企“地产军团”，以255亿元的天价竞得亚运城项目，获得14幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权。按照255亿元的竞拍价计算，亚运城项目的楼面地价高达5810元/平方米。
而广州市国土房管局对外公布“保密底价”仅为175亿元，最后的成交价格高出政府心理底价80亿元。但是，有部分是已建成物业可以在2010年7月-9月前开始预售，卖出去大约能回收100亿元，这样成本就降到155亿元，平均下来，亚运城项目的实际地价成本约4700元/平方米。
另外，亚运城项目的价格要卖到1万元/平方米以上比较的困难，如果要卖到1.3万元/平方米简直是难上加难，至少要经过2到3年时间,房价才有可能卖到这么高的价格。由于本区域供应过大和生活配套不方便，价格上涨幅度比较的缓慢，影响到资金收回。再次。亚运城项目关于到广州政府形象，必须保证项目成功开发。
最后，由于三家房企为了减少开发和资金风险及防止出现烂尾楼，拉几家房企进入，目的是希望他们注入资金，增加开发项目的资金保障。当然，有可能是政府给这三家房企实施压力，或者政府做中间人介绍的。
假如五巨头聚首开发广州亚运城，这三家有可能不会让后面两家直接参加项目的开发和销售及组织工作，但是，这两家会派人到联合公司监督财务和销售等工作。因为，这有可能是这两家仅仅是投入资金作为股份，营利时，再进行分红。主要是根据广州土地开发建设相关规定，如果是联合体通过公开出让竞得土地，允许成立项目公司进行开发建设，但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前，稳定股权关系并实行共同开发，不允许分割土地进行开发建设。毫无疑问，五家联手，对于广州楼市格局虽不会有太大的影响，但是，有可能会导致房价上涨，由于开发商资金上不紧张。
根据广州市国土局公告，整个亚运城项目占地面积263.952万平方米。地上规划总建筑面积为438万平方米，其中，商业建筑面积20.76万平方米，公建及配套设施建筑面积32.36万平方米，居住建筑面积384.88万平方米。这个亚运城项目是目前广州市单次出让面积最大的项目,占地比深圳蛇口还要大,远超过今年以来广州出让的所有住宅用地面积的总和。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的 55%。
成功摘得亚运城项目，意味着富力、雅居乐和碧桂园三家联合体获得的是14块未开发用地和已建成的约106.65万平方米物业。这106.65万平方米已建成物业包括住宅建筑面积80.34万平方米、商业建筑面积约6.58万平方米、公建配套建筑面积约19.73万平方米。其中，住宅物业主要是亚运城的媒体村、运动员村和技术官员村，以两三房单位为主，开发商拿到项目以后就能直接推向市场销售。
wy记者采访内容：2009年12月22日，由富力、碧桂园、雅居乐组成的“民企”联合体以黑马的姿态，击败了由万科、保利、中海组成的“国企”联合体以及中信地产，以255亿元夺得“全国地王”广州亚运城项目。事后，“民企”联合体发布公告，宣布将以33%、33%及34%的股权比例成立项目公司开发亚运城。
但在今年2月1日，wy房产率先曝出中信地产将介入广州亚运城，当时富力地产华南区总经理朱荣斌与中信华南集团的某管理层均表示不了解情况。昨日更有媒体报道，盘踞长三角区域的知名上市房企世茂房地产将携手中信地产入住亚运城项目，原本沉寂了一段时间的“全国地王”再度被炒热。
对此，中信与世茂两位“当事人”在接受wy房产采访时态度含糊，但都没有作出明确否认，其中世茂房地产内部人士表示，暂时没听说过公司将介入广州亚运城，由于现时世茂房地产以环渤海地区为发展重心，开拓至最靠南的城市仅仅为福建，公司并没有明确计划要进入广东。
但民企联合体中的一位开发商则私下向wy房产表示，五家开发商合作的消息属实，具体事宜需要等民企联合体开会商量后才会有详细消息公布，富力地产执行董事吕劲接受wy房产采访时也仅表示，具体请留意上市公司公告。
实际上，尽管民企联合体以“黑马”姿态挑落国企联合体夺得亚运城项目，但业内并没有多少人看好该组合，一位万科内部人士曾经向wy房产透露，在万科一次内部会议上王石曾经笑言公司“幸庆”没有拿到亚运城，“这价格实在太疯狂”。一位国企开发商内部人士也曾经私下向wy房产表示，亚运城卖到13000元/平米实在不可思议，“大学城卖到这个价格已经有点高，亚运城配套远比不上大学城，两三年后也未必能卖到13000元/平米”。
更甚者，进入2010年调控政策密集出台，在“国11条”出台以及央行两次调高存款金影响下，全国楼市成交剧减，广州2月份一手住宅网签量更是惨遭腰斩，与火爆的2009年相比，开发商难免感受到政策转向带来的“寒意”。“中信与世茂房地产的介入，除了受到近期调控政策密集出台以及央行收紧银根外，由于亚运城配套不完善且体量较大，要卖到13000元/平米较为困难，对民企联合体造成的资金压力可想而知”，著名房地产营销策划专家谢逸枫表示，中信与世茂的介入能增加开发项目的资金保障并减少开发和资金风险。
“尽管五巨头聚首开发广州亚运城，但民企联合体可能不会让中信与世茂直接参与项目开发与销售”，谢逸枫表示，后两者更大可能是派人到联合公司监督财务和销售等工作，因此中信与世茂更多是投入资金作为股份，营利时再进行分红。“由于亚运会是广州政府的形象工程，此次??联谊??不排除由广州政府亲自出面促成”，谢逸枫表示。
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		<title>谢逸枫:两会后房企上市圈钱囤地卷土重来</title>
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		<pubDate>Tue, 09 Mar 2010 17:25:47 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
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		<category><![CDATA[两会]]></category>
		<category><![CDATA[圈地]]></category>

