地产江湖里的闲言碎语谁在左右楼市走势 或将再次迎来拐点调整期 时间： 2009 年 09 月 23 日 10:50:23 中财网
根据最新统计， 8 月份，北京的现房成交量环比出现了下滑，现房商品住宅成交量比 7 月下降了 45.7% ，与此同时， 8 月北京楼市有超过 50 个项目开盘，创下了今年的新高。根据统计，自 7 月以来，国内多数城市房地产市场显现 " 价涨量缩 " 行情，业内预测，传统旺季 " 金九银十 " 恐将成黄粱一梦。专家认为，当前楼市的量价关系是前期透支的征兆，楼市已走到一个岔道口，或将再次迎来拐点调整期。
有国内楼市风向标之称的深圳市房地产市场，成交量连续两个月减少，房价却仍保持攀升势头。据深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年 8 月，深圳市一手房成交 4114 套，比 7 月成交的 5501 套减少了 25% ， 8 月销售面积为 38.60 万平方米，环比下降 42% 。销售均价为 18380 元 / 平方米，已突破了 2007 年 10 月的历史高位 17350 元 / 平方米。
全国楼市销售也出现同步下滑现象。据中国指数研究院数据信息中心的监测显示，在 8 月份监测的 30 个城市中，仅有 8 个城市商品住宅成交面积环比上升，不到城市数量的三分之一， 30 个城市总成交面积环比下跌约 11.18% 。从供应情况来看， 8 月份，各城市库存量继续下滑，如福州、广州等城市已经降到历史较低水平，市场供应偏紧；从成交价格来看， 8 月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主。
据中国指数研究院的相关分析，近两个月来，大部分重点城市成交面积明显下滑，这一方面是受淡季影响，另一方面，由于去年压抑的刚性自住需求在上半年成交量扩大后逐渐消耗，而在房价已推至较高水平下，持币观望再次出现。
" 金九银十 " 恐成黄粱梦？
业内人士认为，楼市又见 " 观望 " 的本质是有效购买力的严重不足。加上央行在货币政策上近期出现细微变化，流动性收紧导致的购房贷款收紧、项目贷款收紧等信号令市场感到丝丝凉意，楼市传统旺季的 " 金九银十 " 恐将成黄粱一梦。 目前，房价总体已达到历史高位 国巨投资基金管理有限公司董事长、国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士 认为，过高的房价已经钳制了原本的刚性需求，有效购买力被大面积压制。 9 月 3 日是 2009 北京秋季房展的第一天，参展的项目和参观的人数虽和今年春季房展时相差不大，但房价却较春季房展时飞涨了 30% 至 40% ，而首日成交额和成交面积较春季房展会下降了 30% 和 47.6% 。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析认为： " 今年 3 月到 8 月的房地产市场已经偏热，成交量非常大，已经透支了 ' 金九银十 ' 的能量，难再现热潮。 " 自 2005 年以来，上海已连续四年都没出现 " 金九银十 " 现象。
房价仍可能保持上涨
新华社 9 月 22 日消息称，中国指数研究院数据信息中心监测显示， 9 月 14 日至 20 日，全国土地市场交易相对平稳，推出量有所上升，成交量有一定幅度的下降。监测显示，在此期间全国住宅成交楼面均价 4878 元 / 平方米，环比微增 6% 。总体来说，重点城市楼市成交面积跌多涨少。
不过，进入 9 月以来，少数城市的商品住宅成交量略有回升势头。来自中国指数研究院的统计显示， " 金九 " 第一周， 29 个被监测的主要城市中，商品住宅成交面积环比上升的城市有 13 个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有 16 个，其中环比跌幅超过 10% 的占到 11 个，较此前一周又有所增加。
" 当前房价下降的压力不大，仍会保持上涨，只是增幅会降低，同时销量将有一定幅度的下降。 " 金地集团董事长凌克表示。同时，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也表示，当前宏观经济初显企稳回升，短期政策仍须符合保增长、扩内需的大局，因此宏观政策依然对房地产市场有诸多利好。
■ 探讨
谁在左右楼市走势
最新数据显示， 9 月份第二周，北京、上海和广州成交量环比均出现再次回落，深圳新房成交量也继续低位震荡。与此同时，房价依然高位盘整。对于以上情景，业内争论纷纷，楼市拐点又至，还是大升浪中的小调整？ 2007 年底情景再现，还是继续曲折前行？
