90平方米以下供应量的错误判断
时间：2009年6月22日 作者：西西弗 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
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文/文化勇
最近媒体一个舆论就是90平方米以下商品房市场供应稀缺，而大户型严重供大于求，成为各大媒体的焦点话题。得出这个结论的依据就是很多在售楼盘90平方米以下的已经销售完毕了，剩下的只有是大户型。
作出这样的判断，与“90/70”政策刚出来的时候，一家相当有品牌的代理机构大声预测，90平方米以下的商品房将严重供大于求。我实在不愿意点出这家公司的名字，因为他们的市场口碑现在相当的好，我如此直接指出，会有损其市场品牌价值的。在当时我接受多家媒体采访的时候，明确的表达了客观的事实：90平方米以下的商品房销售速度会快于90平方米以上，即使在郊区也表现这样市场特点的时候。那一年我亲自走访了若干项目以示验证我的判断。如果哪个网友有耐心使用搜索引擎，会在网上看到我当年的陈述。
世家机构在这个阶段发表了一个研究报告，我认为是最接近客观真实的结论了。他们从商品房备案登记，得出90平方米以下的商品房供应量最大，销售速度最快。截止2009年4月，主城区90平方米以下的商品房库存供应量超过300万平方米。这个数据是拿到预售证的可售项目，这个供应量还需要相当长一段时间的市场消化。库存供应量不是严重不足。
作为市场研究，这个结论已经很比很多的判断更加接近市场真实，虽然还存在一定的偏差。比如为了规避“90/70”的限制，华润翡翠城135平方米的户型是89平方米和46平方米两个90平方米以下户型构成的。新界144平方米和156平方米这些户型的商品房备案由两套90平方米以下构成的。新界一期销售的全部90平方米以上的户型，但是他们的商品房备案严格遵守了“90/70”政策。如果我们的研究机构，把这些项目与商品房备案数据进行修正，就会得出真实的户型市场去化速度，及库存供应量。这个现象可以得出一个特点就是，90平方以下的户型没有商品房备案登记销售得那么快，90平方米以上的户型没有备案登记销售得那么慢。市场户型结构的供需矛盾，没有新闻报道的那么夸张。
要是我们的市场研究能够尊重客观市场，我们的研究机构就会比现在表现出更加专业的水平，而不是把得来的数据通过图标进行统计分析，就体现了我们的专业水平。市场研究的流弊由来已久，浮躁的研究风气，断章取义的研究态度，不愿意从市场寻找客观真实，这些都制约着我们平时鼓吹的专业水平，从而导致我们的市场判断和项目个案解决水平，没有我们宣称的那样没有偏差，而是经常出现错误。
市场研究，总是该在市场中去寻找市场的真实，而不是在办公室分析市场的统计数据，得出些自欺欺人的结论，扰乱市场。这样的研究，对市场是有害的。在严重市场信息不对称的情况下，这些结论的广为传播，会对购房者的购买选择形成很大的误导，同时也在误导开放商的推盘和定价策略。破坏我们的市场。
即将获得预售证的项目，他们会成为市场的未来新增供应。这些项目还是遵循着“90/70”政策，未来市场90平方米以下商品房供应量远远大于90平方米以上的商品房。现有库存90平方米以下的商品房销售速度快于90平方米以上的，也不影响未来市场的户型结构供应格局。90平方米以下商品房市场供应不足的说法，显然是站不住脚的。
（笔者为成]
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