存量时代到来，地产开发商需要更多思考自身现有产业里面怎么提升运营能力，模式由“向土地要效益”转为“向运营要效益”。

随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升，单一的融资方向已经难以满足房企的需求，私募基金因为相对灵活，地位开始凸显。

曹文伟指出，在一线城市的消费水平、要求、档次等都在不断提升。只做主流市场的话，虽然并非一定不能赚钱，但这个钱也不好赚。

观点人一向以专注为宗旨，以奉献专业的产品为目标，所以，请允许我以发布“2019年一季度中国不动产私募基金趋势与观察报告”来表达观点人对今天大家的到来的感谢及欢迎！

本次北京圆桌将围绕论坛主题“新商业时代”，多维度探索商业地产的未来可能，商业地产的创新未来已不远。

事实上，人民币地产基金从2017年开始就进入募资小年。

商业地产存量发展的机会业已到来，而与之匹配的，资本与商业的创新未来在哪里？

2019年，货币政策微调背景下，房地产金融与流动性环境开始回温，基金的发展走势又将呈现怎样的局面？

商业地产新一轮的转型节点似乎已经到来，新时代下如何紧跟时代的发展大趋势，以及在商业创新浪潮下进行模式变革与传承，显得尤为重要。

REITs将近 房企如何上车？

资本对房地产的热情从未减少，经过数年快速成长，房地产基金已经成长为金融与地产结合的重要领域和方向。

存量时代已经告别了粗放的模式，继而强调精细的“人、货、场”。房企具备品牌、数据优势，也有足够的资源做物理空间的场景，这有利于它们进军“消费升级”领域。

转型与多元时代，房企该如何创新、转型、升级，提高自身的运营能力，资本在当中将扮演何种角色？

探讨存量资产时代下，房地产行业如何推进创新转型、如何利用资本的力量至关重要。

位于风口之中的长租公寓，受到追捧也面临诸多疑惑，如何破题长租公寓成为当下热点。

中国真正从产业角度做产业地产的并不多，更多的是从地产角度做产业地产，但这两个是不一样的。

亿达中国做产业地产项目时，往往是70%做产业，30%做住宅和商业配套。但现在也在尝试百分百做产业，目前已有项目落地，不仅有大企业进驻，还能保持一定的利润率。

目前国内做产业地产项目其实都可以从发达国家找到可对标、借鉴的原型，至少有可借鉴的元素。

第一个租金只需要覆盖利息，收的租金能把建造之后每月、每年的利息都还掉，就意味着不需要再往例如投入，“如果连租金都覆盖不了利息的话，继续往下做就是一个无底洞”。

相对个人来讲，企业的数量少很多。“尤其是优质的客户，本身也有非常强的溢价能力，自己可以直接找政府拿地。