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		<description><![CDATA[2009的中国楼市颇为不平凡，一路高歌猛进，不断刷房价、地价的成交新纪录。一方面，国企大举进军房地产，在不断刷新地王新纪录。另一方面，多家房地产企业的成功上市，掀起了新一轮的房企IPO热潮。据本人统计，截至3月两会前，已经披露年报的房地产类上市公司已有30家，约占到全部地产类上市公司的四分之一。在2009年房地产量价齐涨的大背景下，房地产类上市公司的业绩也容易光鲜。因为目前大的房企基本上资金不紧张。例如万科、保利地产、泛海建设等部分大公司2009年资金储备充足，2010年可能并“不差钱”。并且，大部分房企的土地储备不足开发3年，再融资也预示着未来房企将进一步加大拿地步伐。
随着国家政策在银行信贷的宽松，2010年许多公司并不差钱，他们有趁市场好转借机“圈钱”的嫌疑。所以，房企上市圈钱囤地的游戏甚至有了既定模式，就是上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房企会备受投资者追捧，股价随之攀升。这也是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”。

据媒介报道，手握巨额现金仍喊缺钱，这就是目前上市房企的现状。统计发现，包括万科等38家上市房企公布了再融资计划，融资总额达到了约730 亿元人民币。今年宏观调整加大是房企缺钱的主因。虽然在2009年年末手持现金达到230亿元使得万科成为上市房企中的“现金大王”，但在年报中，万科A 表示,其再融资方案已经上报相关部门审核,募集不超过人民币112亿元。据统计,目前两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企有38家,涉及金额最高达730亿元。根据新的审核规则,房地产公司权益类再融资须增加国土资源部的审查。国土资源部将在返还给证监会的征求意见回复上做出具体说明。
而为何手握巨额现金仍缺钱，2009年房地产市场火爆使得房地产上市公司赚得盆满钵满。而从2009年年底开始，中央打出一系列调控楼市的“组合拳”，进入2010年之后，楼市成交以及价格都开始掉头向下。据本报统计，在北京、上海、深圳、广州等全国一线城市，2月份楼市成交量同比和环比均大幅萎缩。在银行信贷资金收紧的情况下,房地产开发商的资金肯定会面临着考验，开发商在2010年有新的买地需要以及新开工的后续资金和后续开发。保利地产总经理宋广菊的一番话或许代表了众多房地产开发商的心声，在日前的2009年度股东大会上，宋广菊表示，要保持成长速度,离不开资本市场的支持,保利2010年也有再融资的打算。
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		<title>谢逸枫：2010年房企融资遭银监会重重“封杀”</title>
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		<pubDate>Tue, 09 Mar 2010 17:24:52 +0000</pubDate>
		<dc:creator>书生：地产刀客 谢逸枫专栏</dc:creator>
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		<category><![CDATA[融资]]></category>

