韩世同：政府大规模提供保障房是否历史倒退
时间：2010年3月25日 作者：世同文集 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
在今年的政府工作报告中，继续大规模实施保障性安居工程列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，并提出中央拟安排保障性住房专项补助资金632亿元。最近，广州市住房保障办也已经明确表示广州将在今年提供4万套保障性住房。
但与此同时，却有业内人士提出，政府大规模提供保障性住房是历史的倒退，具体理由如下：
1、在市场经济改革开放之前，住房问题一直都是由国家包办。这样的情形持续了四十年，但是百姓的住房条件一直都没有得到多大的改善。真正我们的住房条件改善了，实在1989年有开发商房地产商介入房产市场之后的事情，我们姑且不论现在房价有多高，不管我们是否真的买不买的起房子，毋庸置疑的是，我们的住房条件确实是得到了真正的改善。
2、如果由国家提供保障性住房，那么我们的房产市场，又回到了计划经济时代。计划经济，是搞不好住房问题的。原因如下——
第一，没有动力。政府放着这么好的地不卖，反而拿来做不用钱的保障房，这能有动力做好一件事情吗？
第二，没有资金。开发商的资金是活的，而政府的资金调动是存在相当大的阻力。没有资金活跃的保障房建设，注定是一个悲剧。
第三，无利可图。很明显，这是在做亏本的生意。虽然政府是为了老百姓服务的政府，但在无利可图的情况之下，保障房的质量，也值得怀疑。
第四，无监管。保障房的建设，如果监管不到位，质量问题随之而来。
第五，分配不公。保障房在分配的时候，如何分配、分配的界限在哪里，也是存在争议的。
那么，您如何看待“政府大规模提供保障性住房是历史的倒退”这样一种说法？政府又该如何避免在大规模提供保障性住房的过程中出现以上的问题？
韩世同：关于政府是否应该提供中低收入保障房的问题，其实是没有必要再进一步讨论的，因为实行货币化分房制度以来，政府应该承担的责任因为多种原因而一直没有承担。单靠市场来解决国民住房问题，世界上并没有成功的例子，美国相对而言住房市场化的程度比较高，但也有房利美和房地美来扶持低收入者购房，结果导致次贷危机。
过去十多年房地产市场的确得到快速的发展，开发商也的确在其中起到很大的作用。但单一的住房供应导致地方政府和开发商对市场的垄断也是不争的事实，如果政府和开发商共同来承担各自的责任，或许在住宅建设和供应方面要比目前这种单一垄断的市场格局更好。
我不认为由政府提供保障性住房是历史倒退，更不可能是回到计划经济时代。道理很简单，因为计划经济时代是没有对中低收入提供保障房的，而是根据身份地位分配带有福利性质的住房，因而被称之为福利分房以区别于现在的货币分房。
其实，中低收入者在计划经济时代并没有享受保障性住房的资格和待遇，那种认为保障房是历史倒退、是回到计划经济时代的人，显然对那个年代和历史并不了解，或已经淡忘而将福利房等同于保障房。
相反，我认为政府为中低收入提供保障性住房应该是社会进步的表现，体现了政府尊重民生和人文关怀。新加坡和香港的政府都有大量提供保障性住房的做法，并不会受到社会的指责和反对，相反却被人称道和赞扬。我们能说新加坡和香港政府的做法是历史倒退和回到计划经济吗?显然不能，但我们为什么却要反对中国政府参照这两个先进模式来改进我们的住房体系和制度呢？
实际上，我国的住房保障制度就是借鉴香港和新加坡经验来构建的，只是由于社会体制和国民素质不同，而有些南辕北辙和南桔北枳的味道了。但只要持之以恒，不断改进和完善，不要多久我们也能做得像新加坡和香港一样好。至于那几个难以做好的原因也其实不难解决：
第一，没动力。慈善也是不赚钱的事业，却那么多人去做，而且也不会被认为是傻子；为何政府做分内应该的事情，却一定要像商人一样唯利是图呢？如果建不好保障房就要丢官，还有那个官员敢说没有动力？
第二，没资金。政府要建保障房可以采取以地养房的策略，也可以采取以房养房的策略，这就需要从土地收入中拿出部分资金来建廉租房和经适房，而经适房的资金是可以回收的；政府建设限价房和公共租赁房则可以采取微利保本的方式来进行。香港的公屋和居屋经营的好还可以通过房地产信托REITS方式打包上市，深圳政府多年来也一直采取微利房的举措来解决公务员的住房问题，也不需要很多资金。
第三，无利可图。政府是否要向商人那样唯利是图呢？这样的政府会受到民众的支持吗？如果将建保障房视为一种为民谋利的大利大义的事情，那政府还会无利可图吗？其实，就象前面所说建保障房也不会负担很重，因为经适房、限价房公共租赁房都是可以成本回收和获取微利的，香港的居屋不仅不会亏本还可以赚钱来养公屋，而屋村的商业还可以打包上市。
第四，无监管。的确目前国内的保障房监管制度还十分不完善，违法违规的成本和代价太低，以至于无法惩戒和阻止那些以身试法者。但这并不是因为保障房制度不好，而是这个制度在监管方面还欠缺法制的引入，人的素质也有待提高。如果象新加坡和香港那样违法申报保障房要罚重金和坐半年监，还有人敢随便以身试法吗？
第五，分配不公。这个问题同样是制度尚不健全造成的，也有一定程度是因为目前保健房还处于起步阶段，欠账太多一下子还不了。只要不断加大供应，每年逐步分批分期加以解决，就可以避免分配不公的问题。当然，首先必须杜绝贪污、以权谋私的行为。
但政府大量供应保障房也应该注意方式和方法，应该循序渐进而不要浅尝即止或虎头蛇尾，更不要因噎废食。尤其是对经适房和限价房，这部分住房政府是不需要承担建造成本的，还可以获取微利和少量土地收益；所以，不应该偏废或只建廉租房和公共租赁房，这样政府的确也负担不起。
而且，我对北京市提出政策性住房要达到“双50%”以及国土部提出保障房和中小户型商品房供地要达到70%的做法有所保留，认为这样做可能过于激进，可能会过犹不及或欲速则不达。
因为，保障房一下子过快发展，在管理上容易出问题。对市场也会造成一定的冲击，尤其是限价房和公共租赁房，反倒会延缓或阻碍了保障房和政策房的建设和发展。
保障房
是否可以视为政府在房地产调控的思路的转变。