地产江湖里的闲言碎语9 月上半月预售项目量价齐跌北京楼市再现拐点？ 来源： 中国经济新闻网 – 中国经济时报 2009-09-24 ■ 本报记者 张一鸣 王松才 见习记者 欧阳艳琴 中国经济新闻网讯： 中大恒基公司提供给本报的统计数据显示，９月份上半月北京楼市预售项目锐减５７％，成交量减少１４．９９％，价格开始出现下滑。该公司认为，北京楼市量价齐跌，拐点信号已经出现。 但部分业内人士对 “ 楼市拐点 ” 尚持怀疑态度。 预售项目减少推出 “ 拐点 ” 说 中大恒基的统计主要依据为北京预售项目量。据该公司统计，９月上半月预售项目仅１２个，而８月同期预售项目为２８个，相比减少了５７％。该公司市场部经理张大伟认为，９月开盘会小于８月份６３个项目的密度。 张大伟认为，目前北京市商品房积压库存动态保持在３０万套以上，包括超过１０万套的住宅，而同时，８月成交量下降，房价上涨乏力，土地供应相对不足，多种原因组合，使得９月开盘项目减少。 此外，中大恒基统计，上半月北京楼市商品房总成交量下降幅度达１５．４％，其中商品住宅下降４．３５％，成交总价因平均单套面积的影响继续上涨，但商品房的成交均价第一次出现了微调。单套房源总值已近１７３万元，但是对比７月已经出现了下降。 “ ８月开发商迅猛提价，试探市场底线，但需求并没有响应，成交量持续下降，这一趋势在９月出现了明显的加快。 ” 张大伟认为，市场拐点出现的因素已经齐备，明确的拐点信号已经出现。 张大伟还分析，楼市成交量的持续下跌，加之二套房贷政策收紧等宏观政策的影响，未来市场走向增加了许多不确定因素，开发商心态发生变化，部分楼盘开始出现打折现象。与此同时，则是房价的高企制约了自住需求的持续释放，需求出现观望。 支持这一观点的人还有 国巨投资基金管理有限公司董事长、国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士 。 在此前接受中国经济时报记者电话采访时，他表示，基于有效购买力不足，一线城市房价已经开始回调，楼市由价升量跌向量价齐跌转变，部分楼盘开始打折就是一个表现。 二手房市买卖双方博弈出现 与中大恒基 “ 量价齐跌 ” 判断有所不同的是，北京市房地产信息管理网上的数据显示，９月１日至９月２１日的二手房网签量相比８月同期依然存在一定程度上涨，基本保持平稳，其中９月网签量激增６４．２３％。 中原地产近期发布的一项统计数据则显示，９月１日 — １５日，京城存量住宅网上签约成交量为１４３３３套，与８月同期的１０７４７套相比，上涨了３３．３７％。８日 — １４日北京市存量房住宅一周网签成交量为４９６４套，与前一周１日 — ７日的８２９０套相比，下浮４０．１２％。 北京中原三级市场研究部据此认为： “ ９月上半月二手房网签量 ‘ 似升实降 ’ 。 ” 该市场研究部分析，８月末公布的规范存量房贷款业务政策推迟一周执行，导致京城二手房交易在９月第一周集中签约，甚至出现日网签成交量突破２０００套的历史最高纪录。而在之后，北京存量住宅网上签约量骤减。 链家地产市场研究部经理王志伟在接受中国经济时报记者电话采访时表示，因银监局二手房按揭政策影响，部分购房人不得不选择观望，但如果依此判断出现价格拐点还有些武断。从目前的成交价看，北京二手房市场价格处于相对高位，依然保持坚挺，王志伟说： “ 毕竟新政对购买力产生的到底是抑制还是缓冲作用还需要时间观察，短期来看影响并不明显。 ” 王志伟说。 “ 我爱我家 ” 也表示，２００９年政府出台了一系列低税率政策，新政对市场冲击不大。 不过， “ 我爱我家 ” 同时表示，如果２０１０年低税率政策不能延续的话，加上这次的二手房按揭新政，购房人的税费负担就会大幅度增加，二手房交易量有可能大幅度萎缩，市场将出现大起大落的局面。王志伟也认为，营业税是否还能继续优惠将对市场产生较大影响。 目前京城二手房源稀缺，二手房价格节节攀升，京城中高档二手商品房的业主心理价位也继续高涨，部分业主惜售，议价空间不复存在。但与此同时，中高档二手商品房均价８月达到１６０２２元／平方米，已日渐超出消费者所能承受的心理水平，规范存量房贷款业务的政策，使得购房成本提高，部分消费者市场观望心理增加。北京中原三级市场研究部认为，买卖双方博弈的尴尬局面开始显现。 但尽管如此，中原地产总经理李文杰在接受中国经济时报记者采访时表示，目前市场出现的仅仅是短期的调整，并不是所谓的 “ 拐点 ” 。 责任编辑： 张丽敏 祝万事如意！ 著名金融投资家、经济学家孙飞博士和知名财经作家赵文锴联合创作，著名经济学家、中国银行业协会专职副会长杨再平博士作序推荐，金融投资界、经济学界诸多权威人士联合推荐的《金融风暴启示录》一书已由新世界出版社出版！ 著名金融信托专家、经济学家孙飞博士的《信托治理优化论》－－－信托理论的里程碑，已由中国经济出版社出版！ 著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生 — 请推荐优秀人士！详见孙飞博士金融信托研究院 : http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f0100d0fn.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008wnh.html 美国万通投资银行控股集团提供直接投资、免费上市： http://www.worldcapitalmarket.com/ 著名金融信托专家孙飞博士接受人民网视频专访 : 中小企业融资机遇与挑战并存 http://tv.people.com.cn/GB/14644/6914323.html 中 国 企 业 海 外 发 展 中 心 主 任 国 际 财 务 策 划 标 准 联 盟 协 会 副 主 席 东中 西 部 区 域 发 展 和 改 革 研 究 院 副 院 长 国巨 投 资 基 金 管 理 有
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