美国总统奥巴马承认，他上任后，美国并未出现他所承诺的转变。为了转移视线，平复人民的怨气，他把美国的失业问题归咎中国，他指控中国操控人民币汇价，令人民币的汇价偏低；这样，中国的产品就能行销美国，摧毁了美国的本土工业，令美国的生产业工人大量失业。
我觉得这个指控并不成立，中国自改革开发后，以人民的血汗劳力，不惜污染了自己的河山，为美国提供了大量廉价商品，令美国人可以在低通胀的情况下，不断改善生活。美国所付出的，只是用印刷机便可以大量印刷的美钞，中国除了成为美国最大的债主外，并没有真正的得益，谁吃亏？谁着数？一点不难明。
中国是生产商，美国是消费者，世上哪有消费者埋怨生产商所供应的产品订价过低的道理？因此，我认为美国只是在吓唬中国，并非真的想中国的产品全面加价，否则美国人民的生活会更难过。
让人民币升值，间接等如让美元贬值。这样虽有助美国赖掉部分欠下中国的债，但亦可以令中国以后不要美元。中国可以在出售产品时以人民币计价；这样，美国就不得不卖产品给中国去换取人民币，美国就不得不放宽对中国的禁售范围。
如果美元持续在兑人民币时贬值，中国就大有道理拒绝再买美债，而宁愿把赚来的外汇拿出来，买黄金或其他中国有用的原材料。因此，我认为，美国若是再逼中国把人民币升值，每讲一次，就抛售一批美元债券。美国这么赞同自由市场，没有理由只许别人买美元债券，不许别人卖美元债券。

有传媒以我没有安排公司的老臣子作我的接班人，常指我「嫌老」。我直言，在选接班人的时候，「老」的确是一个极值得嫌的因素。如果接班人的年纪轻不了我多少。那岂不是不需多久，公司又要搞一次接班工程？对公司的正常运作没有好处。
这类工程等如做一次大手术，风险很大，做得不好是足以致命的。我见过有些机构，由于接班工程失误，机构从此走下坡，未等到下一代人接班，已经被市场淘汰。因此，我在找接班人的时候，会选择一些起码可以在位十五至二十年的人。
我自己是在六十岁时筹备退休的，因此我的接班人必须在四十五岁以下，如果能找到四十岁头的就更理想。这样的接班人，在位的时间可以长一些，公司就不用因经常交班接班而受折腾。
西方的选举制度，通常每四至五年就改选一次国家领袖，好处是让人民可以有得选择，有机会更替一些不称职的领导人，减少独裁的机会；但坏处是政策经常变动，旧政未见成效，新政又出炉，人民不胜其烦；日本近年的情况就是这样，以日本现时所处的恶劣环境，不给领导人五至十年时间，根本不易扭转败局，但现在是新政成效未出，已要大选，选民换来换去，结果都是失望。这不一定是领导人力有不逮，而是容许他推行政策的时间不足。
因此，我打算给中原的接班人起码有十年的时间去展示他的实力，亦建议他的下属耐心予以配合。我会在相当长的一段时间里，全力保护我选择的接班人在公司内的领导地位。我深切相信，有了这种权力上的保障，他的领导能力才有机会充分发挥，他才有机会为公司作较长远的部署，这对他与公司内的其他成员都有好处。

我宣布从日常的岗位上退下来之后，引起传媒捕风捉影，以为中原地产内部必会掀起一场权力斗争。他们把电视剧中的宫廷斗争的情节也套用在我们公司之上，幻想能力的确不错。
有同事问我，为甚么不要求有关传媒作出澄清，因为他们的报道完全与事实不符。我说不用烦了，香港的传媒早已公信力不高，受众只会「八卦」一下，不会完全当真。再者，我们公司之内，同事对我的安排已十分清晰，并且广泛获得认同，外间的报道不会对我们有任何影响。
我拣黎明楷做接班人，是大势所趋，不由我另作他想。他管辖的中国部，无论是覆盖范围、统领人数、促成交易的宗数，以至业务性质的多样性，都占了整个集团的绝大部分；由他来兼管香港的业务，乃自然而然的选择，在公司内从未有任何异议。
我设计出来的中原发展模式，根本不会出现内斗文化。因为在中原进行内斗，只会枉费心机，不会取得任何成果。跟我的人，都会有一块清晰的领地。他只能在自己的领地里耕作，不容去争夺已有中原人在开发的肥地。我会立场鲜明地保护领地主的利益。
凡是能有盈利，并在所属地区内不输蚀给竞争对手的领地主，只要能同时获得下属的拥护，即他的地位就「雷打不动」。我不会因为有人打小报告，就怀疑他的忠诚（我从来不要求下属忠诚，留在中原工作只是一种自利的选择）。我亦不会因有人善于拍马屁，而特别厚爱于他，让他可以拣一个肥区，去取代原本做得好地地的领地主。

