土地出让金屡创新高 房地产业被误读的GDP支柱
来源：中国新闻网 国际金融报 2010年03月10日08:29
　　编者按：

　　从“蜗居”到“蚁族”展现出部分城市人生存空间的“退缩”。“我想要有个家，一个不需要多大的地方……”这曾经只是几个年轻人“为赋新诗强说愁”的浅唱呢喃，如今却成为偌大一群人莫大的奢望。

　　目前的高房价到底是中国经济发展的需要，还是经济发展的结果，至今仍然争

3月3日，全国“两会”在北京召开，在本届两会上，高房价无疑是最热门的议题。在经历了2009年房价疯涨，2010年楼市何去何从？对此，著名经济学家、国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士接受网易房产采访。他认为，现时国内楼市整体泡沫并不大，2010年全国平均房价将依然坚挺，同时在本届“两会”出台更严厉调控政策可能性非常低,严格落实“国11条”已具有相当的威力。
一线城市房价必然回调

专家表示，信贷回落不影响经济发展
两度上调存款准备金率后，相比1月1.39万亿元的新增信贷相比，2月信贷或将上演高台跳水。

2010年2月22日，股指期货正式启动开户工作。此举不仅意味着股指期货的面世指日可待，更标志着金融市场从原来无做空机制的不对称局面到逐渐的对称局面。
股指期货既是一个独立的金融期货产品，也是与其标的的大盘股有着极大的关系。股指期货交易标的为沪深300指数，沪深300指数市场覆盖率高，主要成分股权重比较分散。

中国经营报
一边是房贷政策持续收紧，一边是争议许久的房地产信托投资基金（下称REITs）开始征求机构意见，虎年，中国地产的融资环境，似乎“欲紧还松”。

时下的中国房地产金融创新的组合模式，我的观点是，信托+银行+证券化+资本市场+PE，这是房地产融资的主流模式。在这个模式里，银行仍然是地产融资的一个主渠道，这是由中国的特殊金融环境所决定的。目前中国金融业总资产72万亿人民币，商业银行65万亿、保险业4万亿、信托业2万亿、证券公司仅有1万人民币，另外我们房地产95%以上的金融资金来自于商业银行。在未来10到20年，商业银行应该是中国房地产的主渠道。
信托是中国地产创新的主流。信托具备财产隔离功能，同时信托公司是功能最齐全的金融百货公司，他可以做资产业务、基金管理、承销证券，信托公司还可以做货币资产业务。信托公司最重要的一个功能，是其他金融机构所不具备的——信托公司可以做直接投资。在2007年3月1日前，信托公司自有资本可以投资，但是在2007年3月1日后，其自有资本只可以投资金融业和房地产业。比如说联想集团有10亿元资金，可以委托公司投资于某个房地产做信托投资。这不是因为信托体现了道德基本原则，而是它的灵活性。为什么信托是中国地产创新的主流呢？比如说北京国际信托，在2005年推出苹果社区，它既帮苹果社区筹集资金，又帮苹果社区卖房子。

明年外资引进政策将有所调整，中西部地区或受益良多。
11月25日，商务部部长陈德铭在全国商务工作会议上表示，明年将引导外资向中西部地区转移和增加投资；支持有条件的沿边地区设立边境经济合作区、跨境经济合作区，制定加快边境经济合作区建设的支持政策。
基于资本的逐利性质，国巨资本国际控股集团总裁、国际财务策划标准联盟协会副主席、美国万通投资银行控股集团副董事长、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、中国企业海外发展中心主任、国巨投资基金管理有限公司董事长孫飛博士对《中国产经新闻》记者表示，如果引导措施得当，将会有更多外资向中西部地区转移、增加投资。
历史上，继东部沿海地区发展起来后，中央先后提出“西部大开发”、“中部崛起”的重大战略决策，并出台了各项优惠政策，外资纷纷涌入中西部地区。
近日，中国欧盟商会和贝恩咨询公司联合发布的《私募股权基金对中国经济和社会的影响2009年调研》报告称，自2002年以来，投资到中国内陆省份的私募股权基金每年递增，从2002年占中国内地1.3亿美元私募基金交易总额的45％，发展到2006年占中国45亿美元交易总额的55％，再到2008年占56亿美元交易总额的42％。

国巨投资基金管理有限公司董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、首席经济学家孙飞12月21日对记者说：“现在国内投资领域很流行‘对赌协议’，‘对赌协议’可以说是投资者的风险防火墙。”
什么是对赌协议呢？
对赌协议就是收购方（包括投资方）与出让方（包括融资方）在达成并购（或者融资）协议时，对于未来不确定的情况进行一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件不出现，融资方则行使一种权利。
孙飞说：“在‘对赌协议’里，我们与融资者签订一个协议，融资方承诺未来一段时间公司的增长率或盈利水平，我们提供资金支持。如果融资方达不到这种承诺，融资方将失掉自己公司的控股权。”
对赌协议是从蒙牛与摩根士丹利等投资者签署对赌协议，最终达到双赢的结果后在中国大行其道的。

