那是2009年12月的一天，我对我的现任老板——王董事长说，我们的项目“赢在时间”。我的这位智慧与胆识都非常过人的老板，当时给我回答是：争取在明年（2010年）五一或抢在五一之前开盘！
回想2010年下半年，那是一个楼市红火的峥嵘岁月，那是一段让很多人都兴奋异常甚至疯癫的日子。但是，在当时的楼市又一轮疯狂的背后，我其实早已读出了楼市背后的隐忧，预感楼市孕育的危机与潜在风险。我当时给我的很多同事们与同行们讲，楼市将在2010年上半年出问题，中小城市楼市问题的出现，将会延迟到2010年的下半年发生。可惜的是，在公司里，除了几个行家里手之外，很多人对我的说法不以为然。认为我是无中生有，故意制造惊天骇语。

由于国家对房地产行业近乎“残忍”的调控政策，又将本来是过街老鼠的房地产业推向风口浪尖。有关房地产的冰川说，抄底说，反弹说……开始此起彼伏。多少年来，房地产行业一直争论不休，每次政策调控，都会引来市场一片唏嘘与争论之声。
我常常把20多年的中国房地产行业比喻成一个新手上路的醉汉，驾驶着一辆还没有磨合好的新款豪华大巴，迷迷糊糊的行驶在漫天晨雾的路上，技术生疏而又神志不清，精神抖擞而有壮怀激烈；颠簸不停而又不辩方向……在这辆处于初级研发阶段的豪华大巴的车厢里面，乘坐着一些房地产业内与伪业内人士，这些所谓专业人士，各怀鬼胎，喋喋叫嚷，争论不休，尽情表演，熙熙攘攘皆为利来，都在为维护自己阶层利益而用尽伎俩。

每到开春，招聘旺季如期来临，房地产行业的人才流动开始频繁起来。国内许多大型招聘会生意兴隆。由于本人经常在中小城市操盘，许多有经验的营销人才不愿到“老少边穷”的中小城市“支边”。我只有找些刚毕业学生进行培养。
这些年的房地产营销管理职业生涯，我见过的房地产营销人才何止千万？许多刚毕业的学生明明是块置业顾问的好料。但是，却着魔似地想学房地产策划，一门儿心思往策划行里钻。我告诫他们说，策划是个苦差事，如果没有极强的决心与恒心，到头来，永无出头之日。但是，有些无半点潜质的学生，却铁了心想做策划，我笑笑，不答。

两会人大代表与委员们对房地产行业的热切关注，使许多房地产业内人士，以及伪业内人士对房地产的悲观预期加剧，使许多巴望着“两会”之后房价能够降下来的无房者，陡增许多期待。但笔者看了温总理与姜部长的发言之后，觉得房价在两会之后不仅不会下降，反而会上涨。
温总理处于稳定局势的考虑，希望把房价降下来，天经地义，职责所在。姜部长看到中国城市化进程的现实，认为房价上涨的压力仍很大，从现实出发，实话实说（这不难看出姜部长内心的深度无奈），无可厚非，可以理解。

在飞机上，闲着无聊，翻看向来很厚、但每至春节就特薄的报纸——《南方都市报》，一则新闻格外惹眼：今年春节期间，广州楼市成交创下历史新低：偌大一个广州市，单日（记得大概是2010年2月17日吧）整体成交仅有8套。这与广州去年春节日成交300—400套（数据来源：韩世同博客）的火爆相比，这个成交量简直是天壤之别！
广州春节期间的楼市，象广州的天气一样，遭到突如其来的寒流袭击！但是，令买家疑惑不解，令行家大跌眼镜的是：2010年1月份，广州十区住宅成交均价已高达11577元/㎡，价格创历史最高。

中国楼市又现“大小年”！
对于中国楼市的走势，早在今年上半年，我就做过预测：经历过金融危机之后，中国楼市呈波浪式前行。而2010年的中国楼市，依然在波浪中翻腾，一收就死，一放就乱的房地产治理手法，导致楼市出现“大小年”的特征，什么是“大小年”呢？就是好一年，坏一年；饥一顿，饱一顿。

愈来愈多的政策资讯，让我们预感到：2010年楼市走向“小年”，2009年的癫狂年代已经终止。但对于中国楼市而言，这是中场休息，觉不是一去不复返。笔者认为，中国楼市起码还能火上20年！就连世界性的金融危机，都没有搞死中国房地产，何况中国政府的这些不着调的政策调整乎！？
具体说来，笔者认为，2010年中国的楼市大致会呈现如下特征：
整体走势：上半年是海水，下半年是火焰。

政策打压楼市的效果，将会在明年下半年得以明显体现。具体说，明年上半年在一线城市回落明显，楼市阶段性出现阴跌；下半年这股阴跌之风将会向中小城市蔓延。上半年水深，下半年火热！中国楼将迎来有一个“小年”！

　　政策打压楼市的呼声日渐高涨，没造过一天屋、没卖过一间房的一些门外汉“砖”家，一直都在叫嚷：房价必降！唱空楼市的“砖”家们的言论，总是被不明真相的老百姓，以及没有辨别能力的媒体奉为真理，四处传扬。
　　形成的恶果是：不明真相的老百姓和弱智的媒体，成为这些所谓“砖”家的“施法道场”，文中念念有词，让人不明所以。但是，这种伎俩却让政府越来越迷茫，决策越来越离谱，调控政策越来越荒唐。房地产界的集体不明真相，导致楼市越来越迷乱，很多人却以为这些“砖家们”，才是心目中的“英雄”与“兄长”！但这个惊天的骗局，让很多大上其当！让房市越来越难以看清真相！

　　金融危机不仅使世界经济陷入集体恐慌，也打乱了中国经济快速增长的态势；同时使政府自 2007年以来的房地产调控出现严重失灵。刚刚趋稳的房地产业，在2008年之后，又陷入极度紊乱状态。从2008年暴跌导致行业整体性恐慌，到2009 年“小阳春”之后，由刚性需求引发报复性暴涨，再到政策打压之后的“有价无市”楼市滞涨期的来临。中国房地产行业，这两年好像乘坐过山车一样，经历了惊心动魄的生死时速的考验。
　　房地产行业跌宕起伏，大起大落，冰火两重天轮回的背后，是房地产行业治理不得其法而导致的政策失灵的深度无奈。有人戏称，中国楼市一收就死，一放就乱，这虽是一句流传于坊间的口水之词，但却道出了房地产治理与调控的尴尬现状。

　　比起2008年的“灭顶之灾”，2009年的房地产市场注定又是一个多事之秋，仅仅享受了四、五个月的幸福时光，楼市就开始出现逆转的苗头。催生地产泡沫的隐忧已经在行业内、政府高层中间弥散。实体经济尚未复苏，刺激措施已经悄然收紧。打压楼市的信息不断传来，货币政策逐步紧缩、二套房贷开始收紧、颁布打击囤地号令……各种不利因素都预示着楼市已经走到滞涨通道的十字路口。
　　扑面而来的不利因素，导致持币观望的情绪再一次开始泛起，国内一线城市的成交量开始出现萎缩，价高量少、有价无市的楼市滞涨阶段已经悄然而至。数据显示，从今年6月份开始，全国各大城市房地产成交量出现不同程度的下跌，7月份，全国30个城市中，住宅成交面积环比升跌的城市各占一半，住宅总成交面积环比下跌约4%。8月份，全国30 个重点城市，住宅交易量继续下跌，住宅成交面积环比下跌的城市占到三分之二，总成交面积较上月下降约一成。北京、广州和深圳等一线城市出现不同程度的通缩。