每年年底，都被传媒要求对来年的香港楼市作点预测。我对今年的预测，曾把记者吓了一跳。因为我预期，单是上半年楼价就可以升两成，而且升势会向新界的中小型住宅扩散。
记者说，他们问过不少发展商，大部分都是估升一成左右，乐观一点的，也只是预期升一成半，为何我这么大胆，估上半年就可以升那么多。
我不怀疑发展商有一定的测市能力，否则他们如何在这个行业里生存。不过，他们很多时想一套说一套。我留意他们的说法已三十多年，他们是差不多每年都估升的，只是升幅估得不多罢了。他们估升，是因为利之所在；但他们胆子小，怕错得太离谱，既怕错得离谱，唯有估升一成算了。而我则是一个既不要钱，又不要面的人，所以才够胆冲口而出，心里怎样想，口里就怎样说。
通常，我都会预先警告记者，我是乱估的，他们有责任提醒受众，我过去的预测其实失误甚多。若是他们选择报道我的预测，责任应由他们自己负上。
老实说，我通常是凭直觉来预测楼市的。我倾向不假思索地心里泛起的第一个感觉，就视作最佳的结论。之后才去找理据为这个结论自圆其说，使人听了好像言之成理。

由于中原地产在内地的业务受到强烈的挑战，我们最近对主要的竞争对手做了一次较全面的调查研究。我们发现，做得最好的几个行家都有一个共同点，就是在聘用新人时，只聘新入行的，而不喜欢聘用在行家处工作过一段时间，已有经验的人士。
这与一般人事部请人的准则很不一样。我在报章上看到的招聘广告，大都会列明，应征者需有多少年的工作经验。亦因为很多公司在请人时都有这种要求，才导致刚毕业的青年人不容易找到工作。在一些已发展的国家，二十至廿五岁的初入社会一族，失业率都超过两成。这种情况很容易令青年人萌生对社会的不满。

我出社会工作已四十多年，其中有一项经验值得与读者分享。对于已经发生的事，我们都不难找出原因，并予以解释，人人皆有一套自以为是的分析。因此，摆龙门阵的时候，大家都可以讨论得口沫横飞，都可以对社会上未解决的问题很有办法。问题是他们提出的办法大都没有机会尝试，即使有机会落实，成效亦与想像中差很远。要办法比困难多并不难，关键是这些办法能否真正解决问题。
反高铁事件暴露出香港社会确存在着不少深层次矛盾。很多人都简单地把原因归结为政制不健全，只有尽早实行双普选，才能解决民众对政府的不信任问题。然而，民主是否真的是一方治百病的灵药呢？世上已发生的先例却说明事情绝非这么简单。菲律宾、泰国、乌克兰……等国都已经建立了相对公平的合乎西方理念的选举制度，但他们社会存在的问题都解决了吗？事实仍距离人民所期望的很远。

反高铁的人虽自谓是为民请命，但我发觉我身边的一般市民，倾向支持建高铁的明显占多数。上周六，当反高铁的示威者围堵立法会时，我出席了一个婚礼，席间谈起高铁问题，除了少数没有表示意见者之外，大部分人都不认同反高铁者的过激行为。只是大多数人是沉默的，才令少数勇于发声的人占据了传媒，成了「主流民意」。不然的话，何解有关官员在最近的民意调查中声望反而上升了。

就我所接触，市民一般都不反对建高铁，他们最有意见的是造价好像贵了一点；但当被问及甚么价才合理时，大家又说不出。事实上，如此复杂的工程，即使是专家，若不是先作深入研究，一样难作评说。
六百多亿，对普通人来说，可谓是天文数字，在日常生活中从未接触过。除了感觉很贵很贵外，不可能有其他概念。不要说六百亿是多少钱一般人没法知道，就算是一百万，亦不一定有正确的概念。
曾有一个大学教授，为了让学生明白甚么是一百万，把学生分成小组，去数一美元一张的钞票，要他们准确地在一大堆钞票中提取一百万出来。教授问学生，他们估计要多长时间才能完成这项工作。有些以为两个小时已经差不多，有些承诺一个上午之内可以完成。结果他们搞了一个星期才完成任务。这时，学生对一百万这个数字，才多少有点概念。