促使奥巴马向美国银行业开刀的其中一项原因，是美国的大银行在依靠公帑才刚得以活命的时候，竟不顾人民的感受，又再大发花红。
据行内初步预计，美国的四大银行，花旗、美银、摩根士丹利与高盛，只有高盛的盈利可观一些，花旗与美银则尚处于亏损状态，它们合起来的利润才三百多亿(美元)，但发出的花红总额，却合共一千一百多亿。骤眼看来，这样的派发比例实在不合理。
银行界的解释，是他们与员工之间的报酬合约是一早订好的，不能因为金融海啸而悔约。再者，银行即使在整体而言要亏损的情况下，亦不等如没有部门赚钱，赚钱的部门不能不发花红。
此外，银行界的报酬制度，不是个别公司有条件随便去改动的。个别公司如果不遵照市场的常态去做，有竞争力的员工就会流失，公司就有机会被淘汰，而市场的常态亦不会因而改变。
这只是银行界自己的解释。出现赚少派多的不合理比例，正正反映了原有报酬的不合理性。现实根本不容许要倒闭的公司也可以发花红。因此，制订花红分发准则时，应有一个前提，就是公司一定要在赚钱。否则，发出去的就不应叫做花红，而是工资及佣金了。

奥巴马想限制银行坐盘──利用自己的资金进行投机炒卖，这是天经地义的要求。我不明白，为何银行界对此要求竟公然反对；而一向乐于为民请命的传媒，却不敢为小存户的利益发声？
我们在香港做地产代理，专业的程度虽远不如金融界，亦清楚知道，作为代理人，在为客户提供服务的时候，要避免从事与客户利益相冲突的事宜。我们如果要买卖楼宇，有责任向客户宣示，好让客户知晓，在是项交易上得自行保护自己的行益，不宜再依赖代理。但银行界却原来经常自己做庄，中间赚取差价，而不习惯把真相告诉客户。
七八十年代，香港尚有地产代理，以类似的方式，在市场上自行入货，以赚差价的方式，作为经营之道；但自从监管局成立之后，这类经营方式已被取替。想不到在影响民生更甚的银行业，至今仍在容忍这类操弄客户的经营方式。
银行的资金，其实主要来自存户。现时的法例，容许银行按自以为最恰当的方式去处理客户的存款，以谋取利益，作为派息的来源。银行可以把钱借给别人做生意或买楼，亦可自行投资，甚至是炒卖股票、外汇等。
有些银行，眼见要客户委托他们去投资不一定成功，与其这么辛苦，不如直接拿客户的钱去炒卖。这样虽有一定的风险，但是不用事先得到客户委托，工作起来方便很多。而且，若然赚了钱，就可以大派花红，不必事先徵得客户同意。银行的proprietary trading(坐盘)就是在这种情况下干起来的。

每年年底，都被传媒要求对来年的香港楼市作点预测。我对今年的预测，曾把记者吓了一跳。因为我预期，单是上半年楼价就可以升两成，而且升势会向新界的中小型住宅扩散。
记者说，他们问过不少发展商，大部分都是估升一成左右，乐观一点的，也只是预期升一成半，为何我这么大胆，估上半年就可以升那么多。
我不怀疑发展商有一定的测市能力，否则他们如何在这个行业里生存。不过，他们很多时想一套说一套。我留意他们的说法已三十多年，他们是差不多每年都估升的，只是升幅估得不多罢了。他们估升，是因为利之所在；但他们胆子小，怕错得太离谱，既怕错得离谱，唯有估升一成算了。而我则是一个既不要钱，又不要面的人，所以才够胆冲口而出，心里怎样想，口里就怎样说。
通常，我都会预先警告记者，我是乱估的，他们有责任提醒受众，我过去的预测其实失误甚多。若是他们选择报道我的预测，责任应由他们自己负上。
老实说，我通常是凭直觉来预测楼市的。我倾向不假思索地心里泛起的第一个感觉，就视作最佳的结论。之后才去找理据为这个结论自圆其说，使人听了好像言之成理。

