三旧改造不可能一蹴而就
时间：2010年1月17日 作者：世同文集 分类: [ 地产圈 - 围城内外 , 社会 - 公共与法 ]
据媒体报道广州出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，明确提出要用10年时间基本完成全市三旧改造，并将实行税费减免和返还等优惠政策，吸引社会资金参与改造。该意见包含三个部分：《关于广州市推进旧城更新改造的实施意见》、《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》和《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》。
意见明确将遵循政府主导、市场参与的原则，实行税费减免和返还等优惠政策，吸引市场主体投资。广州“三旧”改造目标是：力争用10年时间基本完成“三旧”改造工作；用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。
回顾广州中心城区的房地产发展历史，实际上都是离不开三旧改造的。早期比较多的是旧城改造，大多是政府将用地红线批给开发商，由开发商自行与业主洽商拆迁收购条件；后来比较多的是旧厂改造，大多是政府牵线由开发商与工厂协商如何迁旧厂建新厂。而城中村改造拆迁难度很大，又涉及宅基地、小产权房等问题，一般都是采取回避的做法。
曾经有一个时期，广州旧城改造和旧厂改造也陷入停滞状态，因为当时政府提出不允许开发商参与旧城改造和旧厂改造，认为其利字当先不顾城市规划的要求。甚至还划了一个旧城保护圈，圈内的拆迁补偿要比其他的标准高20%。
但实践证明，光靠开发商搞不好旧城改造，但光靠政府也搞不好这项工作。政府应该与开发商互相配合。意见提出遵循政府主导、市场参与的原则，实行税费减免和返还等优惠政策，吸引市场主体投资，根据这一原则方针来落实、执行和实施，效果将是可以预期的。不过，有几方面还要注意：
一是旧城改造的模式。意见明确广州旧城更新改造的“拆、改、留”三种模式，分别是成片重建改造模式、零散改造模式和历史文化保护性整治模式。今后广州将对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，实施成片重建改造，对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房实施零散改造。这样的部署已经有了很大进步，但有一点应该注意就是拆改留之间的关系。上海旧城改造采取的是“拆改留并举”的做法，哪些要拆、哪些要改、哪些要留是要经过慎重研究、考察后才形成完整的系统方案。
二是旧城改造融资问题。意见首次明确通过市场开发方式筹集改造资金，对于成片重建改造项目鼓励各区将改造地块整体出让回笼资金，即连地带房一锅端地交给开发建设单位。但应该注意不能重蹈旧辙，将城市发展的规划、配套的主导权拱手相让，开发商实际上承担和替代了政府职能，而政府却成了甩手掌柜，结果导致城市的规划发展和配套不能达标。
三是不应当操之过急。在旧城改造方面争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作；城中村改造方面力争用10年时间基本完成全市在册的138条城中村的整治改造任务，其中石牌、棠下等52条城中村将在3至5年内搞掂。
我认为三旧改造应该是一项长期的工作和任务，不应该一蹴而就，更不应该像搞运动一样一阵风式地进行。例如，据广州市国土房管局初步统计，目前广州摸查出需改造的三旧低效用地多达28平方公里。这28平方公里就算10年内可以改造完成，也不可能一劳永逸永久地告别旧城改造。
将来城中村和旧厂改造有可能不需要了，但旧城改造则应该是一项长期的工作。随着城市化、现代化和国际化的不断发展，旧城改造的内容、要求和形式也会不断变化，这样不断循环往复地推动城市的建设和发展。
旧城改造，广州