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		<description><![CDATA[提示：一边是刚刚大量囤地再包装上市的企业融资受阻，一边是政府防止股市资金与土地资本的风险对接，去年本报所提出的“地价股价对赌”怪圈或将提前走向破灭。所谓“怪圈”的定义是：开发商先囤地，甚至负债囤地，以此为资本进行IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。这是一个恶性发展的连环套，一但资本市场信心不足，无法融得资金，开发商看似完美的资金链将顷刻破灭，加上房地产市场加紧调控，国内资本市场将严控股市资金用于囤地。接下来，开发商资金不足就会抛售物业，房价继续调整。
受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反映，并进入前所未有的融资艰难期。2008年开始, 地产企业临阵叫停赴港IPO在内地房地产业引发的效应开始显现，此前“房企演绎地价股价对堵怪圈”正逐渐产生恶果。中国证监会发行部公开表示，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。可见，房地产业是正处于敏感时期的高危行业。

2009年，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元。“赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件，国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄，而国内物价上涨的压力下，政府会继续实行从紧货币政策，而人民银行又一次提高银行存款准备金率就是最明显的信号。所以房地产行业承受的资金压力确实不小。
一，2010年1月8日,国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。 25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市，按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。
2008年，《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定，对“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。去年9月开始，证监会有关部门在房地产企业融资审核之前设了一道程序，即征求国土部、住建部等主管部门的意见。表面看，这次核查是例行核查，但可以肯定“目前国土部、证监会、银监会等部委联手‘遏制房价过快上涨的机制’ 正在形成。这一机制放在当下的房地产调控背景下，将使“2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。
二，2010年1月29日, “称为土地融资三重门”开始实施。在国土资源部和银监会、证监会联动审核的情况下，房地产开发企业利用土地融资的行为将遭遇更为严格的监管。近年来房地产市场的勃发，土地作为资产的属性逐渐显现，地方政府或者企业利用土地抵押进行银行贷款的行为日渐普遍。有未经官方证实的数据称，目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款，土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。
而上市房企利用土地储备也实现了资产的“增长神话”——使用在证券市场的融资去购买土地，利用该土地去抵押贷款或进一步在证券市场融资，然后再去购买土地，如此循环反复，企业的收成随着地价水涨船高。　但其中隐藏的风险也开始令人担忧，一方面土地抵押品大幅增加，一旦价格出现波动，银行风险将陡然增大。另一方面，一些企业的违规抵押或融资行为，也时常出现。在地方财政紧张的局面下，
全国利用土地作为抵押品进行贷款的规模逐渐增大，粗略估计甚至可能达到300万亩。2010年要坚定不移地贯彻落实国务院出台的一系列房地产调控政策，加强房地产市场的土地供应调控。具体到工作计划，首先要编制今明两年的保障性住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应。此外要调整供地结构，提高中低价位、中小户型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。在监管环节，则要加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理，坚决打击囤地、炒地等违规行为，同时加强市场动态监测，坚推信息公开。　国土部正加大信息公开的力度，今年的国土部年度工作会议就堪称一个例证。此次会议采用了电视电话会议的方式，除了北京的主会场，还在各省区市和部分市县设立了1300多个分会场，有近50000人听会。
三，2010年2月23日，中国信托业协会公布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》）。通知要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证” （国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。即信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款，即用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
目前房地产信托一直是信托公司的重点业务之一。自去年下半年以来，房地产信托产品开始井喷，并持续保持火爆。有数据显示，2009年，共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。
