谢逸枫:“广西第一地王”最便宜最暴利
时间：2010年3月12日 作者：书生：地产刀客 谢逸枫专栏 分类: [ 地产圈 - 围城内外 ]
房企疯狂拿“地王”不为赚钱 却为提高公司知名度
2010年3月10日广西南宁今年首场国有建设用地使用权拍卖会上，红日东升以总价约16亿元竞得南宁新地王，每亩单价超过起拍价逾３倍，折合楼面地价约每平方米11033元。得这块地王的开发商竟然不是外地房企保利或富力，也不是本地的荣和，而一家去年新成立名不见经传的本地公司获得。
广西红日东升投资有限公司（广西联航子公司）是一家以房地产开发为主，2009年成立。目前，正在开发及即将开发的房地产项目有：红日壹号、红日江景、红日江山、红日国贸中心、红日MOHO、红日翰林等高端住宅和商贸楼盘，项目总面积达160万平方米。
【地块规划指标要求】土地位置：金浦路141－1号;实际用地面积12270.02平方米，折合18.405亩;土地用途：城镇住宅、商务金融、批发零售;出让年限：城镇住宅：70年、商务金融：50年、批发零售：40年;规划指标要求：容积率≤11.76 ，建筑密度：>40%且≤45%，绿地率：>20%且≤25%;起始价：1953万元/亩;竞买保证金：7200万元。
金浦路地块虽然是11033元/亩高价成交，但是按照相关规定，超高层建筑100—150米算一般容积率，150米以上不算容积率。所以该地块所限定的 11.0的容积率是没有意义的。折算下来，该地块的容积率实际上可能在20.0左右，折合楼面地价5000—6000元/㎡，真的不算太高。但看那个楼面价格可能虚高了 实际计算起来没那么多的。
笔者认为，除非改变规划性质，要不楼面价是太离谱了。
其实，红日东升开发公司拿“地王”，根本不是以储备土地和追求利润为拿地的目的。也许是靠“地王”把公司品牌打响亮。正如笔者与南宁一位媒介朋友谈话时等知，红日东升开发公司拿地王，不一定非要在那个项目上赚钱，因为红日东升开发公司手头有很多土地待开发 ，而又是新成立的房地产公司，拿地王是自身宣传的手段，再者可以直接做品质的商业地产，赢得市场 。那公司品牌没打出来，所以要借力地王效应。说是比较简单的,一层纸,没分析到从深层次的,其中还有红日东升的拿地经历，仅仅一年多时间，广西红日东升投资有限公司在建及待建的项目总面积约达160万平方米，土地储备量约70多公顷，项目分布主要以北京、广西首府为主，延伸至北部湾城市。
换句话说,作为房地产企业，需要通过这样的城市地标，作为平台树立品牌。抛开楼面价格不谈的话，在拍卖会上，只有红日东升与荣和集团两家资金充裕、对该地块的竞争是比较激烈之外，外地的开发商是比较少。那两家公司囤积有大把土地待开发 荣和更是囤积上千亩的土地超过十年了，去年才开发一期。也有是政府在炒作的可能，因为南宁房地产能让全国关注的不多，这么一炒作，全国的目光都聚焦了，就像上个月说取消预售制度一样，不可能的事情。开始的时候连房产局都不知道。
三线城市来说的确不正常，但在南宁东盟商务区的华润万象城出来的话，不低于一万五，南宁估计个别楼盘 可能会卖到2万，比如华润万象城。新地王那里，正好是在南宁会展中心和民歌广场旁边，哪里将建城一个民歌湖水景,地段很好,而且规划建设超300米的高层建筑,应该有看头。以后南宁的房价可能会分开走,高端的往高价走 其他的稳中有升。