由于中原地产在内地的业务受到强烈的挑战，我们最近对主要的竞争对手做了一次较全面的调查研究。我们发现，做得最好的几个行家都有一个共同点，就是在聘用新人时，只聘新入行的，而不喜欢聘用在行家处工作过一段时间，已有经验的人士。
这与一般人事部请人的准则很不一样。我在报章上看到的招聘广告，大都会列明，应征者需有多少年的工作经验。亦因为很多公司在请人时都有这种要求，才导致刚毕业的青年人不容易找到工作。在一些已发展的国家，二十至廿五岁的初入社会一族，失业率都超过两成。这种情况很容易令青年人萌生对社会的不满。
大部分公司喜欢聘请有经验的人，是因为请有经验的人，可以第一时间派去工作岗位上为公司赚钱，不用花功夫为他们先作培训。此外，有些公司亦希望藉此了解竞争对手的情况、偷学行家的经验。再者，有经验的人不但有知识，还有人脉关系网，可以透过他们把行家手上的客户也挖过来。
我的下属中，有一部分人也喜欢使用这种招聘策略。他们的优点是很快可令自己管辖的部门上轨道，为公司赚钱。但这类人的缺失，是不容易有突破，最多做到与行家差不多。他们只晓得因循，不晓得创新。所以，每当行家发展出新的营运模式时，他们就措手不及，业绩严重落后。他们会要求公司高薪去挖角，以抄袭行家的成功之道。但即使挖角成功，他们也是处于追赶状态，甚少有能力反超前。此外，高薪挖角常引发与原有员工的矛盾，导致兵变，以至散班，变成得不偿失。
我自己在还有处理具体工作的时候，就喜欢聘用新人，贪其如一张白纸一样，未受污染，更有条件在上面画出一幅美丽的图画。相反，已有这行经验的人，很容易沾染了行内的陋习，因循惯了就很难改。弄得不好，他们还会把陋习传染给公司里原有的员工，令公司变成一家与行家没有多大分别的公司，以后只好一路平庸下去。此外，新人由于未曾习以为常，不会积非成是，所以对事情会比较敏感，对看不过眼的东西会不自觉地发声(这当然要看公司是否有让员工发声的文化)，这会有助公司及早发现自己的不足之处，可以不断有所改善。

我出社会工作已四十多年，其中有一项经验值得与读者分享。对于已经发生的事，我们都不难找出原因，并予以解释，人人皆有一套自以为是的分析。因此，摆龙门阵的时候，大家都可以讨论得口沫横飞，都可以对社会上未解决的问题很有办法。问题是他们提出的办法大都没有机会尝试，即使有机会落实，成效亦与想像中差很远。要办法比困难多并不难，关键是这些办法能否真正解决问题。
反高铁事件暴露出香港社会确存在着不少深层次矛盾。很多人都简单地把原因归结为政制不健全，只有尽早实行双普选，才能解决民众对政府的不信任问题。然而，民主是否真的是一方治百病的灵药呢？世上已发生的先例却说明事情绝非这么简单。菲律宾、泰国、乌克兰……等国都已经建立了相对公平的合乎西方理念的选举制度，但他们社会存在的问题都解决了吗？事实仍距离人民所期望的很远。
我家的菲佣就常怀念马可斯时代的生活。而在泰国，反对让农民一人一票的，竟是那些教育水平较高的城市人。乌克兰在橙色革命后，人民选出了自己拥戴的尤先科做总统，但他上任后，不但解决不了原有的旧问题，还带来了很多新问题，人民的实际生活过得比以前更苦。今次大选，首轮胜出的，竟是一度被人民丢弃的旧电池——亚努科维奇。
尤先科的主要错误是无视俄罗斯的存在，他的亲西方政策，替乌克兰人带来的都是苦难，结果乌克兰人只好重投亲俄派的怀抱。连原先跟随尤先科一起亲西方的美女总理季莫申科，在今次参选时，亦不得不行亲俄路綫，形势比人强，人生大部分的选择都是碍于形势，而不是顺从理想。
香港的民主派，犯了与尤先科同一样的错误，就是无视中共的存在。中共对香港的影响远超俄罗斯对乌克兰的影响，但香港的民主派都把香港的政制改革的前途，建立在与中共对抗的基础上。这种策略只能证明中共不够民主，而无法让香港的民主政制有改善的机会。香港人所需要的，并非是不惜牺牲去证明中共的不是，而是如何在中共长期在中国执政的前提下，寻找香港的空间。若以结束中共的专政，作为香港现时民主运动的目标，是不切实际的。