尤其是房地产信托投资中的项目重新回归到‘四证’齐全的要求，是一大亮点。而禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将使信托公司房地产信托业务选择项目的范围变窄。《通知》还要求，各银监局要加强对既有监管规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，按照实质重于形式的原则杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为；进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控，对发现的风险苗头要及时予以提示或下发监管意见，并在必要时安排现场检查。
目前中国银监会收紧信托和加强监管非银行金融机构贷款,目的是剑指地产商违规融资的现象和遏制房价上涨及遏制地王疯狂的现象.今年以来，多家房地产商开始借道信托方式融资，或引入信托公司合作开发地产项目。2010年3月前,国内有30多家年内已有多家中小型上市地产商公告此类融资计划。由于大量的资金通过信托渠道进入房地产领域，导致开发商融资过度频繁,恐引起金融风险。
从2009年6月开始,随着房价的快速回暖，房地产信托产品开始井喷。如今随着政策的收紧，风险开始积聚。因为信托公司以信托资金放给开发商用作土地储备。所以,为防止开发商借&#8221;信托&#8221;融资-圈地-炒地-空置的现象,银监会不仅是针对土地发放的信托贷款，还进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求。
从2004年房地产宏观调控以来，信托公司一直是开发商的资金预备队。每当宏观政策趋紧，银行收紧资金口袋的时候,银监会要求信托公司控制信托贷款,同时,要管住信托公司给开发商违规放贷，尤其是拿地。所以,如果现在严格土地制度，开发商土地可能被收回，而且还处以高额罚金，那么其风险就会大大加剧了。另外,可能影响到开发商今年的拿地计划和遏制抢夺地王的现象及导致开发商因资金紧张产生下调房价的想法.
同时,收紧了房地产企业的信托融资渠道,这也是对房市调控的一个手段，随着房地产信托融资路径收紧，目前房地产的各个融资渠道，包括资本市场直接融资、银行贷款、信托等融资手段都有不同程度收紧，开发商想要延续2009年大规模拿地的态势必须依靠自有资金来解决。不过，房地产信托收紧对地产商融资影响尚不是非常的明显。2009年前11月房地产开发的投资总额为4.8万亿，2009年共有181款房地产投资信托，规模为327亿.
2009年初，“四万亿”经济刺激计划出台，上述银监会25号文，正是在此背景下为推动支持房地产市场发展之举，对房地产信托业务门槛做了适当放宽。《通知》的一大亮点，就是对2009年初《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发[2009]25号）的修正。
其中，由此前严格规定不得向未取得“四证”的房地产开发项目发放贷款，放宽到信托公司最近一年监管评级为2 级C 类以上、经营稳健、风险管理水平良好的可向已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（“三证”）的房地产开发项目发放贷款。这意味着，只要其他三证在手，此前项目没有获得施工许可证，也可申请信托贷款。
四,2010年3月9日,尽管房地产企业融资环境趋紧，但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。银监会明确表示，银行业支持房地产发展，但是要审慎发放贷款，今年对开发商贷款将严格审查。面对日益趋紧的房地产融资环境，尽管各大房企在2009年的房地产“狂飙突进”运动中赚得盆满钵溢，但近两个月房屋销售进入传统淡季，成交量环比下降，同时市场观望情绪日益加重，如果房屋销售量始终跟不上，资金链问题有可能会在二季度末显现。不仅是销售和信贷面临紧张，资金回笼量缩减，部分企业去年比较激进地高价拿地，今年需要支付地款，今年下半年很多房企的资金将变得比较紧张。
例如，保利地产就是典型代表企业。在“三年再建一个保利”信念的支持下，保利地产2009年积极拿地，目前仍有180亿元土地款尚未付清，这对于今年预计将2009年新增土地储备全部开工的保利而言，也是一笔巨款。而公告显示，2010年，保利地产计划房地产直接投资总额将达到655亿元，几乎相当于去年 395亿元投资额的两倍。
如果房屋成交量持续下降，中小型房地产企业可能会面临资金链紧张的问题，为了迅速回笼资金，甚至会降价销售。当提及房地产上市公司时。但是，对于这些公司而言，现在的资金面是十几年来最好的，已出台的政策和短期的成交量下降对他们的影响比较微弱，这些公司有望平稳度过这一紧张时期。在已公布年报的房地产公司中，万科以230亿元的现金持有量成为房企“现金大王”，同比增长15%，保利地产以持有152.28亿元现金紧随万科之后，位居亚军，而中华企业以 18.47亿元，同比增长762.38%，成为持有现金增速最快的房企。
始自去年12月份的多条房地产调控政策，大多直指房地产的资金链，涵盖从开发到销售各个环节。从证监会联手国土部严把房地产企业融资关，到房企拿地首付提高至50%；从银行严控投资投资性购房贷款，再到首套房贷利率优惠措施也有所收紧；甚至央行两次上调人民币存款准备金率的举动，都被房地产市场人士看成是意欲收紧房地产开发商资金链；本以为传统融资渠道受阻，房地产信托或将搭乘此次调控大展拳脚，近日，银监会又明确表示将收紧房地产企业信托。
尽管房地产企业融资环境趋紧，但这是为了使房地产投资和消费都趋理性化。一系列看似针对开发商资金链的房地产调控政策，是为了达到“去房地产过热化”的目的，使房地产行业回归到健康发展的道路上。对于后续是否还会陆续出台更多的房地产调控措施，宏观调控政策的出台应该暂告一个段落，接下来更多的，应该是政策的执行，市场还需要时间对政策进行消化调整，具体政策结果如何，还要看各地方的执行力。
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		<title>陈宝存：保障房关注度越高，房价越不可控制</title>
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		<pubDate>Tue, 09 Mar 2010 16:52:20 +0000</pubDate>
		<dc:creator>陈宝存</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>
		<category><![CDATA[保障房]]></category>

