究竟是“银样蜡枪头”还是“来真的”
时间：2009年12月16日 作者：世同文集 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
——点评国务院完善促进房地产市场健康发展的政策措施
国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。
点评：概括总结了政府救市一年多来国内经济形势和房地产市场发展变化的情况以及住房建设和保障性住房取得的成绩，指出房地产市场回升出现房价上涨过快等问题应引起高度重视。但却有意回避了导致房价过度上涨的原因——新增贷款引发的通胀预期。不过，对此社会各界都是“鸡食放光虫——心知肚明”，也就可以“心照不宣” 了。
为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
点评：对保持房地产市场平稳健康发展所提出的原则性要求。但问题现在于行的政策基本上是针对保增长、保8来制定的，如果要保持政策的连续性和稳定性，就难以达到加强和改善房地产市场调控的目的。因为目标和方法不一致，就象当初“保增长、压通胀”，两者是矛盾对立的，很难同时达到。现在，对那些房价已经高涨到历史高位的城市，要想令其稳定和平稳健康发展是很困难的事情。
就好像地震后的堰塞湖一样，只有一方面防止其崩溃一方面排洪降水位才行；如果采取固堤的方式来稳定水位和确保安全，几乎可以说是徒劳的。但如何降低水位也是一个问题，口子挖小了来不及泄洪，口子挖大了又可能导致堤坝提前崩塌。如何才能做到两全其美呢？这是再次考验中国政府的一个关键时刻，需要高超的智慧和过人的技艺和胆识。我们看一下具体的四条措施：
一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。
点评：这一措施的意愿和出发点都很好，如果真能做到的确是可以达到目的。但如果仅仅是在现有政策的环境和条件下，也可能只是“银样蜡枪头”而已，“中看不中用”。如果没有具体的相应的措施，要实现这些“老生常谈”也是很困难的。存在的主要问题是：地方政府不愿意增加土地供应怎么办？开发商不愿开发中低价位、中小户型住房怎么办？开发商不愿意提高土地使用效率又怎么办？如果要保持政策的连续性和稳定性，这些问题都难以得到解决。如果这些问题都解决不了，那制定这一条措施的效用就将大打折扣。
二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
点评：中央经济工作会议有提到继续支持居民自住和改善型住房消费，用词有一些差异，原来的“购房需求”改换成“住房消费”，虽然意思基本一样，但用意则可能有所不同。而“抑制投资投机性购房”以及“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”则是最新提出的措施和要求。但这些措施同样存在政策不配套的问题，除非大幅度对现行的信贷政策做出调整才能达到目的。而如果大幅度对现行的信贷政策做出调整，又显然会违背保持政策连续性和稳定性的要求。看来两者要同时达到目的也是几乎不可能的事情，除非有超自然的能力。
三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。
点评：市场监管一直是政府的弱项，尤其是如何运用经济手段和市场规则来监督和管理。现在，不仅是开发商囤地现象、制造地王的现象严重，闲置土地的相关条例基本上形同虚设；而且，招拍挂的土地制度也基本上成为摆设了，定向的、量身定制的、超大面积捆绑出让的，都在保增长的旗号下推出。情形是：地方政府花样百出，中央政府首尾难顾。主要问题和关键还是在于中央与地方分税制度和比例不合理，这一条如果不调整这些问题还将长期存在下去。这里又再次强调了加强房地产信贷风险管理，问题还在于如何加强，是“银样蜡枪头”还是要“来真的”。
四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
点评：这一条要落实其实也不容易。不仅是资金的问题，还有态度立场的问题。现在许多地方政府都是依靠土地财政和房地产财政，与房地产几乎是“一荣俱荣、一损俱损”，其实中央政府又何尝不是如此。所以，才会出现廉租房和经适房政策出台逾10年都难以贯彻执行的现象。现在，住房保障建设是政府职责已经成为各界共识，但起点还很低效果也还有限。即使解决了住房保障人群的问题，还有大量夹心阶层的住房问题难以解决，这部分恐怕要用限价房政策才能得到解决。我一直建议政府用鼓励和扶持的政策，从供地、信贷和税收三方面向开发中小户型中低价位楼盘实行政策倾斜，但如果房价依然高涨，开发商见利忘义，普通商品住房也一样卖高价，反而会助长了开发商的暴利行为。
总而言之，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，这对房地产行业来说一定会发生一些作用和影响，但在两难的情况下能否达到目的还有待这些措施的细化和落实。
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