豪宅屡创天价，引起社会关注。有官员安抚市民，认为豪宅是另类市场，豪宅卖得贵，只会影响少数人，普通小市民可以不用担心。
这种说法引来不少反驳，因为豪宅与普通物业虽有不同的销售对象，但同在地产市场里，无可避免会互为影响。豪宅的价格上升之后，迟早会带动中小型物业的价格跟着上升。届时连民生也会受影响，故政府应该早谋对策，而不是掉以轻心。
其实，政府若是真的想安抚小市民的话，可用别一个角度去解说；大可以把有钱人炒卖豪宅的活动，解释成有利财富再次重新分配的活动，可助降低贫富差距。
人类的经济活动会不断地创造出新的财富。这些财富的首轮分配形式是发工资与派股息。结果是股东分得多，工作人员分得少。这是贫富悬殊的主要原因。为了调和这个矛盾，于是由政府出面向富人徵税，透过各种福利制度分给穷人。这是财富的第二次分配。但这种第二次分配仍有照顾不足的地方，社会就只能靠有钱人发善心，主动捐钱去做慈善工作。这是财富的第三次分配。
其实，社会上还存在着另一种财富重新分配的模式，就是豪宅的炒卖活动。

很多香港人，一生营营役役，为的就是可以拥有一间属于自己的房子，及不断地换上更高一档的房子。这样去度过自己的一生值得吗？不同的人有不同的选择，香港是一个自由社会，我们不能强人过自己认为有意义的生活。现实是：香港的经济发展动力，主要来自人们对买房子的追求，而非来自人们自觉要为社会作出贡献的责任感。
对有些人来说，追求拥有自己的房子，一样可以令自己的人生有目标，令他们可以全情投入生活，令他们的潜力得以发挥，人生有所寄托。对他们的选择，我们不宜妄加菲薄。
读者或许以为，我是因为自己从事地产代理的生意，才鼓励人们去做房奴。但现实是：人们是基于很多客观的原因，才作出这个理性的选择的，其他人怎样说都不足以影响他们的取舍。
买楼最吸引人的地方，是它可以与社会共富贵。经济好的时候，楼价很快就会跟着上升，有楼的人就可以分到一杯羹。如果要等加薪才可以分享满溢效果，起码要等一年半载，而且不成比例。此之所以，每次楼价上升，都会提醒人们，得努力争取买楼了，不然就会被朋辈抛离了。
香港的历史证明，买楼是储存财富的最佳模式，保值成功的机会远比其他投资模式高。因此，有些人表面上好像在做房奴，但实际上，买楼并不一定是他们的终极目标，只是那些一时未需动用的财富，总需要有个储存方式罢了。有些宗教团体与教育团体都会买楼，他们当然不是房奴，那我们怎能判断其他买楼的人都是房奴呢？

我年轻的时候，热衷于社会运动，常讥笑那些不肯关心社会的同学只懂得搞「四仔运动」。所谓「四仔运动」，就是指买架车仔、追个女仔、买间屋仔、生个BB仔。对当时不少年轻人来说，这已是他们的人生的简单写照了。
这「四仔」中，最关键的是有能力买间屋仔，有了间屋仔，就不难娶到个老婆仔，生番个BB仔，有没有车仔都不成问题。然而，要在香港买间屋仔并不容易，为达此目的，年轻人须毕生为它付出代价。
读书时，他们学习只顾求分数，以便用会考的好成绩去换取一份好工作。开始有工作，就得节衣缩食，积累首期买楼。楼未供完，老婆已要生孩子，原有那间蜗居已不够用，非买间大一点的不可，于是又得由头辛苦过。一如希腊神话里，普罗米修斯被罚，需把大石背上山顶，但大石一放下就滚落山，令他又得不断地落山再搬过。不少香港人的一生，就是在买完一间楼再买一间中度过。有些二十四孝父母，自己有楼后，还想买间给子女。所以，把他们称为房奴，并不为过。
我当时心想，难道我的一生也应该这样过吗？人生可不可以有更好的选择？我拒绝为买屋而虚耗自己的青春。我选择与志同道合的朋友去工人夜校教书。工作的收入虽然低微，但很有意义。我可以让那些年纪轻轻就失去读书机会的工人有读夜校的机会，还可以唤醒他们去维护自己的权益。
我教了八年书，不能说没做过一点好事，但相对经济起飞对香港工人带来的好处，简直是微不足道。随着社会的进步，香港已不准雇用童工，青年人都有接受免费教育的机会。我们原有的工作，已变得没有需要。