供应不足影响销售？
对于近两个月楼市成交萎缩，有业内人士认为，购房者 " 观望 " 的本质是有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫房地产市场信心。而当前二套房贷收紧政策与 2007 年出台二套房贷政策如出一辙，都是为抑制楼市投机行为。
就在业内热议 " 金九银十 " 成为泡影之时，不同的声音开始出现。渤海证券研究所最新报告提出 " 铜九金十银十一 " 之说，指出监测的 5 座城市库存消化周期平均为 28.19 周，较上周下降 1.67% 。其中，南京库存消化周期最短，深圳消化周期缩小。渤海证券分析师周户还表示，监测表明改善型需求已连续三周回升。
万科董事长王石指出，当前政策微调时的市场与 2007 年政策转向时的情况存在明显不同。 2007 年 9 月政策转向时，万科关注的 14 个城市成交批售比已经低于 1 ，市场供过于求；而今年 7 月政策微调时， 14 个城市成交批售比为 1.78 ，市场供应远跟不上销售速度。预计到第四季度，短期供应不足才可能有所缓解。
国信证券分析师方焱也在报告中表示，各城市库存量并未因销量持续下滑而出现回升，多数城市商品房可售量依然保持下降趋势，供应仍然偏紧，判断偏紧的供应状况是造成目前销量低位运行的主要原因之一。
投资回升能否持续
随着楼市成交下滑，被视为房地产市场晴雨表的地产股 8 月份成为领跌主力。而 9 月以来，地产板块却成了领涨明星，截至 9 月 15 日， 11 个交易日内地产板块涨幅高达 22.87% ，位列所有板块之首，资金重新流向地产股。
专家指出，房地产景气度的提升鼓舞了市场信心。从房地产开发投资角度看，房地产开发投资同比增加，但同比增幅仍在回落。国家统计局显示，今年前 8 个月全国完成房地产开发投资 21147 亿元，同比增长 14.7% ，增幅比前 7 个月提高 3.1 个百分点，但比去年同期回落 14.4 个百分点。其中，商品住宅完成投资 14848 亿元，同比增长 10.9% ，比前 7 个月提高 2.7 个百分点，但比去年同期回落 20.8 个百分点。
与投资相呼应的开工面积增长明显，前 8 个月全国房地产开发企业房屋施工面积 26.29 亿平方米，同比增长 13.5% ，增幅比前 7 个月提高 1.0 个百分点。
房地产市场近期的调整并未影响到开发商的拿地热情。中国指数研究院数据信息中心监测显示，受土地推出量影响， 9 月份第二周土地市场平均成交楼面价格 3673 元 / 平方米，环比上升 4% 。地块竞争激烈，溢价水平在 100% 至 200% 之间的有 9 宗，溢价水平超过 200% 的有 3 宗。
资金链会否再成掣肘
深圳房地产专业人士尹香武表示，二套房贷政策严格执行，投资楼市的杠杆效应大幅度下降，将在较大程度上影响房价。但由于供应量处于低点，导致上半年房企都超额完成了全年任务。由于房企资本金比例降低，房企资金扩张效应重新扩大，资金扩张实力增强，不会贸然降价。
另有专家指出，除二套房贷政策收紧外，今年的信贷政策已与 2007 年大不相同。 2007 年是加息最为密集的一年，多次上调利率和存款准备金率，银行对房地产开发贷款也大幅收紧，造成开发商资金链紧张。
从 110 家 A 股上市房企半年报来看，房地产企业销售业绩普遍出现大幅增长，大部分企业已完成去年全年业绩的 70% ，有的甚至超过了去年全年的销售收入。各家房企的资金状况明显充裕，存货大幅降低。
全国工商联房地产协会会长聂梅生表示，开发商的资金链已经接上，资金链不紧绷，就可能不降价，慢慢卖。今年年底时房价或将出现调整，但不会出现深入下跌。
业内激辩 " 拐点论 "
正方＞＞＞
中国房地产业协会副秘书长何琦说，今年楼市已经历了 5 个月的连续暴涨，接下来该出现拐点调整了。国土资源部于 9 月 1 日正式下发通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明确提出，在 9 月份对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停对该地区建设用地审批的受理。这对拿了 " 地王 " 的开发商来说，不啻为一记当头棒喝。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，市场成交量已经出现拐点， 6 月份达到成交最高峰，七八月份持续下滑， 9 月份还将延续这个势头。但价格拐点还早，如果变化快的话是今年年底，也有可能出现在明年一季度。