反高铁的人虽自谓是为民请命，但我发觉我身边的一般市民，倾向支持建高铁的明显占多数。上周六，当反高铁的示威者围堵立法会时，我出席了一个婚礼，席间谈起高铁问题，除了少数没有表示意见者之外，大部分人都不认同反高铁者的过激行为。只是大多数人是沉默的，才令少数勇于发声的人占据了传媒，成了「主流民意」。不然的话，何解有关官员在最近的民意调查中声望反而上升了。

就我所接触，市民一般都不反对建高铁，他们最有意见的是造价好像贵了一点；但当被问及甚么价才合理时，大家又说不出。事实上，如此复杂的工程，即使是专家，若不是先作深入研究，一样难作评说。
六百多亿，对普通人来说，可谓是天文数字，在日常生活中从未接触过。除了感觉很贵很贵外，不可能有其他概念。不要说六百亿是多少钱一般人没法知道，就算是一百万，亦不一定有正确的概念。
曾有一个大学教授，为了让学生明白甚么是一百万，把学生分成小组，去数一美元一张的钞票，要他们准确地在一大堆钞票中提取一百万出来。教授问学生，他们估计要多长时间才能完成这项工作。有些以为两个小时已经差不多，有些承诺一个上午之内可以完成。结果他们搞了一个星期才完成任务。这时，学生对一百万这个数字，才多少有点概念。

豪宅屡创天价，引起社会关注。有官员安抚市民，认为豪宅是另类市场，豪宅卖得贵，只会影响少数人，普通小市民可以不用担心。
这种说法引来不少反驳，因为豪宅与普通物业虽有不同的销售对象，但同在地产市场里，无可避免会互为影响。豪宅的价格上升之后，迟早会带动中小型物业的价格跟着上升。届时连民生也会受影响，故政府应该早谋对策，而不是掉以轻心。
其实，政府若是真的想安抚小市民的话，可用别一个角度去解说；大可以把有钱人炒卖豪宅的活动，解释成有利财富再次重新分配的活动，可助降低贫富差距。
人类的经济活动会不断地创造出新的财富。这些财富的首轮分配形式是发工资与派股息。结果是股东分得多，工作人员分得少。这是贫富悬殊的主要原因。为了调和这个矛盾，于是由政府出面向富人徵税，透过各种福利制度分给穷人。这是财富的第二次分配。但这种第二次分配仍有照顾不足的地方，社会就只能靠有钱人发善心，主动捐钱去做慈善工作。这是财富的第三次分配。
其实，社会上还存在着另一种财富重新分配的模式，就是豪宅的炒卖活动。

很多香港人，一生营营役役，为的就是可以拥有一间属于自己的房子，及不断地换上更高一档的房子。这样去度过自己的一生值得吗？不同的人有不同的选择，香港是一个自由社会，我们不能强人过自己认为有意义的生活。现实是：香港的经济发展动力，主要来自人们对买房子的追求，而非来自人们自觉要为社会作出贡献的责任感。
对有些人来说，追求拥有自己的房子，一样可以令自己的人生有目标，令他们可以全情投入生活，令他们的潜力得以发挥，人生有所寄托。对他们的选择，我们不宜妄加菲薄。
读者或许以为，我是因为自己从事地产代理的生意，才鼓励人们去做房奴。但现实是：人们是基于很多客观的原因，才作出这个理性的选择的，其他人怎样说都不足以影响他们的取舍。
买楼最吸引人的地方，是它可以与社会共富贵。经济好的时候，楼价很快就会跟着上升，有楼的人就可以分到一杯羹。如果要等加薪才可以分享满溢效果，起码要等一年半载，而且不成比例。此之所以，每次楼价上升，都会提醒人们，得努力争取买楼了，不然就会被朋辈抛离了。
香港的历史证明，买楼是储存财富的最佳模式，保值成功的机会远比其他投资模式高。因此，有些人表面上好像在做房奴，但实际上，买楼并不一定是他们的终极目标，只是那些一时未需动用的财富，总需要有个储存方式罢了。有些宗教团体与教育团体都会买楼，他们当然不是房奴，那我们怎能判断其他买楼的人都是房奴呢？

