REITs再进一步
时间：2009年8月6日 作者：经济学家孙飞博士 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
REITs再进一步 2009年08月06日 00:0021世纪经济报道 本报记者 杨丽萍北京报道 业内专家透露，一份由银监会联合央行草拟的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》(以下简称《管理办法》)已于近日完成。这份REITs方案明确指出，房地产投资信托业务将由银监会和央行监督管理，同时确定了信托单位可以在全国银行间市场发行。 这将意味着机构投资者之间的REITs或已箭在弦上。此前，有传闻称，今年10月，针对机构投资者的REITs方案有望出炉，而针对散户的REITs则要延迟至明年。 银行间REITs产品的突破 REITs终见破冰之举，而其突破口就是银行间的REITs产品。 “这个管理办法已对银行间REITs产品的主体及路径进行了比较详尽的阐述。”8月4日，国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在接受本报记者采访时坦言。 据了解，这份《管理办法》规定，REITs将由依法设立的信托公司作为受托机构，通过公开发售信托单位设立房地产集合投资信托。 信托公司担任受托机构从事房地产投资信托业务，应经银监会批准，作为受托机构的信托公司条件之一为注册资本不低于5亿元，最近3年年末净资产不低于5亿元。 受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。发行信托单位应采用承销方式，承销机构应为注册资本不少于2亿元人民币的金融机构，承销机构可在发行期内向其他投资者分销其所承销的信托单位。 据了解，管理办法还规定，信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。发行后的房地产集合投资信托单位可以在交易场所进行交易，但信托单位持有人不得申请赎回。信托可以通过发行新的信托单位募集资金进行投资。 然而，在孙飞看来，这个适用于银行间REITs产品的《管理办法》并不意味着真正的REITs产品可就此诞生。 “这并非是国际通行的REITs准则，只能算是一种准REITs模式。”孙飞指出，真正的REITs产品其先决条件是要在公开市场上流通。所谓的公募，“这种银行间的REITs产品其仍属私募。” 据记者了解，目前，由证监会主导的面向公众的REITs方案仍处在“内部讨论阶段”。 寻找实施时机 虽然草拟方案已完成，但具体实施仍没有时间表。 “在目前房地产又开始火爆的市场行情下，短期内REITs很难出来。”北京大学经济所常务副所长冯科分析，按照《管理办法》所说，这种银行间的REITs实际上只是银行的一种信托理财产品，以前的信托融资规模受到很大限制，这种REITs产品的融资规模将成倍放大，在开发商资金链已得到缓解的情况下，这么多钱流到市场上，会不会推高房价？“政府肯定会考虑这个问题。” 冯科认为，REITs极有可能会与物业税等宏观调控政策进行综合捆绑应用，而不是现阶段单独出台。“目前，已经开始收紧二套房贷款政策，成交量和价格都有所抑制，如果以后再出台更为严厉的调控政策如物业税等，市场势必会冷下来，那个时候，REITs或将作为一种温和的补救措施出台。“现在出台不太符合逻辑。” 当然，REITs即便出炉，也并非意味着每个开发企业都能受益。前期阶段的REITs肯定会非常挑剔。 从《管理办法》来看，未来上市的REITs更类似于一个封闭式的房地产投资基金，主要投资方向将用于境内成熟物业。 中信证券[34.73-4.54%]股份有限公司房地产金融高级经理翁少群对此也指出，开发商更多的是需要开发基金和孵化基金，那个时候是最缺钱的，但REITs在这个阶段帮不上忙，它需要的是成熟物业。“一般至少要有两三年的运营期，有一个稳定的租约或者租金判断走势。” 翁少群认为，现阶段那些在建项目想卖给REITs还不太可能，至少从REITs的投资比例来说，很大程度上要控制目前在建项目的比例，“REITs出台的前期阶段，这个原则是不会放松的”。 同时，《管理办法》中还规定，信托财产不得从事或参与土地开发，由于只能进行物业持有性投资，信托倾向于长期回报，《管理办法》明确，信托持有任何一项房地产的时间不得少于2年。 记者在采访中了解到，已有开发企业在紧张运筹之中。如北科建集团已着手启动将其开发的中关村[6.38-3.92%]西区核心地段的成熟商业物业，通过REITs打包上市。 — 祝万事如意！ 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生–请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院: http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市：http://www.worldcapitalmarket.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访: 中小企业融资机遇与挑战并存 http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html E-MAIL：sunfei2008@126.com 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席 东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 国 巨 资 本 国 际 控 股 集 团 总 裁 首席经济学家 孫飛博士（字彬桓） 中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事 美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集 团 执 行 董 事 美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家 电话：010-85911700 手机：13701199269 E-MAIL：sunfei2008@126.com 国巨资本国际控股集团：http://guojuvc.com 中国企业海外发展中心：http://www.ceodc.org/ 全国干部培训网：http://www.chinape.org/ 孙飞个人主页：http://house.focus.cn/~sunfei 孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生–请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院：http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 或发EMAIL：sunfei2008@126.com咨询