已忘记了是谁说的话：「青年人想改造社会，成年人想改造青年人。」这是社会上经常出现的现象。香港近期出现的「八十后」一代与社会冲突，除了有年代因素外，其实亦离不开上述青年问题的共性。
青年人入世未深，不知道现实世界有局限性，他们倾向理想主义，自己看不过眼的，就想加以改造。但成年人的想法却不一样，他们觉得青年人的想法不切实际，把精力花在改造世界上，不但不会取得甚么成果，而且还会耽误了日常必须做的工作，甚至会损害个人的前途。于是，成年人就劝青年人不要这么激进，去拉青年人的后腿。当青年人不听话的时候，他们就怀疑青年人的思想中了毒，试图去改造青年人的思想。
今次反高铁运动，正好反映青年人的心态与社会上的保守力量已出现了明显的分歧。青年人已不惜以激烈的行动，去争取对未来的话语权。虽然，现时激进派在青年人的比例中并不多，但由于他们与其他青年人有更多的共同语言，他们发动青年人的能力远比那些「老饼」政客强。
有人以为今次反高铁运动是泛民组织搞的，其实并非那么一回事。据参与这项运动的青年人反映，最初当他们拿这个议题与那些泛民的政党商量的时候，泛民中人都不积极，认为民意的取态很清晰，支持建高铁的是主流，若然加以阻挠会失分，对下次选举不利。然而，青年人却并没有因此而气馁，结果星火燎原，今次发动起来的年青人，比过去历次运动都要多，令社会觉得这是一股不可忽视的新趋势，将来可能发展成足以改变社会的力量。泛民是到这个时候，才临时改变立场，希望窃取运动的果实。
我虽然认为反高铁的理据并不充分，却觉得青年人肯关心社会是一件好事。青年人虽然比较激进，但他们可以刺激社会去思考问题，促使社会作出一些新的改变。「五四」以来，青年人一直在这方面有他们的角色。面对青年人改造社会的要求，政府不宜视他们为妨碍施政的力量，一概予以打击。这只会令矛盾激化，迫青年人走上更激进的道路。政府应趁青年人出来反对的时候，乘机向市民解释自己的政策，令市民可释疑，这样，政府的施政才能达到更好的效果。可惜，我们的官员都没有这方面的经验，遇事怕与群众正面交锋，结果连主导权也被反对派夺走。

蒸气机出现后，铁道运输曾盛行一时。美国股市中，铁道运输公司的股票，曾一度是最受股民追捧的蓝筹股。直到内燃机出现后，汽车运输才慢慢取代铁道运输，因为汽车运输远比铁道运输有灵活性，不用到站后再转驳其他交通工具。
不过，最近情况似乎有所改变；从股神巴菲特最近大手吸纳铁道股已可以看到端倪。巴菲特这样做的原因，是预期全球能源短缺的情况会日益严重，油价还会进一步上升，届时汽车运输的灵活性就会不敌铁道运输的高效益，他相信将会有愈来愈多陆上运输选择铁道。

2009年，香港成了全球新股上市集资最多(2,437亿港币)的城市，超越了伦敦与纽约。香港能做出这麽好的成绩，除了因为香港有健全的法制与经济自由外(这些香港一向都有，邻近的新加坡亦有)，更因为中国经济受金融海啸的冲击比较小。当西方经济萎缩不前的时候，中国的GDP增长在2009年仍能保八。加
上西方的大公司都早已上市，新股上市要靠新兴力量；而中国则因为过去不玩这个游戏，仍有不少大公司都未上市。因此，今後几年，中国仍有不少公司等着上市，香港只要策略得宜，一定可以分到一大杯羮。

市场由需求带动，随着人类科技的进步，我们的生产力已不难满足我们在生活上的不足；我们现时的经济问题，很多都是源于需求不足，而不是生产力不足。因此，为了推动经济可以持续增长，生产商往往需要投放比生产成本更高的资源去做广告，以刺激新的需求；而我们的社会文化，亦倾向崇尚潮流，甚至不惜铺张浪费。
我的衣服穿破了，仍不肯丢掉，太太就劝我穿在里面，另加一件外套，结果还是给同事察觉了，把我笑了一顿，更指控我妨碍经济增长。幸好，我是一个惯于我行我素的人，我一点不会因此而感到难受，更不会轻易改变自己的信念与行为。