反方＞＞＞
9 月 19 日，在中国指数研究院主办的 " 中国房地产品牌价值研究成果发布会 " 上，有中国房地产研究专家表示，目前中国楼市并不存在所谓的 " 拐点 " 。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，目前房地产市场所流行的 " 拐点论 " 其实并未在实际中出现。而且，此观点还会有碍于房地产市场的健康发展。在同一场合，中国城乡建设经济研究所所长陈淮则表示，目前舆论界对 " 拐点 " 的定义并不准确。他认为，真正的 " 拐点 " 应该是增长由正转负的临界点，而并非增长趋缓。这位建设部专家的意见也明显表达了否认 " 拐点 " 的倾向。
■ 链接
一线城市楼市销量均现下滑
○ 北京
8 月，北京市商品住宅可售面积为 1466.44 万平方米，环比上月上升 1.24% ，可售面积连续 8 个月下滑后轻微上涨，但同比 2008 年 8 月下跌约 13% ，库存量处于较低水平。
商品住宅成交面积 168.95 万平方米，环比大幅下跌 17.95% ，商品住宅价格 ( 为纯商品住宅期房价格水平 ) 较 7 月微涨 0.74% ，这已是今年来连续第 8 个月成交价格上涨，价格水平再创新高。
○ 上海
8 月，上海市商品住宅成交 21098 套，成交面积 240.43 万平方米，承接上周下跌趋势，环比下跌 9.69% ； 1 至 8 月总成交面积为 1740.92 万平方米，同比去年增加约 56% 。商品住宅成交价格连续第 7 个月小幅回升，同比 2008 年 8 月大幅上涨，价格成交水平处于高位。
○ 深圳
8 月，商品住宅成交面积 44 万平方米，环比下跌 14.79% ，深圳商品住宅可售面积为 364.31 万平方米，环比下跌 5.4% ，最近 9 个月连续走跌，住宅存量不断消化，接近 2007 年同期水平。
商品住宅成交 4619 套，成交面积 44.08 万平方米，环比下跌 14.79% ， 1 至 8 月总成交面积达 480.51 万平方米，同比去年增幅高达 128.47% ，虽然成交水平远好于去年同期，但最近 3 个月的连续较大幅度走跌，显现出市场转向信号。商品住宅成交价格连续第 6 个月环比上升。 . 半 . 岛 . 都 . 市 . 报 祝万事如意！ 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生 — 请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院 : http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市： http://www.worldcapitalmarket.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访 : 中小企业融资机遇与挑战并存 http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席 东 中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 国 巨 投 资 基 金 管 理 有 限 公 司 董 事 长 首席经济学家 孫飛博士（字彬桓） 国 巨 资 本 国 际 控 股 集 团 总 裁 中 国 国 际 资 本 有 限 公 司 执 行 董 事 美 国 万 通 投 资 银 行 控 股 集 团 执 行 董 事 美 国 格 林 证 券 有 限 公 司 首席经济学家 电话： 010-85911700 手机： 13701199269 E-MAIL ： sunfei2008@126.com 国巨资本集团： http://guojuvc.com 中国企业海外发展中心： http://www.ceodc.org/ 全国干部培训网： http://www.chinape.org/ 孙飞个人主页： http://house.focus.cn/~sunfei 孙飞博士金融信托研究院： http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 著名经济学家、投资银行家孙飞招收博士生 — 请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院： http://blog.sina.com.cn/m/sunfei 或发 EMAIL ： sunfei2008@126.com 咨询
