在2005年之前，房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性，表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主，房地产市场的走势总体平稳。但是，在2005年之后，房地产的投资品特性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说，当前的房地产市场调控，就是更为强调房地产的消费品特征，并试图通过种种政策措施，来抑制其投资品特性。
图表1货币供给量与房地产销售的相关性分析

改革开放30多年来，中国的经济增长，以及国民财富水平的迅速提升都与方兴未艾的城市化浪潮息息相关。展望未来10 至20年，中国的城市化会继续进行，并且在应对国际金融危机的背景下还可能加速。可以确定的是，中国城市化的空间巨大，同时也必然带来新的增长动力，在中国经济转型的大背景下，城市化的推进还可能成为未来中国经济增长与经济转型的重要切入点之一。
中国消费人口实约2.7亿

从全球视野来看，政策退出和复苏管理正在成为全球的共同课题和宏观经济政策的主旋律。2009年，中国通过实施超常规政策率先走出危机，同时也对全球经济复苏发挥了重大的带动作用，如今中国经济已经开启新一轮上升周期，而从宏观经济政策的调整与转换来看，当前中国经济政策的重点正由危机应对全面进入复苏管理，也可以说中国经济现在已经进入了后危机时代。
在后危机时代大背景下，经济复苏态势已基本确立，宏观经济的走向乃是复苏管理，而其中的关键就在于通过“调结构”寻找新的经济增长点，以巩固经济复苏基础，并实现可持续增长。

如果去库存与去投资过程逐步结束，那么房地产需求的投资主导向消费品主导的转化就会推进，除非现出现极度宽松的货币条件。
一、房地产过于浓厚的投资品特性夸大了房价上涨压力
回顾中国房地产市场演进的历程，在2005年之前，房地产价格与主要金融变量之间保持了微弱的相关性，表明当时的购房者主要是以消费性的自主需求为主，房地产市场的走势总体平稳。但是，从2005年之后，房地产的投资品特性日益显著，直接成为房地产价格显著上涨的重要推动力。从这个意义上说，当前的房地产市场调控，就是更为强调房地产的消费品特征，而试图通过种种政策措施，来抑制其投资品特性。
从房地产的投资品特性角度看，其推高房价的机制有多种表现形式：
(一)城市化和土地供给的低弹性，在投资气氛浓厚的环境下预设了地价与房价上涨的预期
首先，城市化意味着工业、住宅与商业用地需求的增加，这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了一个重要条件：截至2008年，北京和上海的城市化率分别为84.9%、88.6%，已经打到发达国家的平均水平，全国平均水平也有明显的上升。这至少在三个层面增加了城市用地需求：其一是增加对工业用地的需求；其二是需要更多的住宅与商业用地；其三是加大了对城市公共用地的需求。如果短期内难以形成大量形成土地供给，那么土地需求的激增必然产生地价和房价上涨的预期。
其次，土地的所有权垄断决定了土地供给的低弹性，这为投资气氛浓厚条件下地价与房价上涨提供了另外一个必要条件：从近几年的土地供应情况看，2003年土地“招拍挂”制度改革以来，除了2007年土地供应量有所增加外，其余各年几乎没有增加过。在投资气氛浓厚的氛围下，这里的一个相应结果就是地价的上涨预期不断形成并自我强化，并进一步推动房价上涨的预期。

通过2008年底和2009年非常时期的超常规政策，中国率先走出危机，进入后危机时代，今天宏观政策的关键字应该是“复苏管理”。
（一）财政政策的退出：调整和优化支出结构

当前资本市场最大的担忧是新一轮地产调控会否引发经济增长的「二次探底」，新政出台以来，股市的下挫一定程度上已反映了这种担忧。
然而除非出现严重的政策失误，这可能性出现的机率极小，原因一方面是中国房地产市场并不存在全国性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大规模开工，将冲销商品房投资的减少，总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢，对经济增长的贡献将至少和2009年持平。

平衡房地产周期与经济周期之间的过度关联，打破“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈，减少两者之间的叠加形成更大的冲击效应，正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。
（一）房地产周期与经济周期具有极强的关联度

目前我国经济已经处于复苏阶段，2009年中国经济将走出一个V型反转的过程。国家宽松的货币政策主基调不会变，但针对房地产等特定行业也许会出现政策微调。
如果有迹象表明资金过度流入到股市和楼市的时候，不排除监管当局会进行临时调整。比如银监会对二套房贷的收紧以及对银行理财产品的规定都是在进行政策微调。对于适时调整的政策，应该取消首套房贷七折利率优惠政策，这从一定程度上可以缓解房地产行业泡沫的产生。

随着经济回归的惯性增长，退出政策相继出台，市场正在进入一个摇摆幅度加大的时期。近期，地产政策频繁调控对市场造成重大冲击，并由此引发政策调控可能伤害中国经济的担忧。我们认为，中国经济正进入新的周期，很多行业将逐渐对此产生反应，站在一个较长周期的角度，经济和市场都远没有到顶。
一、政策类型不同决定退出与否

2010年中国超常规刺激政策的退出方向十分明确地表现在特定的几个环节，即信贷投放正常化、房地产刺激政策退出、地方融资平台规范等。
全球经济目前正处于后危机时代的剧烈动荡和政策调整期，这一阶段将会是从危机应对到全面持续、稳定复苏的过渡时期。伴随着全球经济呈现复苏的格局与退出政策的分化，全球经济正在步入复苏道路上复杂的一年。

金融危机对于全球经济、对于中国经济来说是一个冲击，是大家都不愿意看到的，但是我们从经济金融的发展史来看，金融危机似乎难以避免。所以作为一个金融的研究者，一个金融市场、金融政策的研究者，能亲身经历这个危机，在某种程度上也是一个比较幸运的事情。它让我们能够比较清晰的看到一个危机从酝酿到扩散，到迅速的传染，逐步应对，产生效果，这个过程，我们作为一个研究者，也在不断的观察、思考。我们《中国金融大未来》这本书其实记录了我和我们金融界的朋友一起的一个思考、观察的轨迹。
实际上在过去的大概10年左右的时间里，中国经历了两次金融危机，在这两次金融危机里面，中国金融体系的表现是迥异的，甚至可以说是天壤之别。我们可以看1997、1998年的时候，大家对中国金融业的评价是“技术上破产”，它成为整个金融经济体系的一个定时炸弹，大家认为这个炸弹迟早是要炸的，只是在什么时候炸的问题。

过去十多年，房地产在中国经济中一直发挥着“新的经济增长点”甚至“支柱产业”的作用。历史表明，房地产行业对中国经济的高速增长有很强的拉动作用，它的发展带动了上、下游数十个行业的发展。
然而，以“新国十条”为赌注，新一轮调控将使房地产的“支柱地位”和“增长功能”发生大的变化，未来民生功能将被放到至少同等重要的位置，同时 “增长功能”本身也将不断让位于“结构调整”。这不但意味着房地产行业的银灰色将发生转移，对投资者而言，对房地产行业投资价值判断及思考方式也将发生转 换。

一、引言：经济周期决定了新一轮地产调控的空间