金九银十行情透支 北京房企打折重现2008老故事
时间：2009年9月21日 作者：经济学家孙飞博士 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
“金九银十”这个说法今年或许又要落空了。作为传统楼市的销售旺季，“金九银十”也是市场欣欣向荣与否的一个指标。而为了这场楼市嘉年华，开发商都会从7、8月就开始备战。
然而，今年9月已经过半，成交较往常活跃的火爆局面并未出现。业内人士纷纷预测，二套房信贷政策的微调，使得投资客逐步撤离楼市。“金九银十”在今年难再出现。而京城9月初冒出的打折促销苗头，又似乎在回放2008年的老故事。 京部分楼盘促销最低8.5折
9月已经过半，北京楼市并没有出现供销两旺的热闹局面，反而从过高的房价和成交量中慢慢冷却下来。在经历8月成交量环比下跌5.63%后，9月1日-14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，总成交套数不足5000套，创下小阳春以来的新低。
销售不见起色，已让部分开发商着急，开始使用隐蔽的方法进行促销。9月15日，金隅可乐+拿出12套房源，在某网站进行促销活动，活动获胜者将在买房时，享受最低8.8折的购房优惠。
这并不是第一个开始打折的项目。在9月开盘的项目中，多个项目价格开始松动。
在已公布的销售计划中，临近朝阳公园的“屯三里”项目可“一次性付款8.5折”，是近期北京楼市折扣最低者；而阿尔法#zhPoint#汀香丽舍目前对外称预计价格为9500-10000元/平米，但销售员表示，如果排号，则可优惠至最低9000元/平米。橡树湾三期开盘，推出交10万认酬金提前排号，将获得10万抵15万的优惠。另外，记者在咨询多个项目时了解到，如果购房时使用全款，亦可获得9.5折以上的优惠。
在市场好时，购房的优惠政策几乎销声匿迹。而在市场开始发生变化时，它们又重新被开发商所用。
现在部分楼盘开了打折的头，而后是否会有更多的楼盘效仿，则取决于进一步的销售成绩。国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士向记者表示，由于今年超乎意料的大反弹，使得开发商手里都有了钱。等到销售开始进一步恶化，到今年底和明年初时，开发商需要付款时，资金紧张局面可能会再度发生，对资金的需求将迫使开发商从暗降到明降。 二手房 出现降价8%成交
截止到9月16日，北京市房地产交易管理网上可售期房住宅69407万套，比7月末的69193万套，增加了200多套的库存，终结了库存自今年以来逐月持续减少的局面。这也说明新的楼盘在增加，但销售数量比不上推盘数量，开发商面临滞销的难题。
21世纪不动产分析师孟奇告诉记者，面对销售减缓的局面，开发商开始调整推盘的速度，一些楼盘取得了预售证，但并不着急制定预售价格，等观察一段时间后再推盘。
在二手房市场上，要实现成交也越来越难了，而售房者也开始对价格松口。北京中大恒基市场部9月最新的统计显示，1个多星期来门店登记的新增房源有5000余套，这部分房源在登记时85%都选择了价格可议，一些房源即使价格不变，也暂停了上涨，甚至卖方表示愿意承受部分税费。特别是2年内的有营业税的房源，部分甚至选择了直接降价。
另外，孟奇向记者透露，从实际成交的案例来看，挂牌价和实际成交价之间的价差也越来越大，目前实际成交价较挂牌价要便宜8%左右。目前买卖双方心理价位上分歧比较大，撮合成交也越来越困难了，观望情绪开始显露。
但另一方面，在去库存化基本结束后，新增供应在8月集中放量。21世纪不动产提供的数据显示，今年1-8月，共新增商品供应量686.7万平米，比去年减少20%，并且七成新盘位于郊区。仅8月一个月，新增供应约189.7万平米，占8个月总供应量的27%，环比7月增长了145%，是今年单月最大的放量。
开发商8月就开始奋战“金九银十”，但供应的增加并没有带动销售的增加，实际的成交趋势仍在下滑，以往是“金九银十”开端的秋展会，却并没有想象中火爆。公开数据显示，今年秋展价格比春展上涨了26.7%,但成交量比春展减少了17%，秋展上销售减缓的局面，反映了北京楼市正在降温。
成交量仍处回调阶段
房地产历来是一个受政策影响波动非常大的行业。
2006、2007年，楼市准时出现了“金九银十”，然而过热的楼市和飙升的房价，让政府先后出台了“国六条”、“国八条”来调控房地产过热，打击投资性需求。
而在2008年的“金九银十”，成交量极度萎缩，2008年10月，政府开始对之前的限制性政策进行多方面松绑，各银行对二套房贷也有了不同程度的放松。
至2009年8月，各大银行开始严格执行“二套房贷”政策，据一位业内人士介绍，今年8月起，非改善性客户购买二套房时，严格执行1.1倍基准利率，而改善性客户，也只能享受到8.5折优惠利率，而并非国务院要求执行与首套住房贷款同等的优惠利率。
但即使是这样，在与历年的“金九银十”相比，今年已经算是政策相当宽松的了，但要出现传统意义上的销售火爆却很难。
今年7月，北京遭遇了今年以来成交量最大的跌幅，期房签约量环比减少10.74%，到8月份这一下降趋势仍在继续，比7月份环比减少5.63%。
对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，“金九银十”的火爆已经被3月-8月的放量销售提前透支，现在楼市成交量仍处在回调的阶段，“金九银十”很难再出现。 — 祝万事如意！ 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生 — 请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院 : http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市 ： http://www.worldcapitalmarket.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访 : 中小企业融资机遇与挑战并存 http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html E-MAIL： sunfei2008@126.com 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席 东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 国 巨 资 本 国 际 控 股 集 团 总 裁 首席经济学家 孫飛 博士 （ 字彬桓 ） 中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事 美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集 团 执 行 董 事 美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家 电话： 010-85911700 手机： 13701199269 E-MAIL ： sunfei2008@126.com 国巨资本国际控股集团： http://guojuvc.com 中国企业海外发展中心： http://www.ceodc.org/ 全国干部培训网： http://www.chinape.org/ 孙飞个人主页： http://house.focus.cn/~sunfei 孙飞博士金融信托研究院： http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生–请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院： http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 或发EMAIL： sunfei2008@126.com 咨询