一线城市房地产泡沫太大了，近期国家出台一系列调控政策就是为了给房地产降温，下一步可能还会继续出台相关的金融和税收政策，遏制房价的非理性上涨。

一线城市地方的房价是百分之几百的通胀，全国房地产也已经通胀，近期国家出台的一系列政策是为了要给房地产市场降温。房地产市场的泡沫有很多指标可以体现，比如房价收入比、租售比、投资比，在他看来，住宅沦为投资品就必然是有泡沫。
国家的调控方针是有保有压，精准调控，如果措施得当，在金融、土地、税收等组合拳的作用下，泡沫较大的一线城市价格会回落。
中国整个房地产市场的价格还会稳步上升，部分透支了未来5-10年预期的热点城市则会有所调整。国务院常务会议指出，要抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。差别化信贷政策应该是体现在区分自住和投资、投机的需求，继续鼓励自住型的需求，但对二套房要严格分别到底是改善型还是投资型，还要提高首付比例和按揭利率。

尽管昨日各大商业银行纷纷表示尚未听说要将二套房贷款利率提升至50%的通知，但政策的收紧信号已经让购房者备感期待。然而，政策和舆论的压力仍无法阻止新地王的诞生。昨日，地王身影乍现广州，其“新衣”价值255亿元。
本次被称为“实际土地竞拍”的争夺以165亿元为起拍价。这样的竞价基础使得万科、保利、中海等国企背景选手也不敢单打独斗。而富力、雅居乐、碧桂园[2.90 2.84%]所结成的民企“精英”也选择组合方式投入争夺，惟有中信地产单刀赴会。
这片被称为“亚运城项目”的地块面积达到263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，商业建筑面积20.76万平方米，居住建筑面积384.88万平方米(外加其他设施)。这样的容量相当于广州一年250万平方米的土地总供给。有媒体简单比较之后发现，“263万平方米，比深圳的蛇口、广州的华南板块还大。”
就在12月22日拍卖之前，众多舆论纷纷将赌注押向国企联合体。根据以往经验，具备国企背景的房地产开发企业拥有资金成本低廉，现金流稳固等特点。不过，在经历44次举牌战役后，最终由富力、雅居乐、碧桂园构成的民企组合以255亿元拿下。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌表示：“开发商对未来预期比较乐观，而好的地段又供不应求。所以，有实力的开发商自然会去争夺优质土地资源。”

12月18日，由省政府发展研究中心、广东省地产商会等单位主办的中国（广东）房地产金融创新论坛在广州举行，国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，明年房地产金融的情况可能是多方面的偏紧态势。 “中国房地产跟银行的贷款政策以及货币政策高度相关。要避免房地产业因信贷一放就乱，一收就死的现象出现，因而在房地产的投资上要实现多层次的资本金融市场。 ”中山大学岭南学院院长吴立范表示。
1 房地产金融政策将走向偏紧
国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，国家政策将由今年全力以赴的保增长转向调整结构上。要防止资产价格暴涨的情况，今年的股市上升了70%，房市大幅上涨，这种资产价格暴涨的趋势，在2010年货币政策的调控方向尽可能避免再现2009年的情况。
她说，2008年很多房地产开发商资金链非常紧，有些几乎要断掉了，在此情况下，按照正常的规律来看，行业进入了整合时期，应该进行比较大的兼并重组。但由于金融危机，刺激政策的出台在很大程度上把一些资金链要断裂的企业救了，这对房地产整体行业来说实力没有得到增强，长期来看未必是好事情。
对于明年的信贷总量，许多机构预测会收紧到7万-8万亿元。“明年房地产金融的情况可能是多方面的偏紧态势。”张承惠表示，明年绝对不可能有今年这么大的信贷投放，事实上中央银行已经在收紧存量，3到4个月内，净回收6000多亿；结构上，明年信贷结构的调整是监管当局和金融调控当局的重点，明年房地产不会成为信贷支持重点，各个金融机构有自己的选择和信贷政策，对房地产泡沫的警惕已经形成了共识。

在三重利空突袭之下，连续两月领涨全国的广州房价终于迎来“量价齐跌”的走势，有分析人士预计，明年市场调整基调已经确定，接下来还将有“组合拳”政策陆续出台，物业税将是其中的“杀手锏”。
“组合拳”能否抑制一路狂奔的房价？
上周末，位于广州市康王路的某大型楼盘在开盘首日感受到阵阵凉意，原以为成为“日光盘”的它实际卖出不足一半，“要是放在两个月前，以该楼盘的品牌效应以及靓丽地段来看，这简直是匪夷所思”，一位业内人士感慨道。
不幸的是，该楼盘可谓生不逢时。从12月9日宣布取消营业税优惠，14日国务院常务会议要求遏制部分城市高房价，到18日五部委要求提高开发商拿地首付比例，在三重利空突袭之下，连续两月领涨全国的广州房价终于迎来“量价齐跌”的走势。
有分析人士预计，明年市场调整基调已经确定，接下来还将有“组合拳”政策陆续出台，物业税将是其中的“杀手锏”。

　　随着供应量的扩大，全国多地房地产住宅市场在9月末才略显“黄金”本色。专家表示，此轮拉高行情多是冲着“十一”长假来的。
　　来自中国指数研究院的最新数据显示，33个被监测样本城市在 9月21日至27日中，楼市成交面积环比上升的城市有23个，接近总城市数量的70%，4/5的重点城市成交面积环比上升；在楼市成交面积环比下跌的11 个城市中，其环比跌幅超过10%的有3个，环比上一周数量有所减少。在10个重点监测的城市中，楼市成交面积环比上升的城市有8个，其中环比增幅最大的为杭州，达到43.14%，北京、广州和上海的环比增幅均超过20%，重庆、天津和深圳的环比增幅都不到5%。仅有武汉与成都的成交面积环比下跌，环比跌幅分别是9.17%、7.56%。总体来说，上周重点城市成交涨多跌少，整体楼市比较活跃。