有同事看到我穿的毛衣在肘角位穿了一个不小的洞，笑着提醒我，叫我要注意形象。我说：「肘角位穿个洞，不会影响毛衣的保暖功能，我习惯凡是能用的东西都会继续用，不随便丢弃。地球的资源有限，如果人类不懂得珍惜，我们的下一代将无以为继。」

同事听了不以为然，说如果人人都学我这样节俭，不要说下一代生活会有问题，我们这一代的经济已可能因需求不足而出现衰退。她说，资本主义社会就是靠鼓励消费(实质上是鼓吹浪费)，去带动经济增长的，最好是人人都热衷于赶潮流，不时不着，未坏就换，这样社会才会繁荣。像我这样穿洞的衣服还继续穿着，新产品一定滞销，货仓里的存货一定愈积愈多，社会的产能就会过剩，很多人可能因而失业。
这个道理我当然明白，但我觉得我们的问题是分配不公，而不是消费不足。由于公司的盈利只分给出钱的股东，而不分给参与增值创利的广大工作人员，其结果必然是需求不足以支持经济增长。因为广大工作人员拿到的只是工资，工资很多时不及GDP的30%。故即使广大的工作人员把所有的收入都拿去消费，都不足以支持经济持续增长。这个世界的有钱人有限，即使他们穷奢极侈地生活，也花不了多少钱，因为个人的消耗能力始终是有限的。
我这位同事是负责房地产市场的推广工作的。她说富人的吃喝玩乐能力当然有限，最好是引他们作地产投资。他们可以东买一间，西买一间；东住一会，西住一会，甚至丢空不住，只用来炫耀一下；那就已经可以替社会带来好处。因为，有钱人的钱早已没法流入实体经济，让这些钱四处流窜，迟早会变成金融风暴，不如引他们去买豪宅，反而可令这笔钱流入社会，让更多的人可以因而得益，间接起着财富再分配的功能。

过去，经常听到新加坡的官员羡慕香港人创业意欲比新加坡人强，并鼓励新加坡人应多向香港人学习，否则新加坡很可能在国际竞争上输给香港。但我觉得近年香港人的创业意欲已开始衰退，尤其是与内地的年轻人相比，真是非常输蚀。
以我们公司为例，我经常听到内地的分公司有要员辞职，不久之后，就发现他们在外自立门户，与我们公司进行竞争。但在香港却愈来愈少看到这种现象。香港人为甚么有毛有翼都不敢出去闯一闯呢？
有人说，香港的创业环境差了，很多行业都已从春秋战国时间发展至半壁江山已为三数强雄霸占。要在这种环境下找生存空间绝不容易。然而，过去创业也不见得容易，过去创业的夭折率一样是十分高的，只是当时香港人不怕死，输完又会爬起来再战江湖。现实是当时的环境远比今时差，很多人是走投无路，非出来搏杀不可。
创业肯定比打工辛苦，不肯付出额外代价，休想脱颖而出。香港的新一代，家庭环境已不会太差，父母多少有点积累；何况香港已有基本的生活保障，不至于会饿死。在这种情况下，不要说去创业，有些人连打工也嫌辛苦。再者，现时受教育的机会多了，读书时肯努力的，不难拿到某些专业资格；这样，职业与前途就变得早已定档，中途转向就变得成本太大了。不似我创业的时候，工作本身没有太大的发展机会，放弃也没有多大损失。此之所以，既有的环境愈好，愈不敢创业。
内地的环境没有香港好，尤其是那些离乡别井，从农村出城市找机会的乡下人，他们在外面无依无靠，非搏杀不可。当他们看到有些乡里创业成功、命运因而改变的时候，自然顾不得那么多的风险了。我常见路旁的商店，不断的在换招牌，一鸡死，一鸡鸣。要不是有创业者肯前赴后继，那些店铺可能租不出，那些商品可能还存在仓库里，那些店员可能一直找不到工作。因此，创业者或许最终是失败了，但他们创业的过程中，社会是有得益的。香港就是因为少了人出来创业，大家都不肯牺牲，结果社会整体的机会都少了。