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		<description><![CDATA[与其不切实际的考虑抑制投资需求，不如引导不合理的需求转向租赁。有住房不是要有产权房，这个概念必须树立。而树立不起来的真实原因是我们对保障房的大肆宣传，对保障的不切实际的期盼，使得全社会错误的认为没有产权房，那就等待国家的分配。这和市场化的距离拉的越大。
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		<title>孔锐：打压房价者患有精神痴呆  对社会危害性很大</title>
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		<pubDate>Tue, 09 Mar 2010 16:45:47 +0000</pubDate>
		<dc:creator>孔锐</dc:creator>
				<category><![CDATA[地产圈 - 围城内外]]></category>

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		<description><![CDATA[医学专家研究表明，打压房价的人都身患一种精神痴呆，这种病一旦发作，就如同毒瘾一样，一发不可收拾，为什么国家一直不谈打压房价，而只是说抑制高房价，原因就在于一旦说打压房价就会被这种精神痴呆病毒所传染，一旦传染，就会导致无数的生命致死。
据权威数据表明，全球每天约有10000多人是死于打压房价之后各种精神痴呆。日前打压房价已被世界卫生组织（WHO）公认为人类最大经济杀手，打压房价之后都会源于精神痴呆的产生，最后造成诱发心脑血管疾病、猝死、性功能减退等，这已经被列为危害人类健康的高危因素。

打压房价的精神痴呆患者还会睡眠呼吸反复暂停，大脑、血液严重缺氧，最后导致不同程度的低氧血症或高碳酸血症，引起机体多系统的功能障碍及疾患。
从目前抽查的牛刀、曹建海、时寒冰这三位打压房价的精神痴呆中，我们发现了他们脑袋中均含有150余种含有毒性很高的化学物质。他们因为长期打压房价，造成了多脑细胞的杀伤力很强，也就是说经常打压房价可以导致脑细胞严重衰退，还会引发皮肤疾病。据美国调查中发现，90%打压房价的精神痴呆患者尿样中含有含有毒性有害成分。这种毒性物质5%经皮肤吸收，就有致癌的危害，据医学专家透露，打压房价的白血病发病率高于一般人的100倍。
所以，为了响应全球低碳楼市的号召，政府准备将联手医院一起收容这些患有精神痴呆的人，他们这种打压房价的痴呆行为如果在社会上越染越多，这就会导致越来越严重的社会后果。现在，中国是世界上发展最快的国家之一，中国楼市也被公认为世界前列，中国房价从而也引起了世界的广泛关注。如果这些精神痴呆患者完全沉溺于打压房价之中，这肯定会对中国经济在国际上造成负面影响，如果中国经济要想低碳再低碳，首先必须收容这些打压房价的精神痴呆患者。
 
 
 
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