我年轻的时候，热衷于社会运动，常讥笑那些不肯关心社会的同学只懂得搞「四仔运动」。所谓「四仔运动」，就是指买架车仔、追个女仔、买间屋仔、生个BB仔。对当时不少年轻人来说，这已是他们的人生的简单写照了。
这「四仔」中，最关键的是有能力买间屋仔，有了间屋仔，就不难娶到个老婆仔，生番个BB仔，有没有车仔都不成问题。然而，要在香港买间屋仔并不容易，为达此目的，年轻人须毕生为它付出代价。
读书时，他们学习只顾求分数，以便用会考的好成绩去换取一份好工作。开始有工作，就得节衣缩食，积累首期买楼。楼未供完，老婆已要生孩子，原有那间蜗居已不够用，非买间大一点的不可，于是又得由头辛苦过。一如希腊神话里，普罗米修斯被罚，需把大石背上山顶，但大石一放下就滚落山，令他又得不断地落山再搬过。不少香港人的一生，就是在买完一间楼再买一间中度过。有些二十四孝父母，自己有楼后，还想买间给子女。所以，把他们称为房奴，并不为过。
我当时心想，难道我的一生也应该这样过吗？人生可不可以有更好的选择？我拒绝为买屋而虚耗自己的青春。我选择与志同道合的朋友去工人夜校教书。工作的收入虽然低微，但很有意义。我可以让那些年纪轻轻就失去读书机会的工人有读夜校的机会，还可以唤醒他们去维护自己的权益。
我教了八年书，不能说没做过一点好事，但相对经济起飞对香港工人带来的好处，简直是微不足道。随着社会的进步，香港已不准雇用童工，青年人都有接受免费教育的机会。我们原有的工作，已变得没有需要。

已忘记了是谁说的话：「青年人想改造社会，成年人想改造青年人。」这是社会上经常出现的现象。香港近期出现的「八十后」一代与社会冲突，除了有年代因素外，其实亦离不开上述青年问题的共性。
青年人入世未深，不知道现实世界有局限性，他们倾向理想主义，自己看不过眼的，就想加以改造。但成年人的想法却不一样，他们觉得青年人的想法不切实际，把精力花在改造世界上，不但不会取得甚么成果，而且还会耽误了日常必须做的工作，甚至会损害个人的前途。于是，成年人就劝青年人不要这么激进，去拉青年人的后腿。当青年人不听话的时候，他们就怀疑青年人的思想中了毒，试图去改造青年人的思想。
今次反高铁运动，正好反映青年人的心态与社会上的保守力量已出现了明显的分歧。青年人已不惜以激烈的行动，去争取对未来的话语权。虽然，现时激进派在青年人的比例中并不多，但由于他们与其他青年人有更多的共同语言，他们发动青年人的能力远比那些「老饼」政客强。
有人以为今次反高铁运动是泛民组织搞的，其实并非那么一回事。据参与这项运动的青年人反映，最初当他们拿这个议题与那些泛民的政党商量的时候，泛民中人都不积极，认为民意的取态很清晰，支持建高铁的是主流，若然加以阻挠会失分，对下次选举不利。然而，青年人却并没有因此而气馁，结果星火燎原，今次发动起来的年青人，比过去历次运动都要多，令社会觉得这是一股不可忽视的新趋势，将来可能发展成足以改变社会的力量。泛民是到这个时候，才临时改变立场，希望窃取运动的果实。
我虽然认为反高铁的理据并不充分，却觉得青年人肯关心社会是一件好事。青年人虽然比较激进，但他们可以刺激社会去思考问题，促使社会作出一些新的改变。「五四」以来，青年人一直在这方面有他们的角色。面对青年人改造社会的要求，政府不宜视他们为妨碍施政的力量，一概予以打击。这只会令矛盾激化，迫青年人走上更激进的道路。政府应趁青年人出来反对的时候，乘机向市民解释自己的政策，令市民可释疑，这样，政府的施政才能达到更好的效果。可惜，我们的官员都没有这方面的经验，遇事怕与群众正面交锋，结果连主导权也被反对派夺走。